万象城策划方案RINA70ppt课件.ppt

29 03 2020 1 深圳万象城shoppingmall 案例分析 29 03 2020 2 29 03 2020 3 29 03 2020 4 项目简介 29 03 2020 5 深南路入口 L1 L2 29 03 2020 6 深南路入口 B1 下沉广场 29 03 2020 7 宝安南路入口 29 03 2020 8 西侧万象街 29 03 2020 9 万象城二期 29 03 2020 10 停车场设计 29 03 2020 11 澳大利亚PlacePlanning Design 美国KaplanPartnersArchitecturalLighting 园林景观设计 美国RTKLAssociatesInc 广东省建筑设计研究院 灯光设计顾问 幕墙设计顾问 交通设计顾问 美国CurtainWallDesign Consulting Inc 香港仲量联行有限公司 香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心 零售设计顾问 建筑设计 项目团队 29 03 2020 12 区位交通 区位 人民银行深圳中心支行 深圳发展银行 农业银行深圳分行等数十家银行机构 以及中国外汇交易中心深圳分中心 深交所和几十家证券保险机构总部或分支机构分布在周围 周边深圳书城 购书中心 书城等培训机构 深圳电大 成教学院 深圳大剧院 附近有地王大厦信兴广场 KKmall 新城市广场 原中信城市广场 金光华广场等知名购物中心 地处蔡屋围商圈 与东门 人民南商圈构成罗湖金三角 29 03 2020 13 万象城 东门商圈 人民南商圈 蔡屋围商圈 地处蔡屋围商圈 与东门 人民南商圈构成罗湖金三角 区位交通 区位 29 03 2020 14 区位交通 区位 29 03 2020 15 区位交通 区位 29 03 2020 16 区位交通 区位 29 03 2020 17 区位交通 区位 29 03 2020 18 区位交通 区位 29 03 2020 19 拥有地铁1号线 2号线两个地铁口 周边至少5个公交站 40余对公交车可至项目 通过地铁3站抵达罗湖口岸 6站抵达皇岗口岸 深港两地往来便利 北临深南中路 南至滨河大道 东临宝安南路 西近红岭南路 交通十分便利 距离火车站10分钟 机场40分钟车程 区位交通 交通 29 03 2020 20 区位交通 交通 万象城北临深南中路 南至滨河大道 东临宝安南路 西近红岭南路 交通便利 29 03 2020 21 区位交通 交通 周边至少近5个公交站点 40余组公交可抵达 29 03 2020 22 项目定位 深圳华润万象城立足于深圳最大 华南最好 中国最具示范效应的超大型室内购物中心 为消费者带来全新的消费概念和生活体验 包括购物 休闲 餐饮及娱乐 创造完整及协调的体验 是真正意义的 一站式 消费中心 是市民和游客均向往的好去处 29 03 2020 23 店铺采用主力店 次主力店 专门店的模式 力推 一站式 消费 它不仅是购物场所 其最初用意在于在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的城市中创造一种全新的购物方式 生活方式 项目定位 29 03 2020 24 中档偏高 城市白领精英 官员 公务员 企业领导 万象城所在综合体中写字楼 酒店 住宅的高端人群 外地消费力强的游客 项目定位 29 03 2020 25 先确定主力店 再全面招商 开业之前便展开宣传 开业时更结合主力店进行宣传 即推广了品牌 又有利于招商 万象城内部也有多个中庭位置适合举行不同类型的推广活动 项目定位 29 03 2020 26 项目特色 米兰大道 阳光大道 幻彩天顶 浑圆天顶 空中花园等特色景观 人车分流 人货分流 地下到地面3层均能从停车场直接入内 开车来此消费便利性更强 层高高 5 6 6 8米 实用率高 60 29 03 2020 27 对女性消费者关怀备至 女洗手间配置高出国家标准两倍 除了零售商户外 万象城内部还设有多个提款机 以及改衣店 钟表维修店 配套服务人性化 平行动线 整个购物中心只有一条主动线 无次要通道 所有店铺分布在动线两侧 无死角 垂直动线 88部电扶梯与直梯交错分布 店铺可视性 通达性强 项目特色 29 03 2020 28 29 03 2020 29 主力店 万象城共有5家主力店 其中零售类主力店多分布在中低楼层 包括超市 百货 可依靠低楼层的大量人流拉动销售 娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层 包括影城 滑冰场 可拉动人流向上 以保证高楼层的人气和经营 29 03 2020 30 商户业态及类别 29 03 2020 31 万象城商户共242家 L1 B1层商户数量最多 L5 L4层数量最少 整体业态分布中 零售占78 餐饮占14 休闲娱乐占8 零售在整个业态分布中占据了绝对数量 这与万象城经营趋于成熟 客流稳定是分不开的 在商户类别中 服装 鞋包类有商户111家 占比达47 钟表 珠宝 饰品 礼品 运动用品类有商户43家 占18 它们都是主力零售商户 而其余类型零售商户和各类娱乐休闲商户占比都在5 以下 但类型齐全 商户业态及类别 29 03 2020 32 从各楼层商户的业态分布来看 零售业态在各层中均占据主力地位 其中L1层比例最大 餐饮在各楼层中均有分布 而以B1层和L5层数量最多 休闲娱乐功能则在L3层最为体现 各楼层商户业态分布 29 03 2020 33 从各楼层商户的类别分布来看 钟表 珠宝 饰品 礼品 运动用品商家在B1层最集中 服装 鞋包主要分布在L1 L2 L3层 餐饮基本在各层都有分布 但以B1和L5层选择最多 美容美发 摄影 服务可到L3层 童装 玩具集中在L4层 各楼层商户类别分布 29 03 2020 34 各层商户分析 B1 B1层拥有商户55家 分布有超市 百货两个大型主力店 且位于该楼层最靠里的位置 对拉动人流入内有很大帮助 大量人流通过地铁出口 下沉广场进入 29 03 2020 35 商户分布中 钟表 珠宝 饰品 礼品 运动用品在该楼层占比达到43 餐饮和个人护理 药品 保健品商户占比也较高 分别为27 20 各层商户分析 B1 29 03 2020 36 各层商户分析 B1 29 03 2020 37 各层商户分析 L1 L1层拥有商户60家 除1个百货主力店外 还有5家以上次主力店 以经营国际大牌服装 鞋包为主 它们是引领万象城品牌的生力军 该层入口较多 但依然保持单一动线 29 03 2020 38 在系列国际品牌的带领下 该楼层服装 鞋包类商户占比达71 钟表 珠宝 饰品 礼品 运动用品占比也有17 是以中高档商品零售为主的楼层 此外该层还设置了3家银行 各层商户分析 L1 29 03 2020 39 各层商户分析 L1 29 03 2020 40 L2层拥有商户38家 比L1层少了22家 国际品牌的次主力店有所减少 该层的空中连廊将万象城一 二期巧妙连接起来 各层商户分析 L2 29 03 2020 41 L2层商户分布与L1层类似 服装 鞋包类商户的占比有74 钟表 珠宝 饰品 礼品 运动用品占该层13 餐饮占比有所增加 各层商户分析 L2 29 03 2020 42 各层商户分析 L2 29 03 2020 43 L3层拥有商户46家 主力店中除百货外 增加了影院类型 娱乐性增强 各层商户分析 L3 29 03 2020 44 各层商户分析 L3 该层中服装 鞋包类商户仍是主力 占到62 此外美容美发 摄影 服务类商户的占比大幅提升 占17 餐饮 家居用品的比例也有所增加 为该层增添了娱乐休闲功能 同时对将人流向高楼层拉动也起到较好作用 29 03 2020 45 各层商户分析 L3 29 03 2020 46 L4层拥有商户26家 主力店有影院和滑冰场 休闲娱乐功能进一步提升 各层商户分析 L4 29 03 2020 47 各层商户分析 L4 该层服装 鞋包类商户占比下降至34 童装 玩具类占比达31 与滑冰场相呼应 餐饮类升至15 拉动高层的人流 29 03 2020 48 各层商户分析 L4 29 03 2020 49 L5层仅有商户17家 顺电作为主力店 引领该层的零售以家居家电 数码影音为主 此外该层的餐饮人气也非常旺盛 各层商户分析 L5 29 03 2020 50 商户类别中 47 的餐饮商户有效拉动高层人流 29 的数码影音商户 12 的家居生活商户与主力店相互呼应 各层商户分析 L5 29 03 2020 51 各层商户分析 L5 29 03 2020 52 29 03 2020 53 运营管理 只租不售 立体动线设计减少楼层间的租金价差 返点式租赁 租金增长以商家业绩增长为基础 业态齐全 分布合理 餐饮 休闲娱乐等业态配置较好 29 03 2020 54 开业之前便着手宣传 开业初期整合主力店进行联合推广 对品牌宣传和后期招商启动良好推动作用每月发布商品促销信息 场内设置固定outlet特卖场定期会员回馈 积分换礼等万象城共有8个推广场地 每个场地都各有特色 适合承办不同类型的推广活动 营销推广 29 03 2020 55 推广场地 L1 北侧 不接受场外申请 只接受场内品牌商的形象推广活动 南侧 紧邻中庭 人流量和人群质量较高 中庭 适合做品牌形象展示 29 03 2020 56 推广场地 B1 29 03 2020 57 推广场地 L3 北侧 紧邻美容区 南侧 嘉禾影城旁 人流量大 29 03 2020 58 推广场地 二期广场 29 03 2020 59 29 03 2020 60 万象城是深圳目前拥有最多一线品牌的shoppingmall 档次高端 其优异的地理位置 项目设计以及招商运营 促成了其良好的经营 也成为华南乃至国内诸多商业项目学习和借鉴的首选对象 项目小结 29 03 2020 61 定位 设计 运营 选址 位于深圳核心经济区 商业氛围醇熟 周围数条交通要道贯穿 地理位置十分优越 周边居民 游客 白领消费力较强 引进诸多世界品牌专卖店和旗舰店 使其中高档的品牌定位深入人心 动线设计合理 购物的视觉性和可达性都达到较高程度 多层停车场与商场相连等诸多人性化设计彰显其档次和品位 万象城业态丰富 切实做到 一站式 且分布合理 有效保证高楼层的客户量 商场针对不同商家采取返祖等经营模式 并不断调整场内商户 引进最前沿的品牌 同时淘汰过气品牌 场内出租率几乎维持