零售业态的选址报告分析

零售业态的选址报告分析零售业态的选址报告分析 一 选址的重要性分析一 选址的重要性分析 零售业是面向大众消费者服务于大众消费者的流通企业 零售企业惟有拥 有众多的消费者 为大众消费者所接受才能生存与发展 零售业的经营成果极 大地依赖其店址的选择 因此 零售业被称为 选址的产业 是有一定道理的 业界有不少专家认为 零售业成功的关键是 选址一选址一选址 更从另一个 角度说明了选址的重要性 选址之所以重要 是因为它是一项关键性的 长期起作用的投资 关系着 企业的发展前途 店址一经确定就需要大量的资金不断地投入来维护和经营 当外部环境发生变化时 它不能轻易地调整与变动 所以 必须慎而又慎 同时 店址是零售企业确定经营目标和制定经营策略的重要依据 因为不 同的地区有不同的社会环境 地理环境 人口环境 交通条件等 它分别制约 着其所在地区零售店的顾客来源和特点 以 及零售店对经营的商品 价格 促销等活动的选择 店址的选择具有战略性的作用 另外 店址选择得当 就意味着其享有优越的 地利 优势 所以 零售 店的开设地点决定了零售店可以吸引有限距离或地区内的潜在顾客的多少 也 决定了可以获得销售收人的高低 从而反映出开设地点作为一种资源的价值的 大小 总之 对于零售业来说店址的选择是一项把战略的前瞻性 决策的科学性 经营的艺术性有机地结合在一起的重要工作 必须予以高度的重视 二 零售店的位置类型二 零售店的位置类型 商店位置的选择 是商店经营战略成败的关地因素 零售店有多种位置类型 但主要有四种 中心商业区 城市交通要道和交通 枢纽的商业街 城市居民商业区和边沿区商业中心 郊区购物中心 1 中心商业区 是城市中人们熟悉的传统商业繁华地带 全市性的主要大 街贯穿其问云集着许多著名的百货商店 超级市场和各类专业店 豪华大饭店 彤剧院和办公楼也分布于此 中心商业区商业活动策集 容易引起拥挤 因而 许多中心商业在晚间和周末购物非常消耗时 致使许多顾客不愿光顾这一地点 而且不象现代购物那样 中心商业区非常缺乏计划性和协调性 2 城市交通要道和交通枢纽的商业街 它是大城市的次姿商业街 这里所 说的交通要道和交通枢纽 包括城市的直通街道 地下铁路中转站等等 这些 地点人流量大 交通便利流动人口多 上下班时人流如潮 店址选择在此有很 好的商机 3 城市居民商业区和边沿商业区 城市居民商业区的主要消费者是附近的 居民 在些地区开商店是为了服务和方使附近居民就近购买日用百货 杂品的 需求 边沿商业区中心往往坐落在重要车站附近 规模一般较小 4 郊区购物中心 在城市交通日益拥挤 停车困难 环境污染严重及地价 上升的悄况下 随着高速公路快速发展和私人汽车大量增加 大型的购物中心 对顾客的吸引力越来越大 购物中心把许多分散的商店有序地组织起来 能够 吸引更多的顾客 使各个分散的商店产生了集聚效应 出现了 1 1 1 30 三 零售店选址的决策性因素三 零售店选址的决策性因素 1 地区 市场区域 对于一个新建商店而言 地区人口量 人口特征是必 要的 同时还必须符合本店目标市场的需求 另一方面地区供给水平高低对新 店的吸引力也有影响 2 贸易区 贸易区可分为三个区域 核心贸易试 二级贸易区 三级贸易 区 如下图 一级贸易区是商店或购 物中心 总顾客量的 60 到 65 染中在此区域 这一区 域距离商店一般有 3 到 5 里 远 或少于 10 分钟的搭车 路程 二级贸易区是根据对顾客的销咨额而言的重要性位居第二的贸易区 该地 区通常能产生商店销售额的 20 这个区城延仲到了 7 里 三级贸易区包括那些偶尔在商店或购物中心购物的顾客的地理区域 这些 顾客家居附近或缺少零售设施 或者没有良好的公路系统可以达到商店或购物 中 心 贸易区的确切边界是由商店的可利用性和商店的竞争位置所决定的 如上 图 上部和下部的省际公路缩小了地区购物中心的贸易区 另一方面两条公路也 方便了生活在购物中心附近的居民 竞争的激烈程度也会影响特定贸易区的规 模和形状 如果两家便利店距离太近 那么他们各自的贸易区都会缩小 3 具体位置的选择 一个新设的商店做好地区和贸易区选择之后 还要综 合考察多种影响和制约因素对地点的要求 做出具体位置的选择 1 交通条件 交通条件的便利与否 是商店位置必须考虑的 首先要考虑 开设地点或附近是否有足够的停车场可以利用 停车场的车位多少 离商店距 离的远近都会影响顾客光顾商店购物 另一方面 过多闲置空间又会给人一种购 物中心的商店经营不善而不受欢迎的印象 因而 停车场的合理设计显得十分 重要 外国绝大多数购物中心设计的停车场与售货场所的一般比率为 4 1 其 次考虑交通流量 交通流量要求行人数量水平和位于周围的道路数量 车辆交 通协调 一般而言 商店所在地周围拥有良好的公路交通系统会使顾客量增加 但对顾客来说 过度拥挤会使晌物速度降低 令顾客恼火 从而销售额下降 相反 购物中心相对较快的流动速度会刺激销售额上升 2 竞争对手的干扰 一般而言 开设地点附近竟争对手众多 商品结构 服务水准趋同 且潜在需求不大 新店很难以取得成功 其中获得潜在需求的 办法是 总购买力一现有销售额二潜在需求 地区吸引力的简单衡量办法是看有 竞争力的现有零售店里每平方米的销瞥额 如果销售硕大大高于令人满意的利 润 这就意味着新加人者有足够的利润空间 如果该地区的零售店太多 即人 口太少不能支撑现有零售店的供应量 就表现出很低的单位平方销售额 作为 零售店还应考虑选择在商店相对集中且有发展潜力的地方 这便于与竞争对手 共享广告 节约经营费用 3 商店可利用性 核心贸易区的公路使用年限 车道数量 拥挤程度和公 路的总体维护状况 对零售店的可利用性有着密切的关系 例如 一个年久失 修 路面狭窄拥挤 红绿灯很多的二级公路上的位置就不是一个好位置 天然 障碍 如河流 湖泊 和人为障碍 如铁路 主要公路 也会影响商店的可利用性 在零售店周围地区 影响商店可利用性还有其他一些因素 如可光顾性 即顾客可以看到商店 并能安全进人停车场的能力 一些专家坚持认为 应该 排除影响商店可见性的任障碍 在流动人口很多的地方 如旅游中心或大城市 商店的良好标志的可见性对商店经营状况特别重要 4 商店业态 在独立零售店和连锁店之间 在 100m 便利店与 1000m 的 仓储超市之间 在超市与餐馆店之间 其选址的区别是很大的 这种区别不仅 仅体现在最后的结果上 还体现在选址的过程中 上述区别的简单反映如下表所示 四 选址的前提条件四 选址的前提条件 门店的销售状况是受到一些因素影响的 只有把这些影响因素先归纳成前 提条件 我们才可以建立销售模型 1 商品的地域购买力 连锁超市经营的商品 卞要是食品 副食品与小件易耗的日用品 顾客在 某一段时间内 愿意购买一定数量的这些商品 虽然每一位顾客的偏好是不同 的 但是在处理大量顾客购买的事件时 愿意购买的数量的平均值是相对稳定 的 本文假设这个购买数量与地理位置有关 即在一个地域内 有一个在时间 上相对稳定的购买力 对于每一种商品都有一个地域购买力强度 并目不同的 时间 不同的地点 有不同的值 2 商圈内的饱和度 商圈指门店能吸引其顾客的地理区域 当打算在某个商圈建立门店时 商 圈内现有的竞争状况会直接影响到将来可能的销售 所以必须要测定商圈内同 行业商店的饱和程度 测定该饱和度的指标 3 门店的吸引力 连锁超市的所有销售行为的日的是为了吸引顾客 可以认为 每个商店对 顾客都存在一个随距离变小的吸引力 商店附近的顾客受到这个商店的吸引到 这个商店消费 另外的顾客受到另外商店的吸引 从而形成了商店的服务半径 通常销售低值易耗日用品与食品的连锁超市的服务半径相对小一些 连锁超市 的所有特性和行为 信誉 营销乎段 经营商品的种类 以及顾客到门店的距离 都最终归结为门店的吸引力 五 选址的策略五 选址的策略 零售业的选址大致有如下几种策略 贴身结伴 策略 众所周知 肯德基与麦当劳是一对欢喜冤家 人们一提到 肯德基 一定 会联想到 麦当劳 这一对 冤家 几十年来一直相互竞争 试比高低又如棒 打不散的鸳鸯 如影随形 哪里有 肯德基 和蔼可亲的山德士上校 哪里 就有笑容可掬的 麦当劳 大叔 这种贴身选址策略在零售业里处处可见 远 的不说 近的就如 好德利 便利店 就是利用这种策略迅速崛起的一个样板 出奇制胜 策略 商场选址时既需要科学考察分析 同时又应该将它看成一种艺术 零售业 的经营者要有敏锐的洞察力 善于捕捉市场缝隙 采用出奇制胜的策略 与众 不同的眼光来选择商场位置 常常会得到别人意想不到的收获 如全球最大的 零售企业 沃尔玛 联合商场的总经理山姆 沃尔顿就是采用 人弃我取 的 反向操作策略 客流兴旺 策略 选址客流兴旺还涉及人流走向情况 这是指在商场所选位置顾客流动的方 向 比如我国的交通管制度规定