土地增值税清算实务ppt课件.pptx

土地增值税政策调整与清算实务 营改增对土地增值税影响及应对策略财税 2016 43号 契税 房产税的租金 土地增值税收入 地增值税扣除项目 个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入 所得税 自用房房产税等70号公告 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时 按以下方法确定相关金额 一 土地增值税应税收入 营改增前转让房地产取得的收入 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 2017年国税总局稽查方向及项目解析营改增和所得税管辖权的变更地税 移交后的秋后算账殃及池鱼 其他税种 残余税种 专项整治的稽查工作以票控税 以 2017年税务稽查重点工作安排 为指导纲领 全国税务稽查规范 1 0版 为行为准则 金三系统 增值税发票新系统 出口退税系统 协查管理系统等多系统联合为手段的大数据 信息共享稽查体系 税总稽便函 2017 29号 2017年税务稽查重点工作安排 一 依法严厉打击各类税收违法行为 一 严厉打击骗取出口退税违法行为 纺织 服装 家具 手机 黄金等行业 二 严厉打击虚开增值税专用发票违法行为 黄金票 海关完税凭证 农产品发票 成品油发票等 三 创新开展综合整治发票违法犯罪工作 四 开展行业和区域性税收专项整治 建筑安装业 房地产业 生活服务业及交通运输业等行业 全国税务稽查规范 1 0版 包括13大类94小类730项税务稽查事项 引用各类法律法规及规范性文件119件 提示各类风险点307条 涉及税收执法文书及内部管理文书211种 包括13大类94小类730项税务稽查事项 引用各类法律法规及规范性文件119件 提示各类风险点307条 涉及税收执法文书及内部管理文书211种 金税三期 的使用对企业财务工作提出的新要求金三上线及稽查二包使企业无形可遁 营改增后如何把握土地增值税清算的对象 清算条件及应对策略 国税发 2006 187号 1 符合下列条件之一的 纳税人应进行土地增值税清算 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 2 符合下列情形之一的 主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算 已竣工验收 且销售面积达到可售面积85 以上 或虽未达到85 但剩余面积已经出租或自用的 取得销售 预售 许可证满三年未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记 但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情形 拓展 企业所得税完工条件 国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知 国税发 2009 31号 第三条 除土地开发之外 其他开发产品符合下列条件之一的 应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用 三 开发产品已取得了初始产权证明 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 国税函 2010 201号 房地产开发企业建造 开发的开发产品 无论工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当企业开始办理开发产品交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用时 为开发产品开始投入使用 应视为开发产品已经完工 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 并计算企业当年度应纳税所得额 清算单位 土地增值税暂行条例实施细则 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位 国税发 2006 187号 的规定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 各地具体规定 国家税务总局关于印发的通知 国税发 2009 91号 文第十七条 清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 是否以分期项目为单位清算 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 未经政府部门批准 企业自行分期开发的项目 本着实质重于形式的原则分期确定清算单位 国家税务总局2010 09 26 后营改增时代土地增值税清算收入疑难问题及应对策略 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析70号公告第一条 营改增后 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税 适用增值税一般计税方法的纳税人 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额 适用简易计税方法的纳税人 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额 案例 A房地产公司销售一套房屋 含税销售收入为1110万 假设对应的土地成本为400万 则纳税人如何确定土地增值税收入 简易计税 土地增值税应税收入 1110 1 5 1057 14万 一般计税 销售额 1110 400 1 11 639 64万增值税销项税额 639 64 11 70 36万土地增值税应税收入 1110 70 36 1039 64万 营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值税清算收入 营改增抵减的增值税销项税金是否调减土地增值税土地成本 土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 财会 2016 22号 借 应交税费 应交增值税 销项税额抵减 贷 主营业务成本 存货 工程施工 土地增值税预征计税依据确认争议及涉税风险把控70号公告 为方便纳税人 简化土地增值税预征税款计算 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的 可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据 土地增值税预征的计征依据 预收款 应预缴增值税税款 根据18号公告第十一条规定 增值税应预缴税款 预收款 1 适用税率或征收率 3 可 的含义 收入要点 土地增值税暂行条例 第五条 纳税人转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 条例所称收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 比如低价出售 无偿使用 包括视同销售收入 增值税暂行条例实施细则 第四条 8 一 将货物交付其他单位或者个人代销 二 销售代销货物 三 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人 将货物从一个机构移送其他机构用于销售 但相关机构设在同一县 市 的除外 四 将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目 五 将自产 委托加工的货物用于集体福利或者个人消费 六 将自产 委托加工或者购进的货物作为投资 提供给其他单位或者个体工商户 七 将自产 委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者 八 将自产 委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人 140号文 纳税人出租不动产 租赁合同中约定免租期的 不属于 营业税改征增值税试点实施办法 财税 2016 36号文件印发 第十四条规定的视同销售服务 无偿的内涵 我是一家房地产开发企业财务人员 我公司有一批门面房 原定价格18000元 平方米 为了促销 现优惠价为15000元 平方米 发票按15000元 平方米开具给购房人 又签一个补充协议 规定我公司在交付房产后 该房产3年的使用权归我公司 经营期收益归我公司 3年后该房产的使用权交还给购房人 请问我公司是按18000元 平方米还是按15000元 平方米确定营业收入申报营业税 土地增值税 先卖后租协议 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 国税函 2008 576号 规定 所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款 因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款 应视同个人财产租赁所得 按照 财产租赁所得 项目征收个人所得税 每次财产租赁所得的收入额 按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定 对于购买方有哪些涉税风险 营改增影响 转让永久使用权如何纳税 国税发 1993 149号 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物 视同销售建筑物 营业税改征增值税试点实施办法 转让建筑物有限产权或者永久使用权的 转让在建的建筑物或者构筑物所有权的 以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的 按照销售不动产缴纳增值税 营改增后代收款项涉税风险点剖析财税字 1995 48号 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计20 扣除的基数 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 在计算增值额时不允许扣除代收费用 所得税 国税发 2009 31号 第五条第二款企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 合同框架协议与合同的区别 某房地产公司和建筑公司签订合同框架协议 拟用部分房产抵顶建筑工程款1000万元 企业进行了账务处理 借 应付账款 某建筑公司1000贷 库存商品1000税务稽查时 要求企业按视同销售缴纳土地增值税 营业税 增值税 企业所得税等 是否正确 34 营改增前后首付款与按揭款该如何纳税 采取银行按揭方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 核心点 纳税义务发生时间 营改增后订金 定金 诚意金 问题违约金问题及应对技巧营改增前税务机关的做法 营改增后 通常 预收款包括分期取得的预收款 首付 按揭 尾款 全款取得的预收款 定金属于预收款 诚意金 认筹金和订金不属于预收款 零首付应注意哪些涉税风险 房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订 资金垫付协议 房地产企业代业主垫付全部首付款时 应当将垫付首付款全额作为预收款计入营业额 缴纳相关税费房地产企业此时收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金 属于金融保险业 缴纳相关税费 销售精装房的财税处理及营改增影响 房地产开发企业销售精装修房 其装修费用可以计入房地产开发成本 上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器 可移动家具 日用品 可移动装饰用品 如窗帘 装饰画等 所发生的支出 房地产开发企业销售精装修房时 如其销售收入包括销售家用电器 可移动家具 日用品 可移动装饰用品 如窗帘 装饰画等 等取得的收入 应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税 穗地税函 2014 175号 一 关于家具家电成本的扣除问题随房屋一同出售的家具 家电 如果安装后不可移动 成为房屋的组成部分 并且拆除后影响或丧失其使用功能的 如整体中央空调 户式小型中央空调 固定式衣柜橱柜等 其外购成本计入开发成本予以扣除 其他家具 家电 如分体式空调 电视 电冰箱等 的外购成本予以据实扣除 但不得作为加计20 扣除的基数 买房送车 买房送家电等营销策略营改增前后财税处理增值税 房地产开发企业销售精装修房 已在 商品房买卖合同 中注明的装修费用 含装饰 设备等费用 已经包含在房价中 因此不属于税法中所称的无偿赠送 无需视同销售 房地产企业 买房赠家电 等营销方式的纳税比照本原则处理 发票开具 所得税 国税函 2008 875号 三 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的 不属于捐赠 应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入 个人所得税 财税 2011 50号 一 企业在销售商品 产品 和提供服务过程中向个人赠送礼品 属于下列情形之一的 不征收个人所得税 2 企业在向个人销售商品 产品 和提供服务的同时给予赠品 如通信企业对个人购买手机赠话费 入网费 或者购话费赠手机等 二 企业向个人赠送礼品 属于下列情形之一的 取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税 税款由赠送礼品的企业代扣代缴 1 企业在业务宣传 广告等活动中 随机向本单位以外的个人赠送礼品 对个人取得的礼品所得 按照 其他所得 项目 全额适用20 的税率缴纳个人所得税 3 企业对累积消费达到一定额度的顾客 给予额外抽奖机会 个人的获奖所得 按照 偶然所得 项目 全额适用20 的税率缴纳个人所得税 包税协议 问题 房产转让合同上约定了房价 但不包含转让税金 约定转让税金由房产受让方承担 转让收入怎样确定 房产转让合同上约定了房价 约定转让税金由房产受让方承担 先按以下方法计算转让收入 转让收入 合同约定转让价格 1 受让房替转让方承担应纳税收的税率之和 营改增后如何计算 推而广之 地下人防形成的车库的财税处理及疑难解析及营改增影响1 销售 单独销售或买房送车位 营业税及附加 按销售不动产交纳营业税及附加 土地增值税 直接取得价款车位使用权价款包含在商品房总价之中 其土地增值税已在所销售的商品房中体现 成本 房产税 开发商随房销售 同时与业主签订转让车位使用权合同 则应视同销售车位 不再征收房产税 土地使用税 开发商随房销售 同时与业主签订转让车位使用权合同 则应视同销售车位 不交土地使用税 所得税 国税发 2009 31 第三十三条企业单独建造的停车场所 应作为成本对象单独核算 利用地下基础设施形成的停车场所 作为公共配套设施进行处理 即对于利用地下基础设施形成的停车场所 不管是否有产权 不管是否是地下人防设施 均按公共配套设施处理 印花税 其价款已包含至商品房价款之中 印花税已按销售不动产万分之五交纳 2 单独转让车位使用权 单独转让车位使用权分为有限期限 短期 内转让和法律规定年限内 长期 转让 有限期内 短期 转让车位使用权 即通常所说的租赁车位使用权 营业税及附加 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 因此营业税纳税额为预收金额为基数 而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加 土地增值税 未发生产权转移 不涉及土地增值税 土地使用税 单独建造的地下人防车库应按应征税款的50 申报城镇土地使用税 不是单独建造的不征收 各地政策执行不一样 房产税 财税 2005 181号 已出租的地下建筑 按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税 所以房开企业应按租金收入12 交纳房产税 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 十一条 为鼓励利用地下人防设施 暂不征收房产税 已作废印花税 按租赁金额的千分之一交纳 法律法规年度内转让车位使用权 法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论 实质与销售并无二致 营业税及附加 不管是开具服务业 租赁业发票或销售不动产发票 营业税及附加一样按5 6 计征 个人倾向于开具销售不动产发票 土地增值税 土地使用税 不涉及房产税 所得税 按收到的价款作为收入 计征所得税 印花税 按销售不动产万分之五交纳 3 开发商自用地下人防设施营业税 如无营业收入 不涉及营业税 土地增值税 未发生产权转移 不涉及土地增值税 土地使用税 房开企业对于自用地下人防设施 原则上只要坐落在开征范围内 就应征收土地使用税 但国家并未出台相关免征政策 各地对自用地下人防设施征免政策不一 如重庆就规定房开企业修建的地下车库 无论对外出租或自营 均应按规定征收房产税和土地使用税 房产税 财税 2005 181号第一条 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 房屋折算比例由各省规定 所得税 无收入不涉及印花税 不涉及需要注意的是 实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积 对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库 是可以办理产权证明的 房开企业也有权进行出售 出租或自用 营改增后土地出让金返还模式及相应财税处理 不征税收入 财税 2011 70号一般而言 土地增值税冲成本 企业所得税做收入咬文嚼字 逐字逐句 核心点 业务实质 一 营业税 二 企业所得税 三 土地增值税四 契税五 账务处理 第一 政府导拆迁 土地出让金返还用于建设主购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 企业已缴纳10000万元 协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 用于该项目10000平回迁房建设 回迁房建成后无偿移交给动迁户 第二 政府主导拆迁 土地出让金返还用于拆迁 代理拆迁 拆迁补偿 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 企业已缴纳10000万元 协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出 国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费 约定返还的3000万中 用于拆迁费用1000万元 用于动迁户补偿2000万元 企业实际向动迁户支付补偿款1500万元 国税函 2009 520号 第三 政府主导拆迁 土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 企业已缴纳10000万元 协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 用于该项目外城市道路 供水 排水 燃气 热力 防洪等基础设施工程建设 四 土地出让金返还用于建设公共配套设施 学校 医院 幼儿园 体育场馆 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 企业已缴纳10000万元 协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 用于企业在开发区内建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等配套设施相关税务处理 第五 政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 企业已缴纳10000万元 协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元 用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴 第六 政府主导拆迁 土地出让金返还未约定任何事项 只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 企业已缴纳10000万元 协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 目的是给企业招商引资的奖励 未规定规定资金专项用途 尾房 销售的土地增值税处理国税发 2006 187号在土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 单位建筑面积成本费用 清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积 关注地方政策 后营改增时代土地增值税清算成本疑难问题及应对策略 发票 土地增值税成本列支无法逾越的屏障列支成本费用是否必须取得发票 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十九条条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证 以下统称合法有效凭证 是指 一 支付给境内单位或者个人的款项 且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的 以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证 二 支付的行政事业性收费或者政府性基金 以开具的财政票据为合法有效凭证 三 支付给境外单位或者个人的款项 以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证 税务机关对签收单据有疑义的 可以要求其提供境外公证机构的确认证明 四 国家税务总局规定的其他合法有效凭证 判决书 裁定书 公证文书能否替代发票使用 国家税务总局发布的2015年第92号公告 中华人民共和国营业税暂行条例 第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证 包括法院判决书 裁定书 调解书 以及仲裁裁决书 公证债权文书 肉体已腐 精神永存营改增后变化 发票取得原则的例外情况 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31号 第三十二条规定 但以下几项预提 应付 费用可以在税前扣除 一 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的 在证明资料充分的前提下 其发票不足金额可以预提 但最高不得超过合同总金额的10 二 公共配套设施尚未建造或尚未完工的 可按预算造价合理预提建造费用 此类公共配套设施必须符合已在售房合同 协议或广告 模型中明确承诺建造且不可撤销 或按照法律法规规定必须配套建造的条件 三 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用 物业完善费用可以按规定预提 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金 公建维修基金或其他专项基金 土地增值税和企业所得税在票据要求上的不同点 土地增值税清算管理规程 国税发 2009 91号 第二十一条 一 在土地增值税清算中 计算扣除项目金额时 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 例如 质量保证金 即是属于应当取得合法凭据 但是没有取得的 不允许扣除 二 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是实际发生的 即 不允许预提 营改增对土地增值税成本的影响前提 必须有抵扣凭证36号文 第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣 一 用于简易计税方法计税项目 免征增值税项目 集体福利或者个人消费的购进货物 加工修理修配劳务 服务 无形资产和不动产 其中涉及的固定资产 无形资产 不动产 仅指专用于上述项目的固定资产 无形资产 不包括其他权益性无形资产 不动产 纳税人的交际应酬消费属于个人消费 二 非正常损失的购进货物 以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务 三 非正常损失的在产品 产成品所耗用的购进货物 不包括固定资产 加工修理修配劳务和交通运输服务 四 非正常损失的不动产 以及该不动产所耗用的购进货物 设计服务和建筑服务 五 非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物 设计服务和建筑服务 纳税人新建 改建 扩建 修缮 装饰不动产 均属于不动产在建工程 六 购进的旅客运输服务 贷款服务 餐饮服务 居民日常服务和娱乐服务 七 财政部和国家税务总局规定的其他情形 抵扣技巧 非正常损失 是指因管理不善造成货物被盗 丢失 霉烂变质 以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收 销毁 拆除的情形 地价划分 第九条 纳税人成片受让土地使用权后 分期分批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定 可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊 或按照建筑面积计算分摊 也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 国税函 1999 112号 根据土地增值税立法精神 细则 第九条的 总面积 是指可转让土地使用权的土地总面积 在土地开发中 因道路 绿化等公共设施用地是不能转让的 按 细则 第七条法规 这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目 因此 在计算转让土地的增值额时 按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊 即 可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积 地价款 土地征用及拆迁补偿费的疑难问题及风险应对拆迁补偿支出和回迁房建造支出 补偿方式多种多样 大体分为三类 即 货币补偿 产权调换 货币补偿与产权调换相结合营业税 税函发 1995 549号文件规定 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 土地增值税 国税函 2010 220号六 企业所得税 个人所得税 财税 2005 45号 个人取得拆迁补偿款与拆迁补偿房屋 不征收个人所得税 地价款收入中剔除要点把控及风险分析房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外 以取得的全部价款和价外费用 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 支付的土地价款 是指向政府 土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 并应当取得省级以上 含省级 财政部门监 印 制的财政票据 土地征用及拆迁补偿费 各种规费能否冲减销售额 财税 2016 140号 向政府部门支付的土地价款 包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用 土地前期开发费用和土地出让收益等 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外 在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时 应提供拆迁协议 拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料 前期工程费的稽查方法及风险点国税发 2007 132号 包括规划 设计 项目可行性研究和水文 地质 勘察 测绘 三通一平 等支出 票据 营改增影响税收筹划 流转税和土地增值税的转换大型房地产企业在香港 澳门 韩国设立咨询公司等目的 建筑安装工程费的税收疑难点及风险应对检查时 应注意 第一 发生的费用是否与决算报告 审计报告 工程结算报告 工程施工合同记载的内容相符 第二 房地产开发企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 第三 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 甲供材 及分包工程在营改增前后处理的变化对房地产业税负的影响 营业税暂行条例实施细则 财政部 国家税务总局令2008年第52号 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 装饰劳务除外 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 处理技巧 36号文 一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务 可以选择适用简易计税方法计税 甲供工程 是指全部或部分设备 材料 动力由工程发包方自行采购的建筑工程 实务中建筑企业是否可以按3 开票 市场地位很重要对象 是否需要抵扣进项税 企业OR政府 甲供材 营改增之后房地产建安企业PK焦点成本不变原则 分包业务营改增后税控核心点 条例 纳税人将建筑工程分包给其他单位的 以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额 税对违法行为的敏感度 营改增后影响 36号文 试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额 营改增后挂靠否构成虚开增值税发票犯罪呢 国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告 的解读二 以挂靠方式开展经营活动在社会经济生活中普遍存在 挂靠行为如何适用本公告 需要视不同情况分别确定 第一 如果挂靠方以被挂靠方名义 向受票方纳税人销售货物 提供增值税应税劳务或者应税服务 应以被挂靠方为纳税人 被挂靠方作为货物的销售方或者应税劳务 应税服务的提供方 按照相关规定向受票方开具增值税专用发票 属于本公告规定的情形 第二 如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物 提供增值税应税劳务或者应税服务 被挂靠方与此项业务无关 则应以挂靠方为纳税人 这种情况下 被挂靠方向受票方纳税人就该项业务开具增值税专用发票 不在本公告规定之列 基础设施费和公共配套设施费的涉税风险点可售面积之争红线内 公共配套设施费 1 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 开发间接费用及开发费用转换技巧土地增值税税前扣除 期间费用和开发间接费用利弊分析诉讼费 沙盘 售楼部 采购部技巧 组织机构图 国税函 2010 220号第三条 一 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 在按照 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5 以内计算扣除 二 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10 以内计算扣除 全部使用自有资金 没有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行 测算 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48号 第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下 一 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行 超过上浮幅度的部分不允许扣除 二 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 红线外 的支出的财税处理及营改增后是否有进项可以抵扣 1 不可以扣 苏地税规 2012 1号 项目规划范围之外的 其开发成本 费用一律不予扣除 2 可以扣 营改增后影响 营改增后红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣及土地增值税前列支 青岛市地税局公告2015年第2号 纳税人为取得国有土地使用权 凡按照区 市 级以上政府部门要求 在项目建设用地边界线外建设公共服务设施 安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出 应计入取得国有土地使用权的契税计税依据 在计算土地增值税时应计入土地成本 穗地税函 2014 175号 纳税人为取得土地使用权 在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出 纳税人如果能提供国土房管部门的协议 补充协议 或者相关政府主管部门出具的证明文件的 允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除 加计扣除项目疑难问题解读地产公司手中有土地一块 土地出让金及契税成本为10000万元 已经完成道路平整及管网建设 投入资金1000万元 出售价格20000万元 国家税务总局关于印发 土地增值税宣传提纲 的通知 国税函发 1995 110号 第六条 二 项规定 即对取得土地使用权后投入资金 将生地变为熟地转让的 计算其增值额时 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交纳的有关费用 和开发土地所需成本再加计开发成本的20 以及在转让环节缴纳的税金 加计扣除的4种情况一 对取得土地或房地产使用权后 未进行开发即转让 国税函发 1995 110号 只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 缴纳的有关费用 以及在转让环节缴纳的税金 二 取得土地使用权后投入资金 将生地变为熟地转让 三 地产开发建造 可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 扣除 四 转让旧房及建筑物 条例 第六条第 一 项 第 三 项规定的扣除项目的金额 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5 计算 营改增后商住一体成楼涉税要点把控某房地产公司开发商住楼一幢 总可售面积为10000平方米 公司以该幢楼为成本核算对象 其中一至四层为写字楼 可售面积为4000平方米 平均售价为10000元 平方米 销售收入为元 五至十层为普通住宅 可售面积为6000平方米 平均售价为4000元 平方米 销售收入为元 总销售收入为元 该商住楼土地成本为元 建筑成本为元 与转让房地产有关的税金只考虑营业税 城建税 教育费附加 为销售收入的5 6 营改增影响 技巧 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧票据 花草苗木 人工农业生产者销售自产农产品购进农产品 除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外 按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13 的扣除率计算的进项税额 施工现场的水电费的博弈分析及应对策略国税函 2009 537号 四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水 电 天然气属于销售货物行为 其同时收取的转供能源服务费属于价外费用 应一并征收增值税 不征收营业税 抄送 各省 自治区 直辖市和计划单列市国家税务局 地方税务局 风险 税率应对策略 母公司拿地子公司运作新政及运作技巧房地产企业拿地 项目公司开发 土地扣除 一 房地产开发企业 项目公司 政府部门三方签订变更协议或补充合同 将土地受让人变更为项目公司 二 政府部门出让土地的用途 规划等条件不变的情况下 签署变更协议或补充合同时 土地价款总额不变 三 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有 140号出来之前如何处理 其他方法 后营改增时代融资涉税要点把控及优化策略 银行融资 营改增前后 核算 利息支出计入财务费用要点把控 票据资本化和费用化要点把控银行收取的咨询费 顾问费是否能在税前扣 投资未到位银行利息扣除税收风险把控 非银行金融机构融资 金融企业的同期同类贷款利率情况说明 中 应包括在签订该借款合同当时 本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况 该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业 包括银行 财务公司 信托公司等金融机构 同期同类贷款利率 是指在贷款期限 贷款金额 贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下 金融企业提供贷款的利率 既可以是金融企业公布的同期同类平均利率 也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率 是是非非小额贷款公司土地增值税 非金融企业融资 国税函发 1995 156号第十条规定 贷款属于 金融保险业 税目的征收范围 而贷款是指将资金贷与他人使用的行为 根据这一规定 不论金融机构还是其他单位 只要是发生将资金贷与他人使用的行为 均应视为发生贷款行为 按 金融保险业 税目征收营业税 营改增后 36号文一脉相承 贷款 是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动 资金成本利息方面及贷款服务是否抵扣进项税 36号文 纳税人购进贷款服务 各种形式占用 拆借他人资金 支付的利息及利息性质的支出 其进项税额均不得从销项税额中抵扣 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费 手续费 咨询费等费用 其进项税额不得从销项税额中抵扣 融资性售后回租的华丽转身及过渡问题衔接106号文有形动产租赁36号文金融保险业如何衔接 处理技巧要点把控 营改增后企业资金池涉税风险把控集团资金池的运行模式 一是通过集团内部的结算中心运营 二是通过集团的财务公司运营涉税风险把控 营改增后企业间拆借资金涉税风险解析单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 统借统还税前扣除应注意的事项及最新政策剖析财税字 2000 7号 对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后 将所借资金分拨给下属单位 包括独立核算单位和非独立核算单位 并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税 如果统借方将资金分拨给下属单位 按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息 则视为具有从事贷款业务的性质 应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税 要点把控 国家税务总局公告2015年第92号 一 企业集团或企业集团中的核心企业以发行债券形式取得资金后 直接或委托企业集团所属财务公司开展统借统还业务时 按不高于债券票面利率水平向企业集团或集团内下属单位收取的利息 按照 财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知 财税字 2000 7号 和 国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知 国税发 2002 13号 的规定 不征收营业税 营业税改征增值税试点过渡政策的规定 统借统还业务中 企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平 向企业集团或者集团内下属单位收取的利息 统借方向资金使用单位收取的利息 高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的 应全额缴纳增值税 与时俱进 最新涉税政策剖析及财税规划 22号文增值税会计处理新变化及要点把控财会 2016 22 营业税金及附加 科目名称调整为 税金及附加 科目 该科目核算企业经营活动发生的消费税 城市维护建设税 资源税 教育费附加及房产税 土地使用税 车船使用税 印花税等相关税费 利润表中的 营业税金及附加 项目调整为 税金及附加 项目 借 税金及附加贷 应交税费 应交消费税 应交城市维护建设税 应交资源税 应交教育费附加 应交房产税 应交土地使用税 应交车船税 应交印花税 印花税 房产税 土地使用税能否在土地增值税前据实扣除 国家税务总局公告2016年第70号房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时 按以下方法确定相关金额 二 与转让房地产有关的税金 营改增前实际缴纳的营业税 城建税 教育费附加 营改增后允许扣除的城建税 教育费附加 三 关于与转让房地产有关的税金扣除问题 一 营改增后 计算土地增值税增值额的扣除项目中 与转让房地产有关的税金 不包括增值税 二 营改增后 房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税 教育费附加 凡能够按清算项目准确计算的 允许据实扣除 凡不能按清算项目准确计算的 则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税 教育费附加扣除 其他转让房地产行为的城建税 教育费附加扣除比照上述规定执行 进项税额不得抵扣借 成本费用或资产科目应交税费 待认证进