房地产项目开发组织设计模板

房地房地产产集集团团 项项目目 开开 发发 组组 织织 设设 计计 编制 集团 项目公司 审核 版次 年 月 第 版 第一章 第一章 项项目概况目概况 1 1 项项目目简简介介 项目区位 总体定位 项目指标 占地面积 建筑面积 容积率 业态组成等 项目经济技术指标规划总表 项项 目目计计量量单单位位规规划要求指划要求指标标设计设计指指标标 规划总用地面积Ha 或 1 建设用地Ha 或 2 代征用地Ha 或 总建筑面积 1 地上建筑面积 2 地下建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 项目分期经济技术指标一览表 项项 目目计计量量单单位位规规划要求指划要求指标标设计设计指指标标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 一 按功能性质划分 1 住宅 商业 建筑面积平方米 2 配套设施建筑面积平方米 二 按地上地下部分划分 1 地上建筑面积平方米 2 地下建筑面积平方米 容积率 建筑占地面积平方米 建筑密度 绿地面积平方米 绿地率 居住 商业 户数户 建筑高度 层数米 建筑层高米 停车泊位辆 1 地面 辆 2 室内 辆 3 地下 辆 项目特点 1 2 项项目目规规划划总总平面平面图图 1 3 项项目开目开发总发总体部署体部署 开发思路 项目分期 图说 用块状图说明 下期介绍 图说 应包括下期待开发区域的规划总平面和施工总平面 1 4 项项目开目开发发的重点和的重点和难难点点 策划定位 此部分为简要分析 提出问题 具体应对措施和办法在第六部分 下同 报批报建 规划设计 工程建设 成本管理 资金管理 营销推广 验收交房 物业管理 第二章 第二章 项项目管理目管理组织组织体系体系 2 1 地地产产集集团组织团组织架构 架构 职责职责及管理关系及管理关系 集团层面架构 职责及管理关系 图说 2 2 项项目公司目公司组织组织架构 架构 职责职责及管理关系及管理关系 项目层面架构 职责及管理关系 图说 到部门的层面 可包括各部门组织架构 2 3 地地产产集集团团与与项项目公司的管理关系与工作界面目公司的管理关系与工作界面 简要说明 与集团管理办法相适应 可根据项目调整 专业管理工作界面 前期 设计 工程 成本 营销 财务等各方面 明确界面和职责 2 4 项项目公司与参建目公司与参建单单位的位的组织组织管理关系管理关系 图说形式 项目公司细化到部门 参建单位包括总包 监理 分包 供应商 咨询服务 代 理等各单位 2 5 总总包包单单位和位和监监理理单单位的位的组织组织架构架构 图说形式 第三章 第三章 项项目目管理目管理目标标和和总总体思路体思路 3 1 项项目管理目目管理目标标 工程指标 进度 质量 安全等 总工期 完成率 验收通过率 质量事故率 伤亡事故率等 这部分需要各部门提供指标要求 设计指标 设计费用 限额设计等 成本指标 分类成本指标 见附表 变更洽商比例 营销指标 销售合同额 销售回款 销售费用 财务指标 年度指标 集团确定的年度经营指标 3 2 项项目管理目管理总总体思路体思路 整体思路和主要措施 主要措施包括报批报建 安全 质量 进度 资料 物资 样板 成 品保护等各方面 由项目公司各部门针对性编制 具体的操作办法在后文中体现 第四章 第四章 项项目建造目建造标标准和工程分判体系准和工程分判体系 4 1 项项目建造目建造标标准准 市政系统 外观系统 结构系统 防水防潮 保温节能 消防系统 给排水系统 空调系统 强电系统 弱电系统 燃气系统等 采用表格形式 要求完善 简练 营销推广及房屋使用说明 等在此基础上提炼 见产品配置表 4 2 体体验验区建造区建造标标准和要求准和要求 销售中心 样板房 体验式园林等建造标准 管控要点和细节要求等 体验区建造标准高 于项目整体标准 集中体现集团和项目公司管理实力 需高度重视 4 3 工程承包范工程承包范围围及界面及界面 总包施工范围划分 甲方分包单位明细及施工范围 以及总分包之间的施工界面划分 建 议表格形式 越详细越好 4 4 设备设备材料供材料供应应划分划分 主要分三类 甲供 甲定乙供和乙供 采用表格形式 越详细越好 第五章 第五章 项项目开目开发发建建设计设计划体系划体系 5 1 项项目开目开发总发总控控计计划划 住宅类 项项目目 期开期开发计发计划控制划控制节节点 居住点 居住类类 序 号 计划节点开始时间完成时间备注 一一规规划划设计设计 1规划和建筑方案设计 2详规设计 五图一书 3扩初设计方案审查 4施工图设计及会审 5景观方案和扩初设计 6示范区设计 二二前期手前期手续续 1详规批复 2建筑用地规划许可证 3国有土地使用证 4建设工程规划许可证 5建筑工程施工许可证 三三工程建工程建设设 1总包和监理单位招标 2示范区施工 3地基与基础工程开工 4主体结构出正负零 5主体工程结构封顶 6外立面落架 7市政及景观施工 四四策划和策划和营销营销 1产品策划定位 2预售许可证办理 3开盘 4完成销售额 70 五五竣工竣工备备案及交房案及交房 1竣工验收备案 2交楼入伙 3办理房产证 商业类 项项目目 期开期开发计发计划控制划控制节节点 商点 商业类业类 序 号 计划节点开始时间完成时间备注 一一规规划划设计设计 1规划和建筑方案设计 2详规设计 五图一书 3扩初设计方案审查 4施工图设计及会审 5景观方案和扩初设计 二二前期手前期手续续 1详规批复 2建筑用地规划许可证 3国有土地使用证 4建设工程规划许可证 5建筑工程施工许可证 三三工程建工程建设设 1总包和监理单位招标 2地基与基础工程开工 3主体结构出正负零 4主体工程结构封顶 5外立面落架 6市政及景观施工 7竣工验收备案 四四策划和策划和营销营销 1产品策划定位 2预售许可证办理 3开盘 4完成租售额 70 五五商商业业运运营营 1向商业运营公司移交 2商业装修装饰 3开业 5 2 项项目目报报批批报报建控制性建控制性计计划划 前期工作控制性计划 由集团事业发展部组织审定 5 3 项项目目设计设计控制性控制性计计划划 设计控制性计划 由集团设计部组织审定 还需包括二次深化设计计划 5 4 项项目工程控制性目工程控制性计计划划 工程控制性计划 由集团工程部组织审定 包括施工总进度计划 样板区施工计划 样板 引路实施计划 等 施工单位进场计划 物资进场计划见 5 5 成本控制性计划 工程验收计划 见 5 7 竣工验收及交付计划 施工总进度和样板区施工节点计划见附表 5 5 项项目成本控制性目成本控制性计计划划 成本控制性计划 由集团成本部组织审定 施工单位和供货单位招标工作计划含进场时 间 招投标分类计划表见附表 5 6 项项目目营销营销控制性控制性计计划划 文字描述部分 各项目分期开发的 要对推出批次加以描述 涉及总销售额 期数 每期面 积 每期区位 每期产品及户型面积 套数 定价区间 每期销售额 每期去化时间 认筹时间 开盘时间 交付时间 表格部分 在售和下期销售产品的计划安排 一 各一 各项项目目营销营销工作工作计计划划节节点点 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 开盘重要时间节点 1工程正负零 2工程封顶 3售楼处 4样板间 5示范区 6外展场 7LOGO 8 交房标准及确定时 间 9土地证取得 10 用地规划许可证取 得 11工程规划许可取得 12开工许可证取得 13预售许可证取得 14预售日期 15开盘日期 二 二 营销营销推广方案推广方案 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 前期定位时间节点 1市场定位 初稿 2市场定位 终稿 3产品定位 初稿 4产品定位 终稿 营销策略时间节点 1营销策略 初稿 2营销策略 终稿 3媒体策略 初稿 4媒体策略 终稿 5销售策略 初稿 6销售策略 终稿 7 销售制度 体系 初 稿 8 销售制度 体系 终 稿 活动组织 1预售方案 初稿 2预售方案 终稿 3公关活动 初稿 4公关活动 终稿 5展会方案 初稿 6展会方案 终稿 7开盘方案 初稿 8开盘方案 终稿 9巡展方案 初稿 10巡展方案 终稿 三 三 营销营销中心中心 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 外展场 1外展场选址 2外展场确认 3 外展场装饰设计意 见 初稿 4 外展场装饰设计意 见 终稿 5外展进驻准备 6外展场使用 售楼处 1售楼处选址 2售楼处确认 3 售楼处装饰设计意 见 初稿 4 售楼处装饰设计意 见 终稿 5售楼处布置 6售楼处使用 7售楼处周边环境 样板间 1样板间选取 2样板间确认 3 样板间设计意见 初稿 4 样板间设计意见 终稿 5样板间软装 6样板间开放 示范区 1示范区选取 2示范区确认 3 示范区意见 初稿 4 示范区意见 终稿 5示范区完成 6示范区开放 四 平面四 平面设计设计 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 1VI 初稿 2VI 终稿 3楼书 4海报 5折页 6展板 7户型 8 围挡 9户外 10导视系统 11路牌 12公交站台 13车体 14道旗 15 名片 纸杯 便签 档案袋等 16礼品 五 制作五 制作发发布布 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 1 制作 礼品公司确 认 2楼书 3海报 4折页 5展板 6户型 7 围挡 8户外 9导视系统 10路牌 11公交站台 12车体 13道旗 14 名片 纸杯 便签 档案袋等 15礼品 16网站 六 六 销销售售资资料料 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 1沙盘制作公司确认 2沙盘完成 3VCR 公司确认 4VCR 完成 5网站公司确认 6网站完成 7价单 8销控表 9各项报表 10接待制度 11管理制度等 12合同范本 13其他协议 七 七 团队组团队组建建 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 1销售团队组建 2销售团队确认 3销售人员培训 4销售人员进外展 5销售人员进售楼处 6物业公司选取 7物业公司确认 8物业公司人员培训 9 物业公司人员进外 展 10 物业公司人员进售 楼处 11策划 代理选取 12策划 代理确认 13策划 代理培训 14策划 代理进外展 15 策划 代理进售楼 处 16按揭银行确认 八 各八 各项项流程流程 序号具体工作负责部门 单位 协助部门 单位 截止日期 1销售接待流程 2 样板间 示范区参 观流程 3认筹 落定流程 4签约流程 5收款流程 6贷款流程 7备案流程 8产权办理流程 9交房流程 5 7 项项目竣工目竣工验验收及交付收及交付计计划划 竣工验收和交付专项计划 由集团工程部和营销部组织审定 序号序号 专项专项开始开始时间时间完成完成时间时间备备注注 1门窗性能检测 2室内环境检测 3分户验收 4四方验收 5规划验收 6环保验收 7消防验收 8节能验收 9竣工档案预验收 10竣工验收 11资料整理并向物业移交 12交房前联合预验收 12交房前工程整改 13水 电 气 电视等开通 14工程实体移交物业管理 15资料准备和场地布置 16分批交房 17问题汇总 编报交房报告 5 8 项项目目资资金金计计划划 资金计划 由集团财务部组织审定 资金计划表见财务部附表 第六章 第六章 项项目目专业专业管理管理措施措施 6 1 报报批批报报建目建目标标 要点及措施 要点及措施 要点 重点 难点的分析 以及管理措施 把握重点 简明扼要 不用长篇大论 控制篇幅 每项两页以内 6 2 设计设计管理目管理目标标 要点及措施 要点及措施 要点 重点 难点的分析 以及管理措施 6 3 工程管理目工程管理目标标 要点及措施 要点及措施 要点 重点 难点的分析 以及管理措施 可分为技术管理 进度管理 质量管理 安全及 文明施工管理 变更与签证管理 档案管理等方面 每部分简要编制管理措施和方法 如质量 管理措施包括图纸审查 设计协调 样板引路 方案先行 材料验收 施工单位质量保证体系 质量要点分析 停工待检点设置 通病处理 事故处理及处罚 成品保护等许多方面 6 4 成本管理目成本管理目标标 要点及措施 要点及措施 要点 重点 难点的分析 以及管理措施 6 5 营销营销管理目管理目标标 要点及措施 要点及措施 要点 重点 难点的分析 以及管理措施 包括前期产品策划定位 如有商业地产管理 单 独列项 6 6 财务财务管理目管理目标标 要点及措施 要点及措施 要点 重点 难点的分析 以及管理措施 6