缺陷管理手册ppt课件.ppt

房地产工程缺陷管理 工程管理部 一 缺陷的定义 1 什么是房屋质量缺陷 房屋的实体 功能 环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求 房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分 包括主体结构 围护结构 装饰装修等 房屋功能是指房屋水电 暖通 燃气 通信 保温 隔热 防水 采光 日照等方面的使用状态与指标 房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气 水 声 光 辐射 景观等因素 可分为室内环境和室外环境 我们的缺陷补充 我们关注更多的功能性缺陷 提供业主更舒适 更合理 更方便 更美观的产品 自我完善 吴中 2 房屋缺陷的分类 房屋质量缺陷的类型如下 a 按照性质 分为房屋实体质量缺陷 房屋功能质量缺陷 房屋环境质量缺陷 b 按照是否可修复 分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷 c 按照缺陷存在的时间 分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷 d 按房屋质量缺陷的程度和影响分为严重质量缺陷和一般质量缺陷 二 缺陷管理的目的 一个自我完善的过程 不断发现 解决 规避问题 提高产品品质 更加精细化 持续超越客户期望 实现经验教训和知识共享 减少或避免缺陷问题的重复发生 促进产品服务品质的不断改进 提升客户满意度 三 缺陷管理的出发点 1 客户需求充分了解客户对我们房屋的需求 最基本的首先是安全 其次是适用 耐久 还有美观 环保 等等 而我们要考虑的不仅仅是这些 还有后期维护 居住品位 甚至风水影响 2 结果导向业主合理的需求就是我们改进的内容 业主的感受是我们进步的指引 业主的满意是我们产品价值的体现 四 缺陷管理的阶段 全面管理 全程跟踪推进 前期介入 规划设计图纸会审过程控制 工程施工全过程入住前期居住了解 入住验房装修居住各个阶段我们的关注点不同 规划阶段主要关注定位 采光 车位 绿化率 附属设施配置等问题 设计和图纸会审阶段主要关注风格 户型 部品布置 工艺做法 现阶段施工标准是否可以实现等问题 工程施工过程主要关注工程各节点施工工艺是否能满足要求 以及系统性工程质量问题 入住前期模拟业主感受关注装修 使用等功能问题 入住验房和装修阶段主要了解业主感观和装修方向 居住阶段长期了解使用不便和隐含的问题 五 缺陷管理的流程 必须 六 缺陷管理办法 1 缺陷查验把自己当成即将入住的业主 设想一下 在装修 居住中有那些不安全 不方便 不美观的地方 要深入到如何去摆家具 挂窗帘 安空调等细节 可以进行居住体验 亲身感受问题 更多的关注标准户型 对于每一种户型都应该仔细查验 体会业主感受 从老人 孩子 各种不同职业的业主的角度考虑 从专业的角度看哪些地方有隐患或不便于日后的维护 缺陷查验 GO 让我们跟随业主的脚步和目光 看看我们的产品可能存在哪些缺陷吧 a 开阔视野 室外缺陷查验园区在园区内我们应该查验哪些 车位配置是否够用 楼间距是否满足采光要求 入口设置是否合理 绿地比率是否满足要求 电力设施 排污设施等的布置是否合理 规划阶段 各种水 电井盖位置是否合理和有利于后期维修 井盖尽量避开车行道 单元门口 水景有没有排水系统 道路布置是否合理雨后路面是否积水 道路两侧树木枝条是否过长可能刮到车或行人 灯光照度是否够用 灯具是否牢固 美观 路面排水井数量在下雨时不能及时将雨水排除 排水井是否高于地面 排水井盖强度够不够 是否有前杨后柳等问题 其它路面 绿化 景观的问题 楼外楼外我们需要查验些什么 楼体是否设置了排水坡 墙体 屋面 地面 露台 空调位 各种管道节点保温是否满足要求 天沟端部构造是否容易渗漏和方便维修 墙面 檐口安装空调时是否方便 空调位内排水立杠是否妨碍空调外机的安装 坡屋顶房檐冬季是否可能结冰瘤子 楼体的采暖井 配电室设置是否合理 保洁工具间 取水点是否设置 雨棚是否有雨水散排或直排现象 排水管底是否设置水簸萁 煤气罩是否安装到位 信报箱位置和防水措施是否合理是否可行 花池围墙面是否抹灰并防水处理 墙面砖自防水如何 冬季是否会冻涨 是否存在返碱情况 勾缝是否密实 外墙保温及涂料细部施工是否光滑平整 墙体伸缩缝处设置是否美观 有无裂缝 雨棚设置是否合理 屋面如果结构复杂 易产生渗漏 楼内的公共设施楼内的公共设施我们需要查验些什么 外楼梯台阶踏脚板厚度能否保证强度 缓步台 楼梯踏步能否积水 洋房台阶有无下沉 开裂 楼梯间通风 照明设施是否完善 读卡器设置是否合理 楼梯间踏步 缓步台地砖镶贴是否美观 楼梯与上层梁底间高度够不 楼梯栏杆强度够不够 侧面间距是否过大 有无容易攀爬处 楼梯间内各种管道是否封闭或设置管道井处理 楼梯间墙是否有渗漏隐患点 砖缝分隔条密缝不严 地灯打胶不严及胶体老化 楼梯踏步根部打胶不严及胶体老化 对讲机位打胶不严及胶体老化 理石踏步板底侧封堵不严等 室外可视主机位置是否准确 室外可视主机及读卡器有无遮雨设备 上屋面天井井道设置是否合理 防火门设置是否合理 首层小院首层小院我们需要查验些什么 回填土有无垃圾 是否平整 高度够不 雨水井内是否抹灰 布置是否合理 围墙是否返碱 不平 围墙灯是否设置 管线留置是否合理 读卡器设置是否合理 院门是否容易攀爬 有无返锈 脱落现象 入户门前是否设雨棚及灯 b 登堂入室 室内缺陷查验进户门进户门我们需要查验些什么 进户门的开启方式是否影响上下楼梯 大小是否满足搬运家具 门槛高度是否满足装修要求 门牌是否固定牢固 有无锈蚀 是否挂错 进户门本身质量是否有缺陷 安全 划伤 变形 锈蚀等 进户门开启是否能达到要求开启角度 客厅客厅我们需要查验些什么 有无天棚 墙面不平 色差 口角不归方 影响室内装修及观感等问题 空调孔内倾 冷凝水易倒灌 北风雨时 雨水也容易倒戗进室内 露台门是否有台阶 能满足防水要求 室内是否有未拆除干净的周转材料 卧室 起居室 茶室卧室 起居室我们需要查验些什么 一层茶室室外楼梯部分 底部是否做了保温处理 空调机与窗帘悬挂是否冲突 空调预留孔的位置是否合理 应保证采光 通风良好 家具布置是否与各种面板冲突 茶室有无因地下回填土下沉导致地面空鼓 厨房厨房我们需要查验些什么 墙面抹灰与窗铰链间距离是否能方便贴砖及开启窗户 烟机位置与烟道间距离是否合理 有无障碍 煤气管线设施的位置是否合理 地漏及排水管位置是否合理 冷热水管接口有无间距过小 不水平 不垂直或进墙面过深无法贴砖等问题 各种部件是否交叉冲突 卫生间卫生间我们需要查验些什么 洗衣间如采用玻璃砖采光 四周应保温 洗衣机位置是否可放的下常规洗衣机 管线标注是否准确 规范 座便孔与墙面间距是否合理 阁楼 地下室等的卫生间给排水 排风等设施是否齐全 冷热水管接口有无间距过小 不水平 不垂直或进墙面过深无法贴砖等问题 有无墙面 顶棚不平整 不垂直度等影响装修的质量问题 地漏及排水管位置是否合理 塑钢门窗塑钢门窗我们需要查验些什么 门连窗部分有无可通风的开启窗扇 有无冬季可能结露的北 西角窗 有无玻璃不好擦洗的固定扇 露台门的宽度是否满足使用要求 能否开启到90度 或易碰撞墙体 露台门 窗的开关是否方便和防盗 给排水 采暖给排水 采暖我们需要查验些什么 穿墙管封堵严不 卫生间 厨房地漏有没有留镶瓷砖的份卫生间排风口前有无障碍 预留给水管接口是否整洁 散热器成品保护如何 有无给水管线暗设给业主装修造成麻烦 采暖管道预留槽是否完整 采暖管道是否出墙太远或高出地面 采暖管径够不采暖管道及给排水管位置是否方便装修 坐便排水管位置是否正确 热网箱门的设置是否方便管理 空调预留孔是否过低 煤气套管的位置是否正确 有无可以悬挂热水器的位置 强度是否许可 吊顶时是否能在窗沿上口包住下水管 排水管过低 强弱电强弱电我们需要查验些什么 各屋内的灯孔的位置 数量是否方便业主装修和使用 室内开关插座 电话 电视面板的位置 数量是否方便业主装修和使用 对讲的位置是否合理 室内的电线容量是否能满足使用 电表是否接错 强电与弱电面板之间安全距离是否符合规范要求 有线电视分户箱设置是否利于业主装修和安装调试 露台灯位有无防水 渗水隐患 露台和阳台露台和阳台我们需要查验些什么 铁艺栏杆是否易攀爬 固定是否牢固 扶手高度是否合理 露台门下台阶高度是否不够 露台四周的防水高度是否会对业主装修造成不便 露台坡度是否能保证排水顺畅 顶层越层露台处空调管线走向是否合理 墙面保温板和墙砖是否落地 易造成返硷和霉变 阳台内是否有雨水管 是否有转角窗 露台处墙体的保温性能是否可行 露台地漏的大小和标高是否方便排水和装修 露台灯位位置是否合理 阁楼阁楼我们需要查验些什么 阁楼外侧露台是否方便上人和清扫斜面威卢克斯窗位置是否方便开启和安装纱窗 阁楼外烟道高度是否会向室内返味 风天是否易进雨雪 采暖系统是否阁楼方便安装暖气 阁楼是否考虑了给排水 排风等使用功能 阁楼分户隔墙底部砌筑应用实心砖 否则易渗漏 顶层灯位 开关 插座安装是否合理 搭建楼板是否便利 埋件 承重梁等 地下室地下室我们需要查验些什么 是否充分考虑了防水要求和等级 返水 渗漏 潮湿等 按销售承诺清理回填后是否会露出地梁 水 电管线等 居住性地下室是否设置了卫生间 通风及采光设置是否合理 楼梯口位置是否合理 搭设楼梯净高能否满足 窗口高度是否能满足防雨水迸溅和安全要求 排水管线是否单独设置 有无防返水的考虑 车库车库我们需要查验些什么 门前转弯半径够不够 有无了望设施 单体车库宽度 净高能否满足使用要求 门前坡道排水坡度够不够 门前雨蓖子排水是否通畅 要求车库门开启灵活 停电后也能开关 车库内给排水 采暖 消防设施是否齐备 地下车库是否考虑了防水防潮 如果不采暖 给水 采暖 消防设施的保温考虑 车库内是否有易渗漏的雨 排水管 2 缺陷反馈查验的记录要详细 查验的问题要准确 按照前述的分类进行整理 汇总 反馈要及时 全面 明确造成的后果或影响 反馈要提出建议处理意见和想要达到的目的 3 性价分析在成本给出整改费用后根据可以达到的效果确定是否整改 利润和客户满意度的关系客户满意度是长远利益的保证 很大的代价换来很少的性能改善是否得不偿失 缺陷整改后会不会带来其它的问题 4 缺陷整改确定方案 主要由各项目工程组提出和实施 重大问题应由各相关部门一起开会确定 必要时寻求总工会帮助 安排实施 成品保护做到位 过程控制 结果验收 保证效果 前期图纸会审记录和设计变更 及时 有效 彻底 全面 不留后患 不断积累 改进整改方案 5 系统规避我们所要得到的结果 要在设计前甚至规划前让设计 采购等相关部门明确客户的需要 我们的要求 要形成指引 标准或指导书使我们的产品更加标准化 不止针对单一缺陷 要针对某一类相同 相似或相关的系统问题 不让同类缺陷再次发生 整合资源 工程 设计 采购 客服等 对合作单位的警示 施工前宣讲 6 持续的缺陷跟踪主