2016年初级经济师考试金融知识点：金融风险的概念(必备资料)

1 房地产估价的收益法中 房地产未来第一年的净收益与价格的百分比 称为 A 折现率 B 报酬率 C 投资收益率 D 资本化率 标准答案 B 解析 考察报酬率的含义 报酬率为投资回报与所投入资本的比率 2 某商品房开发项目占地面积 2 万平方米 容积率为 3 楼面地价为 1000 元 平方米 预 计总建造成本为 16800 万元 不含土地成本 销售税费为销售收入的 11 可销售面积为总 建筑面积的 95 若采用成本定价法确定销售单价 成本利润率为 25 则商品房销售均价 为 元 平方米 A 5337 B 5440 C 5550 D 5618 标准答案 A 解析 考察成本导向定价法的计算 该房地产开发建筑面积 2 3 6 万平方米 每平方米 的建造成本为 16800 6 2800 元 平方米 则该商品房的单位成本 建造成本 地价 2800 1000 3800 元 平方米 商品房单位价格 商品房单位成本 1 成本加成率 1 销 售税费率 3800 1 25 0 89 5337 元 平方米 3 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标 在确定预期投 资收益率时 应综合考虑 A 安全风险率 B 房价上涨率 C 安全收益率 D 通货膨胀率 E 风险报酬率 标准答案 C D E 解析 考察房地产定价的咪表目标 预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收 益率 是一个预期指标 一般应包括安全收益率 通货膨胀率和风险报酬率 4 下列成本费用中 可纳入物业服务成本或物业服务支出的有 A 物业服务人员工资 B 物业管理区域绿化养护费用 C 物业服务人员奖金 D 物业管理区域公共秩序维护费用 E 物业管理用房保修期满后的改造费用 标准答案 A B D 解析 考察物业服务成本的内容 物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用 设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护 费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 7 办公费用 8 管理费分摊 9 物业服务企业固定资产折旧 10 经业主同意的其他费用 5 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的 A 专业意见 B 公证书 C 证明文件 D 担保函 标准答案 A 解析 考察房地产估价报告的概念 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地 产价值的专业意见 6 物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示 这体现了物业服务的 原则 A 合理 B 公平 C 公开 D 质价相符 标准答案 C 解析 考察物业服务费的收费原则 公开原则包括事项公开和事后公开 实现公开指收 费标准要事先向业务明示 7 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标 在确定预期投 资收益率时 应综合考虑 A 安全风险率 B 房价上涨率 C 安全收益率 D 通货膨胀率 E 风险报酬率 标准答案 C D E 解析 考察房地产定价的咪表目标 预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收 益率 是一个预期指标 一般应包括安全收益率 通货膨胀率和风险报酬率 8 影响住宅市场细分的消费者的行为因素有 A 生活方式 B 使用时机 C 购买阶段 D 购买动机 E 追求利益 标准答案 B C E 解析 考察房地产市场细分的依据 房地产市场细分的行为因素包括 使用时机 追求 利益 购买阶段 9 对互斥型房地产投资方案进行直接比选时 比较方案之间必须具备的可比性条件有 A 各方案均为房地产开发投资项目 B 各方案有相同的投资收益率 C 各方案费用和效益的计算口径一致 D 各方案有相同的计算期 E 各方案现金流量有相同的时间单位 标准答案 C D E 解析 考察比较方案之间必须具备的可比性条件 比较方案之间必须具备的可比性条件 包括 在对互斥方案进行比选时 必须的条件 被比较方案的费用及效益计算口径一致 被 比较方案具有相同的计算期 被比较方案现金流量具有相同的时间单位 如果以上条件不能 满足 必须经过一定转化后方能进行比较 10 下列抵押权人的行为中 能够合法有效保障房地产抵押权的是 A 占有抵押房地产 B 办理房地产抵押登记 C 扣押抵押房地产权属证书 D 派人看守抵押房地产 标准答案 B 解析 本题考察房地产抵押贷款的内容 中国实行房地产抵押等级制度 房地产抵押应 向县级人民政府规定的部门办理抵押登记 11 房地产估价的收益法中 房地产未来第一年的净收益与价格的百分比 称为 A 折现率 B 报酬率 C 投资收益率 D 资本化率 标准答案 B 解析 考察报酬率的含义 报酬率为投资回报与所投入资本的比率 12 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有 A 窗明 地净 水通 灯亮及采暖通风设备运转正常 B 有工程质量监督站签署的质量合格文件 C 有施工单位签署的工程保修书 D 有完整的技术档案和施工管理资料 E 工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕 标准答案 A C D E 解析 考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件 开发项目竣工验收应当具备下列条 件 完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容 达到使用要求 交工工程达到窗明 地净 水通 灯亮及采暖通风设备正常运转 建筑物周围 2m 以内的场地清理完毕 有完 整的技术档案和施工管理资料 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试 验报告 有勘察 设计 施工图审查机构 施工 监理等单位分别签署的质量合格文件 有施工单位签署的工程保修书 建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部 门责令整改的问题全部整改完毕 13 下列个人住房抵押贷款做法中 会降低月偿还额的有 A 提高首付款比例 B 争取贷款利率优惠 C 增加贷款额度 D 延长贷款期限 E 在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款 标准答案 A B D E 解析 本题为开放性试题 考察个人住房贷款的相关术语及计算 提高首付款比例 争 取贷款利率优惠 延长贷款期限 在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式 都 可以降低月偿还额 参考答案为 ABDE 14 下列建设用地使用权中 不得设定抵押的有 A 权属有争议的建设用地使用权 B 使用权不明的建设用地使用权 C 通过协议出让方式取得的建设用地使用权 D 已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权 E 已设定抵押的建设用地使用权 标准答案 A B 解析 考察建设用地使用权不得抵押的范围 属于下列范围的建设用地使用权不得设定 抵押 权属有争议的土地 用于教育 医疗 市政等公共福利的建设用地使用权 已依 法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权 已依法公 告列入拆迁范围的房地产 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 依法 不得抵押的其他房地产 答案为 AB 都是权属不明的情况 15 因风吹 日晒等自然因素造成的建筑物价值损失 属于建筑物的 A 物质折旧 B 功能折旧 C 外部性折旧 D 经济折旧 标准答案 A 解析 考察物质折旧的概念 物质折旧也成为有形折旧 是指建筑物在实体上的老化 磨损 损坏所造成的建筑物价值的损失 16 某商品房开发项目占地面积 2 万平方米 容积率为 3 楼面地价为 1000 元 平方米 预 计总建造成本为 16800 万元 不含土地成本 销售税费为销售收入的 11 可销售面积为总 建筑面积的 95 若采用成本定价法确定销售单价 成本利润率为 25 则商品房销售均价 为 元 平方米 A 5337 B 5440 C 5550 D 5618 标准答案 A 解析 考察成本导向定价法的计算 该房地产开发建筑面积 2 3 6 万平方米 每平方米 的建造成本为 16800 6 2800 元 平方米 则该商品房的单位成本 建造成本 地价 2800 1000 3800 元 平方米 商品房单位价格 商品房单位成本 1 成本加成率 1 销 售税费率 3800 1 25 0 89 5337 元 平方米 17 下列个人住房抵押贷款做法中 会降低月偿还额的有 A 提高首付款比例 B 争取贷款利率优惠 C 增加贷款额度 D 延长贷款期限 E 在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款 标准答案 A B D E 解析 本题为开放性试题 考察个人住房贷款的相关术语及计算 提高首付款比例 争 取贷款利率优惠 延长贷款期限 在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式 都 可以降低月偿还额 参考答案为 ABDE 18 关于业主委员会职责的说法 错误的是 A 业主委员会负责召集业主大会会议 B 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同 C 业主委员会负责制定管理规约 D 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 标准答案 C 解析 考察业主委员会的职责 业主委员会的职责包括 1 执行业主大会的决定和决 议 2 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 3 代表业主与业主大会选聘的物业服 务企业签订物业服务合同 4 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业服 务企业履行物业服务合同 5 监督管理规约的实施 6 督促业主交纳物业服务费 7 组织和 监督专项维修资金的筹集和使用 8 调解业主之间因物业使用 维护和管理产生的纠纷 9 业主大会赋予的其他职责 19 房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房 并允许甲房地产经纪 机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售 这种情况下代理佣金的结算方式是 A 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算 B 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算 C 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书 甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企 业结算 D 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算 其余与甲房地产经纪 机构结算 标准答案 B 解析 考察商品房销售代理的基本形式 该房地产公司的授权行为属于独家代理权 此 时开发企业均要向代理商支付佣金 20 房地产开发项目的土地取得成本包括 A 建安工程费 B 土地使用权出让金 C 土地房屋征收补偿费用 D 公共配套设施建设费 E 土地使用权取得税费 标准答案 B C E 解析 考察土地取得成本的内容 土地取得成本包括 土地使用权出让金 城市基础设 施建设费 土地房屋征收补偿费用 土地使用权取得税费 21 关于业主委员会职责的说法 错误的是 A 业主委员会负责召集业主大会会议 B 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同 C 业主委员会负责制定管理规约 D 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 标准答案 C 解析 考察业主委员会的职责 业主委员会的职责包括 1 执行业主大会的决定和决 议 2 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 3 代表业主与业主大会选聘的物业服 务企业签订物业服务合同 4 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业服 务企业履行物业服务合同 5 监督管理规约的实施 6 督促业主交纳物业服务费 7 组织和 监督专项维修资金的筹集和使用 8 调解业主之间因物业使用 维护和管理产生的纠纷 9 业主大会赋予的其他职责 22 房地产估价的收益法中 房地产未来第一年的净收益与价格的百分比 称为 A 折现率 B 报酬率 C 投资收益率 D 资本化率 标准答案 B 解析 考察报酬率的含义 报酬率为投资回报与所投入资本的比率 23 以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略 产品策略 促销策略和 A 定位策略 B 分割策略 C 渠道策略 D 人本策略 标准答案 C 解析 考察房地产市场营销组合的含义 根据需求中心论的营销观念 把企业开展营销 活动的可控因素归纳为产品 价格 渠道和促销 称之为 4Ps 24 购房人贷款 45 万元 贷款期限为 15 年 贷款年利率为 4 8 若采用等额本金还款方 式按月还款 则第 20 个月末的贷款余额为 万元 A 33 B 35 C 40 D 43 标准答案 C 解析 考察等额本金还款的计算 贷款期限为 15 12 180 月 等额本金还款方式下的贷 款余额 Pm P 1 m n 45 1 20 180 40 万元 25 某商品房开发项目占地面积 2 万平方米 容积率为 3 楼面地价为 1000 元 平方米 预 计总建造成本为 16800 万元 不含土地成本 销售税费为销售收入的 11 可销售面积为总 建筑面积的 95 若采用成本定价法确定销售单价 成本利润率为 25 则商品房销售均价 为 元 平方米 A 5337 B 5440 C 5550 D 5618 标准答案 A 解析 考察成本导向定价法的计算 该房地产开发建筑面积 2 3 6 万平方米 每平方米 的建造成本为 16800 6 2800 元 平方米 则该商品房的单位成本 建造成本 地价 2800 1000 3800 元 平方米 商品房单位价格 商品房单位成本 1 成本加成率 1 销 售税费率 3800 1 25 0 89 5337 元 平方米 26 房地产开发项目工程施工投标的主体是 A 房地产开发企业 B 招标代理机构 C 工程监理单位 D 施工企业 标准答案 D 解析 考察施工投标的主体 施工承包商是工程施工的具体实施者 是工程承包合同的 执行者 承包商通过投标接受业主的委托 签订工程承包合同 由此可见 施工投标的主体 是施工企业 27 房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房 并允许甲房地产经纪 机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售 这种情况下代理佣金的结算方式是 A 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算 B 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算 C 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书 甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企 业结算 D 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算 其余与甲房地产经纪 机构结算 标准答案 B 解析 考察商品房销售代理的基本形式 该房地产公司的授权行为属于独家代理权 此 时开发企业均要向代理商支付佣金 28 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的 A 专业意见 B 公证书 C 证明文件 D 担保函 标准答案 A 解析 考察房地产估价