_年沈阳公寓、写字间市场调研报告.ppt

公寓市场资料 沈阳经济概览 2013年前两季度的地区生产总值较去年增长9 0 达3523亿元 271 9亿美元 增速较去年同期下降1 表一 工业生产继续保持稳定增长态势 前七个月实现规模以上工业增加值2062 9亿元 334 9亿美元 同比增长11 8 增速同比提高1 1个百分点 2013年前七个月 固定资产投资总额4078 8亿元 662 1亿美元 同比增长19 7 其中房地产开发投资1265 4亿元 205 4亿美元 同比增长18 1 1 7月本地实际利用外资达到31 2亿美元 同比下降8 4 上半年居民收入稳定增长 前两季度城市居民人均可支配收入同比增长9 6 至14323元 2325 2美元 增幅较去年回落4 4 物价涨幅保持稳定 消费物价指数较去年同期回落0 3 通胀压力得到进一步缓解 资料来源 沈阳市统计局 沈阳写字楼市场 资料来源 精图企划 2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到460700平方米 表二 空置率16 18 月租金167 30元 平方米 北站区域由于中汇广场B座入市 带来43000平方米供应量 导致空置率大幅上升 租金受此影响 小幅下降 此外 金融业与贸易行业在此区域表现活跃 不同程度上弥补了此前日本企业在甲级写字楼缩减的态势 中山广场和平大街区域传承商务老区的特点 保持强劲的势头 入住率领跑全市 租金价格稳定 五里河区域吸引大量的医药 石油化工和食品行业入驻 存量得到快速消化 空置率稳定在14 左右 仅次于中山广场和平大街区域 好于北站和中街区域 前三季度五里河区域甲级写字楼租金稳定在每月每平方米199 4元 32 37美元 高居全市之首 中街区域商务氛围尚未成熟 企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度 2013年沈阳写字楼市场处于较为平稳的整固期 呈现去库存趋势 沈阳商铺市场 资料来源 精图企划 中国的消费品零售总额前两季度增长了12 7 受惠于强劲的销售者信心 沈阳2013年前两季度的社会消费品零售总额同比增加13 0 达到1499 5亿元 243 4亿美元 其中以珠宝类奢饰品的销售额同比增长幅度最大 为41 81 沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半 星摩尔 恒隆广场 沈阳天地 奥体万达广场 沈阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业 伊势丹和新玛特 花季店 的闭店也随之到来 可见沈阳商铺市场的竞争非同一般 虽然闭店的两家在经营方式上存在问题 但沈阳商铺同质化也是很重要的一个诱因 这也说明随着城市的扩大 从前单一的城市商业中心 逐渐的被区域商业所取代 金廊沿线恒隆广场 沈阳天地 沈阳金融中心购物中心和阳光百货的开业 更加加剧了金廊沿线的市场竞争 2013年沈阳商铺市场竞争激烈 同质化严重 但区域商圈逐渐形成 以质取胜成为关键 沈阳公寓市场 沈阳公寓分布主要存在城市中心 中街 太原街 区域中心 北行 铁西十字金廊 金廊沿线 北站 五里河 以及新兴区域 沈北 浑南 目前沈阳累计公寓项目82个 在售52个 主要以沈河 和平和铁西相对集中 沈阳市公寓市场截止目前库存量183万平 根据近两年的区划速度估算 目前库存需要约去化48 8个月 公寓市场的年销量正在以年均约45 的幅度在增长 在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所提升的情况下 公寓产品将成为投资首选 目前公寓库存中60平以下的产品所占比例最大约为51 4 其次为60 80平产品 约为20 5 80平以下的小面积产品占到了整体库存的71 9 截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量 市场成交平稳 短期内看供大于求 但长期着眼具有一定的发展潜力 资料来源 精图企划 区域市场未来发展趋势研判 随着开盘或加推项目的增多 新增供应量加大 预计未来成交量存在平稳增长的可能性 商业市场未来发展趋势研判 公寓产品受投资客户青睐 写字楼 商铺的需求量逐渐增大 公寓面积小 总价低等特点受投资者关注 沈阳市公寓客群大多为投资型客户 且住宅限购令对于公寓市场有一定优势 预计未来公寓市场需求进一步增加 随沈阳城市的发展 区域商业和中小企业数量逐渐增加 对于沈阳区域商业和写字间产品需求呈现出逐年上升的态势 预计需求量逐渐增大 1 2 政策分析 1 住宅 限购令 政策 已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 在二环内限购1套住房 拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭 暂停在二环内购房 2 沈阳 限贷 政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于65 外地购房需提供2年以上相关证明 沈阳政策分析 2014年沈阳商业市场预测 写字楼市场 预计未来一年 沈阳甲级写字楼市场新项目将集中在2014年末入市 供应将主要集中在北站和五里河地区 商铺市场 预计将有大量购物中心入市 激烈的市场竞争也会加速商业市场调整 商业项目的优胜劣汰现象会日益明显 公寓市场 预计未来一年新增供应量较小 库存仍然保持高位 随着房产调控 客户需求将有所提升 但整体价格水平将不会有所变化 宏观市场部分 竞争格局 竞争区域在售项目7个 潜在项目8个 多以综合体形式出现 产品属性略有不同 竞品项目分布 界定理由分析 竞争区域市场研究 区域内以青年大街为主线 根据产品属性选取本案公寓产品的竞品 金廊沿线在售公寓项目较多 为知名品牌开发商 未来在售公寓项目竞争压力大 区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心为住宅项目 但因其户型面积较小 与公寓市场形成竞争 因此界定为竞品 选取竞品项目 新华天玺 华府新天地 盛华公馆 茂业金廊壹号 世茂五里河 霍尔寓所 住宅 佳兆业中心 住宅 潜在项目 裕景中心 万科春河里 嘉里中心 京城中心 夏宫城市广场 新世界 宝能全球金融中心 华强KING 竞品基本信息 区域内项目多以城市综合体形式呈现 以精装修入市 面积区间以30 90 为主 资料来源 精图企划 区域内公寓产品供应量大 其中集中供应在60 以下户型产品 60 销售量最大 竞品项目中霍尔寓所销售率最高 为住宅立项 公寓产品世茂五里河及盛华公馆去化率相对较高 各面积段供求关系对比分析 竞品项目供求关系分析 资料来源 精图企划 价格分析 区域内竞品公寓价格集中在10000 13000元 除霍尔寓所项目为清水入市外 其余均为精装修 装修标准为2000 4000元 竞品项目价格与装修标准分析 竞品项目多为精装修入市 区域内新华天玺公寓价格最高 竞品项目多为精装修入市 装修标准为2000 4000元 盛华公馆为现房 销售情况较好 世茂五里河后期将推出大量公寓产品 因其价格策略 产品性价比较高 资料来源 精图企划 购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置 其次是升值潜力 部分客户也注重投资回报率及周边生活配套 位置 配套优势 升值潜力 投资回报率 由于投资客占很大的比重 投资回报率的多少 投资回收期的长短都在某种程度上对投资客的购买欲望产生影响 位于城市主干道的项目受欢迎程度相对较高 如太原街中华路沿线 临近商圈繁华区域更易被接受 是目前公寓项目主要集中商圈的重要原因 完善的生活配套对于促进销售的作用十分明显 如沈阳天地 中海寰宇天下项目 都是由于周边具备完善的生活配套 吸引了众多客户及投资者的目光 沈阳市的公寓分布仍主要集中在二环内 城市核心区 随着沈阳市住宅限购令的实施 投资者对于未来公寓市场前景更为看好 更愿意购买市中心的小户型公寓产品 位置 公寓客户主要来源以市内客户为主 部分外地来沈人士 客群以经商人士为主 其购房目的主要是投资 主要来源 客群分析 客户年龄 职业特征 购房目的 公寓客户大多来源于市内 以沈河区 和平区及皇姑区为主 以沈阳本土居民为主 辅以部分外地客群 购买公寓客户大多年龄在35 50岁之间 部分小面积公寓产品 由于总价较低 部分客户较为年轻 购房者大多作为投资产品 小面积产品总价低 精装修成为目前市场上的主流产品 部分客户选择学区房 其目的为子女上学或投资 由于公寓自身特征性质导致 公寓客户以经商人士为主 部分私企业主 企业中高层管理人员 小型公司员工 竞争压力 2013年中旬后 金廊沿线公寓供应量将持续增加 未来竞争市场供应量约在108万平 竞争较为激烈 基于本案入市时间为2014年中旬之后 预计竞争区域内公寓项目未来供应体量约290万平 未来竞争压力主要来自金廊沿线青年大街两侧项目 竞争项目库存量及预计销售周期 资料来源 精图企划 客群定位 以沈阳市核心区域客群为主 购房目的以投资为主 客群职业多为私企业主 企业中高层管理者 核心区域客户为主 部分外地客户 省外等客户占小部分 投资客户为主 部分自住客户 更加注重投资回报率及居住舒适度 以30 50岁为中青年客群为主 私营业主为主 少部分白领 企事业中高管人士 其次为教师 学生以及自由职业者 分布区域 置业目的 年龄 职业 关注因素 投资客户 价格 投资回报率 位置等自住客户 价格 位置 周边配套 学区等 公寓定位 客群定位 公寓市场小结 竞争区域品牌发展商高端项目云集 以城市综合体形式出现 公寓产品均为高层及超高层建筑 竞品各面积段供应量集中在60 以下 销售率最高为霍尔寓所项目 公寓产品中世茂五里河及盛华公馆去化率较高 金廊沿线未来公寓产品潜在供应量较大 公寓目前销售价格在10000元 以上 且多为精装修交房 装修标准也越来越高 对比其他区域 本案所在区域交通优势明显 配套齐全 为公寓产品的供应聚集区 是多数投资客户的首选区域 佳兆业中心 外围围挡 06 17至今佳兆业围挡 06 17至今佳兆业临近青年大街楼裙 佳兆业中心城市中心 智趣私府 39 112 精装品质 开启人居典范 夏宫城市广场 外围围挡 佳兆业中心 网络 2013 6 24新浪房产 2013 6 24搜房网 夏宫城市广场 网络推广 夏宫城市广场70平涉外服务式公寓月租8000 投资即见回报 金廊龙眼 中央涉外区聚合巅峰价值 2013 6 24新浪房产 夏宫城市广场 网络 2013 6 24腾讯房产 一方盛华公馆 华商晨报 2013 6 20华商晨报 2013 6 10沈城楼市 公寓市场资料 沈阳写字楼分布比较分散 没有完全形成写字楼密集区域 根据写字楼所处区位及客户的类似性 可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域 沈阳写字楼主要分布在北站 市府商务区 太原街和三好街 五里河区域 具体分布如右图 北站商圈 含北站以南至市府广场周边区域 为政府规划的金融商贸开发区 太原街商圈 含中华路两侧的南京街和和平大街区域 聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司 五里河商圈 含彩电塔以南至浑河区域 包含三好街 是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区 其他区域 除上述区域写字楼相对集中以外 铁西 皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓 但由于这些区域供应量小 分布极分散 档次普遍不高 浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点 但由于目前处于发展初期 缺乏商务氛围 配套不成熟 短期难以发展成成熟的商圈 沈阳写字楼区域划分 甲级写字楼供应较少 乙级写字楼占比约47 但乙级写字楼存在部分年代较早 配套设施落后且老化 品质不高等问题 商住型写字楼比例较高 其中大部分早期设计为居住功能 根据后期市场选择转变为以办公为主的商务楼 随着办公市场发展 商住型写字楼很难满足发展壮大公司的需求 主要商圈各类写字楼比例 沈阳优质写字楼少 绝大部分是商住型或老旧的写字楼 沈阳主要商圈写字楼供应趋势 各商圈写字楼供应量相差不大 无占绝对优势的商圈 从供应量分布上看 北站区域写字楼供应量最大 其次是太原街 相对而言 五里河区域供应量稍微小一些 从区域集中度看 北站商务区写字楼相对集中 主要集中在惠工广场及市府广场周边 相对而言 太原街商圈分布分散 集中在和平大街 南京街和中华路两侧区域 沈阳办公市场区域划分 政府机构集中区域CBD重点开发区存量约158万方平均租金125 62元 月未来甲级写字楼供应较大租户 金融 制造业 服务业为主 传统商业区商务氛围形成较早存量约149万方平均租金108 15元 月未来供应以乙级写字楼为主租户 金融 制造业 服务业为主 稳步发展区域商务氛围已形成存量约130万方平均租金131元 月未来供应较少租户 IT 科技 房地产 沈阳办公市场区域划分 平均租金1250元 年 平均入住率 94 75 北站商圈位于沈阳的北部 包含惠工广场周边和市府广场周边 区域为市政府机构集中区域 以市政府和大型国有企业为基础 区域逐渐形成商务办公集中区 目前区域内共有办公物业66 2万平米 总供应量虽然不小 但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套 凯莱酒店和格林酒店物业老化 难以满足高端商务客户的需求 同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求 不符合办公人群的需求 整体而言 目前区域的商务配套缺乏 入住企业主要为国内企业 区域客群主要以金融 制造业 服务业为主 区域内办公物业相对集中 路网较完善发达 办公环境相对较好 区域作为政府规划的金融商贸开发区 未来入伙面积多集中此地区 加之政府的大力推动 区域的影响力在逐渐上升 沈阳办公市场区域划分 北站 市府商圈 五里河三好街商圈位于城市的南部 区域内写字楼供应约55 8万方 主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内 三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地 数码商场较多 众多的数码代理商带动了区域的办公需求 同时 由于距离鲁美 音乐学院 东北大学近 以及IT公司多 区域也成为IT相关科技公司 创意产业办公的首选之地 IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求 但大部分企业为中小型公司 需求面积小 可承受的租金水平低 选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内 少部分国际化 大品牌制造商品牌代理 传媒广告 房地产开发 化工 金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内 平均租金1300元 年 平均入住率 95 38 沈阳办公市场区域划分 三好街 五里河商圈 太原街商圈凭借历史悠久的商业核心 区域内写字楼供应约65万方 主要分布在和平北大街 南京北大街和中华路两侧区域 是沈阳重要的写字楼供应区域 区域内商业氛围浓郁 车流拥挤 甲级办公物业出现时期较早 发展空间不足 后期出现产品多以商住公寓为主 较多企业选择在此区域办公 是由于区域浓厚的商务氛围 已聚集有较多类似企业 有利于促进业务发展 同时区域处于城市中心区 周边配套丰富 出行成本低 区域内甲级写字楼以总统大厦为代表 入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外 还有较大比例的IT通讯 品牌代理 传媒广告 房地产开发 化工 金融等企业 乙级写字楼聚集企业多是针对个人的品牌代理 产品直销 教育留学咨询 旅游 广告等类别公司 这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群 平均租金1200元 年 平均入住率 93 5 沈阳办公市场区域划分 太原街商圈 2009 2012供需关系 2009 2012沈阳市写字间供销统计信息 1 近四年来写字间每年总供应量居高不下 均在90万平以上 2012年更是突破110万平 比2010年增长了26 2 其中2012新增供应量高达42万平 创历年新高 比2011年增长了82 3 但是2012年销售量 却比2011年下降了62 4 这说明在2012年之后的沈阳市写字间市场竞争会更加激烈 写字间销售 2009 2012供需关系 2012年1月1日至今沈阳市写字间产品供需分析 1 2012年新增供应量中 180 以上大面积写字间新增供应量约为28 8万平 占总新增供应量的68 说明大面写字间市场严峻 2 180 面积段写字间库存量为59万平 占总库存61 说明大面积段竞争更加激烈 写字间销售 2012年供需关系 当各项目的销售均价在8500 9000元 平时 销售速度最快 沈阳写字楼市场的价格敏感性很大 进入2009年后 新增销售的写字楼项目逐渐减少 销售价格急剧走高的同时 各项目年均销售面积出现下滑 写字楼销售 沈阳甲级写字楼市场多以出租为主 层高大约在3米 4 5米间 甲级写字楼电梯数在4部以上 标准层面积均在1000平以上 售价及租金由于写字楼品质不同有所差别 由于近两年写字楼供应量减少 导致现写字楼入住率较高 三大商圈写字楼具体信息 沈阳写字楼租赁市场 沈阳写字楼销售市场 写字楼客户分析 写字楼客户分析 中资企业对写字间需求特征分析 第一要素是 对区域要求 对于区域要求主要考虑以下几要素 优惠的区域行业政策 目标客户集中区域 方便随时往来 距离需要处理业务来往较多的政府及办理机构近 区域商业配套完善 交通便利 地铁 公交线路发达 便于上下班出行 地铁 车站等与项目之直接距离或换乘的便利程度 第二要素是 中资企业对写字间的选择绝对要素是价格 价格要素列为仅次于区域要求的第二重要的位置上 因为公司所在的区域是由于其公司经营业态所决定的 一般具有一定的规律性不容易轻易改变 特别是对于国内正在发展中的中小型企业来说 企业的发展正处在爬坡或者是不稳定阶段 因此成本的控制对于大型企业来说是更为严格的 在对一区域内 优惠的价格是吸引这类发展型企业入住项目的最重要因素 写字楼客户需求分析 多数中资国内企业在选择写字间时会优先考虑实际需要与预算要求 在符合接受能力的范围内 最大限度实现自己的实际需要 并争取更多的附加价值 而外资企业将会对整个项目作评估分析 包括每个硬件和软件细节 而其财务预算只占其中一小部分 而相对于外资企业 中资国内企业将更加侧重价格 而相对忽略硬件设施 中资国内企业需求小结 在2012 2015年间还将规划建设超过115万平的写字间供应量 如下表所示 写字楼未来供应 主要潜在供应举例 新地中心 写字楼未来供应 从未来供应看 未来供应主要集中在北站商务区和五里河商圈 从新增项目品质看 交通和可视性好 较多项目力争建成地标性建筑 预计其写字楼品质较高 将超越现有写字楼品质 但同时多个高品质项目规划建设 也将加剧高端写字楼市场的激烈竞争 众多高品质写字楼的建设 一方面将提升沈阳写字楼的整体品质 另一方面也将提高投资机构对沈阳市场的关注 北站片区含北站以南惠工广场周边区域 为政府规划的金融商贸开发区 属于传统的商务区 中高端写字间较为集中 未来将发展为东北地区金融中心 区域内中高端写字楼项目较多 早期的方圆大厦 新港澳大厦 嘉兴国际 奉天银座等项目目前已成为中小企业的主要聚集处 后期建设的财富中心 华府天地等综合体项目均建有5A级写字楼 并成为吸引区域内企业成长升级的新的办公地点 该板块写字楼目前各项目均已入住 个别在售项目已进入尾盘销售阶段 该板块内主流写字楼售价为12500 13700元 平 租金为1000 1600元 平 年 目前北站板块写字楼存量为13 2万平 空置率为13 67 但两极分化情况严重 例如财富中心E座等高端写字楼目前供不应求 空置率低 而奉天银座等中端写字楼项目 由于硬件配置低无法吸引大中型企业进驻 空置率接近50 北站板块 传统商务区 写字楼租售 两级分化 严重 依托太原街商圈及交通枢纽地沈阳站形成 办公市场发展较早 较为成熟 是和平区办公的主要场所 办公物业主要分布于中华路 和平大街 南京街区域 和平大街区域写字楼总体档次偏高 5A级办公条件要求 中华路区域总体档次偏低 区域内代表商务办公项目以出租为主 部分高端项目聘请戴德梁行 仲量联行等世界五大行进行物业管理或提供顾问 商厦入住率较高 市场较为认可 表现良