对我国住宅产业化的几点看法

0 我国住宅产业的发展我国住宅产业的发展 一 我国住宅产业的背景分析我国住宅产业的背景分析 改革开放二十多年来我国的住宅建设得到了稳步增长 增长速度之快 提高幅度之大 是举世公认的 可是我国的住房问题仍很严峻 目前全国各城市中尚有 400 万户居民人 均居住面积不足 4 平方米 每年大约有 1300 万对新婚夫妇需要住房 另外 从住房的成 套率方面考察 我国住宅的套户比仅为 66 还远未实现 1996 年联合国 人居 大会 伊斯坦布尔宣言提出的 人人享有适当的住房 的目标 这就决定了当前和今后相当长 的一段时间内 我国的住宅建设仍将处于增量型发展时期 我国住宅建设的前景如此广阔 但住宅产业的现状却十分落后 仍是粗放型 劳动 密集型产业 世界各国产业进步的经验告诉我们 要从根本上解决这些问题 只有依靠 住宅产业的现代化 实现了住宅产业现代化 就可以有效地保证质量 降低成本 减少 能源和原材料消耗 缩短工期 降低劳动强度 大大增强竞争能力 我国于八十年代提出住房体制改革和住房商品化 又于九十年代提出住宅产业化 近 几年的发展取得了很大的成绩 但是设计方法与设计理念方面的研究却远远落后于住宅 产业化的发展 在现今的条件下 以下几方面的原因使住宅设计研究变得日益迫切和重 要 1 住房分配货币化及住宅商品化的要求 住房分配货币化及住宅商品化的要求 我国原有的住房制度 是计划经济下福利型住房制度的集中体现 实践证明 这种 住房制度 不仅不能实现住房建设的良性循环 难以从根本上解决职工的住房问题 还 使国家背上了沉重的社会包袱 在我国结束住房实物分配 迎来住房分配货币化及住宅商品化的时代 对住宅产业 化提出了挑战 如何适应住房商品化之后的需求 是这个问题的核心 古今中外 人们 对住房的需求 永远是多层次的 但在此之前 中国的计划经济体制下的住房实物分配 曾经模糊了这种多层次性 因而必然形成住宅建设千房一面的局面 当今 市场经济呼 唤着住宅产业现代化的崛起 住宅商品化和住宅产业化进程的推进改变了计划经济体制 下住宅的设计 建设模式 设计与建设均受到市场经济规律的支配 2 人们居住模式的转变 人们居住模式的转变 随着经济的发展和人们的多种需求变化 住宅单体设计从单纯的平面设计走向三维 空间设计 主要表现在室内不同层高的设置上 如跃层 错层 高空间厅房设计 这些 变化给开发商带来了新的卖点 住宅房型在适应居住人生活行为的同时 还是引导居住 人的生活行为 甚至改变人的生活方式 消费者研究户型的水平也在不断提高 什么是 好户型 消费者是再明白不过的了 随着电子商务的飞速发展以及对传统商业的削弱 人们的学习 交流 娱乐可以在网 上进行 相当多工作可以在家里进行 住宅不仅成为了工作之余的生活场所 也成为了 工作场所 今后住宅建设如何跟上社会流行总体趋势 并能适应人们生活 工作方式和 行为的需要 这是摆在住宅规划设计者面前一个亟待解决的问题 3 全面的 全面的 人文关怀人文关怀 随着中国计划生育政策的实施以及社会老龄化时代的到来 中国传统的家庭结构发生 变化 住宅的设计理念发生重大改变 老年住宅的设计也被提到议事日程上 同时 人 文主义 的复兴 平等 的权利以及对残疾人的关怀 使住区的无障碍设计和 人文关 怀 被提到一个新的高度 住宅规划设计要求融入更多的人文精神 体现人文关怀 进入 21 世纪 有三个全新 的社会现象值得关注 一是住宅建设的适度超前性 二是随着收入差距的拉大 社会上 1 出现诸如 白领 蓝领 等按收入划分的社会阶层 他们在消费 文化 生活习惯上存 在较大差异 三是我国即将进入老龄化社会 住宅规划设计者既要研究住宅的居住文化 和居住社会化 使住宅产业不仅要取得较好的经济效益 也要取得较好的社会效益 4 科技发展和技术创新 科技发展和技术创新 科技的发展以及技术创新使大量的新技术 新材料 新工艺 新设备大量向住宅建设 中推广应用 住宅的设计与建设模式应该在这种冲击下有所改变 向着住宅产业现代化 的目标推进 科学技术的集成往往成为住宅销售的热点和策划的切入点 起到促销作用 使住宅 附加值提高 科学技术的集成也会促进住宅商品的标准化 通用化 当前出现的住宅设计活跃期 明显特征就是创新 一些新设计理论和理念的形成 一些新型住宅的出现 一些新技术的推广都说明创新的活力和对住宅建设的贡献 因此 对设计人员不断创新意识的培养和知识更新具有重要意义 不断更新和提高知识是竞争 优势的原始源泉 5 可持续发展观念 可持续发展观念 全世界可持续发展观念的提出是一个划时代的进步 住宅设计领域的环境保护观念和 生态设计 节能设计观念得到很大发展 生态环保是世界各国都提到日程上的重要课题 对住宅设计而言尤为重要 这种生态 建筑不仅有利于环境的保护 而且其所形成的作用 将十分有益于人类的健康 生态住 宅实质上就是绿色住宅 这里所说的 绿色 并非是一般意义上的立体绿化 屋顶花园 而是对环境无害的一种标志 是指这种建筑能够在不损害生态环境的前提下 提高人们 的生活质量及当代与后代的环境质量 生态住宅的生态环保设计主要包括下面几个系统 绿化种植系统 产品材料系统 即所谓的绿色材料 保健环保材料 节能系统 如利用太阳能 风能 二次利用水源 等 污染防治系统 防止水污染 粉尘 电 声 光 垃圾污染等 住宅生态环保关 系到人类可持续发展 是未来住宅研究的主流 所以人们将 21 世纪称为生态健全的 绿色 世纪 二 我国住宅产业的发展二 我国住宅产业的发展 国内的住宅产业化时间很短 主要是建设部住宅产业化促进中心及建设部相关部门所 作的相关工作 1 1990 年代以前 我国提出并推行过建筑工业化 主要指预制构件在现场施工装配 式的建筑 它是以建筑施工为主体 以提高劳动生产率为目标而推行的建筑工业化 1989 年住房体制改革和住宅商品化政策启动 同年进行了 全国首届城镇商品住宅设计 竞赛 这是配合住房体制改革和住宅商品化而进行的 竞赛要求把方案设计成 我心目 中的家 设身处地地创造一个宜人的居住环境 这次竞赛还要求设计人员在设计手法与 理论上有所创新 认识商品住宅的特征 探讨商品住宅的模式 更新设计观念 推进商 品住宅的发展 方案着重对中小套型的商品住宅设计和室内外居住环境的创造 室内空 间的灵活度和适用度的增加 在每一平方米的充分利用等方面下功夫 以满足住户的选 择心理和适应商品市场的要求 2 1991 年举行了 全国 八五 新住宅设计方案竞赛 方案竞赛反映了当时住宅设 计注重功能改善 由追求数量转为讲究质量 由粗放型向精品型转换 方案体现了对住 宅的适用性 居住的舒适度和安全度 充分利用面积和空间 节地节能 厨卫功能改善 能源利用 地方风貌及新结构新材料应用等的重视 特别应予指出的是 这次方案出现 了空间利用的众多手法 诸如变层高 复合空间 坡屋面以至四维空间设计等 住宅的 创作热情 达到从未有过的高度 表现了广大设计人员的创新精神 2 3 1992 年至 1994 年 这期间继联合国环境与发展大会提出了 世界 21 世纪议程 之后 中国政府编制了 中国 21 世纪议程 白皮书 其中将人居环境列为重要的内容 并从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念 并首先在科技领域中开始了住宅科技 产业示范工程的准备工作 这期间开始的 中国城市小康住宅研究 和 1995 年推出的以 科技进步为主题的 国家 2000 年小康形城乡住宅科技产业工程 全面实施 构建了中国 住宅产业的总体框架 并在全国范围内建设了数十个小康住宅示范小区 为中国住宅产 业现代化拉开了序幕 对我国住宅建设和规划设计水平跨入现代住宅发展阶段起到了重 要的作用 小康住宅强调以人的居住 生活行为规律作为住宅小区规划设计的指导原则 突出 了 以人为核心 把居民对居住环境 居住类型和物业管理三方面的需求作为重点 贯 彻到小区规划设计整个过程中 编制了 小康住宅居住小区规划设计导则 作为指导小 区规划设计的重要指导文件 国家 2000 年小康型住宅科技产业工程项目 重在以科技为先导 以市场为导向 促进住宅科技与住宅建设的全面结合 推动中国住宅产业现代化 通过项目的实施 在 小区规划设计 住宅工程 施工安装 物业管理等环节作出示范性和先导性的探索 特 别是在强调新技术 新材料和新产品的开发应用方面 对推动住宅产业的发展 提高居 住环境质量 功能质量 工程质量和服务质量等方面积累有益的经验 4 1998 年举办了以 迈向 21 世纪的中国住宅 为主题的 九五 住宅设计方案竞赛 活动 竞赛的指导思想在于进一步激发设计人员的创作热情 在住宅产业化的引导下 充分利用技术进步和四新技术 创造现代居住生活水平的住宅套型 以适应市场的需求 要求住宅设计考虑住宅建设的可持续发展 要有适度的超前意识 能引导我国住宅建设 在 21 世纪前期的发展方向 方案特点反映在以下几个方面 1 重视住宅的居住性 2 提高住宅的舒适性 3 强调可持续发展 4 厨卫从整体设计着手 综合考虑操作顺序 设备安装 管线布置及通风排气 做到了设备布置紧凑合理 管线综合敷设达到集中和隐蔽 排风装置配套 油烟废气排 除畅通无串烟 倒烟现象等 提高厨卫内部功能质量 5 合理利用资源 6 加大科技含量 7 注意生态平衡 此次住宅设计竞赛 对解决住宅设计中长期存在的一些问题进行了积极有益的探索 和尝试 特别是多层住宅的平面布置 无论是在使用功能 室内环境 节约用地等方面 都达到了较高的水平 5 1999 年起 在全国已有试点 示范小区建设经验的基础上 启动国家康居示范工 程 以住宅产业化为主题 以示范小区为载体 带动相关产业的发展 将先进合理的 适用的住宅技术推广应用到住宅建设中 以骨干企业为主的现代企业集团为主 带动一 批住宅产业的发展 至今天 住宅建设已成为国民经济新的增长点及消费热点 住宅产 业现代化已从施工领域 科技领域登上了国民经济的重要产业的舞台 以国民经济为背 景的中国住宅产业现代化正以崭新的面貌 强劲的步伐大踏步的走进 21 世纪 在九届全 国人大三次会议上 朱鎔基总理在政府工作报告中指出 住宅建设将成为国民经济的 重要产业 这标志着在今后较长一段时期内 住宅建设在国民经济中将占有重要地位 近年来 我国住宅建设的单项技术开发和应用得到有关部门的重视 并有了快速的 发展 如环境保障技术 系统节能技术 新型结构技术 新型厨房 卫生间系列设备 新型门窗 轻质隔墙 新型管材及配件等综合配套能力有了较大的提高 主要科技进步 表现为 3 1 住宅结构技术 住宅结构技术的发展趋向于大开间灵活分隔的结构体系 如现浇框架 剪力墙的结 构 新型砌体结构体系等都有成熟的技术 特别是大跨度预应力模板技术 墙体材料技 术等均达到了可实际应用 并具有良好效益和较高的水准 2 建筑节能技术 为能在 2000 年住宅节能效果在八十年代耗能基础上达到 50 采用了围护结构和供 热系统的节能技术 包括 外墙外保温和内保温的成套技术 门窗节能技术 供热系统节能技术 可控室温及热量计量的集中式室内采暖系统技术 集中供热水平衡系统 制冷 采暖 热水三联供 技术 分散式采暖 空调节能技术等 太阳能节能技术 被动式采暖和太阳能节能技术 3 住宅设备成套技术 住宅设备成套技术包括 厨房卫生间整体标准化技术 厨房排油烟集中排放技术 优化型中高层住宅电梯成套技术 6 1999 年 7 月 1 日起试行商品住宅性能认定 我国的住宅市场一方面潜在需求很大 另一方面空置商品房逐年递增 而与空置量同 方向增长的住宅质量投诉 加剧了住宅潜在消费者的持币等待心理 形成了 性能价格 比不好 消费者不满意 空置 房地产商积压资金 成本加大 性能价格比 不好 这样的恶性循环 使住宅建设成为经济增长点的政策执行大打折扣 要避免大量 的住宅开发建设演化为新的空置房 关键是让消费者满意 对要购置的商品住宅的性能 和质量放心 商品住宅性能认定制度正是国家在开发商和消费者之间建立了一种对商品 住宅进行全面准确综合评价的尺度 由公正的并且是多名具有一定资格的专家组成的第 三方对商品住宅性能进行分等定级 予以评审和认定 这样商品住宅性能认定制度对住 宅进行分等定级 可以为消费者选购住宅提供可资信赖的依据 商品住宅性能认定的内容应按照商品住宅性能评定方法和标准确定 其主要内容包 括住宅的适用性能 安全性能 耐久性能 环境性能和经济性能 商品住宅的适用性能主要包括下列内容 1 平面与空间布置 2 设备 设施的配置与性能 3 住宅的可改造性 4 保温隔热与建筑节能 5 隔音与隔振 6 采光与照明 7 通风换气 商品住宅的安全性能主要包括下列内容 1 建筑结构安全 2 建筑防火安全 3 燃气 电气设施安全 4 日常安全与防范措施 5 室内空气和供水有毒有害物质的危害性 商品住宅的耐久性能主要包括下列内容 1 结构耐久性 2 防水性能 3 设备 设施防腐性能 4 设备耐久性 商品住宅的环境性能主要包括下列内容 1 用地的合理性 2 室外环境 4 3 水资源的合理利用 4 生活垃圾的收集和运送 商品住宅的经济性能主要包括下列内容 1 住宅的性能成本比 2 住宅日常运行耗能指数 3A 级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能 安全性能 耐久性能 环境性能和经济性能 2A 级 1A 级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能 安全性能和耐久性能 商品住宅性能认定制度为消费者引入了专家救济机制商品住宅性能的评审和认定是由 专家集体进行 不仅由专家制定性能评定的标准 而且在每一栋住宅楼的评定和认定中 也是由各住宅相关专业的专家利用自己的专业知识和经验组成评审委员会进行逐项评定 打分 再经认定委员会加以确认 保证对商品住宅性能认定的公正性和科学性 为广大 的消费者服务 认定委员会和评审委员会的成员都是具备高级职称的从事住宅研究和工 作的专家 商品住宅性能认定制度就是政府构建出的一种用众多专家的知识和经验为普 通百姓服务的机制 为评价住宅好坏提供技术和机制支撑 由行使政府职能的认定委员会监督和认定由多名专家组成的评审委员会的评审结果 从机制上即避免长官意志的主观臆断 又避免专家离开实际的过高要求和夹杂其他考虑 的个人行为 用政府和专家的相互制约和双重信誉为社会提供不同档次的住宅 这样 正如全世界的星级宾馆 不管是哪个开发商在哪个地方开发的 只要被认定为 3A 级住宅 其都通过了统一的标准 都达到了相应的水平和档次 三个等级的区别 一是通过在 3A 级的基础上加以减项 二是对各级均有的指标在数量上降低要求 构筑商品住宅性能认 定制度正是用专家的眼光和超前意识 预先为不同需要的消费者考虑 将消费者在使用 过程中可能遇到的问题提前对要取得一定等级的住宅进行要求 真正实现 以人为本 的居住理念 为社会提供不同性能等级的住宅 供不同需求的消费者选择 商品住宅性 能认定制度为我国对不同收入家庭实行不同的住房供应政策提供技术支撑 如同星级宾馆 等级越高 则