恩施住宅市场产品分析.ppt

恩施住宅市场分析 项目解析 客户分析 市场供给 目录 供需分析 项目解析 恩施市位于湖北省西南部 是恩施土家族苗族自治州首府所在地 全市国土面积3972平方公里 总人口80万 其中以土家 苗 侗等为主的少数民族人口占总人口的38 7 城市人口30万人 距离重庆 沪渝高速 380KM 车程约4个半小时 项目解析 城市区位 规划形成 一核两圈三副 T字形主轴 的城镇空间总体布局结构 一核 恩施中心城区两圈 紧密联系圈和外围辐射圈 前者为恩施中心城区至利川城区 宣恩城关与建始城关的半小时城镇经济圈 后者为恩施中心城区至咸丰城关 来凤城关 鹤峰城关及巴东野三关的一个半小时城镇经济圈 三副 利川中心城区 来凤城关与巴东城关和野三关镇复合副中心 T字形主轴 沿沪渝高速 宜万铁路 G318和G209北段的复合城镇发展轴 沿安吉高速和G209南段的复合城镇发展轴 项目解析 城市规划 2010年末恩施户籍总人口397 61万人 比上年末增加2 69万人 年末常住人口 初步数 330 91万人 2010年恩施农民人均纯收入3255元 比上年增加445元 增长15 8 人均生活消费支出2953元 增加370元 增长14 3 农村居民恩格尔系数52 1 2010年恩施城镇居民人均可支配收入11406元 比上年增加1099元 增长10 7 人均生活消费支出8412元 增加862元 增长11 4 城镇居民恩格尔系数为38 8 恩施人口 航空恩施许家坪机场于1993年11月交付使用 机场海拔高度为495米 离恩施市区4 5公里 铁路 世界最难修 的宜万铁路横贯恩施地区 于2010年12月23日正式通车 目前有14对列车停经恩施站 公路209 318国道与沪渝高速在恩施交会 恩施交通 项目解析 城市发展 规划界定中心城区范围 北起龙凤 南至大沙坝长约20公里 宽为10公里的地域 由现状城区办事处范围和龙凤镇 州市经济开发区组成 中心城区范围总面积约120平方公里 主导产业选择确定为 绿色食品加工业 生物医药业 生态旅游业 现代物流业 城市规模近期 2015年 市城总人口85万 中心城区人口规模40万 城镇化率达到50 远期 2030年 市城总人口92万 中心城区人口规模65 0万 城镇化率达到70 项目解析 城市发展 恩施逐年加大固定资产投资力度 交通 市政 电力 邮电通讯等城市基础设施日臻完善 城市功能明显增强 随着恩施城市交通 基础配套设施的建设和完善 将对恩施市房地产的发展起到很大的推动作用 恩施近年来经济保持快速发展 持续发展的综合经济实力 将为恩施房地产行业的发展提供强大的经济支撑 数据来源 恩施州统计局 项目解析 区域发展 2010恩施商品房施工面337 89万方 增长41 4 竣工面积71 45万方 增长一倍 销售面积109 91万方 增长25 3 全年商品房销售额29 26亿元 增长45 5 其中住宅销售额23 39亿元 增长37 5 恩施连续4年的商品房销售面积小于施工面积 恩施房地产市场未来供给量会暴增 未来市场销售风险增加 本项目需丰富产品类型 降低销售风险 项目解析 区域发展 恩施奥山世纪城 万福国际商贸城 莲湖花园 夷水仙居 中大御城 黔龙1号 阳光国际 东源锦华苑 施南阳光城 松润书苑新城 南山小镇 硒都茶城 火车站 城市沿清江向南北两个方向生长的同时 近中期主要向东部和北部发展 远期城市重点发展后山湾路以西地区 形成 一带两翼双组团 城市空间布局结构 空间拓展方向选择为 东进 西延 北拓 南控 恩施近中期主要向北部发展 按照政府规划 在距离恩施市中心8KM规划304 98公顷的农产品加工园区 未来2 3年政府州 市的四大班子将搬迁至园区周边 以政治带动经济 本次调研的目标地块处于园区核心 其区位和政策利好 清江河 城市北拓 项目解析 区域发展 六角亭片区 舞阳坝片区 小渡船片区 高价值区域成交均价在4500 4900元 平 红庙经济开发区 金桂大道 城市南控 经济开发区新商业中心 新居住中心 三线城市 新城区的 火车站旁的 大体量的 高容积率的 品牌开发商打造 具有很强市场影响力的标杆性楼盘 项目解析 项目属性 项目位于火车站旁边 商业价值高项目紧临客运站和火车站 飞机场 处于交枢纽地段 品牌开发商打造大型城市综合体 项目所在区域生活配套不足项目距市中心较远新入恩施 市场认知度不高地段无不可复制的稀缺资源 目前市场主流项目产品品质一般 本项目具备产品发力的 本项目60万大型商业综合体有机会成就恩施新城市核心 引领国际化生活方式 一个商业的崛起 代表了一个区域的活力中心 往往成为新城市中心的载体 新入恩施 主流市场已存在大量住宅项目 竞争激烈 恩施市场对奥山品牌认知度不高本项目将挑战传统开发模式 存在一定的市场风险 优势 劣势 机会 威胁 项目解析 SWOT分析 市场现状 产品同质化严重创新产品很少客户提升型需求没有得到满足市场机会多市场别墅产品空缺 规模大外部居住配套不足区域居住价值认同感不强距离市中心远 项目客观条件 项目目标 产品创新 占领空白 树立标杆 企业目标 树立标杆 创新产品 突破价格 如何突破 项目解析 项目突破 成为区域价格标竿 低风险保守开发 项目目标 差异化产品 形成项目口碑 树立企业品牌 与市区同类产品一样吸引区域普通客户 价格持平或低于区域均价 项目无法产生影响力 吸引中高端客户 为了避免陷入低风险的保守开发模式中 达到项目目标 需解决以下问题 客户精准定位 寻找附合项目定位的客户群体 分析客户需求 设计附合市场需求的产品 通过产品品质来支撑项目价格领导者的角色 项目解析 项目突破 市场供给 恩施奥山世纪城 万福国际商贸城4400元 平 莲湖花园3700元 平 夷水仙居4800元 平 中大御城4900元 平 黔龙1号4500元 平 阳光国际4500元 平 东源锦华苑4700元 平 施南阳光城3800元 平 松润书苑新城3800元 平 南山小镇3800元 平 锦绣名城4600元 平 硒都茶城4500元 平 火车站 上官府邸3800元 平 六角亭片区楼盘 阳光国际 东源 锦华苑 施南阳光城 松润书苑新城 南山小镇 恩施首府该片区住宅项目较多 分布较广 项目地段价值明显 该片区内项目随着靠近核心价值区其均价逐渐增加 成交均价区间为3800 4700元 平 舞阳坝片区楼盘 夷水仙居 东源锦华苑这两个项目位于舞阳坝片区且在核心高价值区域内 成交均价在4700 4900元 平 小渡般片区楼盘 锦绣名城 黔龙1号 中大御城该区域均价为4500元 平 而中大御城项目位于全市核心高价值区域 因此成交均价高于片区平均水平 红庙经济开发区楼盘 莲湖花园 上官府邸该片区为价格洼地 由于莲湖花园以价换量策略 导致该区域价格战最为激烈 区域价格为3800元 平 金桂大道楼盘 万福国际商贸城 硒都茶城 为本项目直接竞项目 区域住宅成交均价为4500元 平 目前在售住宅楼盘主要有两个 均为商业综合体 客户群体以投资型客户为主 舞阳坝和小渡船为恩施核心居住区域 随着城市发展 金桂大道将以火车站商圈为依托成为恩施新的商业中心 而六角亭为缓解城市居住压力而成为新的居住组团 区域价值 舞阳坝 小渡船 金桂大道 六角亭 红庙经济开发区 市场分析 六角亭片区 舞阳坝片区 小渡船片区 金桂大道 红庙经济开发区 高价值区域成交均价在4500 4700元 平 只有一栋 各户型设计不规则 缺点较多 项目地段为于商业中心 一居室户型销售较好 二居室客户和小三房销售情况较好 二房供给占比较少已全部售完 三房产品面积集中在100 130平之间 受莲湖花园价格影响 不得不进行特价房策略来降低价格 折后均价为4600元 平 舞阳坝片区 东源 锦华苑 50 76平一室一厅 69 01平二室二厅 优点 客厅和卧室均带阳台 方正大气 缺点 卫生间太小 餐厅不规则 优点 客厅显大气 卧室和客厅均带有阳台 缺点 次卧较小 离卫生间较远 舞阳坝片区 东源 锦华苑户型品鉴 116 94平三室二厅 107 42平三室二厅 优点 客厅大气 动能分区 客厅 厨房 两次卧均带有阳台 缺点 大门正对各卧室房门 私密性汪强 餐厅位于公共区域 不方便使用 主卧无阳台 缺点 只有一个卫生间 入室走道过长 浪费空间 客厅与餐厅设计不方正 厨房净身长开间小 卫生间距卧室较远 起居不方便 只有一个阳台 舞阳坝片区 东源 锦华苑户型品鉴 新入市项目 首次开盘销售仅销售39套左右 其中二居室销售8套 三居室销售28套 四居室销售3套 其中二居室供给占比33 三居室供给占比55 四居室供给占比12 舞阳坝片区 夷水仙居 1 2 3 117 31平三房二厅 94 25平二房二厅 舞阳坝片区 夷水仙居户型品鉴 优点 客厅方正大气连阳台功能动静区分缺点 走道空间浪费 主卧室无阳台 优点 客厅显大气 主卧室 客厅和厨房均带有阳台 卫生间干湿分区 缺点 次卧无阳台 主卧距卫生间较远 黔龙1号总建面较大 产品类型包括高层和洋房 并且洋房占比量较大 总体共20栋房源其中洋房占10栋 户型供给主要集中在100 130平的三居室产品 二居室产品面积段为80 100平之间 四居室面积段为140 160平 复式 四居室 面积段为170 190平 户型类型非常丰富 同一面积段内的户型种类较多 紧凑型户则要求小卧室大客厅 该项目没有一居室产品 与该项目地段有关 该项目位于航空路 产品以纯居住功能为主 小渡船片区 黔龙1号 110 50平三居室产品 126 50平三居室产品 小渡船片区 黔龙1号户型品鉴 优点 功能分区明显 带有超大阳台 厨房带有生活阳台 缺点 餐厅较小 优点 带有入户花园 每个卧室都带有阳台 缺点 餐厅较小 走道浪费空间较多 售罄 一期尾盘天华园在售房源 二期5 电梯洋房产品 1 2 3 4 5 期待售 小渡船片区 中大御城 优点 户型方正 客厅连接阳台 干湿分区 小卧室大客厅设计 入室感觉大气 缺点 大门正对主卧房门 私密性不强 优点 厨房较大 客厅和两个卧室均带有阳台 客厅面积大于餐厅 更显大气 缺点 卧室过于狭长 开间小不好放床 小渡船片区 中大御城户型品鉴 89平二室二厅 92平二室二厅 优点 带有空中花园 主卧带有衣帽间同时主卧和次卧均带有阳台缺点 第三房面积太小 过道有浪费空间 优点 连接客厅的阳台较大 两卧室均带阳台 厨房带有生活阳台 缺点 厨房较小 主卧内的卫生间为暗卫 114平三居室 2 1 122平三居室 小渡船片区 中大御城户型品鉴 7 9月20日开盘 阳光国际设计的户型面积段集中且偏大 仅7 有118平三房面积相对适中 其他产品面积过大 销售情况不佳 7 共163套 除去拆迁安置 共可售96套 开盘当天去化40 认筹时的2千抵5万优惠外 开盘日认购还能减100元 平米 一周内签约再减100元 平米 按揭98折 一次性付款再96折 140平以上户型再额外99折优惠 在售房源户型分析 六角亭片区 阳光国际 3室2厅2卫118 16平 4室2厅2卫141 02平 六角亭片区 阳光国际户型品鉴 优点 动静分区 厨房带有生活阳台 缺点 卫生间在入门处 距生活区太远 入室走道太长 浪费空间 次卧没有阳台 优点 户型方正 动静分区 次卧和客厅共一个阳台 创新设计 书房带有阳台 缺点 餐厅不方正 入室大门过于偏向客厅 2013年06月10日15 开盘 已销售78 其他楼栋基本售罄 还剩1 4 14 未售 恩施首府前期销售的7 8 9 10 11 12 13 18 19号楼住宅已完工验收 并已交付使用 16 17号楼已封顶 预计8月交付使用 5 6号楼已封顶 预计明年4月30日交付使用 15号楼预计7月份封顶 计划明年9月30日交付使用 15号楼产品销售情况 六角亭片区 信达首府 恩施首府 82 58 二室二厅 114 32 二室二厅 优点 N 1户型升级 超大超长阳台设计 浪费空间少 赠送空间较多 缺点 卧室不带阳台 优点 客厅和厨房带阳台浪费空间少 缺点 厨房不规则 使用不方便 六角亭片区 信达首府户型品鉴 聚景楼产品销售情况 聚缘楼产品销售情况 整体销售情况不佳 只有二居室产品和120平的三居室销售情况较好 其他户型销售较差 主要与面产品面积大总价高以及户型朝向和采光较差有关 六角亭片区 施南 阳光城 一期 79 15平二居室 118 62平三居室 六角亭片区 施南 阳光城户型品鉴 优点 客厅带有阳台 缺点 厨房距餐厅较远 厨房与卧室门对门 有油烟 优点 客厅显大气 缺点 卧室都没有带阳台 9月24日 从南山小镇售楼处获悉 该项目50席88折白金卡现已发放完毕 认筹优惠正逐日递减 从9月23日起 89折金卡全城抢筹 尊享100抵10000优惠 有2列为复式产品共26套 二居室 三居室 复式四居室为1 2 0 5 1 2 3 六角亭片区 南山小镇 128 9平三居室 78平二居室 六角亭片区 南山小镇户型品鉴 优点 客厅和卧室均带阳台 方正大气 缺点 卫生间太小 餐厅不规则 优点 客厅显大气 卧室和客厅均带有阳台 缺点 次卧较小 离卫生间较远 7月份首次开盘 销售65套左右 8月份持销40套 9月份加推100套 销售50套左右 低价入市 均价处于市场最低水平 销售迅速较快 六角亭片区 书苑新城一期 129平三 1户型 79平二室二厅 六角亭片区 书苑新城户型品鉴 优点 两卧室均带阳台户型方正 无浪费空间客厅阳台较大 缺点 次卧较小 优点 3 1设计 功能性更强 空间浪费较少 主卧和次卧均带阳台 私密性强 缺点 厨房较小 1 2 3 公寓 红庙片区 上官府邸 受莲湖花园以价换量影响 不得不以超代价格入市 开盘去化速度最快的为总价较低的宽松两房产品 126平三室二厅 78平二室二厅 红庙片区 上官府邸 优点 客厅和卧室均带阳台 方正大气 缺点 入室正对厨房 优点 厨房带生活阳台 卧室带阳台 缺点 入户走道较长 浪费空间 客厅未带阳台 莲湖花园二期6 18号楼于13年共推出1700套房源 去化率达80 主要由于销售价格低于市场正常水平 以价换量 莲湖花园的以价换量策略拉开了恩施房地产市场的价格战 同时也表明恩施市场对价格敏感度非常高 红庙片区 莲湖花园二期 130 47平三居室 红庙片区 莲湖花园户型品鉴 优点 客厅和餐厅均带阳台 户型方正大气 带有三个卫生间 缺点 入室大门正双卫生间 优点 客厅和餐厅均带阳台 户型方正大气 带有三个卫生间 带有入户花园 缺点 主卧无阳台 137 32平三居室 金桂大道 万福国际商贸城 万福国际商贸城一居室产品销售不乐观 二居 四居室销售较好 100平以住宅产品市抗性较大 零去化 84 13平二居室 134平四居室 金桂大道 万福国际商贸城户型品鉴 优点 带有入户花园 功能分区明显 缺点 次卧无阳台 卧室区走道浪费空间 优点 面积小 总价低 缺点 一居室中门没有隔断 没有阳台设计 该户型去化情况不佳 金桂大道 硒都茶城 商业住宅同时销售 客户对项目的商业产品更为关注 住宅产品销售情况不理想 产品错层设计较多 错层户型采光不佳 客户抗性较高 由于硒都茶城距恩施民族学院较近 租房需求较高 50 70平一居室销售相对较好 46平一居室 65平二居室 金桂大道 硒都茶城户型品鉴 优点 二居室送面积较大 65平可做到二房 客户觉得占到便宜 该户型去化速度快 整体浪费空间较少 优点 面积小 总价低 缺点 一居室中门没有隔断 没有阳台设计 该户型去化情况不佳 市场面积供给 市场面积供给量最高的是110 140平面积段 供给量最少的是150平以上面积段和80 90平面积段 市场面积销售量最高的是100 140平面积段 销售量最少的是80 85平面积段 90 95平面积段和150平以上面积段 销售率最高的是85 90平面积段 180平以上面积段 其次是160 170 95 110平面积段 销售率最低的是80 85平 90 95平 小结 110 140平面积段是市场上的主流产品面积段 95 110平面积段供给处于中等水平 供给小于需求 市场上85 90平面积段 160 170平和180平以上面积段供应量处于最低水平 这三个面积段供给明显小于需求 供给量 三居室 二居室 一居室 复式户型 四居室销售量 三居室 二居室 一居室 复式户型 四居室从市场产品供给及销售量可看出 恩施市以刚需群体为主 二房和三房占比达83 改善型和投资型需求较少 市场户型供给 市场整体户型配比为一居室 二居室 三居室 四居室 复式配比为4 10 24 1 1 5市场上纯居住社区的项目在户型分配时 三居室占比都是最高的 其次是二居室 四居室和一居室占比较小 商业投资型项目在户型分配是会注重投资需求 一居室比重较高 市场户型供给 市场产品供给以满足刚需需求为主 刚需产品供给占比达到70 以上 其次为改善型需求产品 占比20 左右 投资型产品市场占比小于10 市场户型供给 一室一厅产品市场在售产品中占比达10 60 整体销售率达48 85 一室一厅产品集中于两个面积段 30 50平和50 70平 虽然50 70平产品供给略低于50平以下的小面积产品 但两个面积段的销售率水平相同 表明一居室总价低 投资型客户对其面积敏感度不高 市场上一居室产品是近期才出现的 2012年9月份之后开始出现 并且只有四个项目有此产品 湖花园二期 东源 锦华苑 万福国际 硒都茶城 虽然市场并未明显抗拒一居室产品 但销售率却是各类产品中最低的 原因可能为市场近两年出现大量商业项目 市场投资渠道增加 导致住宅市场的投资客户减少 市场户型供给 二室二厅产品 在市场在售产品中占比达23 70 整体销售率达43 62 二室二厅面积分布于60 120平 80平以下的小二房产品供给量最高 但是销售率一般 而85 90平和95 100平供给量和销售率均较高 其中90 100面积段占比达34 10 80 90平面积段占比达21 44 80平以下面积段占比达26 110平以上二房产品供应量少 销售率最高的是85 90平产品 销售率达90 54 其次是95 100平 销售率达69 6 100 110平产品销售率达51 92 80平以下产品销售率达43 88 二室二厅面积段供给分析 市场户型供给 三室二厅产品是市场在售产品供给量最高的 占比达60 00 销售率达53 32 三室二厅产品面积主要集中于110 140平之间 110平以下和140平以上三室二厅产品供给量较少 其中 120 130平产品占比最高达32 33 110 120和120 130平产品占比均在26 左右 其中110 140平之的产品随着面积减小其销售率逐渐增高 表明刚需购买力强于改善型客户 三室二厅产品中95 100 100 110 150 160平产品销售率较高 但供给量和销售量均较低 市场户型供给 四室二厅产品市场在售产品中占比仅为2 49 整体销率为56 07 四居室产品面积覆盖130 180平 其中150 160平供给量和销售量均为最高 但供给量远远超过需求 因此销售率一般 130 150平四居室产品销售率达到90 以上 而170平以上的四居室产品市场认可度低 由数据可看出 130 170平之间的四居室产品市场接受度均较高 同时市场上130 150平的四居室产品供给不足 存在市场机会 市场户型供给 市场复式产品整体供给量较小 仅占3 87 销售率50 15 复式产品面积段覆盖80 190平 其中100平以下的复式产品市场抗性较大 120 140平复式产品供给量较高 但去化率较低 市场认可度较高的为140 190平的复式产品 市场户型供给 市场户型供给 市场上在售非尾盘项目中花园洋房供给较少 只有黔龙1号项目有花园洋房产品 花园洋房整体供给量较少 但整体销售水平较好 花园洋房产品类型有两种 复式四居室产品 四居室平层产品和三室二厅产品 花园洋房中供给量和销售量均最高的是三室二厅中125 129平面积段产品 该面积段小 总价低 市场需求高 客户在选择产品时 首先考虑总价 其次再考虑面积与户型 一居室首付在7 10万 其中地段较好的项目 一居室50平左右销售较好 地段较次的项目 一居室60 70平销售较好 二居室首付在10 15万 市中心75 90平二居室销售较好 非市中心核心价值区域100 110平三居室 三房可变四房 户型销售较好 三居室首付在15 20万 市中心100 120平三居室销售较好 非市中心核心价值区域120 130平三居室 三房可变四房 户型销售较好 四居室首付在20 25万 四居室平层产品以130 160平销售较好 由于总价原因市场对160平以上产品抗性较高 复式 四居 首付在25 28万 四居室和大复式市场供给较少 市场对100平以下的复式产品抗性较大 复式的四居室产品市场接受度较高 花园洋房产品户型较丰富 但市场需求最高的仍是小面积段产品 市场上花园洋房供给项目只有两个 市场接受度一般 对于恩施市场客户更接受电梯房 建议本项目规划部分电样花园洋房 客户既容易接受又能弥补市场洋房空缺 别墅产品供给量少 为市场稀缺产品 目前在售别墅项目只有一个 年底推售44栋独栋别墅 蓄客一年意向客户达30组左右 市场有需求 但总价高去化迅速慢 不建议本项目规划别墅产品 市场供给总结 客户分析 为了实现本项目的项目目标 必须寻找恩施中高端客户群体 目前市场均价水平成交均价在3800 4900元 平 金桂大道区域住宅产品成交均在4400 4500元 平 因此树立区域标竿 本项目均价需达到4800元 平 高端 家庭年收入20万以上 中端 家庭年收入10 15万 低端 家庭年收入5 10万左右 家庭年收入5万以内 客户阶层分析 一般来讲 越是高收入阶层 其购房人群的比例越高 针对本项目而言 市场的中高端客户群集中在5 20万元之间家庭收入的人群 他们的购房特征成为我们重点研究的对象 极高端 客户定位 游离客户 重要客户 偶得客户 核心客户 在市区工作的政府机关 企事业单位公务员 在市区和新区工作的私营业主 客户比例可达为50 重要客户 周边县市进城购房群体 如建始 宣恩 来凤等县市 客户比例可达30 游离客户 现在外区居住 但向往市区居住 对生活配套注重 同时包括一线城市打工返乡客户 客户比例可达为15 偶得客户 纯投资客5 客户圈层 我们锁定核心客户和重要客户 客户定位 城市规模小 人口少 购房群体结构简单 各群体的购房目的和需求单一 高层一居室需求客户分析刚需型客户客户群体 恩施市内一般居民 有一套房 经济实力一般 购买动机 为父母购置结婚前与父母同住 住在无物业管理的自家私房 父母未住过电梯房 结婚后住父母的房子 给父母在市中心购买一居室电梯房 来满足父母住电梯房的心愿 一般会选择市中心地段 配套成熟社区 需求面积 50 70平投资型客户客户群体 购买动机一 投资赚取租金购房投资出租给市中心工作生活人群 对地段要求高 尤其在舞阳坝和航空路区域租房需求较高 一居室销售情况较好 购买动机二 投资升值部分客户看好金桂大道未来商业发展趋势 购买金桂大道上商业综合体项目一居室产品做为投资 一来看好后期地段升值 二来看好后期租户需求 需求面积 50平以下 客户需求 高层二居室需求客户分析刚需型客户客户群体一 恩施市内一般居民 有一套房 经济实力一般 购买动机 结婚置业市内刚需客户 结婚前与父母同住 结婚后与父母分开住 又不想离父母太远 会选择与父母同片区内购置二居室 会经常回父母家居住 需求面积 75 90平宽松两房客户群体二 周边县市到恩施市内购房 经济实力较弱 周边县市刚需群体 结婚置业 购房与父母同住 父母帮其带小孩 但夫妻在外打工 不经常回家 想购置三房但由于经济限制 同时夫妻在外地打工 两房功能需求也能满足日常生活 会选择购买大二房可变三房产品 总价较低 功能齐全 需求面积 95 110平 二房变三房产品 客户需求 高层三居室需求客户分析刚需型客户客户群体一 周边县市到恩施市内购房 经济实力一般 购买动机 结婚置业周边县市刚需群体 结婚置业 购房与父母同住 从周边县市改善居住环境到市内购房 但受经济实力限制 又追求三代同堂的功能性 会选择小三房 需求面积 100 120平小三房客户群体二 周边县市到恩施市内购房 经济实力较强 周边县市刚需群体 结婚置业 购房与父母同住 从周边县市改善居住环境到市内购房 住习惯大面积的私房 同时经济实力较强 追求三代同堂的功能性和居住的舒适性 会选择大三房 需求面积 130 140大三房部分客户会选择大三房可变四房的户型 客户需求 高层四居室需求客户分析改善型客户客户群体一 恩施市内高端客户群体购买动机 改善居住条件该类购房对象是恩施市场中高端客群 至少拥有一套以上住房 集资房或商品房 户型面积从90 130 不等 共同的问题是 无论面积大小 居住品质不高 改善型家庭 不盲目追求面积大小 通风 采光 功能分区合理更为他们关注 对社区居住环境 生活品质要求高 需求面积 130 150平四房部分经济实力强又爱面子的客户会选择150 170平大四房 客户需求 复式产品需求客户分析市场对复式产品没有明显偏好 需求量以总价为导向 需求量最大的120 130平 大面积130 180平复式产品需求量较少且比较平均 花园洋房需求客户分析市场对常规花园洋房认可度不高 原本居住的就是多层和私房 客户更向往电梯房 因此建议花园洋房安装电梯 花园洋房需求量较高的为125 130平三居室产品和175 190平复式大四