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TownHouse产品户型 专题研究报告系列之一 蠡湖一号项目地理位置优越 建筑体量大 密度低 建筑形态丰富 是无锡房地产市场未来的标志性大盘 目录 深圳 上海 北京TownHouse户型分析 项目定位回顾和背景说明 蠡湖一号TH产品设计建议 项目定位回顾 Townhouse的特征和定义 1 1项目定位回顾 我们的核心客户 本地私企业主 港台商 高级管理人员 中高级公务员和本地新兴的中产阶层 我们的开发模式 独栋别墅 TownHouse 双拼 联排 高层组成的一个大型高尚住宅社区 我们的市场定位 打造无锡首席富人居住区 使之成为一个 贵人 贵宅 贵地 可以传世的宅邸 TownHouse产品在无锡处于起步阶段 市场保有量少 TH的消费阶层并未真正形成 市场缺少精品TH 无锡TH产品近年才开始出现 目前市场在售的单元约100户左右 整个市场的保有量应不会超过1000户左右 按无锡市450万常住人口计算 150万家庭 户均家庭拥有TH只在万分之六 市场前景还是可观的 1 2TownHouse的定义和特征 Townhouse至少有的三个特征 基本上在城郊区域 和市区之间有通畅便利的道路系统 高绿化率和优美的小区景观 使居住环境更贴近自然 住宅功能的齐全性和独立接近 是公寓楼无法比拟的 Townhouse的构成 TownHouse是一种典型的独立住宅形式 它是由Town的文化氛围 House的私人生活和Nature的自由格调 三种因素的组合体 Townhouse室内空间 内部空间由礼仪 交往 私密 功能等四部分组成 礼仪部分包括入口 起居室 餐厅 交往部分包括早餐室 厨房 家庭室 私密部分包括主卧室 卫生间 次卧室 客房 功能部分包括洗衣机 储藏 车库 阁楼 地下室 Townhouse室外环境 具体包括沿街绿化带 宅后花园 室外小品 木板平台 硬地 水池 儿童游戏场 围墙等许多构件 在三地中 以上海的气候条件 人文文化 经济构成 居住习惯等和无锡最为接近 上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向 上海各层次TH代表项目简表 个案分析 上海高端TH产品的主要特征 在市区范围内 土地价值高 产品营造精致 建材设施标准高 精装修 户型面积大 配套便利繁华 社区 大隐隐于市 坐落上海市中心康定路 80 的土地建造了42套低密度住宅 TH14户 叠加28户 其余20 用地为高层住宅 建筑特点 极简的现代主义风格 外立面线条简洁 色彩素雅 外观以几何造型取胜 凹凸有致 层次分明 运用不同质感的材料石材 磁砖 金属等丰富建筑外立面 静鼎安邦 TH1480 1680万元的价格340平米的超大私人空间 精致的设计 无可复制的地段 该项目已经具备了毫宅的条件 上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究 案例1 上海TH 金地 格林春晓 新联排生活样板 总体规划布局 上海TH 金地 格林春晓 新联排生活样板 B型房 01 上海TH 金地 格林春晓 新联排生活样板 L型创新户型 02 案例2 上海TH 香堤苑 英伦风格 A户型 03 可通达的中庭花园 客厅错层挑高 上海TH 香堤苑 英伦风格 C型户型 04 户型面积紧凑的TH代表 167平米 案例3 上海TH 帕萨迪纳 艺术格调联排 A户型 05 落地玻璃窗 中间套 上海TH 帕萨迪纳 艺术格调联排 D户型 06 端头户型 案例5 上海TH 万科 蓝山 现代主义别墅 中央观景步道 整个蓝山中轴景观总称 水幕墙 在一二期交接处设计两处 景观人行桥 人工静观河道 从原生态庙港河引出的人工河道 景观广场 位于艺术会所前 售楼处 喷泉水池 中央景观道内的一处流水景观 案例4 上海TH 万科 蓝山 现代主义别墅 D户型 07 上海TH 万科 蓝山 现代主义别墅 E户型 08 一层错层 挑高客厅 凹进 可从过道步入花园 二层空间灵活可自由分割 客卧有南向采光 转角阳台 主卧专用层 南北双露台 上海TH 万科 蓝山 现代主义别墅 G户型 09 上海中高档TH市场户型总结 初始阶段 发展阶段 成熟阶段 结论2 在细节处理上精益求精 房型设计上灵活多变 使客厅 卧室 地下室 露台等发挥最大的功能 TH户型在面宽上也追求过大面宽 但由于土地价格高 大面宽单位土地利用率低 面宽不能无限制扩大 因此市场上的主流面宽在6 7米 在景观好的位置安排大面宽的户型 但层数一般在2层 控制总面积 进深过长的问题 通过引入中庭花园或者透天窗来改善通风和采光 并将室内庭院和中庭结合起来 送的面积也逐渐多起来 以露台 内庭院为主 由于上海气候潮湿 送大面积地下室的项目不多 车位一般以1个为标准配备 但留出足够备用或访客车位 满足客户多车位的需求 结论1 以舒适性TH为主流上海市场上舒适性为主流的TH面积220平米左右 房型以四房为主 价格在200 300万平米 TH别墅以四联 三联为主流 辅以两联和五联产品 五联以上的产品04年下半年后很少再出现 大多采用现代风格为主 线条简洁明快 北京 上海 深圳三地TownHouse市场户型设计 价值溢价的八种方式 深圳 北京 上海三地TH户型比较研究 三地TH户型功能空间比较表 方式一 地下室可以通过抬高 下沉庭院等方式 增加采光和改善通风效果 提升地下室的利用率 南向下沉式庭院 和南向花园形成立体庭院 亚运新新家园 中庭花园下沉 亚运新新家园 半地下室 顶部高出水平面60工分以上 美林香槟小镇 方式二 入户口和平台设计是TH 有地 生活有力表现入户口设置自然 大气 无论南向还是北向 不影响其他功能空间的使用 入户平台把握尺度感 结合花园布局 美观使用 万科城 美林香槟小镇 万科蓝山 帕莎迪纳 中间套户型 南向入口避免直接入户 南向采光面尽可能大 主入户口平台要略大 端头套户型 入户形式多样 结合花园布局统一考虑 入户平台放大可成为休憩区 方式三 入户玄关设计力求自然 流畅 实用功能强 入户门厅还可考虑挑高 设置侧窗 使TH更具有独立别墅特征 侧进 形成入户玄关 凹进 形成入户玄关 并挑高 具有独立别墅特征 气派 选择侧面为主入口 保证南面的完整性 设进户门厅和玄关 体面气派 将入口凸出 形成玄关 有鞋柜和换衣柜 万科蓝山 万科蓝山 金地格林春晓 美林香槟小镇 方式四 客厅层高可通过各种方式挑高 大气 舒适 客厅二层挑空 6m 利用客厅喝餐厅间的错层设计 3 3 9m 利用二层的错层将一楼客厅层高拉高 3 3 6m 利用双跑楼梯增加层高 3 6m 利用夹层和客厅间的夹层增加 4 8m 方式五 中间套单元通过中庭花园 透光天窗 天井等设计可改善采光和通风效果的方法 设置中庭花园 万科蓝山 帕萨迪纳 帕萨迪纳 万科第五园 方式六 在户型的几种交通组织方式中 直跑楼梯的优点最明显 节约面宽 浪费面积最少 直跑 节约面宽 双跑错层 最大化节约交通面积 但总要通过爬楼梯到达其它功能空间 且无完整的大平面空间 建议不采用 横向双跑 牺牲面宽 但不会使交通走道过于狭长 适用于面宽稍大 进深稍小的户型 竖向双跑 优劣势与横向双跑正好相反 方式七 端头套面积略大 增加设计亮点 提升产品力 端头客厅 卧室设置转角落地玻璃窗 房间可做到户户房间朝南 主卧南北通风等 转角落地窗 转角阳台 客厅挑高5米 设转角景观窗 视野开阔 和餐厅错层 互不干扰 北有阳台 南有转角窗 北有阳台 南有转角窗并且主卧南北通风 方式八 主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区 坐区 壁橱区 卫生区 盥洗梳妆区等部分 外带大露台 这点是TH有别于高档公寓重要点 主卧专用层 南北双阳台 还带大露台 主卧室都配有阳光浴室 三层为主人专用层 主卧室4米层高 3 6米高落地玻璃窗 带阳台和大面积露台 万科第五园 北京新新家园 各区域划分清楚 露台大而方正 金地格林春晓 帕萨迪纳 功能区隔明显 南北露台 空间灵活 蠡湖一号TH产品户型设计基本建议 面积建议 中间套单元面宽在5 4 6 9米 面积在180 210平米 端头套单元面宽在6 6 10米 面积在210 250平米 中间套为3 4房为主 端头套以4 5房为主 主力房面积在45 55平米 地下室建议 地下室为半地下室 顶部高于地面60公分 地下室直达一层 地下室面积能占到一层一半以上 功能灵活 安排下水和排水 让客户自行安排地下室卫生间 一层建议 主入口有入户平台 平台开阔 留有玄关空间 中间套单元设置中庭庭院或采光天窗 改善通风和采光 客厅方正使用 用各种方式将层高挑高3 6 6米 落地 低窗台凸窗 端头套客厅可步入庭院 可考虑安排一间客房或保姆房 餐厅方正 直临窗可看庭院 厨房空间空间开放灵活 有条件可分成封闭和开放双式厨房 卫生间简单 位置居中方便各个空间使用 二层建议 二层设置家庭室 面积适中 二层为两房 设置一间卫生间 三房则需设置两间卫生间 二层房间最好能户户有阳台 有露台更佳 三层建议 三层为主人专用层配备独立的卫生间 步入式衣帽间 以及独立的大露台 庭院建议 入户庭院双平台设置 后庭院还能满足一定的私密要求 整体空间 整个TH空间少梁无柱 空间灵活自由 地下室 有尽可能大的地下室 面积赠送 有采光增加利用率 地下室抬高 中庭下沉 花园下沉 无地下室 则需在一层安排一储藏空间 地下室设置洗衣房 夹层 可考虑将利用半地下车库做夹层设计 夹层可做餐厅或保姆房 屋顶 充分利用屋顶 设置楼梯达到屋顶 屋顶形成又一大露台 有天有地的完整生活 门厅 入户门厅挑高 有侧窗 蠡湖一号TH产品户型设计提升建议 卖点 端头单元 端头单元可做到户户房间朝南 端头客厅 卧