大运河孔雀城项目市场调研报告.ppt

1 谨呈 京御房地产开发有限公司 大运河 孔雀城项目市场调研报告 大运河 孔雀城 世联地产2010 02 2 通州区域概述 香悦四季 海棠公社 龙湖 花墅香醍 8哩岛 北美佳苑 中央别墅区概述 誉天下 中粮祥云 马坡别墅区概述 龙湖 香醍溪岸 富力湾 纳帕尔湾 其他项目 中央领仕馆 挪威的森林 恒大金碧天下 盘龙谷 报告框架 3 通州区域概述 4 外围产业园的崛起带来城市功能及城市化配套 轨道交通加速了城市外围的新城建设与人口进驻 新北京规划提出了 两轴 两带 多中心 的城市空间布局 核心城区进入休整期 发展 通州 顺义 亦庄 大兴 房山 昌平 怀柔 密云 平谷 延庆 门头沟 11个新城 以疏解中心城区的压力 其中 位于东部发展带上的通州 顺义和亦庄被确定为重点新城 北京市规划委副主任黄艳 5 交通升级 广渠路延长线 不收费快速路直抵通州 地铁S6 M6实现全城贯通 升级城市连接交通 商务升级 规划中的通州商务园促进城市商务及产业升级 建设以新型服务业孵化基地 金融后台服务基地 外包型国际总部基地为主的商务园区 商业升级 规划的世纪星城107万平米超大体量商业综合体 以商业 办公为主 兼有市政 教育多元化的综合型商圈 居住品质升级 K2 海棠湾的出现 一改通州产品品质差的形象 迎合改善型客户需求 通州区域商务环境 商业空间 居住品质面临全面的升级改善 城市化发展趋势明显 6 通州城市定位承接北京部分职能的城市副中心 北京东部城镇带综合服务基地 通州发展目标大国首都副中心 分担北京核心区的职能世界城市新极核 构筑北京新的经济发展区域运河文化承载地 发掘运河文化的新内涵中国北方陆路港 沟通南北方的陆路枢纽适宜居住生态城 成为北京最适宜居住的区域 通州区总体规划说明2004 2020 7 潮白河 温榆河 通惠河 境内大小河流13条 运河蜿蜒 势若游龙 潮白河碧波千顷 渔歌唱晚 三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观 形成天然生态屏障 8 CBD的后院 9 香悦四季 10 项目位置 顺义新城白马路与顺安北路交界项目类型 独栋别墅 11层洋房 酒店式公寓占地面积 45万平方米建筑面积 50万平方米绿化率 60 容积率 1 1开盘时间 独栋预计2010年5月洋房9号楼2009年12月12 入住时间 独栋2011年5月洋房2010年年底精装标准 2500元 平方米销售均价 15500元 平方米 洋房 项目基础资料 北京罕有的高标准奢享级豪装 500种国际知名品牌 18位国际大师 经典风格奢贵搭配 点滴精细考究 用艺术书写一段百年品质传奇 项目特点 香悦四季 南派豪宅专家合景泰富倾力打造一座集 绿色生态 特色水景 国际品质 主题商街 示范新城 和谐生活 为一体的宜居住区 11 香悦四季 涵纳洋房 别墅 主题商业街 酒店式公寓 翡翠会国际会所 幼儿园等多元建筑形态 12 香悦四季 客厅 豪华面宽 彰显大家会客风范 与餐厅南北贯穿 清风自然流淌卧室 超大窗宽主卧 享健康明卫 阔景飘窗 赏阅四季香韵花园阳台 自然灵动空间 花园 茶室 咖啡吧 创业无限生活餐厅 时尚观景餐厅 与厨房 阳台紧密连接 科学东线便捷实用书房 宁静北向书房 创造灵感空间 配以飘窗 书卷画卷开启艺术人生 A户型 四季花颂 三室两厅两卫 128 46平米 13 香悦四季 客厅 与餐厅一线贯穿 南北双飘窗 清风与阳光自然流淌卧室 双卧均享阔景飘窗 阳光与鲜氧吐纳自然气息 纯南向主卧尊崇舒适卫生间 全明卫生间 干湿分离 清新自然每一天厨房 方正厨房 L型布局 与餐厅 阳台紧密连接 科学动线便捷实用花园阳台 南向花园阳台 灵动百变空间 迎接清晨第一缕花香 C1户型 香悦时光 两室两厅一卫 88 66平米 14 香悦四季 卧室 南向双卧 阔景飘窗俯仰皆景 双卧之间距离优雅 尊重主人私密生活客厅 短进深南向客厅 豪华尺度飘窗 与餐厅一线式设计 空间豁朗大气餐厅 与厨房 阳台一线式设计 动线简洁合理 幸福相守每一餐厨房 连接生活阳台 更多延展空间 便捷式操作台 烹饪不再繁琐 C2户型 美伦花香 两室两厅一卫 82 42平米 卫生间 明亮卫生间 沐浴时分享受繁星点点 浪漫情怀经营生活每一天 15 香悦四季 E户型 地上面积 240平方米 光之殿堂 庭院 下沉庭院设计 闲暇之余 种花 品茗 悠然奢享田园逸趣功能空间 空间方正 使用率高 可随心设计影院 酒窖 建设室等 奢享别墅级尊崇体验 步出式庭院 客厅餐厅均为庭院步出式设计 让心灵随时与自然亲昵对话玄关 玄关空间独立完整 尽显豪宅设计理念下的大家风范卧室 独立卫生间设计 方便老人生活 温馨关怀无处不在 主卧 豪华主卧 阳光中静享悠然 独立更衣间 彰显品味生活卫生间 三卧均涉及独立卫生间 独立采光 私密性与尊崇感不彰自显露台 浪漫风情露台 随时随地亲近自然 为生活平添无限意趣 16 庭院 下沉庭院设计 闲暇之余 种花 品茗 悠然奢享田园逸趣功能空间 空间方正 使用率高 可随心设计影院 酒窖 建设室等 奢享别墅级尊崇体验 玄关 进门玄关挑空设计 细节之处彰显大宅风范仪容客厅 餐厅 南向双厅 方正大气 舒适的会客 用餐氛围 跃动阳光的旋律卫生间 一层客卧设计私塾卫生间 方便老人居住 温馨关怀无处不在庭院 有天有地的私家庭院 沉醉在田园意趣中 奢享别墅级尊贵生活 露台 豪华面宽多露台 让自然情趣妆点高贵的生活礼仪主卧 豁朗主卧 尊崇私密 带豪华衣帽间 彰显主人督导的生活品味卧室 南向卧室 充裕的阳光玉鲜氧 吐纳自然生活韵味卫生间 独立阳光卫生间 让自然清新的气息 呵护全家健康 香悦四季 F户型 地上面积 235平方米 悦景豪庭 17 墅境 别墅之境 峰界人生 香悦四季 林之境 17年别墅原乡 3660公顷森林公园 百年盛世奥运水上公园 富氧栖居 园之境 1 5亿开景造园 900颗百年名贵成树 7万株花卉 100座名家雕塑 70处互动空间 湖之境 或小桥 或清涧 飞瀑叠水 花台流泉 社区自西向东蜿蜒水系 于会所前汇聚成2000平米溪湖盛景 花之境 365日鲜花盛放 北京从此没有四季 甜蜜樱花 淡雅山茶 芳香紫罗兰 摇曳的波斯菊 名贵银杏 7万株花卉 能想象到的都在这里 尊之境 拥享4000平米滨水国际会所 国际双语幼儿园 3万平米一站式商业中心 同步层峰人士尊享生活 18 海棠公社 19 项目位置 东五环与京沈高速公交汇处 五方桥 东北角发展商 北京安盛投资有限公司项目类型 洋房 联排 双拼占地面积 18万平方米建筑面积 33 8万平方米 分为南 北两个区域 南区为低密产品 北区为15栋高层容积率 一期1 39 二期0 69开盘时间 二期16 19号楼预计2010年4月二期20 23号楼情景叠院2009年10月入住时间 二期情景叠院2010年12月一期洋房部分2010年7月 项目基础资料 09年10月海棠公社新推二期叠拼产品96套 目前已去化完毕 预计2010年上半年推剩余4栋楼 96套叠拼产品 项目动态 距离CBD东9000M 交通便捷 配套完善 海棠公社 20 海棠公社 产品线 南区 8栋情景叠院 48栋别墅 北区 15栋高层在售产品 上 下跃 230 290平米 1层 地下1层为下跃 4 5层为上跃 平层 165 195平米 2 3层 销售价格 均价 17000元 平米上 下跃总价420 500万元平层总价 260 310万元 城市属性混合社区 多作为居住物业类型升级 周边配套不足 21 海棠公社传承新派英式建筑精髓 以全面景观化的思想指导建筑设计理念 通过布局的进退变化 建筑高度的错落 立面风格间的差异 利用退台 下沉式庭院 入户花园等 亲景 设计 使得自然巧工与人类艺术融汇 谱写和谐一生的浪漫之曲 情景叠院 英伦赭红建筑 海棠公社 古朴厚重的立面造型 附以经典的英伦赭红 以深灰色线脚为点缀 尊贵沉稳 建筑自然融入3米落差的起伏坡地 打造密林掩映的台地生活场 于建筑组团间 构建开放式公共庭院 围合优雅私家庭院 雕琢建筑艺术群落 22 情景叠院 创新产品设计 尽显舒适豪华 海棠公社 独立廊厅入户 更具私密性 40 50 超大南向台地私家庭院 南北双重入户设计 南北双向超大空中庭院12M超大面宽 23 龙湖 花墅香醍 24 项目位置 通州区京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转物业类型 洋房 叠拼占地面积 9 8万平方米建筑面积 13 7万平方米容积率 1 4绿化率 35 物业费 别邸4元 平米月 叠拼6 5元 平米月停车位 1 1 7开盘时间 2008年5月入住时间 2010年10月 项目基础资料 建筑外观材质 6层手工外墙 屋顶手工紫砂筒瓦 STUCCO涂料 均为手工制作园林风格 托斯卡纳风格 建筑特点 为CBD定制的城市别墅项目 龙湖 花墅香醍 25 托斯卡纳园林及建筑规划 体现项目品质 手工紫砂筒瓦STUCCO手工外立面 龙湖 花墅香醍 26 高附加值户型设计 提升产品价值点 赠送一层的双向花园和花园层下沉花园二层主卧主人套面积45平米首层配备老人房 双面 西 南 采光 10 3米超大面宽 12 2米进深 6 7米客厅开间明厨明卫 中西厨独立操作家庭厅配花园露台 龙湖 花墅香醍 27 在产品打造及包装上按照客户的情感脉络走 在园区 样板间装修中打造出温馨而略微凌乱的亲切感与归属感 如利用翻开的书本 打开的矿泉水瓶 轻松营造出如家的亲切感 龙湖 花墅香醍 产品打造及包装上温馨 让客户感受到亲切感与归属感 28 细致入微的物业服务 完全突破客户心理防线 龙湖物业 善待你一生 软服务 被龙湖人做得淋漓尽致正如歌中所唱我和你在一起 龙湖 花墅香醍 项目园区内的销售代表 工作人员 保安 保洁保持统一整洁形象 保安接待客户谦卑热情 为客户打开车门 迎接客户进入销售中心 销售代表亲切有理 沟通方便且拥有个人风度 使客户拥有良好的身份感 29 8哩岛 30 项目位置 朝阳北路东端北京物资学院北侧项目类型 花园洋房 叠拼占地面积 11 6万平方米建筑面积 14 6万平方米绿化率 42 容积率 1 6物业费 洋房2 8元 平方米 月别墅3 5元 平方米 月开盘时间 2009年5月入住时间 2010年8月 项目基础资料 建筑采用源自芝加哥的都市主义加以解构 形成创新性的新都市主义产品形态 点式玻璃栏板 大面积玻璃窗 简洁而富有动感 现代手法演绎的花架 坡屋顶 老虎窗 体现主人现代理性的高贵气质 转角处的玻璃体滨水灯塔 成就河边一道亮丽的风景线 建筑特点 8哩岛 CBD向东 8英里 31 新CBD区域 促使四环外的东部区域的发展提速 城市景观进一步蔓延 东扩区域导致城市密度加大 低密社区稀缺 地铁物业 M6号线 板块未来成熟度 据专业机构统计 纽约 伦敦 东京和香港 上海 广州 北京等城市成熟的地铁物业价格平均要高于同片区同等素质物30 以上 地铁的大流量 快速 安全 便捷等特点为人们生活带来许多便利 同时也提升了沿线物业的地段优势 给地铁沿线的住宅物业带来升值大幅度的潜力 东扩区域导致城市密度上升 低密社区进一步稀缺 通州生态商务园 5星级生态生活配套 8哩岛项目北侧是我国第一家具备国际水准的生态型总部商务园区 超大型 低密度 亲水生态 节能环保 与8哩岛生态 低密完美契合 配备高标准确的休闲及商务配套 比如五星级酒店 企业家俱乐部 大型购场所等 是8哩岛的绝佳生态配套 8哩岛 CBD 生态商务园 地铁三大价值体系凸现朝阳北路唯一低密别墅级GOLF洋房 32 区域价值 三大利好 别墅级配套 高尔夫 别墅符号 项目产品细节 体系一 区域价值展示 体系二 高尔夫物业展示 体系三 项目细节展示 销售动线 8哩岛 深挖区域利好 充分体现项目别墅级符号 突出唯一性 33 北美佳苑 34 项目位置 通州区宋庄镇疃里东区51号开发商 北京静水园房地产开发有限公司物业公司 北京金成亚信物业管理有限公司项目类型 双拼 联排 叠拼占地面积 15 37公顷建筑面积 66882平方米项目体量 共222户绿化率 31 容积率 0 778物业费 2 88元 平方米 月开盘时间 2007年5月入住时间 2010年6月项目配套 配套设施 小学 幼儿园 综合商场15800 4100平方米的多功能尊贵会所 建筑外观材质 饰面以劈开砖为主 局部石材 涂料 项目基础资料 北美佳苑 定位 新士者阶层住心之所 CBD士者阶层珍稀别墅 35 北美佳苑 户型面积及比例 双拼别墅17栋34户 叠拼别墅4栋56户 7 8米面宽TOWNHOUSE 6栋26户 6 3米面宽TOWNHOUSE 10栋44户 5 6米面宽TOWNHOUSE 13栋62户 叠拼和联排别墅户型面积在200 400平方米之间 双拼别墅在470平方米左右销售信息 2007年5月开盘销售 叠拼均价约11000元 平方米 联排约14000元 平方米 总价在232万至765万 套 现销售率51 均价18800元 平方米 核心卖点1 低密度产品 36 由京通快速路与京哈高速路连接 可快速直达北京CBD核心区 由东六环快速路与京沈高速路连接 可快速直达东南四环及北京CBD 规划朝阳北路延伸线自项目一期南侧及项目二期基地之间穿过 可直达东二环朝阳门 规划M6地铁支线以朝阳门为起点 穿越项目附近 由东六环可快速连通首都国际机场 北美佳苑 核心卖点2 交通相对便捷 装修老气 案场寒冷无人气 项目弱点 37 中央别墅区概述 38 投资价值 区域内别墅租赁市场表现活跃 整体投资回报率在国际房地产投资中位居前列 国际化氛围 区域内现居住人口约70 为外籍人士 主要来自北美洲 欧洲 澳洲 东南亚等区域 拥有浓厚的国际化生活氛围 国际学校 ISB 京西 德威等知名国际学校聚集 别墅生活配套 拥有日祥广场 温榆广场 和睦家诊所等区域级生活 医疗配套 机场高速 京顺路 温榆河 北皋出口 杨林出口 39 区域发展标志性事件 国门商务区启动T3航站楼启用南航 国航总部入驻新国展一期落成M15一期建成通车 M15号线 T3航站楼 新国展 国航总部 空港工业区 国门商务区 空港物流园区 北京的临空经济带规划 临空经济带 40 2010年投入220亿打造 AIRCBD 西起北京温榆河中央别墅区 东至东六环路 北接机场征地界 南临机场南线高速路 总体规划面积19 65平方公里 可开发建设面积9 65平方公里 到2015年 这一商务区将吸引各类入区单位2000至3000家 就业人口达到 至 万人 地区GDP总值实现170至200亿元人民币 功能定位 以国际航空枢纽为依托以特色国际商务 研发设计为核心以吸引国内外航空企业总部为突破口重点与航空服务 投资营销 研发设计等行业中的大型重点企业进行战略合作建设成为国际信息交流与服务中心 众多高端服务业聚集的国际企业总部区 41 跻身世界十大机场行列东北亚的航空枢纽首都经济的发动机 T3航站楼启用启用时间 2008年2月29日建筑面积 98 6万平方米年客运量 4300万人次运营航空 中国国际航空 美国联合航空英国航空等20多家国际航空公司未来目标 2015年 设计年旅客吞吐量6000万人次 年货运吞吐量480万吨 年飞机起降50万架次 42 搬迁时间 2008年3月16日总建筑面积 6 4万平米已迁部门 总裁办公室 规划发展部 人力资源部 财务部 航站管理部 企业文化部等员工统计 飞行员 空中乘务员 工程师和技术人员等近2万人 总部搬迁引发人流迁徙 带来区域新移民 特定客群的区域转移大量下游产业 及由此带来的多元客群 类比 CCTV之于北京CBD 新的区域发展驱动因素和 新移民 置业需求 2008年8月启用由CCTV主楼 电视文化中心以及能源服务中心三部分组成总建筑面积55万平米 未来将有上万名员工在此办公 43 新国展周边相关配套情况 总建面65万平米一期08年4月落成 35 5万平米 其中包括 展馆18万平米 公共活动场所1 98万平米 酒店4 6万平米 办公3 9万平米 商业7万平米 仓库1万平米 二期预计2010年建成 44 M15号线12年北段通车地铁十五号线从颐和园出发 穿过清华大学 沿大屯路至望京后沿京顺路 顺于路至顺义城区 线路全长约43 3公里 共设车站22座 线路主要经过圆明园南路 清华大学 清华东路 奥林匹克公园 大屯路 望京地区 新国展 京顺路 顺于路 顺安路 一期工程由大屯路至府前街 线路全长约32公里 设车站15座 预计投资129亿元 M15号线预计从2009年起建 2012年一期建成通车 2014年全线通车 45 国门商务区建设 2010年至2015年 46 发展前景 区域处于快速城市化过程中 驱动因素持续加强 未来成为北京新城市核 国航总部和培训基地的落成带来大量新增工作缘人口 形成区域新移民 物流基地和国门商务区的建设发展吸纳多重就业人口 带来多元化的置业需求 M15号线的建成通车将本区域纳入大北京都市圈内 并带来轨道交通驱动下的城市客群 刚性需求迅速放量 47 誉天下 48 项目位置 顺义区中央别墅区温榆河畔 机场杨林出口1000米项目类型 独栋 双拼 联排占地面积 130万平方米建筑面积 78万平方米绿化率 47 容积率 0 6停车位 1 2开盘时间 2008年8月入住时间 2010年7月 项目基础资料 项目配套 6000平米商业 观赏葡萄园会所 12000平米多功能会所 地下1层 地上2层 仅对业主开放 内含标准泳池 健身房 餐饮 客房等 项目配套 誉天下 长江实业北京首个大规模别墅项目 49 誉天下 树立长实品牌 保证项目成功 长实惯常采用适时推出符合市场需求物业的操盘模式 确保迅速回笼资金 依据长实一贯操盘思路 推断项目的价格实现将低于预期 长实将贯彻以创意和质素为主导的物业发展方针 适时推出符合市场需求的多元化优质物业 2008年春节曾推出康城一期 首都 开盘当日以低于客户心里预期15 的价格推出1000套 1000套房子在当天下午一售而空 长江实业临时决定 当天再加推1000套 而且售价不变 为了方便来现场的客户 长江实业通告 通宵卖楼 长江实业于第二天中午宣告成功售出2000套 誉天下肩负长实品牌在京的安全着陆使命 通过产品品质 树立长实品牌 降低预期价格 保证快速回现 长实品牌 操盘模式 品牌 50 大组图案设计 人车分流 法国古典园林 托斯卡纳建筑风格 大组团式设计 人车分流 18 26米楼间距 大面积私家花园 外围7000平米水系 法国古典风格园林 意大利托斯卡纳建筑风格 12000平米多功能会所 规划特点 誉天下 51 赠送空间多 使用率高 精装修 项目分为5期 目前仅一期售罄 二期刚刚动土施工 2010年产品推向市场 3 5期尚未建设 土地已平整 一期共407套别墅 意大利风格 其中双拼占20 联排占70 独栋占10 双拼290平米 联排270平米 独栋550平米 地下一层地上三层 客厅6米挑空 下沉式庭院 地下室全采光 层高3米 面积约100平米 使用权限50年 前后花园面积约120平米 赠送60 80平米露台 前后楼间距22米左右 面宽6 5米 功能分区布局 一层为客厅和客卧 二层全部作为厨房和餐厅 三层为主人房 室内外全部精装修 赠送家电 装修标准3000 4000元 平米 产品特点 誉天下 52 减少外立面耗材成本 以涂料为主 减小面宽和庭院面积 一期以牺牲品质感为代价实现淡市下热销 二期2010年中入市 预计产品在格调上不会有太大的突破 但庞大的体量和长实的名气使其拥有不可比拟的投资价值 控制室内精装成本 满足生活所需简单装修 园林保留入口和中央景观 誉天下 控制成本投入 应对08年淡市采用灵活的价格策略 突破市场僵局 项目成绩单 项目08年刚推出时报价29000元 平米的均价导致销售不畅 11月降价至均价17500元 平米后出现销售的爆发点 单月实现签约77套的销售成绩 月均销售24 6套 半年实现销售额7 2亿 53 客户情况 开盘时间 1期分为5个组团 08年8月开盘 销售1 2 3组团 09年5月销售4组团 09年8月15日销售第5组团 价格 目前在售产品为290平米双拼 270平米联排 均价20000元 平米 联排别墅总价558万 套 双拼总价608万 套 550平米独栋1200万 套 每次开盘销售率均占到80 左右 销售情况 客户来源 客户多来自中央别墅区 CBD 燕莎区域 年龄及家庭结构 35 45岁 家庭情况完整 多有子女 多为三口之家 部分家庭带老人 注重子女教育 从事行业 多数从事IT 金融行业 企业中高层管理层 外籍人士占30 置业经历 在市内均拥有2 3处房产 但是60 为别墅首置客户 关注点 20 45岁以上客户具有区域内别墅置业经历 投资为主 绝对数量以35 45岁客户多次公寓置业经历 自住为主 认可长实品牌 投资客看中租金收益 自住客看重产品性价比 同时认可中央别墅区的别墅氛围 客户对品牌 运动 旅游表现浓厚的兴趣 项目总结 中央别墅区板块 区域成熟 交通方便 精装修品质高且赠送家电 赠送空间多 使用率高 长江实业在京首个别墅住宅项目 品牌开发商信誉好 客户认可度高 誉天下 客户多来自北京市内 60 左右为别墅首置 用于自住 看重项目区位号召力 精装修 品牌开发商 54 中粮祥云 55 项目位置 顺义区新国展北侧项目类型 联排 一期 花园洋房 公寓占地面积 29万平方米建筑面积 52万平方米绿化率 70 容积率 一期0 63停车位 1 1开盘时间 2009年11月入住时间 2011年5月销售均价 35000元 m2 项目基础资料 中粮祥云 2009年中粮地产整合顺义新城发展规划和中粮集团的国际品牌资源 大手笔打造北京国际生活区 首次推出的产品为纯居住组团中的院落式别墅 别墅具有南向双面采光 三重庭院 人车分流等众多人性化独特的设计 立面采用经典英伦风格 浑然大气 历久弥新 产品设计特点 56 项目产品规划 二期 洋房 一期 别墅 联排地上300平米左右 地下200平米左右 中粮祥云 12层板楼17栋 另有300平米的空中别墅 中粮地产立志为居住在北京的 全球人 打造一个适合他们居住 工作 休闲 娱乐 购物的新国际生活样本 52万平方米的建设面积中包含19 5万平方米的国际化商业规划 商业部分将引进众多全球人熟识的酒店 医院 学校 会所 餐饮娱乐 购物品牌 共同组成一个全景式国际生活样板 提供360度全景式国际生活方式 项目配套 57 产品特点 与其他项目传统联排不同的是 创新用8米连廊连接南北向房屋 变横向切割为纵向切割 此设计南向双面采光 保证了充足的阳光照射 可由客户根据自身爱好自由创意设计8米连廊用途 创意空间任由发挥 中粮祥云 产品设计大胆创新 独特连接方式得到认可 58 地下室天窗 下沉式庭院2 联排产品凭借其强势的区位和先进的产品设计实现火爆销售 后期洋房中的空中别墅定会与同区域低密度产品争夺市场 赠层高5 5米地下室 下沉式庭院1 中粮祥云 产品设计先进 人性化 凭借区位和产品设计实现火爆销售 前后采光双向下沉庭院将次首层变为四季全明空间 5米5层高地下室可供客户自由创意设计一层变两层 人性设计 2009年11月7日开盘销售的联排别墅已售罄 预计2010年上半年新房源开盘 开盘联排别墅户型面积为270平方米 320平方米 总价780万 1300万 套 联排别墅赠送120 210平米地下室 销售情况 59 马坡别墅区概述 60 区域自然环境优越 且规划密度较低 潮白河提供一定的景观及自然环境优势 1 临近潮白河 具备一定自然资源 区域原有物业多为低密度 且未来规划延续了区域原有的低密度感觉 2 规划密度较低 奥运带来的场馆及公园建设进一步加强了区域的自然资源优势 3 奥运推动 作为北京市规划的重点新城 本区域拥有相对最为优越的自然环境 为未来的发展前景提供了更多竞争力 马坡别墅区 61 奥运带来的建设协同新城改善了区域的基础建设和环境改善 即将全面完工的 引温入潮 跨流域调水工程 将大大改善奥运水上运动场馆周边的水环境 目前 干涸多年的减河已蓄水 多万立方米 引温入潮 是北京市 十一五 期间规划实施的一项重大跨流域水资源配置工程 目前 引温入潮 主体工程已基本完工 具备引水条件 预计 年后 潮白河总蓄水量将超过 亿立方米 顺义区奥运道路工程为白马路 潮白河左堤路和右堤路 建设里程全长42 62公里 总投资7亿多元 经过近一年的施工建设 顺义白马路的主体建设已经完成 目前道路绿化全线启动 道路绿化将按照绿色奥运 人文奥运 科技奥运的特色分为三段 白马路是连接北京市区和顺义奥林匹克水上公园的道路 全长20 2公里 绿化面积87万平方米 在绿化过程中 白马路充分发挥植物特色 将体现出 春花 夏荫 秋色 冬枝 四季景观的变换之美 白马路绿化被分为绿色奥运段 人文奥运段 科技奥运段 马坡别墅区 62 奥运带来的场馆和公园建设为市场带来了良好的区域认知和对未来发展的信心 奥运水上运动中心 北京唯一 马坡独享总建筑面积31850平方米 是北京奥运会占地面积最大的比赛场馆 也是目前全球唯一的集动水 静水于一体的国际级水上运动比赛场馆 水面面积约63 5万平方米 绿地面积约58万平方米 绿化率超过82 马坡别墅区 63 回顾项目资源情况 自然资源 人文资源 休闲度假资源三重叠加 临近潮白河 温榆河 具有自然景观及生态环境优势 是理想的高端居住环境 1 潮白河 温榆河 两河 优越生态环境 2 奥运水上运动中心强化区域人文资源 奥运水上运动中心 北京唯一 马坡独享总建筑面积31850平方米 是北京奥运会占地面积最大的比赛场馆 也是目前全球唯一的集动水 静水于一体的国际级水上运动比赛场馆 马坡地区拥有 赛马场 高尔夫球场 室内滑雪场 等优秀文化配套资源 经过奥运会的强势推动 该地区人文资源更加凸显 马坡区域发展机会 64 区域 传统高端别墅区认知高度趋同 具备成为中央别墅区承接者的基础 上世纪90年代 马坡开始出现 高尔夫球场 等高端运动场所 潮白河 温榆河及林地生态环境优势逐渐被人们认识并接受 2003年 马坡地区开始出现高端居住形式 别墅这一时期别墅有龙苑别墅 乡村高尔夫 枫桥别墅等早期项目 本世纪初 马坡开始休闲及度假形式的度假村等文化娱乐设施 兴建了一批如 乔波滑雪场 高尔夫俱乐部 等休闲娱乐设施 并兴建了 度假村 酒店等配套物业设施 2006年 2008年 富力湾等一批高级别墅项目开始兴建 马坡地区正式进入高端居住区时代 一批典型高级别墅形式出现 2007 2009年 马坡地区开始出现花园洋房 公寓等居住形式 商业及其他基础配套也逐渐被引入 马坡出现向主流生活区转换的迹象 未来 生态别墅区认知的形成 生态别墅区向新的中央别墅区转变 马坡区域发展机会 65 产业落位 2010年底民生银行总部 金蝶软件园等研发类服务类企业陆续入住 2009 5 26民生银行总部基地在马坡奠基 总占地面积约200亩 总投资8 2亿元 计划于2010年底竣工 建成后将入驻总部办公中心 结算中心 数据中心 信用卡中心 研发中心和客服中心 预计2011年该基地投入使用 2009 9 11金蝶软件园总部基地在马坡奠基 软件园主要包括研发 产业链协同 电子商务及物流中心等 可容纳1万名科研技术人员同时办公 北京日报 2009 9 16非晶产业园落户顺义新城 中兆培基 北京 入驻 2008 7 16北京银行与顺义政府签署银政合作协议 向顺义政府授信20亿元 支持顺义经济建设 民生银行 金蝶软件园等入驻产业以高端研发 数据处理 电子商务等高技术类型产业为主 从业人群也都是高素质科技人才 2010年后 这批产业将逐渐实现入驻 相应高收入人口也将成规模的增加 马坡区域发展机会 66 交通变迁 2012年M15号开通是顺义新城快速城市化的重要转折点 2009年4月11日 连接顺义新城和北京城区的地铁M15号线顺义段率先开工建设 这段全长18 5公里的顺义段预计2011年12月建成开通 到2013年 M15号线一期工程全线开通后 从顺义新城到北京城区的时间将缩短至半小时 11日开工的M15号线顺义段全长18 5公里 共设7座车站 分别是新国展站 新国展北站 后沙峪站 南法信站 顺西路站 府前街站 北京晨报 M15号线贯穿顺义新城中心区 空港区 河东新区三城区 成为推动顺义新城发展的助推器 M15号线连接西起颐和园 连接海淀中关村信息产业聚集区 望京产业园区等高端商务 服务发达区域 并且与10号 13号线等地铁线路联通 将有利于带动高端产业人群及城市核心区域其他人口向顺义新城扩散 从而加速顺义新城城市化进程 马坡区域发展机会 67 配套升级 各项目商业配套优势 医疗 学校 市政投入等逐步完善 新建住宅项目中的配套商业 会所 学校强化了既有公共配套设施 提升了区域消费及生活档次和便利度 随着未来制造业 物流业的引入 必定会拉动当地的居住 生活需求 相应商业配套必将逐渐丰富并提升档次 顺义新城周边项目均配有大量商业 会所及学校等公共基础设施 高端项目中尤其存在高端教育配套 银行 建设银行顺义支行 中国银行顺义支行马坡分理处 工商银行顺义支行 农业银行顺义支行 医院 顺义区医院 顺义区妇幼保健院 顺义中医院 并且新城即将有三级甲等医院入驻 马坡区域发展机会 68 T3航站楼投入使用 2010 2011 2012 2013 2008 2009 中央别墅区发展路径 城市化进程 重要事件 L1开通 奥运全球金融危机救市政策 交通变迁 配套 中粮项目商业部分启动 M15开通 交通主干道完善公共交通完善 交通 产业 城市化程度上升商业商务聚集程度上升产业聚集程度上升人口量上升 民生银行总部入住金蝶软件园入住 北京银行总部入住 配套 各项目商业配套陆续开业 城市化标识 中央别墅区城市化挤压下的顺义新城价值体系 环境 资源 新城规划投资价值 市场 低密度产品兑现高价格高密度产品议价能力相对较低 自身城市化价值体系 中央别墅区的价值继承者 顺义新城发展路径 顺义新城发展趋势下对项目的重要启示 短期内区域将成为中央别墅区的价值继承者 69 2010 城市化快速发展阶段低密度区域城市化价值兑现阶段 2012 2013 房地产市场发展阶段 主流改善需求比例上升新城核心区地段价值显现城市化价值为各类产品共同增值 高端改善 投资表现为市场主需求低密度类产品继续引领市场高价格中高密度与低密度产品价格日趋接近 客户演变趋势 2011 城市化初级阶段低密度区域环境兑现价值阶段 项目开发思路 顺义新城发展趋势下对项目的重要启示 短期内区域将成为中央别墅区的价值继承者 主流改善需求比例上升产业人口迅速发展 高知人群持续进入市区自住客户进一步被挤压 高端改善 投资表现为市场主需求市区追求低密度宜居环境的客户开始涌入 主流改善项目成为市场主流需求 起到迅速回现作用 顺应市场主流需求 通过增加兑现高价值的低密度产品类型取胜 70 顺义奥林匹克水上公园 乔波室内滑雪场 纳帕尔湾 香悦四季 香醍溪岸 富力湾 山水天地酒文化主题花园 卧龙公园 自然资源 人文资源 休闲度假资源丰富传统别墅区市场认知 价值在于板块低密度市场认知基础 马坡区域市调盘点 71 龙湖 香醍溪岸 72 项目位置 顺义水上运动场西侧 乔波滑雪馆北侧 项目类型 独栋 洋房占地面积 420亩建筑面积 22万平方米绿视率 70 容积率 1 2 整体 停车位 1 1开盘时间 2009年10月18日入住时间 2011年12月 项目基础资料 承继 期香醍漫步托斯卡纳手工别墅的艺术品质 以7道工序成就一面意大利STUCCO墙面 手工定制的欧式铁艺 紫砂筒瓦洋溢着地中海特有的温暖 五重景观 下沉庭院 私家花园 风雨廊 沙龙式客厅 一步式观景台 丰富的人生情境尽由演绎 产品设计特点 龙湖 香醍溪岸 别墅与洋房的混合低密社区 托斯卡纳风格及成熟产品打造 极致展示项目品质 73 龙湖 香醍溪岸 1 乔波滑雪场 2 乡村高尔夫球场 5 潮白河国家森林公园 3 赛马场 4 牛栏山一中 奥运及顺义新城等高端休闲配套资源完善 74 2区 3区 1区 别墅产品分布于1区 2区两端 户型区间290 330 均为独栋 共300栋左右 洋房产品 别苑 分布于1 2区中央及3区 共户型面积90 两居 120至130 三居 150 至160 和200 320 四居 首层送花园送地下室 使用率85 以上 公建配套包括小学 幼儿园 3700 会所及临街商业 均在3区内 3区北侧有5 5万 托斯卡纳公园 别墅产品与洋房产品结合的混合社区 首推别墅产品 后推洋房类产品 龙湖 香醍社区 一期 香醍漫步 75 9 5万平米社区公园 充分人性化的产品设计 精巧的细节铸就项目成功 龙湖 香醍溪岸 76 龙湖 香醍溪岸 通户外的 花园层 这是龙湖香醍社区别墅升级最大的亮点之一 别墅从正面看是两层 通过对地形的人工改造从后面看变化为了三层 步出式地下室层高达到了近3米 这一设计让别墅原本一直有 鸡肋 嫌疑的地下室空间采光更加充分 室内环境更加明快 使用方式更加自由和惬意 几乎是再造了一层地上建筑空间 彻底颠覆了别墅地下室的固有概念 前二后三的坡地别墅 通过堆土构建的方式使建筑随地形起伏 自然形成前后落差 这使得以往别墅的 地下室 变成了采光良好 直 前二后三 的概念 打造平原地区的 坡地别墅 改变老式别墅地下室采光不佳通风不良的弊病 77 让植被成为建筑的外立面 高大乔木 灌木 花灌木 花卉 草坪 五重绿化景观的立体景致 树木全冠移植 花墙围档的下沉车道 森林溪境 蔷薇山谷 我一进来就被园林震撼了 这房子真是太漂亮了 就是我心目中的别墅的样子 多层次丰富的品质园林成为龙湖项目取胜的首要关键性因素 龙湖 香醍溪岸 78 别墅首先开售 鲜明的社区风格及优质产品的成熟打造 引领项目的火爆销售 样板间中很多卧室空间都改为情趣空间 给予客户更多的功能想象空间 具有小资情结 追求新鲜事物 购房过程比较冲动 不理性 很多客户来到现场就被整个展示区及样板间的氛围吸引住了 相当喜欢 度假 养老为主 主要做第二居所 平时在北京市区的房子住 周末或闲时会过来享受这边的度假生活 毕竟这边的环境要好很多 吴小姐 龙湖香醍溪岸销售 首先开盘别墅产品 依靠精致的示范区雕琢及样板间展示 给予客户强烈的视觉冲击和感受 造成项目开盘及售罄的火爆销售 龙湖 香醍溪岸 对成交促进最大的是现场展示 5万平米的示范区 极致展示项目的产品特性 示范区的布置 园林的树种 样板的装修让客户充分体验到产品的细节 体验未来的别墅生活方式 促进成交 79 客户情况 客户来源 主要来自北京城区 顺义区域内也有 大概占到30 滟澜山和漫步为项目带来众多品牌客户和口碑客户 客户年龄 大都在35岁以上 置业目的 以作为第二居所居多 买给家中老人或预留自己养老 或周末休闲度假 大多数都是自住 纯粹投资的比较少 置业经历 在市内均拥有2 3处房产 但首次别墅置业比率在50 左右 关注点 主要看重该项目的产品品质和周边生态环境 社区配套以及该区域升值潜力 项目总结 精工细作的手工艺 铸就产品精良品质 多层次丰富的品质园林成为龙湖项目的骄傲 人性化的产品设计 最大程度满足客户需求 延续重展示的原则 给客户强烈的现场感知 客户多来自北京市内 50 左右为别墅首置 用于自住 看重项目品质 环境 配套及升值潜力 龙湖 香醍溪岸 后期形成品牌知名度 销售以口碑传播为主 80 富力湾 81 项目位置 顺义马坡镇白马路南2公里 顺安路西侧项目类型 独栋 毛坯 388 403 698平米 双拼330平米 联排 精装 282 340平米占地面积 22万平方米建筑面积 11万平方米绿化率 35 容积率 0 5停车位 1 2开盘时间 2008年7月入住时间 2011年7月项目配套 5000m2超大会所 7000m2高端商业精装标准 2000元 平米销售均价 独栋18000元 平米 毛坯 双拼17000元 平米 联排15000元 平米 精装 项目基础资料 富力湾 富力地产品质打造的首个别墅作品 现代风格别墅 82 329座别墅按北高南低的规划 依托原生地貌而成 错落有致 建筑外部融合自然肌理 尽显别墅的原生态艺术 内部则隐秘围合 以实现业主的私密需求 重视案场包装 用红色枫叶道具包装冬天的枯树枝 既美观又提升冬天客户的心理温度 客户洽谈区的吉祥小老虎年味十足 富力湾 案场包装热闹喜庆 让客户感受回家的温暖氛围 83 富力湾 客户来源 主要来源为朝阳 其次为海淀区 行业分布 以IT 私企老板 大学教授等上班不受时间限制的职业为主 置业目的 打部分客户作为度假休闲型别墅置业或作为1 5居所 少数作为第一居所 置业经历 主流客户为别墅首置客户关注点 看中项目的性价比 低总价 高赠送面积 及强烈的别墅符号 产品形式比较新颖 周边自然景观资源良好 现代别墅的内部结构等 同时项目临近顺义县城 具备比较完善的各项配套 生活较便利 客户情况 产品形式新颖 高性价比促进成交 客户以首置别墅为主 目前持续消化中 具有相同的价值诉求点 即追求低密度的别墅生活体验客户总价受限明显独栋的产品形式能够有效承载价值 看重产品性价比 可以买贵的 但是不能买贵了 没有别墅居住经验 容易被赠送面积 地下室 精装修等附加值打动 信任知名开发商品牌的项目运营安全 84 富力湾 促销力度强大 用低价格 高附加值吸引客户 售楼处内促销海报 赠送金条 物业费 抽奖赢取团圆饭 4套特惠房源 优惠50万 100万不等 老带新奖励 家电抽奖 85 多连通廊道 南向客厅大落地窗 挑空客厅 富力湾 低成本 低价格 高附加值 精心的附加值打造 86 富力湾以低价格撬动市场 以低成本保证收益 以高附加值打动客户 高性价比方式 成本控制 双拼地下室天井采光 小庭院 富力湾 低成本 低价格 高附加值 除楼王外全部地上停车 87 纳帕尔湾 88 项目位置 顺义牛山镇潮白河国家森林公园内 顺安东路乔波冰雪世界东侧项目类型及规模 独栋 精装 370户占地面积 19万平方米建筑面积 13 7万平方米绿化率 40 容积率 0 47开盘时间 五期预计2010年2月下旬四期观璟2009年8月22入住时间 五期2010年12月四期观璟 三期悦园2010年6月项目配套 20000平米中央公园 2个功能小公园销售均价 21000元 平方米 项目基础资料 4种户型设计 每种户型包括3种不同风格 每种风格下设6种配色方案 72种建筑表情 一个专属 独一无二的个性港湾 项目特点 纳帕尔湾 精装 美式 独栋别墅 89 一层 1 客厅独立挑空 三面采光 尽现主任非凡气度 2 功能分区明确 错落有序 配备家庭活动区 温馨会餐区 3 厨房 餐厅与自然亲密接触 通风 观景视角独特 坐卧之间畅想园林美景 二层 1 卧室均为套房设计 兼具舒适性及私密性 2 宽敞主卫 带有步入式衣帽间 尽显主人尊贵专属感 3 次卧均有独立衣帽间及洗手间 实用舒适 花园层 1 统一设置私家地下车库 2 坡地设计 保证客房享有充足阳光 3 超大豪华娱乐室 足不出户畅想雅致人生 纳帕尔湾 N1户型展示 90 一层 1 客厅独立挑空 三面采光 尽现主任非凡气度 2 功能分区明确 错落有序 配备家庭活动区 温馨会餐区 3 厨房 餐厅与自然亲密接触 通风 观景视角独特 坐卧之间畅想园林美景 二层 1 卧室均为套房设计 兼具舒适性及私密性 2 主卧南北对流 通透开场 宽敞主卫 带有步入式衣帽间 尽显主人尊贵专属感 3 次卧均有独立衣帽间及洗手间 实用舒适 花园层 1 统一设置私家地下车库 2 坡地设计 保证客房享有充足阳光 3 超大豪华娱乐室 足不出户畅想雅致人生 4 独立洗衣房 纳帕尔湾 N2户型展示 91 一层 1 客厅南北通透 宽大舒适 高贵优雅气质自然流露 多重庭院带来不同情景体验 2 客厅餐厅自然分隔 散发着亲昵可人的温馨气息 3 厨房 餐厅与自然亲密接触 通风 观景视角独特 坐卧之间畅想园林美景 4 动静分区 老人房舒适私密 视觉丰富 二层 1 主卧南北对流 通透开场 豪华主卫 带有步入式衣帽间 尽显主人尊贵专属感 满足独享乐趣 2 儿童房阳光明亮 兼具舒适性及私密性 花园层 1 统一设置私家地下车库 2 坡地设计 保证客房享有充足阳光 3 超大豪华娱乐室 落地窗与推拉门使光线自然流淌到室内 4 独立洗衣房 纳帕尔湾 N3户型展示 92 纳帕尔湾 开启北京精装新时代 独有的精装 呈现园林 庭院 建筑 室内的全成品精装社区 保证高端别墅社区整体品质 充分尊重每一位业主的个性需求 精装园林 与大自然亲密接触流畅的绿植系统 从乔木 灌木到花草 藤蔓 参差错落的植被 一 错 再 错 也很不错 富有情趣的公共活动区 满足不同年龄段业主的功能设计 拉近邻里之间的距离 精装建筑 独一无二的家72种建筑表情 拥有即唯一 精装庭院 独乐乐 亦与邻同乐围合庭院设计 缔造 独享 私密生活和 共享 邻里欢笑的圣境 93 纳帕尔湾 精装独栋 且精装标准为菜单式装修 业主可根据个人喜好搭配选择 门窗 1 高级铝木复合窗 双层中空断桥隔热玻璃 2 入户门采用进口美式实木门 地面 进口地转 国产天然石材及马赛克 高品质地毯 灯具 配备全套灯具 美式仿古吊灯 镜前灯 筒灯 墙面 进口品牌高级乳胶漆 卫生间局部壁纸 卫生间 1 卫生间全套精装 主卫联体坐厕 按摩浴缸 淋浴间隔断系统 双面盆设置 2 进口品牌洁具及水龙头 厨房 厨房全套精装修 含灶具及微波炉 烤箱 消毒柜 中西式抽油烟机 进口橱柜门板 天然大理石台面