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特色商业专题研究 谨呈 禹州集团 AHHF 2015 07 12 YZZYGC 01 商业发展思考 关于未来 他们说 17年发展之路 市场是不断变化的 从模仿到创新 大润发一直在进行创新 这个理念是整个集团自上而下所推崇的 大润发中国区发展总经理洪万康把商品陈列出来 挂一个POP宣传一下就把商品卖出去的时代已经结束了 日本零售之王7 i集团会长铃木先生 关于未来商业 他们说 当一个地方雷同的购物场所很多的情况下 吸引顾客到你的购物中心来的出路就是 把购物中心建成大家乐意来玩的地方 在玩的过程中顺便买一些东西回家 日本GrandTree格林木购物中心总经理龟井先生原有的商业模式已经走到了尽头 必须要用创新的商业模式来替代 这个有别于传统商业模式的创新就是商业地产的生命线 吸引人来消费 把购物中心的主要功能排序从传统的 购物休闲 颠倒过来 转变为 休闲购物 功能创新提升符合4S Services服务 Seeing观景 Socialization社交 Shopping购物这样的排序 这个排序也就是先要创造条件让顾客乐意来 来享受服务 来观景 来社交 然后顺便买一些东西回家 否则 不如去淘宝咯 马云 合肥商业市场发展 成熟市场 省会及发达城市代表城市 杭州 南京 天津 苏州等 主要发展中城市代表城市 无锡 昆山 嘉兴等 出现了中小型的零售类物业传统商厦和街铺为主以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌 地级市 县级市代表城市 吴江 宜兴 太仓等 初级市场 形成多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验 现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高国际化品牌开始逐渐进入市场 出现了较大规模的零售类物业以百货及专业卖场为主要零售形态连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘 从零售发展阶段性来分析 合肥零售市场的发展尚处于逐步成长阶段向快速发展阶段的过渡阶段 基于城市体量 消费人口等限制性因素 合肥目前零售市场以传统的步行街 商厦 超市卖场为主导 满足基本的生活需求 强劲的消费力水平及巨大消费潜力 未来将出现高端百货 购物中心等现代化商业 使合肥向快速发展阶段迈进 合肥毗邻南京和上海 优越的地理位使得合肥市高端消费存在明显的外流现象 发展本地高端商业 使消费回流 为合肥现阶段重要举措 平稳成熟阶段 快速发展阶段 逐步成长阶段 市场初级阶段 一线城市代表城市 北京 上海 广州 深圳 合肥目前处于逐步成长阶段向快速发展阶段的过渡阶段 安徽公司 合肥商业市场 商业发展阶段界定 各级商圈逐步形成 业态不断升级 商业规模不断扩大 布局不断密集 近几年发展迅猛 80年代 80年代 传统商业占据主导 合肥代表商业为以红旗百货大楼 龙图商厦 汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起 三孝口商圈崛起 90年代 四牌楼商圈崛起 90年代中后期 以鼓楼商厦 商之都 百货大楼 乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之 2005年 区级商圈形成 以国购广场 元一时代广场为代表商业副中心形成并不断成熟 2009年 新区商圈初步形成 以政务区 经开区 滨湖区商业逐步形成并发展 标志城市商业向外围发展布局 至今 新 老商圈并举发展 旧城改造带来老城区商业新的春天 新区商业布局网点更加密集 淮河路步行街自90年代后期 人气旺盛 经久不衰 合肥商业市场 商业业态发展现状 合肥商业市场 商业业态发展现状 商业的竞争发展 需求的差异化 带动业态的不断升级 目前市场多种业态并存发展 传统单一百货模式 Shoppingmall模式 城市综合体模式 合肥商业发展各阶段出现的典型业态 80年代 2005年前后 2005年前后 2009年前后 2009年前后 至今 合肥商业市场 商业网点格局 典型的强中心型商业 区级商业中心发展不均 大型综合商超构成区级商业主力 合肥市商业集中在以老城区为中心的10个集聚区内 典型的强中心型商业 以长江路为轴线的老城区及其东侧 形成市级中央商业区 且处于改造和提升过程中 主导零售业态以百货商店类为主 区级商业中心多数发展不平均 各区级商业中心发展成熟度差异明显 大型综合超市构成区级商业中心的主力 餐饮 娱乐散布 且总体档次较低 具有较高经营档次和特色的餐饮 娱乐集中区尚未发展成熟 5 合肥商业市场 商业分布 乐客来 高新百大 北京华联 国购广场 之心城 官亭路 百大CBD 家天下购物中心 元一时代广场 信地城市广场 豆瓣汇 欢乐颂 中绿广场 东城广场 步行街 女人街 银泰中心 金鹰购物中心 港汇广场 包河万达 新都会 罍街 中隐于市 百大合家福 万振广场 龙虾美食街 天鹅湖万达 银泰城 新地中心 万象城 五彩城 港澳广场 中环城 易初莲花 合肥目前的商业消费主要集中在老城区 是合肥人气最旺区域 美游城 合肥商业市场 商业分类 满足人们一站式消费的综合体的现代商业项目居多 同时也有部分特色商业出现 整个合肥市场较少 考虑到目前合肥以现代商业为主流的情况 需要通过代表性项目分析合肥商业成功要素 项目打造方向研判 县城商业思考 肥东县城整体商业较为落后 地区发展不平衡 主要表现为如下几个特点 商业布局单一 目前成熟商圈只有一个 依托老城区 商圈规模也非常小 商圈的布局集中布置在一条主街 围绕超市 百货大楼 服装市场等为核心 沿主街布局了服装品牌店 珠宝首饰 手机店等一些承租能力较强的业态 此核心商圈租金通常是城市的标杆 其他区域多数发展缓慢 出租率和租金水平不高 商业档次低 商业客群层次低 商业主街基本上都是经过长期历史沉淀原因形成的 其档次低主要体现在形象差 缺乏统一规划 业态排布杂乱无章 消费人口主要是本地的人口为主 外来流动人口非常少 肥东本地一些高端人群 特别是知识阶层的年轻人很多都已经向合肥外流 消费者文化层次普遍不高 县城商业的商业消费占了很大一部分是乡镇一级消费者 项目打造方向研判 县城商业思考 从消费者 经营者和投资角度分析 消费者角度来分析肥东县城常驻人口较少 外来务工输入性人口不多 本土的青壮年劳动力和知识分子大量外流 造成整体人口基数小 在开发楼盘 凡是楼盘临街一定有商业 从经营者角度分析与合肥市相比县级城市经营户基数小 招商上面会有比较大的阻力 同时在配货 经营 管理 人脉 人才招募等方面都存在一定的局限性 拓展县级城市商业布点主要考虑加盟形式如咖啡厅 茶餐吧 足浴 酒店 面包房 洗衣房 品牌餐厅 KTV 中大型游戏厅等 一些在一二线城市发展起来比较火的商业 在县级城市几乎没有 如高档次美容美发 纤体SPA 健身房 书吧 儿童游乐场 从投资者角度分析县级城市的投资者可以简化为四类人 一类是本地经营户 含农村的一些养殖户 土建承包商和本地人在外经商户 第二类是公务员 第三类是外出高级务工者 第四类是专职炒铺者 其中以前两者占绝大部分比例 肥东县的投资客户最大一个特点是特别偏向于选购门面 对于二楼及以上商业铺面抗性较大 县级城市投资客户 追求 现世报 多数选购商业的时候主要看重当下的商业繁华度 对于略微欠佳地段的商业常常无人问津 项目打造方向研判 县城商业思考 项目现状 项目离县城中心3公里 目前周边居住和商业氛围不足 项目商业体量巨大 面临巨大的招商和销售你压力 酒店A 35460 酒店B 36725 办公 32640 SHOPPINGMALL 66352 6 金街 15177 A1 30200 A2 30200 A4 25745 A5 8858 A6 3559 A7 4080 SHOPPINGMALL 66352 6 商业街面积约57419 常规思路 以SHOPPINGMALL带动商业街销售 招商 工程 销售 商业街重点打造结合SHOPPINGMALL价值点 实现项目突破 项目打造方向研判 本案的打造方向 禹州中央广场 集中式商业 联想 万达广场 宝业东城广场 恒大中央广场 真正目的 快销 热销 然而 现实在营集中式商业不景气 待营集中式商业销售难 在这种情况下销售环境不乐观 本体产品同质化 如何实现我们目标 快销 热销 项目打造方向研判 本案的打造方向 市场 本体 营销 机会与风险并存 具备打造新兴城市中心条件 120万方 体量巨大 商业部分要有所突破 项目短时间内需要脱颖而出 下半年实现项目热销 体验式商业街区 项目打造方向研判 本案的打造方向 项目打造方向研判 本案的打造方向 体验式商业街区 一个具有文化内涵 重视体验消费案名创意 装修独特 主题鲜明 商户品牌有调性 运营思路独特的体验式商业综合体 释义 以传统现代商业规划 布局 外立面建筑风格 业态为基础 在内部装饰 景观打造 导示系统 店铺装修风格以及街区故事上融入带有主题性的文化元素及形象展示 并在营销手段上突出圈层精准面向受众 使项目跳脱常规的钢筋混凝土建筑之冰冷 而富有文化及生命力 诠释 以体验为中心 主题鲜明 案名创意 装修独特 商户品牌有调性 运营思路独特的体验式商业综合体 支撑 规划上 以传统现代商业规划 布局 外立面建筑风格 业态为基础 装饰上 在内部装饰 景观打造 导示系统 店铺装修风格以及街区故事上融入带有主题性的文化元素及形象展示 营销上 并在营销手段上突出圈层精准面向受众 使项目跳脱常规的钢筋混凝土建筑之冰冷 而富有文化及生命力 体验式商业综合体 寻找与项目打造方向匹配的全球特色商业成功案例 简朴的宽窄巷子蕴含别样的风情交织不同心境穿梭纵横之间匆匆而过的日子里擦肩而过的一瞬间有你 有我 也有他不在乎走到哪里处处都是风景流连风景勿忘初心 成都 宽窄巷子 宽窄巷子 主题定位 由45个清末民初风格的四合院落 兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼 新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成 在空间 时间上进行层次分明的定位细分 并针对不同客群的消费需求和地方消费倾向进行综合业态配置 功能细分和业态规划 三条巷子承载的不同产业与相应的文化形态结合 宽窄巷子 主题定位 宽巷子闲生活 特色餐饮 茶馆 代表了最成都 最市井的民间文化 宽窄巷子 文化融合 窄巷子慢生活 西餐 咖啡 会所 主题文化商业 窄巷子是 慢生活 区 以品牌商业为主题 这里是国际化的业态 是拥有世界眼界的时尚中心 这里又是最成都的生活 在巷子里品味缓慢的下午和时光的停驻 窄巷子 是老成都的 慢生活 宽窄巷子 文化融合 南京 水游城集商业购物 影视娱乐 餐饮 酒店诸多功能于一体的休闲购物主题公园以特色水景打造受到各地游客 消费者青睐 以 流水 为主题 利用长280米深40厘米的人工支运河 通过精妙的设计手法将阳光 水流 植物等自然景观引入冰冷建筑 带给消费者完全不同于其他传统综合体的体验感受 业态以时尚 潮流为主 配合休闲 餐饮面对不同消费群体 景观打造 水上舞台 景观打造 井巷子新生活 酒吧 夜店 景至 荷欢 九拍 琉璃会 井巷子是 新生活 区 以时尚年轻为主题 是成都的新生活区域酒吧区 是老成都的 新生活 宽窄巷子 文化融合 安徽公司 在吃货的世界美食凌驾于其他闲暇之余邀三五好友或细嚼慢咽或大快朵颐那是对美食的无限追求那是对自身的最大犒劳 合肥 罍街 罍街坚持选择性招商 强力扶持 特 字为首的餐饮企业的原则 一期共引进105户商家入驻 罍街一期入住商户中包括40家老字号及特色餐饮 以及65家特色知名小吃 罍街 品牌展示 罍街 街区特色 中隐于市 白石客栈 内容 主题人文休闲综合体 主题沙龙 主题客栈 文艺书店 独立音像店 主题录音棚地址 中隐于市 1 5 1号铺 总面积约 369 6平米 01铺 02铺 03铺 04铺 05铺 5 1铺 内容 主题创意休闲街区 DIY手工坊 创意集市 文艺琴社 动漫文具 休闲饮品地址 中隐于市 08 17号铺 总面积约 374 83平米 08铺 09铺 10铺 11铺 12铺 15 13铺 17 16铺 中隐于市 街区打造 改造前 改造前 中隐于市 街区打造 成功案例总结 鲜明的主题 特色的案名从而赋予每个店铺的文化特色 景观打造 让项目不仅吸引目的性消费群体同时也吸引非目的性消费群体 差异化的营销手段 精准到达受众 并迅速阐述关注和话题 让消费者产生共鸣 利于传播 1 2 3 宽窄巷子 历史文化主题水游城 水文化主题壘街 餐饮文化主题中隐于市 小资文化主题 宽窄巷子 古色古香建筑群 沉稳富有韵味水游城 以水为本 打造美轮美奂水景街区壘街 民俗文化象征 壘 配合传统老字号商户中隐于市 店面外包装中西结合 内饰别具风格 四条街区成功传播最大因素并非强有力的推广手段 而是通过精准的客群定位 差异化的打造方向将终端消费群体作为最广阔的宣传渠道 1 2 3 街区的主案名及定位要有鲜明特色 街区的装修风格及景观打造要别具一格 营销手段的差异化 吸引眼球 利于传播 项目可借鉴点 本案借鉴后利好 利用定位 案名 景观小品 店铺装修风格 营销手段方面进行差异化打造 本案商业定位方向 方向1万仟汇 万仟汇 案名释义 万仟 将本应写作 千 字改换成 仟 是为了让案名更具内涵和现代时尚元素 该案名较具香港和日本成功商业风格 在国内市场不多见 容易产生差异化被传播 同时又富有小资调性和深度 万仟 寓意项目全业态整合 满足城市生活全方位需求 汇 原指 汇集 聚集 在现今的释义中被用来指 多领域 多人群因为某种美好的事物而聚集 在本案中 寓意禹州集团将跨领域创新 多业态整合 聚万业而商 将多种美好的人和物聚集于此 开创合肥东城商业新纪元 万仟汇 功能及形象定位 全球千禧文化互动中心世界街景体验中心合肥旅游目的地功能构成 时尚购物 跨界美食 欢乐家庭 娱乐聚会 文化体验 旅游目的地构建多元功能组合 推广诉求 每个人心中 都有一座万仟汇万仟汇 不只是购物中心36万方的万仟汇 足以装下整个世界 一层 香港 日本繁华商业风格二层 英国 夏威夷度假休闲风格三层 巴蜀热情火辣餐饮文化风格 项目定位方向深化演绎 街区打造 一层 香港街入口 街区入口处 装修风格以民国时期风格与欧式风格相结合 简洁大气 街区打造 一层 香港街店铺装修 店铺装修 门头外展是香港街区一大亮点 街区打造 一层 香港街导示系统风格 导示系统风格展示 街区打造 一层 香港街景观小品 街区打造 一层 日本街走廊 街区打造 一层 日本街店铺装修 布蓬 木牌 街区打造 一层 日本街景观小品 多彩小灯笼 街区打造 二层 英国街走廊 装修风格 简洁 大气 色彩较统一 街区打造 二层 英国街导示系统 欧式复古风格 街区打造 二层 英国街景观小品 红色电话亭 西式钟表 街区打造 二层 夏威夷街走廊 清爽 街区打造 二层 夏威夷街装修风格 门面 内装偏好木质 街区打造 三层 巴蜀街走廊 青砖黛瓦 街区打造 三层 巴蜀街店铺装修 木匾 窗格 街区打造 三层 巴蜀街店铺装修 川剧脸谱元素 街区打造 三层 巴蜀街导示系统 木质灯箱 街区打造 三层 巴蜀街景观小品 红灯笼 街区打造 三层 巴蜀街景观小品 方向2 游芳巷子 游芳巷子 的定位理念源自于四点思考 1 轻文化创意商业地产的大势所趋2 仿古文化商业在合肥市场的匮乏3 创意湖景休闲体验式购物对消费市场的吸引力4 韵味悠扬的游芳巷遇上恣意张扬的合肥 定能在合肥市场脱颖而出 游芳巷子 案名释义 游芳 漫步于生命之间 游戏于时间之暇 所思所想 无外乎衣食住行 在巷内畅游行走 琳琅满目的商品目不暇接 袅袅炊烟送来极致芳香 所谓 游曳而兴起 袅袅而掇芳 复古风格的案名在国外更为常见 国内市场尚且不多 因其差异化易于传播 同时又富有小资调性和深度 与项目定位吻合 游 释为交游 亦释为从容地行走 礼记 有云 膳饮从于游 游走间拜访亲友 兴之所至 寻觅美食 表达了人与人之间美好交往的意境 更表现了游玩的乐趣 在本案中 直观的展现了项目的赏玩之乐与将生活的惬意融入消费的新型生活方式 芳 美好的 亦指芳香 沁人的香味远扬 代表着最美好的寓意 掇芳 之举似在劝说着游人来拾取自己的美丽 无时无刻不展现着独特的自己 既满足与口腹之欲 也蕴含对项目将向着美好未来发展的祝愿 游芳巷子 功能及形象定位 仿古文化购物中心轻时尚文化休闲中心湖景休闲体验式商业中心街区公园式文化旅游消费中心功能构成 时尚购物 跨界美食 欢乐家庭 娱乐聚会 文化体验 旅游目的地构建多元功能组合 定位总结 游芳巷子仿古生活购物中心游曳而兴起 袅袅而掇芳 后院街 BackStreet 方向3 项目打造方向研判 商业街案名释义 释义 合肥的后院肥东的后院禹州 综合体的后院合肥人的 后院肥东人的 后院你的我的后院街 一个县城人熟悉的词 一个有文化含义的词 一个便于记忆的词 每个家庭都有一个 后院 具有专属性 项目打造方向研判 商业街整体定位 后院里街生活 最繁华 最时尚 最生活 项目体验式标志节点打造建议 项目亮点 标志性景观 琉璃碗上的图案为马来西亚国花 扶桑 又名 朱槿 寓意 富裕 激情和进取 三个大小不一的琉璃碗组合 代表马来西亚多种族文化和睦相处 水从四面八方喷入碗里表示永无止境的祝福和繁荣之源 市民和游客可以往喷泉池里投