市土地储备中心工作情况汇报

市土地储备中心工作情况汇报市土地储备中心工作情况汇报 刘市长 市土地储备中心自 2005 年 9 月改组升格以来 紧紧围绕 市政府下达的各项工作目标 认真履行市政府授予的各项工 作职能 把土地储备工作和推进城市建设 促进企业改制有 机结合起来 积极开展市区国有土地储备工作 大力盘活市 区存量国有土地 优化土地储备结构 在保障城市发展用地 需求的同时 通过提高土地市场化运作水平为政府创造越来 越多的土地出让收益 现将市土地储备中心 2005 年 9 月以 来土地储备经营情况汇报如下 一 近期运作情况一 近期运作情况 1 规规范运作 土地范运作 土地储备储备取得取得较较大成效 大成效 我们按照您和市局领导的要求 发挥土地储备中心储 备土地主力军的作用 针对市区土地已基本被各个土地储备 机构储备殆尽的情况 我们大力拓展储备源头 积极寻找具 有储备潜力 开发价值较大 能尽快变现的地块 我们通过 各种途径和方式储备土地 在确定拟储备土地和土地收购价 格过程中 按照保障供应 保证收益和控制成本相结合的原 则 认真做好核算工作 注重新增地块的质量 尽力保障地 块收益潜力 2005 年 9 月至 2007 年年底 中心以各种方式 累计储备土地 XXX 宗 计 XXX 亩 今年上半年 我们相继完成了对城南关城村 399 9 亩 新 石桥路东侧 34 95 亩土地的储备 并办理了权属登记 截至 目前 市土地储备中心共有在库储备土地 XXX 宗计 XXX 亩 土地资产总值约 11 37 亿元 2 保障需求 地 保障需求 地块块上市出上市出让让有序开展 有序开展 我们认真落实土 地供应计划 实施了以市场为导向 政府有计划供地的调控 措施 强化经营性用地的计划管理 依据房地产市场的供求 变化 加大了对普通商品房和中低档住宅及第三产业的供地 计划 三年来 我们出让土地 51 宗 3206 63 亩 出让总价款 25 12 亿元 实现政府收益共计约 12 99 亿元 其中 收购储 备土地 14 宗 943 19 亩 出让总价款 7 39 亿元 实现政府收 益 3 22 亿元 收回储备土地 20 宗 669 09 亩 出让总价款 6 13 亿元 实现政府收益 4 6 亿元 受托储备土地 17 宗 1594 35 亩 出让总价款 11 61 亿元 实现政府收益 5 51 亿元 涉及改制企事业单位地块 14 宗 845 79 亩 出让总价款 7 61 亿元 占全部收购储备土地出让总价款的 58 58 实现政府 收益 5 84 亿元 3 清 清财财化化债债 信 信贷贷融融资资能力明能力明显显增增强强 05 年土地储备中心改组升格后 市政府非常重视中心的 财务能力建设 向中心派驻财务总监 切实帮助我们提高了 财务管理水平和债务扩充能力 信贷融资能力有效增强 截 止 2007 年年底 资产总额 12 75 亿元 较年初增加了 0 59 万 元 负债总额 6 9 万元 较年初增加了 0 3 亿元 净资产 5 85 亿元 注册资本达到 5005 万元 资产负债率 54 1 今年 上半年 我们累计归还银行贷款 4213 万元 新增借款 7400 万元 截止 6 月底 土地储备中心银行借款余额 20730 万元 较年初净增加 3187 万元 4 加大土地出 加大土地出让让金追金追缴缴力度 力度 由于种种原因 部分开发 商至今仍然拖欠土地出让金 数额巨大 对此我们制订了详 细的清收方案 明确清收责任人 积极组织清收 经多方协 调 目前已经完成大部分欠缴土地出让金的清收工作 据统 计 近期追缴土地出让金总额为 8326 28 万元 5 依法依依法依规规 拆迁安置工作 拆迁安置工作稳稳妥推妥推进进 自 3 月份与市政 府签订拆迁责任状以来 我们全力推动供销学校地块和大众 塑料厂地块的拆迁工作 供销学校地块目前已签订拆迁补偿 协议 76 户 占总数的 93 还有 5 户未签订协议 大众塑料 厂地块目前已签订拆迁补偿协议 337 户 占总数的 91 还 有 34 户未签订协议 对两地块未签协议的拆迁户现已相继 进入行政裁决和司法程序 对符合强拆条件的在奥运会后申 请法院启动强拆 在拆迁补偿过程中 我们严格执行拆迁方 面的有关政策法规 做到合法合理合情 对某些特殊情况的 处理 也都是通过法院和有关领导协调解决 避免留下后遗 症 同时 我们还积极配合两区政府做好涉及拆迁方面的信 访稳定工作 完成了罐头厂地块 207 户回迁群众交房安置工 作 妥善处理了罐头厂地块回迁群众违法过激行为和供销学 校地块拆迁群众进京上访 有关媒体不实报道等问题 6 抓住重点 洪福二期安置房建 抓住重点 洪福二期安置房建设进设进展展顺顺利 利 2006 年 根据市领导的要求 我们承担了市政府城建重点项目 洪福 二期安置房建设的组织实施工作 工程占地 304 亩 提供安 置房建筑面积近 30 万 m2 总投资约 3 亿元 前期 我们千方 百计调度资金 4000 多万元 完成了征地拆迁等工作 随后又 通过招拍挂落实了项目实施主体 项目建设过程中 我们定 期前往工地监督检查 确保安置房建设的质量和进度 目前 安置房建设进入扫尾阶段 已累计完成投资 23204 万元 51 栋安置房已全部封顶 内外粉刷结束 正在进行综合管网建 设 近期即将交付使用 7 强强化服化服务务 土地招商推介效果 土地招商推介效果显显著 著 从 06 年以来 我 们加大招商引资力度 积极探索土地包装出让新途径 在市 局的组织下 先后多次在浙江 福建 上海等地成功举办多 场土地推介会 与各地实力强劲 经验丰富的开发企业零距 离接触推介地块 活跃了土地市场 最大程度的显化了土地 价值 二 面二 面临临的困的困难难和需要和需要领导领导帮助的帮助的问题问题 1 土地 土地储备资储备资源缺乏 源缺乏 储备储备地地块质块质量不高 量不高 目前 主城 区已基本没有可供储备土地 仅有的 1000 多亩零星地块 储 备价值也非常有限 很难实现收益 经营性土地后备资源严 重不足 加上 目前市区 六大平台 都在从事土地储备经 营工作 清河 清浦 开发区也都在争夺稀缺的主城区土地 资源 优质地块资源已基本被各土地储备机构所储备 我们 下一步土地储备的空间非常有限 受国家宏观调控影响 新增建设用地已不允许作为储备 土地 土地储备管理办法 出台对许多操作予以规范 使我们 储备土地的工作难度将继续加大 2 现现有的土地收益 政府有的土地收益 政府调调控控权权十分有限 十分有限 由于种种历 史原因 市政府出台了相关的政策 将土地的收益大部分明 确给部分部门 如外向型农业开发区 清河工业园等地块 对改制后企业土地收益 也明确归企业所有 目前 政府对 现有的土地收益 调控权十分有限 3 拆迁 拆迁难难度不断增加 度不断增加 补偿补偿安置安置较为较为困困难难 随着城市拆 迁补偿标准不断提高 违法建筑又较多 城市房屋拆迁成本 太高 部分市区居民点拆迁成本高达 200 万元 亩 受信访稳 定需要 目前的拆迁环境对我们的工作十分不利 拆迁久拖 不决直接影响交地时间 导致开发商拖欠巨额出让金 由此 对漫天要价的拆迁群众往往只能无度满足 储备 出让这部 分土地往往亏损 4 土地 土地补偿补偿缺乏缺乏标标准和准和细则细则 土地收 土地收购补偿较为购补偿较为困困难难 由于当前我市土地补偿和收益分配缺乏一个明确具体的规 定和标准 收购单位 企业土地时 有些单位往往期望较高 不愿按原则要求补偿而要求我们按照市场价补偿 使补偿难 以达成协议 给我们的土地储备和出让工作带来了很大困难 今年上半年 我们根据市领导要求 拟制了收购储备九二五 厂地块的方案 双方通过前期谈判定下了收购价格 收购储 备方案也已上报市政府批准 在签订合同之前该地块涉及的 西郊村两个企业搬迁费突然涨价 导致收储工作搁置 5 资资金金压压力巨大 融力巨大 融资资渠道不渠道不畅畅 土地储备需要大量的 资金支持 前几年 我们从银行贷款较为顺利 储备了大量 土地 后来随着国家宏观调控的加强 土地储备贷款日趋严 格 目前信贷融资十分困难 使得土地储备工作常常面临非 常大的资金困难 而且部分国有银行 土地储备贷款审批程 序繁琐 发放节奏缓慢 超千万元的贷款往往需要去北京总 行审批 一笔贷款审批周期往往长达半年甚至更久 三 三 对对策与建策与建议议 1 理 理顺顺体制 体制 规规范土地收范土地收购储备购储备制度 制度 目前 我市的土地 储备工作由多个单位进行 多头进行储备 这样势必对储备 地块的选择 价格的确定以及管理等方面带来问题 更主要 的是各个储备单位从各自的利益和需要出发 都想尽快将本 单位手上的土地上市出让 这样就使经营出让土地变得无序 总量难以控制 也违背了建立土地储备制度的初衷 因此 目前必须协调和解决好我市的城市土地多头储备的问题 使 我市的土地储备工作健康有序地开展 2 实现实现市区土地集中市区土地集中统统一一调调控 明确收益分配体制 控 明确收益分配体制 1 合理划分市区土地收益权限 对土地适当集中 各区 参与地块的招商 融资 拆迁并获得一定比例的土地收益分 成 充分调动区政府的积极性 避免其与市政府争地 2 严格执行土地储备收购 3 强化改制后企业土地的管理 变更规划要求的补交出 让金 三 完善城市土地经营的协调机制 最大程度的显化土 地资产 1 经营好城市土地 必需体现 规划出效益 的要求 城 市规划控制城市用地性质 土地开发强度 空间布局 市政 配套实施等重要方面 要把规划作为土地经营的首要条件和 提高土地经营效益的源泉 我们在既要维护规划的法定性 注重规划的前瞻性 体现规划的全面性的同时 更要突出规 划的经济性 效益性 实践证明 规划的效益是最大的效益 一个好的规划能 提高土地的利用率 带动土地升值 增加土地收益 就能增 加城市建设资金 近年来 一些发达地区在城市基础设施上 投入了大量资金 却没有增加财政的负担 这与我市城市建 设资金投入不足形成鲜明对照 其 秘诀 在于向规划要效益 要资金 通过规划的指标调整 以其调控作用实现规划出效 益 达到城市建设投入与产出平衡 所以 我们在编制城市 规划尤其是在编制宗地控规时要讲究经济效益 如适当提高 容积率 适当允许增加建设高度 特殊地段的商住用地适当 允许缩小退让距离 日照间距等 应围绕城市土地经营 考 虑项目资金平衡问题 今后 宗地规划时 规划部门应先提出宗地规划设计要 点和宗地规划范围方案 经充分论证 经市政府批准后 再 提出正式的宗地规划范围红线图和宗地规划设计要点 宗地 红线图范围和设计要点一经确定不得调整 2 严格控制规划建设 加大违法建筑的拆除力度 目前 我市的房地产开发用地 市价一 二级地段一般为 120 万元 亩左右 三级地段为 100 万元 亩左右 四级地段一般为 80 万 元 亩左右 而土地净收益平均为 20 万元左右 净收益在土 地出让价格中只占 20 左右 在储备的土地范围内 如果一 亩地批建一户居民个人建一处房屋 则补偿时一般一户房屋 要补偿 150m2 2