房产中介专业知识培训ppt课件.ppt

房产中介专业知识培训 三峡买卖网wenku1 房产中介 一 房产中介概念顾名思义 为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构 并有为买卖双方保证安全交易的义务 房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息 宣传发布并且保证房源真实有效 帮买房人寻找推荐合适 理想房源 并带领买房人实地看房 加以引导 促使成交 房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金 二 主要业务流程房客源开发 房客源登记 信息回访反馈 带看房源 三方谈判 签约 过户贷款 物业交割等等 三 房产中介发展前景1 朝阳产业2 长久产业3 高薪产业4 政策产业 房产基础知识 一 土地性质及其年限住宅用地 70年工业用地 50年科教 文体 卫生用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年综合或其他用地 50年 二 销售房屋类型1 商品房 是指房地产开发经营企业 经批准用于市场出售而建造的房屋2 期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费者在购买期房时应签商品房预售合同3 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 4 准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋5 二手房 凡产权明晰 经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房 其中包括已购公房和经济适用房 包括商品房 允许上市交易的二手公房 房改房 解困房 拆迁房 自建房 经济适用房 限价房 三 房屋建筑结构1 混合结构 砖混或砖木 块材砌筑墙体 或用大型预制墙材安装 木 预制或现浇混凝土 楼板2 框架结构 梁柱刚接而成的受力体系 钢筋混凝土或者钢材 预制柱 梁 板装配 现浇混凝土柱 梁 预制板 全现浇钢筋混凝土3 框架剪力墙结构 现浇混凝土墙 现浇混凝土柱 梁 现浇板4 剪力墙结构 全装配大板 内浇外挂 全现浇 大模板 滑模 配筋砌块墙体 现浇构造柱 芯柱和圈梁 四 房屋类别1层 3层为低层住宅 4层 6层为多层住宅 7层 10层为中高层住宅 也称小高层住宅 11层 30层为高层住宅 30层 不包括30层 以上为超高层住宅 五 其他专业概念容积率 是建筑总面积与建筑用地面积的比 例如在一千平方米的土地上有四百平方米的建筑总面积 其容积率是0 4 绿化率 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 建筑密度 指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 公摊 公摊面积的计算 建筑面积 套内建筑面积 公摊面积公摊面积 公摊系数 套内建筑面积公摊系数 总公共分摊面积 套内建筑面积 总套数 套内建筑面积 套内使用面积 墙体面积 公摊概念所谓公摊面积 是分摊的公用建筑面积的简称 它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积 可分摊的公用建筑面积 1 大堂 公共门厅 走廊 过道 电 楼 梯前厅 楼梯间 电梯井 电梯机房 垃圾道 管道井 水泵房 消防通道 交 配 电室 值班警卫室等 以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 2 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 为墙体面积水面投影面积的一半 不应计入的公用建筑空间为 1 仓库 机动车库 非机动车库 车道等 作为人防工程的地下室 单独具备使用功能的独立使用空间 2 售房单位自营 自用的房屋 3 为多幢房屋服务的警卫室 管理 其中包括物业管理 用房 普通住宅的一般公摊比例 多层 8 15 小高层 10 20 高层 15 30 开间 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称为开间 进深 住宅的进深 在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 层高 层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 层高减去楼板的厚度的差 叫做净高 目前一般住宅层高都在2 8 3米左右 玄关 专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间 也就是进入室内换鞋 更衣或从室内去室外的缓冲空间 也有人把它叫做斗室 过厅 门厅 在住宅中玄关虽然面积不大 但使用频率较高 是进出住宅的必经之处 在房屋装修中 人们往往最重视客厅的装饰和布置 而忽略对玄关的装饰 商品房五证两书 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房预售许可证 和 国有土地使用证 简称 五证 跃层式商品房由上 下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋 复式商品房是一种经济型房屋 在层高较高的一层楼中增建一个夹层 从而形成上下两层的楼房 土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者 按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 指土地出让的交易总额 或土地使用期满 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者 将土地使用权有偿转让 出租 抵押 作价入股和投资 按规定补交的土地出让价款 他项权利登记是指设定房屋抵押权 典权等他项权利所进行的房屋所有权登记 房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利 民法通则 规定 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和处分权四项权能 这也是房屋所有权的四项基本内容 所有权证指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书 预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用 但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积 报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积 同时统计为销售收入 银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款 是购房者以所购房屋之产权作为抵押 由银行先行支房款给发展商 以后购房者按月向银行分期支付本息 银行按揭的成数通常由五成到八成不等 期限由1年到30年不等 等额本金是指一种贷款的还款方式 是在还款期内把贷款数总额等分 每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息 这样由于每月的还款本金额固定 而利息越来越少 贷款人起初还款压力较大 但是随时间的推移每月还款数也越来越少 也便于根据自己的收入情况 确定还贷能力 此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少 但刚开始时还款压力较大 如果用于房贷 此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人 或者是即将退休的人 等额本息还款 把按揭贷款的本金总额与利息总额相加 然后平均分摊到还款期限的每个月中 作为还款人 每个月还给银行固定金额 但每月还款额中的本金比重逐月递增 利息比重逐月递减 优点 每月还相同的数额 作为贷款人 操作相对简单 每月承担相同的款项也方便安排收支 缺