绍兴·镜湖新区外滩地块市场定位报告4ppt课件.ppt

2010 1 市场开发部 绍兴 镜湖新区外滩地块市场定位报告 2010 1 一 项目优劣势 区位 区域自然景观资源丰富 与城市中心联动密切 高端物业显现 越城北进之核心区 土地属性具有高端物业倾向 区域前景被高度认可 可保值增 客户认可度高 基地条件 地幅局限 建筑密度高 景观设置拉不开 布局欠妥 低密度别墅 排屋 布局欠妥 具备一定竞争优势 产品 市场竞争激烈实现价格突破 存在不确定因素 价格预期 基地条件偏弱 景观资源匮乏产品塑造占优势 低容积率社区品牌实力不占优势 综合实力不占优势 竞争情况 面对市场调整 客户心态将发生改变 购置量放缓 存在不确定因素 市场时机 二 产品差异化 项目定位 策略 通过项目优劣势分析 产品综合力不足与高端住宅难以匹配 如何突出单体产品优势 在竞争市场脱颖而出 实现产品差异化定位 三 竞争策略 2009 2010 赞成美林 2010年下半年 初期工程建设阶段景观段 样板房施工 阶段销售周期 区域在售楼盘 蓄水 接待咨询 吸引购房者注意完成预售条件 金色家园 1月 2月 3月 4月 6月 7月 8月 5月 销售阶段 金绿泉地块 5月售楼处开放 营销节点 8月 6月景观段 样板房开放 山水名家 绍兴天下 达到全案蓄水目标 形成客户截流对访客进行深访 制定销售策略及全案价格制定 充分了解竞品上市时机 结合项目进度考量 营销充分争先合理安排营销节点把握客户 在最佳时机进行入市销售 景观段 样板房施工 目的 四 体验营销 对于高端项目而言 价值体验 至关重要 当本项目的目标价格与当地价格差距较大之时 我们怎么做 A 体验营销的意义 我们认为体验有两种 对于高端项目而言 价值体验 至关重要 当本项目的目标价格与当地价格差距较大之时 我们怎么做 我们认为体验有两种 四 体验营销 B 体验营销之 湖州西西那堤景观样板段案例分析 四 体验营销 项目技术经济指标列表 该项目存在明显劣势 建筑密度偏高 在别墅中不占优势 规划期间通过景观样板段合理设计充分展示自己的品牌和实力 给予客户增加了对房子的功能和空间分布的了解 人性化举措 迅速得到客户的共鸣 成为湖州别墅新标杆达到开盘即清盘的营销效果 B 体验营销之 湖州西西那堤景观样板段案例分析 四 体验营销 在温馨舒适的样板房里 居家氛围和文化气息让客户产生认同感 对产品感触提升 通过局部景观的营造 给客户增加内部环境印象 弥补外部景观不足 内部通过景观营造进行区隔 形成独立私密空间 布局合理 选择区位最佳的楼幢进行样板间设计结合景观段使居住氛围实景呈现 C 本案体验区 四 体验营销 体验的目的 用感性的认识来模糊理性的价格的判断 给到访客户呈现项目最佳一面 样板段营造要求 样板段动线安排 从主干道进入后到展示中心 进入社区景观样板段 由A到B 中心景观一览无遗 动线安排适中 借由样板区的展示 呈现社区最佳景观效果 C 本案体验区 四 体验营销 完全按照交付标准的要求打造 定期维护 位置选择如图 动线安排 五 价格预期 稀缺性 购置力 易居建议 别墅25000元 方公寓16000元 方 以距离市中心4 3KM内的低密度稀缺住宅大滩区块二手房已处高位本地块具备稀缺地段特质 GDP排名全国30强之列 浙江省第三位 长三角15城市中人均收入排名第二 仅次于上海 高于宁波 杭州 经济实力强 购置力充沛 通过上述分析 确定项目价格 价格判断 稀缺性 购置力 易居建议 别墅25000元 方公寓16000元 方 以距离市中心4 3KM内的低密度稀缺住宅大滩区块二手房已处高位本地块具备稀缺地段特质 GDP排名全国30强之列 浙江省第三位 长三角15城市中人均收入排名第二 仅次于上海 高于宁波 杭州 经济实力强 购置力充沛 收费标准 上述费用不包括 各类推广广告费用 媒体发布费用及推售物料的制作 运输而发生的相关费用 此类费用包括但不限于销售案场布展 报纸电视广告 印制宣传材料 售楼书 户型勾图费 制作沙盘 户外SP活动等 前期咨询 30万策划费用 60 80万 年代理费率 各期销售率在50 以内 乙方按代销总价的1 提取佣金 各期销售率在 个月内达到50 含本数 70 之间 乙方按代销总价的1 2 提取佣金 各期销售率在 个月