上半年县城房地产市场调研报告

上半年县城房地产市场调研报告上半年县城房地产市场调研报告 一 云阳概况 一 区域基本情况 云阳县位于重庆市东部 三峡工程库区腹心地带 东领奉 节县 南连湖北省利川市 西界重庆市万州区 北接开县 巫 溪县 地理座标介于东经 108 2432 109 1451 北纬 30 356 31 2636 之间 南北长 99 5 公里 东西宽 70 2 公里 幅员面 积 3649 平方公里 长江由西向东横空而过 境内流程 68 1 公 里 新县城顺江而下至宜昌市 288 公里 距三峡大坝 260 公里 顺江而上西至重庆市区 337 公里 距万州区水路 23 公里 陆 路 41 公里 云阳县共辖 42 个乡镇 xx 年末总人口 129 万人 其中 农业人口 103 万人 占 91 03 非农业人口 26 万人 人 口密度平均每平方公里 342 人 民族以汉族为主 少数民族有 回 彝 苗 壮 满 蒙古 侗 土家 高山 朝鲜 藏 布 依 白 哈尼 傣族 共 3500 余人 占 0 28 二 区域自然环境 云阳地处川东平行岭谷区 地形近似以东南西北为顶点的 菱形 云阳地表由南北向中间倾斜 最高点为海拨 1809 米 最 低 95 米 全县地形起伏大 山高坡陡 丘陵少 平坝更少 可 概括为 七山一水二分田 云阳属东南中亚热带湿润气候区 季风明显 具有春早不稳定 夏热多伏旱 秋凉多绵绵雨 冬 暖少日照 主体气候明显等特点 年平均气温 18 4 c 最低气 候 4 0 c 最高气候 41 7 c 年平均日照 1484 8 小时 年平均降雨 量 1100 1 毫米 无霜期 300 天以上 适宜多种农作物生长 三 区域经济条件与社会条件 xxx 期间 地区生产总值年均增长 11 9 xx 年全县 gdp 达到 53 3 亿元 比 xx 年接近翻一番 人均 gdp 达到 5285 元 固定资产投资 153 亿元 相当于 十五 的 3 倍 年均增长 24 高出计划 11 4 个百分点 财政收入达到 2 23 亿元 年均 增长 12 99 比预期目标高 3 99 个百分点 农民人均纯收入 2223 元 年均增长 8 3 三次产业结构比由 xx 年 42 3 33 7 24 0 调整到 xx 年的 31 1 33 3 35 6 社会消费品零售 总额达到 18 2 亿元 年均增长 12 2 比计划高 0 9 个百分点 城镇登记失业率控制在 4 8 以内 城镇化率达到 26 78 年均 人口自然增长率为 4 81 四 区域基础设施及交通条件 城镇体系框架基本形成 城镇建成区面积达到 21 87 平方 公里 新县城 五篇大 的建设及 三大工程 的实施 提升了城市 品位 城市创新工作卓有成效 新县城顺利通过 中国优秀旅游 城区 市级卫生县城 和 市级山水园林城市 验收 小城镇建 设连续两年获重庆市一等奖 城镇经济明显增强 加工制造 商贸流通 服务业等二 三产业不断壮大 云阳交通四通八达 运输方便快捷 长江自西向东横穿而 过 现有各类港口 码头 100 多处 沿江各大航运公司船舶均 在云阳港停泊运营 全县通车里程 1480 公里 渝巫路沿长江北 穿过云阳境内 至开县二级路今年贯通 至湖北利川二级路 兰杭高速公路云阳段即将通车 云阳长江公路大桥 渝巫路江 口至沙沱段改造 云利路 渝巫路江口至农坝段通车 距万州 五桥机场 万州火车站 48 公里 仅 40 分钟车程 新建特大桥 梁 11 座 完成云堰路 长高路南北两个循坏圈路基工程 全县 二级公路由 83 公里增加到 167 公里 在建 113 5 公里 硬化公 路由 65 公里增加到 301 公里 县乡公路油化硬化率达到 31 新修标准四级公路 456 公里 90 以上乡镇公路达四级标准 95 8 的村通公路 新建二级车站 1 个 三级车站 4 个 完成港 口码头复建 11 处 五 城市定位 云阳新县城定位为云阳县的政治 经济 科技 文化中心 三峡旅游服务基地之一 发展商贸 食品加工 轻工 港口运 输业为主的山水园林旅游城市 城市规模为 xx 年发展到 20 万人 2020 年 30 万人 用地 28 平方公里 新城规划为三片 城市采取组团式的布局结构 形成以双江为中心 人和 盘石 为外围组团的一城三片的组团式结构形态 围绕新城 大江 大桥 大道 大公园凸现 成为渝东城市群中的重要城市 云 阳是一个地处偏远的移民新城 以云阳新县城为中心 构建极 核发展模式 加强与重庆直辖市及周边县区 省份的联系 加 快自身发展 以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成 积极发展旅游业 充分挖掘全县旅游资源 着力构筑 一心两翼 旅游开发格局 接待游客 250 万人次 张飞庙成功搬迁 xx 年 7 月 19 日正式开馆 被评定为国家 aaaa 级景区 成功申报龙缸 国家级地质公园 巧借地灾治理的机遇 将不可用地的江岸变 成了美丽如画 游人如织的滨江公园 建成了云阳的一张名片 新县城 五篇大 的建设及 三大工程 的实施 提升了城市 品位 城市创建工作卓有成效 新县城顺利通过 中国优秀旅游 城区 市级卫生县城 和 市级山水园林城市 验收 小城镇建 设连续两年获重庆市一等奖 城镇经济明显增强 加工制造 商贸流通 服务业等二 三产业不断壮大 根据云阳县城总体规划 不可用于出让的公益性质用地 道路广场用地 市政设施用地 绿地 在城市总建设用地面 积中所占比例为 23 6 兼具公益和经营性质的用地 行政办 公用地 体育用地 医疗卫生用地 教育科研用地 在城市总 建设用地面积中所占比例为 7 33 此类用地虽不可经营性出让 但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本 居住 用地 商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让 本 报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储 备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积 二 房地产开发情况 一 房地产市场总体态势 云阳新城为移民城 云阳新城的城市总体布局为 一城四区 已成长江片区仅剩下滨江花园 200 亩左右 目前房地产还处 于买方市场 消费者的购房变得更加理性 因而研究购房者的 需求具有更加重要的意义 据调查 居民普遍拥有住房 有的 甚至有两套或者三套以上的住房 区域房地产市场目前已基本 趋于饱和 要促进房地产市场发展 可以通过在特色上下功夫 开辟高端市场空间 为此 我们进行了 云阳县住房消费状况研究 的市场调研 活动 总体住房消费者的角度出发 对民众对住房需求特点以 及置业特点等进行了较为分析和研究 二 可供房地产区城及现状 沿移民大道通过地灾治理的机遇 将不可用地的江岸变成 了美丽如画 游人如织的滨江公园 能用于房地产开发的土地 仅剩下 200 亩左右 xx 年 县府通过招商引资 湖北省宜昌市 珍珠房地产开发公司一举中标 1 开发现状 丽江景苑 该楼盘占地 18706 平方米 28 亩 建筑面积 10 2 万平方米 其中商业面积 3 4 万平方米 住宅公寓面积 6 8 万平方米 容积率达到 5 5 住宅部分起售价为 1200 元 平方米 最高价达到 1700 元 平方米 销售状况良好 该楼盘的开发经 营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义 福苑楼盘 该楼盘占地 1867 6 平方米 2 8 亩 建筑面 积 2 万平方米 其中商业面积 0 6 万平方米 住宅公寓面积 1 2 万平方米 商业部分平均售价为 6600 元 平方米 住宅部分起 售价为 1500 元 平方米 最高价达到 2200 元 平方米 销售状 况良好 该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一 定的参考与借鉴意义 外滩广场 该楼盘占地 100050 平方米 50 亩 工程分 三期建成 xx xx 年 一期工程楼盘占地 26680 平方米 150 亩 建筑面积 5 8 万平方米 其中商业面积 2 6 万平方米 住宅公 寓面积 3 2 万平方米 商业部分平均售价为 4280 元 平方米 住 宅部分起售价为 900 元 平方米 最高价达到 1200 元 平方米 xx xx 年 二期工程楼盘占地 26680 平方米 50 亩 建筑面 积 6 8 万平方米 其中商业面积 2 6 万平方米 住宅公寓面积 4 2 万平方米 商业部分平均售价为 5280 元 平方米 住宅部分起 售价为 1050 元 平方米 最高价达到 1750 元 平方米 xx 年 三期工程楼盘占地 26680 平方米 50 亩 建筑面积 6 8 万平 方米 其中商业面积 2 6 万平方米 住宅公寓面积 4 2 万平方米 商业部分平均售价为 7280 元 平方米 住宅部分起售价为 1750 元 平方米 最高价达到 2750 元 平方米 该楼盘销售状况良好 其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴 意义 滨江国际 该楼盘占地 27346 平方米 38 亩 建筑面积 20 2 万平方米 其中商业面积 5 4 万平方米 住宅公寓面积 14 8 万平方米 容积率达到 5 5 住宅部分起售价为 1750 元 平方米 最高价达到 3000 元 平方米 2 本区域竞争楼盘分析 针对本案滨江国际 丽江景苑 福苑 外滩广场附近几个 楼盘市调分析 目前 在云阳县房地产市场中具有一定影响力 的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际 丽江景苑 福苑楼盘和 群益小区的外滩广场 滨江国际以风景区 大环境 电梯小高层为卖点 户型为 90 110 平方米 小户型 小面积 120 145 平方米 中户型 中面积 180 250 平方米 大户型 大面积 小户型 小面 积占 60 中户型 中面积占 25 大户型 大面积占 15 购房以外地人和本地人为主 其户型方正实用 楼价偏高 各 方面配套齐全 xx 年预销售很乐观 外滩广场现主打休闲地段 主要宣传推广其配套齐全 户 型设计新颖超前 户型选择的多样性 根据我司前期的调研 该项目三期原定于 3 月开盘正式发售 由于工程资金的原因推 迟至 5 月开始认筹 现楼体已近封顶 由于近年云阳的房地产 市场火爆 住宅部分起售价为 1500 元 平方米 最高价达到 2200 元 平方米 销售状况良好 丽江景苑座落于以风景区 大环境 电梯小高层为卖点 户型为 80 95 平方米 小户型 小面积 100 125 平方米 中 户型 中面积 130 180 平方米 大户型 大面积 小户型 小面积占 55 中户型 中面积占 35 大户型 大面积占 10 购房以本地人为主 其户型方正实用 楼价偏高 各方面配套 齐全 xx 年预销售很乐观 福苑其地理位置同丽江景苑 滨江国际以风景区 大环境 电梯小高层为卖点 户型为 145 平方米 183 平方米面积各占 10 购房以本地人为主 其户型方正实用 楼价偏高 各方 面配套齐全 xx 年预销售很乐观 由于走品牌个性化 特设 7 5 米的高入口大堂 装修材料 采用顶级材料 名厂洁具及厨具 新盘推出特价单位毛胚房 造成过一时抢购热潮 作为新推楼盘其推广力度是相当大的 几乎涵盖了常平的所有媒体渠道 其产品中购买为本地人 外 地商人 销售情况在本区域内相对较好 三 土地市场分析 根据云阳县国土局提供的 xx xx 年土地出让交易结果 与 待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表 表 1 云阳土地出让交易情况 年度 价格 xx xx xx xx xx xx xx xx 最高价 万元 亩 70 47 15 18 70 72 63 91 22 72 44 13 75 50 最低价 万元 亩 2 00 1 64 4 40 6 98 5 68 4 40 35 50 平均价 万元 亩 4 50 5 44 23 22 28 94 14 20 24 27 55 50 可以看到 土地市场在经历了 02 xx 年的狂热之后逐渐回 归理性 预计云阳县土地市场将在 xx 年稳定下来 xx 年呈上 升势头 根据云阳县近年来土地出让的实际情况 土地成交价 格总体上呈现增长态势 虽然 xx 年略有下降 xx 年恢复到正 常水平 xx 年开始有大幅增幅 表 2 云阳县 xx xx 年土地出让情况 年度 价格 xx xx xx xx xx xx xx xx 最高价 7 47 15 18 70 72 63 91 22 72 44 13 75 50 最低价 2 00 1 64 4 40 6 98 5 68 4 40 35 50 平均价 4 50 5 44 23 22 28 94 14 20 24 27 55 50 四 土地储备的几点建议 一 应抓紧进行土地储备工作 云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定 即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉 1520 亩 作为梅峰水利工程的储备用地 区位优势好 增值大 变现快 应抓紧进行土地