泉州安溪房地产商业市场分析报告.ppt

安溪商业市场提报 政策资讯 政策分析 土地市场分析 商业解析 本案分析 客群分析 目录 解读安溪 2 3 4 6 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 5 本案分析 7 结论 1 安溪县 隶属泉州市 地域占泉州市总面积1 3 是厦门市2倍 总人口108万 占泉州市总人口1 6 现有旅外侨 台胞400多万人 是著名的侨乡和台胞祖籍地 安溪是中国乌龙茶 名茶 之乡 是全国最大的乌龙茶主产区 名茶铁观音 黄金桂的发源地 拥有全国最大的乌龙茶加工精制厂 安溪茶厂 和全国最大的茶叶批发市场 中国茶都 安溪 中国茶都 安溪 安溪隶属福建省泉州市 位于泉州市西北部 与厦门同安区 漳州长泰 华安 龙岩漳平 南安 永春等地交界 面积3057平方公里 占泉州市总面积1 3 是厦门市两倍 安溪县总人口108万 占泉州市总人口1 6 是福建省设区县的第一人口大县 县下辖24个乡镇 目前安溪城镇化水平32 安溪是全国著名的侨乡和重要的台胞祖籍地 现有旅外侨 台胞400多万人 分布在世界30多个国家和地区 其中在台安溪乡亲200多万人 约占台湾人口的十分之一 安溪产业结构正由 单一 向 多元 转变 培育了工艺 建材 冶炼 食品加工 服装鞋帽 印刷包装 机械化工等支柱产业 其中 钢铁业 钢材年产量50万吨 粗钢 生铁产量均突破100万吨 是福建省第二大钢铁生产基地 水泥业 年产量150多万吨 工艺业 安溪是中国藤铁工艺之乡 拥有企业400多家 加工点3000多个 年产值30亿元以上 安溪交通 安溪县的交通便捷 开车50分钟和2个小时 分别可到达泉州和厦门 安溪的区位优势因泉三高速 厦安快速路获得空前提升 伴随交通体系的完善 安溪房地产也面临高速发展的契机 便捷的交通206省道 308省道 距离厦门80公里 距离泉州50公里开车50分钟到泉州 开车2小时到厦门厦安快速路通车后 厦门到安溪开车仅需40分钟 泉三高速通车后 泉州 三明的三小时经济圈 厦门 三明的三小时经济圈 闽南 南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪 安溪处于沿海县市往三明 江西梯度转移第一站 安溪经济 安溪经济是全国县域经济基本竞争力百强县 近期经济发展速度位居福建省前列 经济实力位居福建省前十强 同时也是福建县级地方财政收入十强 近五年 安溪生产总值保持约14 的增长速度 收入与消费 城镇居民人均可支配收入保持良好增长态势 但是存在其消费倾向不足现象 有待进一步挖掘 GDP增幅与房地产发展 1 3 4 6 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 5 本案分析 7 结论 2 海西安溪 安溪县位于福建南部 在地理上处于海西经济圈中间结合部 伴随海西经济区国家战略地位的提升 海西发展面临巨大的历史契机 海西地产也再次成为焦点 政策分析 海峡西岸经济区 是指台湾海峡西岸 以福建为主体包括周边地区 南北与珠三角 长三角两个经济区衔接 泉州 安溪是海西经济圈中重要节点城市 海西经济圈 9 楼市政策 2011年厦门 福州等限购令将继续 而本项目地处泉州地界 不受一二线城市政策影响 拥有较为宽松的政策环境 认真落实 支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设 抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策 加快推进房产税改革试点工作 并逐步扩大到全国 1 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款2 对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上3 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率1 1倍4 各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款 信贷政策 土地政策 房产税改革 政策分析 根据各城市颁布限购令的宽严程度 深圳 南京直接对第三套房 限购 被称为 严厉版 的限购令 而上海 杭州等其他城市对原有住房既往不咎 每个居民家庭仍可再购一套新房 由此被称为 温柔版 限购令 这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化 深圳 南京成交量锐减 退房潮涌动 投资客几乎销声匿迹 而上海 杭州等地仍波澜不惊 房价甚至继续走高 政策分析 楼市政策 16个大中城市住宅 限购令 新政出台后 泉州没有受到明显的影响 依然保持 量价齐升 的态势 同时 也加速了泉州楼市的推盘 尽管如此 政策高压依然促成了市场观望气氛 安溪自然也不例外 但本案为商业项目 不会受到限购的影响 此时入市或是个最佳时机 新政影响 虽然新政频出 但泉州市场并没有受到明显的影响 反而加速了资金回流泉州 从另一方面也体现出商业项目在泉州市场存在更大的机会 政策分析 2011年11月30日晚间 央行宣布 从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是今年以来央行第一次下调存款准备金率 也是2008年12月25日后央行首次下调存款准备金率 下调后 大中型金融机构的存款准备金率降至21 仍处历史高位 据分析 这次存款准备金率下调可以释放4000亿元左右的资金 缓解目前市场流动性偏紧的状况 这次下调存准率或许并非意味着稳健的货币政策发生转向 分析人士指出 这是央行 预调微调 的举措 更加体现政策的前瞻性 灵活性和有效性 而从银行市场资金面以及外汇占款情况看 明年存款准备金率仍有下调空间 政策分析 存准率下调 利于金融机构贷款扩张 缓解市场流动性偏紧状况 最新政策 存款准备金率3年来首下调 释放4000亿元左右资金 3 1 2 4 6 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 5 本案分析 7 结论 截至2011 12 2 安溪县城2011年公示成交的商业类地块共12块 总计出让面积为47 4万 预计在未来的1 1 5年内将为商业市场新增118 8万 的放量 商业土地出让具体成交情况请参见图表 2011年泉州市区土地出让情况 截止2011 12 2 2011年土地市场 截至2011 12 2安溪县2011年共成交地块29幅 出让面积近99万 总建规模约252万 土地市场分析 图表 2011年土地出让情况 截至2011 12 2 土地市场分析 续上表 土地市场分析 2009 2010年商住类土地市场 2009 2010年安溪县共成交商住类地块37幅 商业类出让面积约21万 预计将为未来两年商业类市场新增40万 左右放量 纵观安溪2009 2010土地市场 商住类土地成交共37幅 其中 商住类成交24幅 商业类仅成交5幅 预计未来两年将为商业类市场增加约40万平米的放量 市场增加量十分有限 商业类成交5幅 20 95万平米 占比24 3 商住类成交24幅 面积为63 92万平米 占75 7 备注 由于2009年的统计数据中有一幅商业类地块数据缺失 故取估计值 土地市场分析 安溪县2009 2011年 截止12月2日 期间商业出让地块约74多万 商业体量预计未来1 2年内推出205万方左右 市场推盘量持续增长 楼面地价适中 距离本案较远 项目多为商住一体且已动工 与本案市场竞争较小 楼面地价较高 体量大 紧临本案 部分已入市 对本案造成直接竞争 楼面地价低 远离本案 规模大 由于政府扶持原因 对本案有一定影响 但十分有限 备注 总建面积以最大容积率计算 土地市场分析 4 2 3 6 1 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 5 本案分析 7 结论 安溪商业主要分布在凤城商业中心 龙湖商业板块 茶业市场 茶都四大片区和沿溪两边的商业带 法美商业板块 吾都商业板块 龙凤都城片区商业氛围相对冷清 个案位置 1 中国家居工艺城2 茶都3 金融行政中心4 茶博汇5 明珠茶业城 1 5 4 3 2 商业分析 商业分布 新景商业中心 城区核心商圈 县城核心商圈呈现 两区一带 布局 商业分析 常规商业 城区核心商圈 县城核心商圈底商月租金在200元 左右 商业氛围较浓 业态上以服饰 鞋包 茶叶店为主 主要针对年轻消费人群 高档休闲娱乐 高档餐饮等商业比较缺乏 商业分析 常规商业 随着城市化进程的加快 居民生活水平的提高 安溪出现一系列如 中闵百货 艾美百货 国美电器 新华都 等大型商家入驻 成为安溪商业的主导业态 新景商业广场 综合性的商业规划 兼容了步行街 沿街店 中型商场 店中店与大型地下商场的商业格局 作为安溪县政府的招商重点工程 又有新华都 国美电器大型商家强势入驻 商业店面虽都已售出 但仍有近一半店面未营业 城市核心商圈近期发展 伴随着 中闽百货 艾美百货 新华都 等大型商家入驻 安溪商业有较快的发展 但核心商圈周边新型商业经营效果仍有待加强 商业分析 常规商业 沿溪商业带 沿溪商业带月租金在30元 左右 商业氛围较差 更有不少底层商铺作车库使用 商业分析 常规商业 在售商业市场运行 安溪正常年份商业店面年销售2万 左右 2009年达到历史最高点 成交3 31万 商业分析 常规商业 2010年各月商铺成交情况 在售商业分析 2010年全县商业店面成交均价在6500 7000元 单个项目年成交50 60间 商业分析 常规商业 供给情况 销售情况 在售商业分析 在售商业以底商为主 多数规划为两层 底层做挑高 以30 50 为供给主力产品 底层挑高户型销售较好 二层商业售价不到底层一半 且去化缓慢 较多客户购买二层用来办公 商业分析 常规商业 安溪常规商业市场特征小结 商圈 靠近县政府核心商圈经营尚可 其它片区商业氛围较差 部分沿街底商用作车库 专业市场 茶都 经营较好 在售商业 以底商为主 多数规划为两层 但二层售价不到一层售价1 2 去化缓慢 捆绑销售 去化速度较快 商铺都能较好去化 但经营一般 商铺总体均价接近住宅售价的2倍 商业分析 常规商业 中国家居工艺城 均价5500元 藤铁产业和家居工艺品产业平台 部分为茶业 目前仍在招商中 政府回购7000 有一定的优惠政策 商业分析 专业市场 正在制定入驻商家的税收 工商 融资等方面的优惠政策 已在筹备每年2次以上 中国家居工艺品博览会 和筹建 中国家居工艺品商贸网 目前政府已回购7000 作为政府工艺办 主力展厅 行业领导办公室 公会 外贸公司 研发中心等 数十家龙头商家踊跃进驻 投资特点 1 不限购 不限贷2 每年数十亿产业基础3 政府鼎力支持 投资有保障4 毗邻安溪新汽车总站 日客流量上万 区域潜力大5 多家龙头商家抢先进驻6 安溪政府联合新新集团 专业团队打造 国字号 商贸城7 小投入 低风险 高增值8 具备投资三大法则 抗通胀 高回报 高增值 投资特点 商业分析 专业市场 中国家居工艺城 A D区 交易大厅 集团办公室 茶虎 茶叶专卖 F K区 茶叶专卖 客运站 餐饮 茶叶农机专卖 L S区 茶文化研究中心 茶叶质量检测中心 电子商务网站 茶科技咨询服务中心 酒店等 茶都 月租金100 200元 靠近金融行政中心的商铺租金较高 出售均价30000元 安溪最早的茶专业市场 有一定的品牌认知度 但属较低端经营模式 商业分析 专业市场 金融行政中心 未开盘 紧邻安溪茶都 安溪县人民政府创建的大型重点项目 是未来安溪首席一体化集成商务综合体 商业分析 专业市场 金融行政中心 更具创新力的自由空间室内超大柱距 宽敞明亮 格局方正无使用死角 内部隔墙均可敲除 空间自由分割组合 可自助企业独有的个性化空间 6 A栋5 12层 5 A栋5 12层 4 B栋5 18层 1 5 12层 商业分析 专业市场 茶博汇 二期出售均价一层10000元 二层4800元 三 四层3500元 安溪规模较大的茶专业市场 集 全国茶业交易市场 会展中心 检测中心 仓储物流 研发培育 旅游休闲 科技文化 办公居住 等综合功能于一体 同时还享有政府的招商扶持政策 商业分析 专业市场 茶博汇 全国最全配套 毛茶交易中心 招商对象 茶农茶批发商家 全国最大规模 茶叶采购中心 招商对象 国内外茶企业商家 全国最全配套 毛茶交易中心 招商对象 茶农茶批发商家 商业分析 专业市场 茶博汇 A户型 动静分离 高实用可变户型 使用功能灵活 或产品展示 或企业办公 或舒适居家 商业办公居家一体化 赠送车位 大花园 露台等 别墅品质 墅居生活 B户型 宽6 6米 进深10米 动静分离 黄金结构比例 企业总部基地 赠送车位 大花园 露台等 有天有地有花园 静享别墅生活 学校 酒店 卖家等 周边配套齐全 宜商宜居宜投资 商业分析 专业市场 茶博汇 6大优势全球龙腾招商 免租36个月 0租金 0合同押金 10万元驰名商标装修补贴 2000万元经营基金 3大服务中心 5大专业平台 6大统一模式 10大旺场政策 中国茶博汇经营新服务模式 会展 专业市场 网上商城 1 1 1 3 共营 共赢经营模式 指定 海峡两岸茶机具博览会 主会场 税收优惠减免 读书同城化 形象店 生产包装 办公 居住 首家 四层联排公寓式商铺 专业市场 一站式 国际 采购中心 尽享 永不落幕茶业博览会 2 1 3 4 5 6 商业分析 专业市场 明珠茶叶城 售价4500 20000元 安溪唯一一个集茶业办公酒店 茶企办公中心 店铺 茶具茶叶包装中心商城 高档公寓的住宅项目 目前正在招商中 周边商业氛围还未形成 未来有望带动一部分配套产业形成 商业分析 专业市场 明珠茶叶城 三大主题广场 讲述铁观音传奇 精品法式园林 尊贵 优雅 浪漫 商业分析 专业市场 明珠茶叶城 商业分析 专业市场 商业分析 专业市场 安溪专业市场特征小结 5 1 3 4 6 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 2 本案分析 7 结论 本案分析 本案分析 商业业态的规划是 一楼部分德化陶瓷 部分红木茶盘等 二楼包装城 三楼是品牌茶折扣店 四楼是综合配套 五楼是办公 本案分析 项目交通 项目交通便捷 开车50分钟和2个小时 分别可到达泉州和厦门 开车3 5分钟可到达中心城区 本项目的规划路可增加项目人气 对外交通206省道 308省道距离厦门80公里 距离泉州50公里开车50分钟到泉州 开车2小时到厦门 对内交通兴安路 二环路 河滨南路距离城区3公里 开车5分钟到城区本项目的 规划路 可以缩短进出城时间 将增加人流量 SWOT分析 本案区位优势使其可以共享市区资源 交通便捷 有一定的景观资源和大盘优势 但周边配套相对匮乏 因此有必要加强配套建设的投入 优势 S 机会 O 劣势 W 威胁 T 城市西扩 本项目正处于该区域安溪近几年经济的快速发展政策调控创造出的相对优越的环境 本案周边规划尚不明朗政策高压带来的不确定性来自市场竞盘的挑战 本项目 地段价值具备未来城市前景交通通达性优越 昭示性强项目体量大 有大盘优势城市制高点 有一定景观资源 自住型生活配套不齐全预期较高 面临市场考验 本案分析 2 3 4 1 6 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 5 本案分析 7 结论 客群分析 一部分安溪人因常年经商而具有宽广的视野和积极的理财观念 股市 股权投资 受陈发树 柯希平等影响 偏爱 原始股 股权投资 楼市 据不完全统计 2008 2009年厦门销售的商品房中 有10 左右被安溪人购买 安溪人的消费理财观念 2006年 安溪房价不断攀升 持续高位运行 07年初 伴随着省公安厅 猎狐行动 严打实施 居民购买力和购买热情急剧回落 不管哪种理财观念 购买地产都是他们财富保值增值首选 另一部分安溪人 主要为富裕起来的茶农 理财观念较为保守 受农民局限性和对土地偏爱 他们更愿意把钱存入银行或购买住房 2011年 限购政策效果逐渐显现 全国楼市进入严冬期 许多投资者的目光转向商业地产 升值空间可观 客群分析 安溪有相当大一部分的茶农 茶商需要销售平台 无论理财观念积极或是保守 购买地产都是财富保值增值首选 城东板块有大规模的茶交易专业市场 却没有成规模的茶机具交易市场 包装市场 安溪有足够的购买力和市场容量去化本项目 客群分析 国内 本地茶农茶商 国外茶企业商家 投资客 目标客群 7 2 3 4 1 6 解读安溪 土地市场分析 政策分析 商业解析 客群分析 5 本案分析 6 结论 本项目为商业地产 不在限购范围内 且安溪茶业经验多为较低端业态 急需新形态经营模式的出现来带动及提升产业发展水平 2011年11月30日 央行3年来首次下调存准率 缓解目前市场流动性偏紧状况 2011年一共有48个城市出台了限购令 其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间 限购政策有具体截止时间的城市为福州 厦门 海口等12个城市 今年限购效果明显 对于限购政策将要于2011年年底到期的城市 住建部要求地方政府需在到期之后对限购政策进行延续 福州 厦门 漳州限购令继续 而泉州不受调控政策影响 拥有较为宽松的政策环境 结论 政策分析 央行下调存准率利于金融机构信贷扩张 三四线城市受政策影响较小 地方限购令到期需延续 新政对本项目的影响不大 结论 土地市场分析 2011年 截止12月2日 安溪商业土地出让呈现较为明显的增长态势 成交面积47 4万 预计未来1 1 5年内将为商业市场新增118 8万 左右的放量 近年来 安溪涌现了茶博汇 金融服务行政中心等规模大 影响范围极广的大型专业市场 加之政府的大力支持 安溪县商业市场规划日趋完善 未来竞争压力依然较大 出让面积 47 4万 建筑面积 118 8万 商业市场规划日趋完善 预计将为未来两年商业市场新增118 8万 左右的放量 对本案构成直接竞争的主要自片区附近的茶博汇 明珠茶业城等项目 市场竞争压力较大 高端市场存在供销机会 介于安溪当地商业市场特点 本案区位优势较为明显 人气的聚集及附近商业氛围逐渐浓厚 未来升值空间较大 本案未来应考虑走中高端市场路线 结论 商业分析 中国茶都 茶博汇 金融行政中心 明珠茶业城