商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定标准

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 5 商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定 标准标准 由于买受人承担的交付内容很容易确定 即为金钱 由于买受人承担的交付内容很容易确定 即为金钱 但如何确认出卖人的交付内容在这里 出卖人承担的主要但如何确认出卖人的交付内容在这里 出卖人承担的主要 交付义务是给付商品房 但不限于商品房 还包括绿化 交付义务是给付商品房 但不限于商品房 还包括绿化 公共配套设施等 公共配套设施等 买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款 标的买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款 标的 必须明确 具体 否则合同亦无法成立 合同的标的可以必须明确 具体 否则合同亦无法成立 合同的标的可以 是种类物 也可以是特定物 如果是种类物 如大米 水是种类物 也可以是特定物 如果是种类物 如大米 水 果等 则对其数量的要求必须确定 否则买卖无法进行 果等 则对其数量的要求必须确定 否则买卖无法进行 如果是特定物 则必须在合同中载明明确的特征 使该物如果是特定物 则必须在合同中载明明确的特征 使该物 具有惟一性或排他性 具有惟一性或排他性 而商品房买卖合同所涉主要标的物即为商品房 由于而商品房买卖合同所涉主要标的物即为商品房 由于 商品房所处的位置肯定是惟一的 排他的 所以合同所涉商品房所处的位置肯定是惟一的 排他的 所以合同所涉 标的是特定物 标的是特定物 一 对于出卖方交付内容的确定标准一 对于出卖方交付内容的确定标准 一一 合同所约定的套房是合同的核心内容 内容包括合同所约定的套房是合同的核心内容 内容包括 位置 楼层 面积 建筑质量 装潢以及套房本身的配套位置 楼层 面积 建筑质量 装潢以及套房本身的配套 设施 设施 二二 由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成 由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成 这不仅涉及买卖人的自有部分 还要区分共有部分 这也这不仅涉及买卖人的自有部分 还要区分共有部分 这也 是商品房不同于其他商品之处 所以 对于商品房标的的是商品房不同于其他商品之处 所以 对于商品房标的的 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 5 认定 不仅指套房 还有包括绿化 公共配套设施等 认定 不仅指套房 还有包括绿化 公共配套设施等 二 对于实际交付是否符合约定的认定原则二 对于实际交付是否符合约定的认定原则 审定实际交付是否符合约定的依据主要有以下几个方审定实际交付是否符合约定的依据主要有以下几个方 面 面 一一 合同 合同系约束双方当事人的最主要组成部分 合同 合同系约束双方当事人的最主要组成部分 其中关于商品房的一些特征以及绿化 配套设施的约定 其中关于商品房的一些特征以及绿化 配套设施的约定 均应被视为对于标的的描述 均应被视为对于标的的描述 二二 规划说明 由于规划必须经国家行政部门审批通规划说明 由于规划必须经国家行政部门审批通 过后 出卖人才能进行施工 而出卖人施工也必须按照规过后 出卖人才能进行施工 而出卖人施工也必须按照规 划方案进行 由于规划方案将决定买受人房屋的朝向 采划方案进行 由于规划方案将决定买受人房屋的朝向 采 光 通风 以及公共面积分摊的问题 这些虽然在合同中光 通风 以及公共面积分摊的问题 这些虽然在合同中 有所体现 但不可能全部体现 因此 开发商所交付的房有所体现 但不可能全部体现 因此 开发商所交付的房 屋必须如规划设施 屋必须如规划设施 三三 样板房 出卖人为促销 常制作样板房以吸引消样板房 出卖人为促销 常制作样板房以吸引消 费者 但这属于凭样品的买卖 在样品买卖中 出卖人应费者 但这属于凭样品的买卖 在样品买卖中 出卖人应 担保其交付标的物与货样有同一品质 担保其交付标的物与货样有同一品质 合同法合同法 第第 186186 条条 规定 凭样品买卖的当事人应当封存样品 并可以对样品规定 凭样品买卖的当事人应当封存样品 并可以对样品 质量予以说明 出卖人交付的标的物应当与样品及其说明质量予以说明 出卖人交付的标的物应当与样品及其说明 的质量相同 而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的的质量相同 而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的 品质 一般样板房都进行了装潢 对于装潢是否属样品 品质 一般样板房都进行了装潢 对于装潢是否属样品 这应视出卖人如何处理而定 如出卖人在样板房内或有关这应视出卖人如何处理而定 如出卖人在样板房内或有关 附加说明中 明确装潢仅为参观所需 而不属样板之列 附加说明中 明确装潢仅为参观所需 而不属样板之列 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 5 则装潢不具有样板效力 若出卖人未予明示 则买受人有则装潢不具有样板效力 若出卖人未予明示 则买受人有 权将其视为样板之列 出卖人对买受人取得的房屋应尽相权将其视为样板之列 出卖人对买受人取得的房屋应尽相 同标准进行装潢 如何对待样板房的隐蔽瑕疵 购买者的同标准进行装潢 如何对待样板房的隐蔽瑕疵 购买者的 房屋是否也允许有此瑕疵这里所指隐蔽瑕疵 是指买方尽房屋是否也允许有此瑕疵这里所指隐蔽瑕疵 是指买方尽 交易上的注意未能发现的 且非卖方故意不告知的瑕疵 交易上的注意未能发现的 且非卖方故意不告知的瑕疵 合同法合同法 第第 169169 条规定 凭样品买卖的买受人不知道样条规定 凭样品买卖的买受人不知道样 品有隐蔽瑕疵的 即使交付的标的物与样品相同 出卖人品有隐蔽瑕疵的 即使交付的标的物与样品相同 出卖人 交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准 这交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准 这 样的规定类似于样的规定类似于 美国统一商法典美国统一商法典 第第 2 2 213213 条规定的条规定的 适销性品质适销性品质 即 即 1 1 合同项下的货物在该行业中可以合同项下的货物在该行业中可以 无异议地通过检验无异议地通过检验 2 2 如果出售的货物是种类物 则卖方如果出售的货物是种类物 则卖方 所交的货物应在该规格范围内具有平均良好品质所交的货物应在该规格范围内具有平均良好品质 3 3 货物货物 应适合于该商品的一般用途应适合于该商品的一般用途 4 4 除非允许有差异外 所有除非允许有差异外 所有 货物的每一单位在品种 品质和数量方面都应当相同 因货物的每一单位在品种 品质和数量方面都应当相同 因 此对于样板房隐蔽瑕疵 如果买受人购买时并不知晓 买此对于样板房隐蔽瑕疵 如果买受人购买时并不知晓 买 受人所购房屋的质量仍应按同种物的通常标准处理 受人所购房屋的质量仍应按同种物的通常标准处理 三 各种具体情况下的认定规范三 各种具体情况下的认定规范 一一 关于位置和楼层 这在各商品房合同中都会有规关于位置和楼层 这在各商品房合同中都会有规 定 而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相定 而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相 符 这是最起码的要求 如果 出卖人所交付的房屋与约符 这是最起码的要求 如果 出卖人所交付的房屋与约 定的不符 这就构成了根本性违约 定的不符 这就构成了根本性违约 二二 关于房屋朝向 间距 房屋因外面环境不同 可关于房屋朝向 间距 房屋因外面环境不同 可 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 5 分为景观房和非景观房 景观房系指凭楼可眺望大海 树分为景观房和非景观房 景观房系指凭楼可眺望大海 树 林 青山等风景的楼房 这些楼房以风景为卖点 价格较林 青山等风景的楼房 这些楼房以风景为卖点 价格较 一般非景观房价格要偏高 而这些房屋对朝向 间距的要一般非景观房价格要偏高 而这些房屋对朝向 间距的要 求非常高 如果朝向 间距误差直接导致景观效果反差很求非常高 如果朝向 间距误差直接导致景观效果反差很 大 应即视为根本性违约 而相对于非景观房 即一般景大 应即视为根本性违约 而相对于非景观房 即一般景 观房而言 朝向 间距问题主要影响通风 采光 但这种观房而言 朝向 间距问题主要影响通风 采光 但这种 影响要小于对于景观房的影响 现出卖人从考虑采光角度 影响要小于对于景观房的影响 现出卖人从考虑采光角度 开发楼盘一般都选择偏南方向 至于违约认定 应根据受开发楼盘一般都选择偏南方向 至于违约认定 应根据受 朝向改变影响通风 采光程度而定 对于间距 这将直接朝向改变影响通风 采光程度而定 对于间距 这将直接 影响部分楼层房屋的日照时间 如果购买人所购房屋由于影响部分楼层房屋的日照时间 如果购买人所购房屋由于 楼房前后造之间间距缩小而导致日照影响 应视为违约 楼房前后造之间间距缩小而导致日照影响 应视为违约 至于违约程度 应根据受影响程度而定 至于违约程度 应根据受影响程度而定 三三 关于房屋面关于房屋面 积 由于商品房一般都采取预售方案 签订预售合同 房积 由于商品房一般都采取预售方案 签订预售合同 房 屋一般都处于建造之中 由于房屋建造允许与规划设计要屋一般都处于建造之中 由于房屋建造允许与规划设计要 求之间存在一定的误差 合理的误差不能认定为出卖人的求之间存在一定的误差 合理的误差不能认定为出卖人的 过错 所以对于该合理的误差 不能算定为出卖人的违约过错 所以对于该合理的误差 不能算定为出卖人的