物业出租与税收的缴交精选ppt课件.ppt

物业租赁与税收缴交 个人出租住房是否也需缴纳房产税 营业税 个人所得税 案例 广州市民张生在年初的时候乔迁新居 将原先的住房租给李某 双方协商张生每月只收取1000元作为房屋租金 其他如水电费 物业管理费等都由李某自行承担 张生还特别提出 每月收取的1000元属于 纯租金 由此产生的税款由李某承担 并在合同中明确规定由李某缴纳税款 但在房屋出租后 李某并未到所在街道的出租屋管理中心申报缴纳税款 地税部门就对屋主张生发出了缴税通知 请问 为什么税局还是要张生缴税 答 张生出租房屋所产生的税款 应以其本人为纳税义务人 1 根据税法的规定 纳税义务不得随合同约定而转移 房屋租赁应该以出租方为纳税义务人 无论合同如何规定 张生作为出租方 是税法规定的纳税义务人 出租房屋所产生的税款应由张生承担 2 是 房屋租赁合同 中关于税款由承租人李某缴纳的约定不合法 根据 税收征管法实施细则 第三条规定 纳税人应当依照税收法律 法规的规定履行纳税义务 其签订的合同 协议等与税收法 行政法规相抵触的 一律无效 张生和李某的 约定 违背了税法的规定 根据 合同法 的相关规定 合同条款若与法律法规相抵触 不受法律的保护 因此 张生必须按期如实缴纳 据地税局相关负责人介绍 我市行政区域内的所有经营性房产和土地均为房产税和城镇土地使用税征税范围 其中 国家机关 军队 人民团体 由国家财政部门拨付事业经费的单位 含学校 托儿所 幼儿园 宗教寺庙 公园 名胜古迹 非营利性医疗机构等自用的房产和土地不在普查范围内 个人出租住房属于经营性房产 所以需要缴纳房产税 除需缴房产税 个人出租住房还需缴纳营业税 个人所得税等 案例 市民刘女士出租市区一套80平方米的住房 月租金为2800元 请问 该房东都该缴纳多少税金 答 由于我省规定 服务业 租赁业 税目的起征点为月营业额1000元 其他税目的起征点为月营业额5000元 所以刘女士房租起征点为1000元 纳税人不需开具发票 或需开具发票但开票金额乘以规定税率不大于核定税额的 则公式如下 每月应纳税额 出租面积 每月每平方米核定税额 由于刘女士不需开具发票 故按2800元计算 综合税率包含 营业税 房产税 土地使用税 个人所得税 印花税 由于珠海市规定服务业征税是按不同金额阶梯计税 1 月租金收入 月租 1000元 综合征收率 4 2 月租金收入 1000元 月租 2000元 综合征收率 4 7 3 月租金收入 2000元 月租 20000元 综合征收率 6 7 刘女士应缴税金 1000 4 1000 4 7 800 6 7 140 6元 代开发票 1 个人出租房屋可持相关手续到主管税务机关代开发票 并在发票开具时按规定缴纳各税金 2 代开发票时需携带下列资料 出租房屋合同 承租方的 税务登记证 副本 已办理税务登记的用票人 或 工商营业执照 副本 尚未办理税务登记的用票人 出租方的身份证 房屋产权证或购房合同 单位出租房屋如何缴交税金 案例 甲在市区有一栋三层的办公楼房 甲与乙于2002年7月1日签订房屋租赁合同 将办公楼整体租给乙作办公用房使用两年 月租10000元 甲按月向乙收租开具租赁发票 乙又于2002年10月1日将此办公楼1 2层以月租11000元并转租与丙作商场用 同样按月收租并开具租赁发票 请问 甲 乙的房屋租赁 转租收入是否应缴纳营业税 房产税 答 一 甲取得房屋租赁收入 应当开具租赁发票 按时向主管税务机关申报纳税 1 房产税按月计算 在收到租金收入的次月10日内申报 纳税 应缴房产税 10000 12 1200元 月依据 中华人民共和国房产税暂行条例 第四条 依照房产租金收入计算缴纳的 税率为12 2 营业税按月计算 在收到租金收入的次月10日内申报 纳税 应缴营业税 10000 5 500元 月同时需缴纳城建税和教育费附加 依据 中华人民共和国营业税暂行条例 中 营业税税目税率表 列举的 服务业 中 租赁业 依5 的税率纳税 二 乙取得房屋租赁收入 应当开具租赁发票 按时向主管税务机关申报纳税 1 营业税按月计算 在收到租金收入的次月10日内申报 纳税 乙应缴营业税 11 000 5 550元 月同时需缴纳城市维护建设税和教育费附加 按照国家税务总局国税发 1995 076号文件规定 单位和个人将承租的场地 物品 设备等再转租给他人的行为属于租赁行为 应按 服务业 税目中 租赁业 项目征收营业税 乙对取得的租金收入应当全额计算缴纳营业税 不能扣除租赁成本 2 依据 中华人民共和国房产税暂行条例 第二条 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民所有的 由经营管理的单位缴纳 房产税属于财产类税 是对财产所有者课税 特殊规定是 产权属于全民所有的由经营管理的单位缴纳 产权出典的由承典人缴纳 产权所有人和承典人不在房产所在地的 或者产权未确认及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 本案例中 只要产权持有人甲履行了纳税义务 开具了租赁发票 对于乙的转租收入 不再征收房产税 产权出典 所谓的产权出典指产权所有人将房屋 生产资料等的产权 在一定期限内典当给其他人使用 而取得资金的一种融资业务 一般是指房屋产权出典 是指承典人支付房屋典价而占有 使用出典人的房屋 出典人于典期届满时 返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度 房屋出典具有如下法律特征 1 房屋出典是 房不计租 钱不计息 的互利 有偿法律关系 在房屋出典中 承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金 出典人取得 使用承典人的金钱 而不支付利息 但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提 因而双方这种法律关系又是双务 有偿的 2 房屋出典受典期限制 典期届满前出典人并不丧失房屋所有权 承典人只能