第四章房地产市场及其运行规律ppt课件.ppt

第四章 房地产市场及其运行规律 第一节房地产市场概述 一 房地产市场的含义从经济学角度看 狭义的理解是指房地产交换的场所 广义的理解是指房地产交换关系的总和 是房地产开发 建设 经营 管理 服务和消费的内在运行机制 二 房地产市场的分类 一 按地域范围划分 二 按房地产的用途和等级划分居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场 三 按照生产和再生产过程划分的房地产市场类别1 建筑用地的开发市场2 房屋建筑物的建设市场3 房地产的交易市场4 房地产中介服务市场 三 房地产市场的特征1 地域性2 不完全竞争性3 循环性4 层次性5 开放性6 双重性 1 是房产市场与地产市场的统一体 2 是有形市场与无形市场的统一体 3 是投资品市场与消费品市场的统一体7 对供求关系反应的不灵敏性 三 房地产市场的功能1 实现资源的优化配置 提高房地产资源使用效益的功能2 信息传递功能3 激励功能4 房地产市场的有效运做能够有力地促进房地产业的可持续发展5 优化消费结构的功能 四 按照交易层次或产权结构划分的房地产市场类别1 房地产一级市场2 房地产二级市场3 房地产三级市场 五 按照交易对象划分的类型1 地产市场2 房产市场3 房地产服务市场 第二节房地产市场的运行 一 房地产需求 一 房地产需求的概念从微观角度来讲 房地产需求是指房地产消费者 在特定的时期内 在一定的价格水平上愿意购买而且能够购买的房地产商品量 从宏观角度来讲 房地产需求是指房地产总需求 即在某一时期内全社会房地产需求的总量 二 房地产需求的特征1 普遍性2 多样性3 连续性和间断性4 需求弹性的差异性房地产需求的价格弹性 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 三 影响房地产需求的因素1 社会经济发展及城市化水平 2 城市人口增长状况及结构3 国民收入水平4 房地产业政策5 经济运行周期6 需求者对未来的预期 二 房地产的供给 一 房地产供给的概念从微观角度来讲 房地产供给是指生产者在某一特定的时期内 在一定的价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量 从宏观角度讲 房地产供给是指房地产总供给 即在某一时期内全社会房地产供给的总量 二 房地产供给的特征1 一级市场具有垄断性2 供给的刚性3 供给的多样性4 供给的滞后性和风险性 三 影响房地产市场供给的因素1 可供城市房地产开发使用的土地数量2 城市经济发展水平3 建筑业的建筑能力和建筑技术 4 资金 建筑材料和房屋设备的供给能力5 政府关于房地产开发 建设及其相关经营活动的政策6 非市场性供给对市场供给的影响 四 我国房地产市场供给的现状1 房地产供应为双轨制2 房地产市场供给的价格居高不下 1 地价过高 2 房地产的开发建设成本过高 3 税费负担过重 4 贷款利息过重 5 利润率过高3 房地产开发企业仍处于较低发展阶段4 房地产商品的供应结构不合理5 房地产经营的风险管理不足 第四节政府对房地产市场的干预 一 政府制定干预房地产市场政策的原则1 目标的确定性2 政策的连续性与协调性3 政策的针对性和导向性4 政策的公平性和效率二 房地产市场的宏观调控1 土地供应政策和地价政策2 金融政策 3 住房政策4 城市规划5 税收政策6 租金和价格控制三 对房地产市场行为