社区商业调研报告

社区商业调研报告社区商业调研报告 报告单位 商业运营筹备组报告单位 商业运营筹备组 报告时间 报告时间 20112011年年1111月月2424日日 目目 录录 一 一 社区商业理论概述社区商业理论概述 2 1 起源 2 2 内涵 2 3 类型 3 二 二 社区商业各种业态品牌商家社区商业各种业态品牌商家 3 1 各业态部分商家列表 4 三 三 社区商业各业态物业需求表社区商业各业态物业需求表 4 1 超市类 4 2 餐饮类 6 3 便利店类 8 4 服务配套及精品类 9 5 美容美发类 9 6 生活家居 11 7 休闲类 11 8 教育培训类 12 四 四 社区商业的营销模式社区商业的营销模式 13 1 销售模式 13 2 销售策略 13 五 五 社区商业业态需求调查社区商业业态需求调查 15 1 商业配套设施需求 15 2 社区休闲娱乐设施需求 18 3 从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位 19 六 六 社区商业相关政策法规社区商业相关政策法规 23 1 国务院关于加强和改进社区服务工作的意见 23 2 江苏省社区商业建设规范 23 3 苏州市政府办公室转发关于促进苏州市社区商业示范社区建设的实施意见的通知 23 社区商业调研报告社区商业调研报告 一 一 社区商业理论概述社区商业理论概述 1 1 起源起源 社区商业最早出现于 20 世纪 50 年代的美国 由于当时家庭汽车的普及以及城郊 新建的发达的高速公路 使得城市居民大量向郊区扩散 由此产生了专门为郊区新建居 住区居民服务的社区商业 国外的社区商业主要以购物中心的形式出现 体现 一 站式 购物的满足能力 例如美国椰林梅菲尔购物中心 卡罗拉购物中心 到了 60 年代 英国 法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业 70 年代 新加 坡的社区商业也开始大规模发展起来 我国的社区商业起步较晚 大约上世纪80 年代末 90 年代初一些零散的以满足社 区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的 底商 出现了 虽然档次较低 但是 随之数量的增加 狭义上的社区商业初步形成 从 2000 年至今 随着我国房地产市 场的不断成熟 开发出各种特色的商业街 社区商业中心 依托于社区 却面向社会 开放 其功能集餐饮 娱乐 购物 休闲于一体 自此 社区商业得到飞速发展 并 逐渐成为商业研究的一个热点 2 2 内涵内涵 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态 是以一定地域的居住 区为载体 以便民 利民为宗旨 以提高居民生活质量 满足居民综合消费为目标 提供 日常生活需要的商品和服务的属地型商业 这一商业形态是城市商业的基础 它的服务人 口一般在5万人以下 服务半径一般在2公里以内 总规模一般控制在3万平方米以内 社区商业的空间布局要充分考虑社区居民消费的便利性 环境的宜居性和市容的整洁 性 社区的商业设施要相对集中 与住宅区之间的距离不少于100M 避免商住合一 基本 做到 51020 即居民从家出门步行5分钟 200M 可以到达便利店 早餐店和书报亭等 出门步行10分钟 400M 可到达超市 农贸市场 废旧物资回收站 便民药店 美容美发 店 服装干洗店 修理铺等 出门步行20分钟左右 1000M 可到达区域商业中心 社区居 民的基本生活需求在此都可得到基本满足 3 3 类型类型 类型类型特点特点 与住宅与住宅 面积比面积比 项目举例项目举例 外向型外向型 商业体量较大 依靠本社区居民的消费不足 于支撑商业的持续稳定经营 需要外部较大 规模消费群来支撑商业的正常经营 这对周 边商业环境的要求很高 需要周边环境能够 提供足够的人流和良好的商业氛围 5 11 苏州玲珑湾生 活馆 偏外向型偏外向型 这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本 社区居民的需求 商业规模上不能追求巨大 化 否则市场难以消化 2 5 无锡魅力社区 内向型内向型 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外 性 完全依赖本社区居民的需求 商业规模 的大小可根据社区人口规模而变化 一般情 况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经 营 2 以下苏州金品会所 二 二 社区商业各种业态品牌商家社区商业各种业态品牌商家 1 1 各业态部分商家列表各业态部分商家列表 业业 态态商商 家家 大型综合超市沃尔玛 欧尚 家乐福 超市超市 社区标准超市城市之间 华润 大型餐饮 西餐咖啡星巴克 米罗 上岛 新岛 绿茵阁 餐饮餐饮 中西式快餐麦当劳 肯德基 汉堡王 艾薯 永和 7 7 老 娘舅 便利店便利店可的 万宁 全家 喜士多 7 11 服务配套服务配套 礼来药店 海王药店 布兰奇干洗 中国银行 芥 子书屋 柯达冲印 票务代购 信义房产 三春晖 书店 光辉岁月音像店 美容自然美 金莎 百莲凯 永琪 伊蔓姿 克丽缇娜 美容美发美容美发 美发卡伊 艺廊 小海 小野 金莎 永琪 雅姿 生活家居生活家居月星 无印良品 一五一十 茶艺一茶一坐 钱塘茶人 避风塘 清风茶艺馆 休闲娱乐休闲娱乐SPA足浴和中堂 清沐 足生堂 大瀚 大宋 大桶大 刀 马旦 卓逸养生馆 阳光丽都养生会所 早教乐高 可音可 金宝贝 课外辅导硕博 至善 学大 精锐教育培训教育培训 少儿兴趣马晓春 童话馆 杨梅红 天音琴行 三 三 社区商业各业态物业需求表社区商业各业态物业需求表 1 1 超市类超市类 1 1 大型综合超市 大型综合超市 技术指标技术指标具体要求具体要求 需求面积 M2 10000 20000 单层面积 M2 5000 10000 经营楼层选择 层 1 3 结构层高要求 M 4 5 进深 50 楼板承重 Kg m2 500 给排水提供市政管道供水 且供水量 100吨 排水管道 隔油池 降 温池 污水井 化粪池等 供配电提供符合国家标准的市电和变压器 电量要求约为 100kw 150kw 1000 同时提供后备发电机 中央空调提供与否需与发展商沟通 店内垂直交通每层设置自动扶梯 货梯两部 电话线提供配口 燃气管道提供城市燃气管道配口 排污预留排油烟竖井 为风机设置机基 其他排污系统均要建设到位 卸货 理货区 M2 500 1 000 停车位 个 200 500 物业交付装修标准毛坯 2 2 社区标超 社区标超 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 1 000 3 000 单层面积 1 000 3 000 经营楼层选择 层 1 2 结构层高要求 m 4 5 楼板承重 Kg 500 给排水 接驳到位 日供水量 100 吨 供配电 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为 100kw 150kw 1000 并设置备用电源 中央空调 提供与否需与发展商沟通 电话线 提供配口 燃气管道 配备管道煤气或瓶装煤气站 排污 设置排污 排油井 隔油池及排油烟井道等设施 停车位 个 50 150 物业交付装修标准 毛坯 2 2 餐饮类餐饮类 1 1 大型中式酒楼大型中式酒楼 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 1 000 3 000 单层面积 500 1 000 经营楼层选择 层 1 3 结构层高要求 m 4 5 楼板承重 Kg 500 中央空调 不需要 自装 电梯 部 2 步梯 部 1 燃气管道 提供接口 排污 设置排污 排油井 隔油池及排油烟井道等设施 停车位数量 个 50 200 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 2 2 快餐店快餐店 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 150 400 单层面积 100 200 经营楼层选择 层 1 2 结构层高要求 m 4 步梯 部 1 燃气管道 提供接口 排污 设置排污 排油井 隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 3 3 西式快餐店西式快餐店 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 200 500 经营楼层选择 层 1 2 单层面积 100 250 结构层高要求 m 4 中央空调 需要 预留 2 5 个机位接口 电梯 部 不要求 步梯 部 1 2 排污 设置排污 排油井 隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 4 4 西餐咖啡店西餐咖啡店 餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态 物业出租以后 调整难度及成本相对较 大 因此 餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 200 500 经营楼层选择 层 1 2 单层面积 200 500 结构层高要求 m 4 步梯 部 1 2 燃气管道 提供接口 排污 排油井 隔油池及排油烟井道等设施 停车位数量 个 约 20 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 3 3 便利店类便利店类 便利店是社区商业中较为灵活的业态 对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的 展示性 合适的开间 进深和层高等 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 50 100 经营楼层选择 层 1 结构层高要求 m 4 开间 m 4 9 进深 m 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道宽 1 5m 以上 要裸露且没有绿化带 物业交付装修标准 简单装修 技术指标技术指标 具体要求具体要求 4 4 服务配套及精品类服务配套及精品类 服务配套是社区商业的基础业态 有着举足轻重的作用 主要服务于社区居民 经营 场所面积通常不大 对经营场所的技术指标要求不高 服饰精品虽非日常购买频率较高的 商品 但在社区商业中也发挥着重要作用 对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相 同 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 30 200 部分商家 30 以下亦可 干洗 花店等 经营楼层选择 层 1 结构层高要求 m 4 开间 m 3 10 物业交付装修标准 毛坯 5 5 美容美发类美容美发类 美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同 同时 美容业态对外服务性 质较强 对展示性要求较高 其经营的特点也决定其对供给水 排污等技术指标有着较细 致的要求 一般情况下 美容SPA的经营楼层多在二层 而美发大部分则在一层 1 1 美容 美容 SPASPA 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 80 500 经营楼层选择 层 3 结构层高要求 m 4 给排水 提供接口 燃气管道 不需要 排污 提供接口 排污水管直径要宽 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 2 2 美发 美发 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 80 150 经营楼层选择 层 1 结构层高要求 m 4 开间 m 4 8 进深 m 10 20 给排水 提供接口 能保持稳定正常 店前走道 裸露 最好不要有绿化带 燃气管道 不需要 排污 提供接口 排污水管直径要宽 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 6 6 生活家居生活家居 生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要 和其他业态相比 其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到 这样在规划设计商业建筑时可 有较大的灵活性 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 50 200 经营楼层选择 层 3 层高要求 m 3 开间 m 3 5 进深 m 10 15 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 7 7 休闲类休闲类 休闲类业态辐射面较广 服务性质较强 对于供配电 供给水 排污要求高 同时 面积的需求也相对较大 休闲业态经营场所一般在二 三楼 对给排水 供配电 排污 停车场车位等技术指标有一定要求 1 1 茶艺 茶艺 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 200 500 经营楼层选择 层 2 3 结构层高要求 m 4 给排水 提供接口 供配电 提供接口且符合国家标准 排污 提供接口 排污水管直径要宽 燃气管道 需要 停车场车位 50 左右 物业交付装修标准 毛坯 2 2 SPASPA 足浴足浴 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 200 500 经营楼层选择 层 2 3 结构层高要求 m 4 给排水 提供接口 供配电 提供接口且符合国家标准 排污 提供接口 排污水管直径要宽 燃气管道 可不需要 足浴可以用电 停车场车位 50 左右 物业交付装修标准 毛坯 8 8 教育培训类教育培训类 本业态主要是做少儿培训教育类项目 孩子的教育问题一直是每个家庭所关注的 焦点 这一业态引入社区体现了对业主的尊重和关心 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积 200 经营楼层选择 层 3 层高要求 m 3 开间 m 3 10 物业交付装修标准 简单装修 毛坯 四 四 社区商业的营销模式社区商业的营销模式 1 1 销售模式销售模式 目前商业市场有四种操作策略 根据不同的操作策略 所引进的业态及长期经营效果 也各不相同 2 2 销售策略销售策略 销售模式销售模式优势优势劣势劣势适用范围适用范围 纯销售纯销售 1 发展商可在短期 内回笼资金 降低 项目整体资金压力 无需承担返租补贴 1 产权分散 主力店或品牌店 难以进驻 2 无法规划经营业态及规范整 体形象 1 商业销售竞 争不激烈导致 市场成熟度低 投资客户缺乏 与相关税费 2 将商业经营压力 转移向中小业主 由其分担经营压力 3 对于商业做旺主要靠市场自 身调整 所需时间较长 4 若经营不好 对于项目整体 形象有一定影响 了解 2 纯街铺销售 3 商业体量极 少或零星商业 物业 带租约销售带租约销售 1 通过招商保证前 期商业定位与形象 2 能快速回收资金 无需承担返租补贴 与相关税费 3 短期内使业主获 得稳定收益 1 铺位差异性影响销售难度的 程度比较明显 2 未出租的商铺销售难度较大 特别是大铺 3 销售难度较大 售价与租金 之间产生的收益回报低难以达 到投资者期望 4 中 长期收益难以稳定 后期经营管理难度较大 严重 损坏商业形象与公司长期发展 5 各类手续复杂 易产生纠纷 影响公司品牌 1 商业氛围已 形成且正经营 红火 无需担 心后续收益 2 可销售物业 有大型主力店 进驻且长期经 营保证 获取 长期稳定收益 回报 3 纯街铺或少 量商业物业 短期返短期返 租销售 三租销售 三 年 年 1 前期由发展商统 一控制招商和经营 能确保既定的商业 定位与规划 可以 有效保证整体商业 形象 2 帮业主坚守前几 年守业期 既能坚 定投资者信心 又 能在返租后卸下返 1 承担前几年的返租补贴 2 返租结束后的统一经营管理 要求较高 3 因返租而产生相应的返租法 律风险 1 作为一项优 惠政策 促进 销售 租包袱 3 3年返租期较适中 3年后商业有可能旺 长期返租销长期返租销 售 十年 售 十年 1 前期由发展商控 制招商 能确保既 定的商业定位 2 给投资者坚定信 心 3 返租销售 并适 当降低投资门槛 可以扩大客户层面 有利于加快项目销 售速度 4 如果项目经营管 理非常成功 远期 物业租金收益将有 可能出承诺回报 1 承担十年的返租补贴 2 如后期经营管理没有达到预 期目标 则承受返租年限越长 压力越大 3 因返租而产生相应的返租法 律风险 1 作为一项优 惠政策 促进 销售 五 五 社区商业业态需求调查社区商业业态需求调查 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主 部分业态会辐射周边的社 区外消费群体 即非业主 信达行房地产顾问有限公司对全国 200 个社区商业中心进行调研 按照潜在业主对 不同配套设施的需求强度差异 把不同的商业配套设施分为 3 个层次 1 1 商业配套设施需求商业配套设施需求 1 1 强度需求商业设施 强度需求商业设施 强度需求商业设施 需求的比重超过 50 此类商业设施主要包括 综合超市 菜市场 购物中心 银行 潜在业主对 强需求商业配套设施 的需求还 是存在一定的差异 对 综合超市 的需求占 85 3 对 菜市场 的需求占 66 1 对 购物中心 的需求达到 56 9 对 银行 的需求达到 53 7 都超过 50 附表附表 1 11 1 社区商业配套设施总体需求社区商业配套设施总体需求 商业配套设施商业配套设施 强度需求强度需求总体总体普通住宅普通住宅公寓公寓townhouse townhouse 别墅别墅 综合超市 85 385 191 3100 菜市场 66 166 456 550 购物中心 56 957 156 550 银行 53 753 669 60 强需求商业配套设施 85 3 66 1 56 9 53 7 综合超市 菜市场 购物中心 银行 2 2 中度需求商业设施 中度需求商业设施 中度需求商业设施 即需求比重在 10 50 之间 主要有 药房 诊所 餐馆 邮局 幼儿园 24 小时便店 书店 洗衣店 健身中心 运动场馆 游 泳池 娱乐中心 美容美发店 老年活动中心 等 潜在业主对 中度需求 的商 业设施的需求也存在一定差异 公寓需求群体对 药房 43 5 健身中心 34 8 书店 21 7 洗衣店 21 7 游泳池 21 7 等设施的需求程度明显高于普通 住宅群体 而普通住宅群体对 诊所 37 餐馆 35 公园 26 8 幼儿 园 20 4 运动场馆 19 6 美容美发店 12 6 老年活动中心 12 4 等商业设施的需求强度明显高于公寓群体 附表附表 1 21 2 社区商业配套设施总体需求社区商业配套设施总体需求 中度需求商业设施 43 5 34 8 21 7 21 7 21 7 37 0 35 0 26 8 20 4 19 6 12 6 12 4 药房 健身中心 书店 洗衣店 游泳池 诊所 餐馆 公园 幼儿园 运动场馆 美容发发店 老年活动中心 商业配套设施商业配套设施 中度需求中度需求总体总体普通住宅普通住宅公寓公寓townhouse townhouse 别墅别墅 药房 38 238 3 43 5 0 诊所 3737 526 150 餐馆 3535 717 40 邮局 30 330 630 40 公园 26 826 826 150 健身中心 20 620 1 34 8 100 幼儿园 20 420 41350 运动场馆 19 6204 350 24 小时便店 18 718 717 40 书店 16 316 21 7 100 洗衣店 15 314 9 21 7 50 游泳池 14 514 3 21 7 50 娱乐中心 13 513 51350 美容美发店 12 612 88 70 老年活动中心 12 412 68 70 3 3 弱需求商业设施 弱需求商业设施 弱需求商业设施 比重在 10 以下主要包括 修理店 彩扩冲洗店 茶馆 花店 宠物店 高尔夫球场 附表附表 1 31 3 社区商业配套设施总体需求社区商业配套设施总体需求 商业配套设施商业配套设施 弱度需求弱度需求总体总体普通住宅普通住宅公寓公寓townhouse townhouse 别墅别墅 修理店 8 188 70 彩扩冲洗店 7 87 88 70 茶馆 7 27 44 30 花店 6 36 38 70 宠物店 5 95 7130 高尔夫球场 3 33 2 8 7 0 2 2 社区休闲娱乐设施需求社区休闲娱乐设施需求 从目前社区商业形态上看 休闲娱乐的设施主要包括 茶馆 咖啡厅 健身场所 等 那么不同档次住宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到底存在哪些差异呢 从附表 2 1 的数据 我们可以发现 随着住宅档次的上升 潜在业主对 健身场所 西式快餐厅 游泳馆 球类运动场馆 咖啡厅 茶馆 酒吧 的需求呈现明 显的上升趋势 这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅 开发商在开发高档住宅产品时 应该着重考虑此类配套设施 但是否配置所有业态 规模 多大 还需要考虑各个项目的具体情况 包括入住业主的数量 消费能力 消费习惯 年 弱需求商业设施 8 1 7 8 7 2 6 3 5 9 3 3 修理店 彩扩冲洗店 茶馆 花店 宠物店 高尔夫球场 龄等因素 附表附表 2 12 1 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所 经常光顾的休闲娱乐场所经常光顾的休闲娱乐场所总体总体普通住宅普通住宅 公寓公寓townhouse townhouse 别墅别墅 健身场所 40 838 553 863 6 西式快餐厅 36 134 444 251 5 电影院 3031 12618 2 游泳馆 29 828 732 751 5 KTV27 827 432 727 3 球类运动场馆 25 122 636 551 5 咖啡厅 22 420 133 745 5 茶馆 18 116 32636 4 酒吧 17 716 12633 3 迪厅 1110 415 412 1 歌舞厅 夜总会 7 66 215 418 2 休闲娱乐场所 40 8 36 1 30 0 29 8 27 8 25 1 22 4 18 1 17 7 11 0 7 6 健身场所 西式快餐厅 电影院 游泳馆 KTV 球类运动场馆 咖啡厅 茶馆 酒吧 迪厅 歌舞厅 夜总会 3 3 从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位 俗话说开门七件事 柴米油盐酱醋茶 描述的是普通居家过日子必须考虑的事情 随 着市场经济的发展 人们的购物习惯和消费场所发生了比较大的变化 普通老百姓 尤其 是家庭主妇 最经常去购物的地方一定是超市 随着社区规模的日益扩大 超市入驻大型 社区的案例也逐渐增加 但不同品牌超市的定位 或者说主营业务 存在比较大的差异 有的以 生鲜产品 为主打 有的以 食品 为主打 有的甚至带有百货经营的 服装产 品 而不同项目究竟适合什么品牌的超市 起关键因素的还是社区入住的消费者 从潜在业主购买 蔬菜水果 的主要场所来看 主要是超市 超过 50 其次是大棚 菜市场 但值得注意的是 有相当一部分群体购买蔬菜水果是选择的不是超市 早市 占 17 9 约总体的 1 6 强 另外 大棚 菜市场 也占有相当的比重 接近 1 3 附表附表 3 13 1 购房群体购买蔬菜水果的主要场所购房群体购买蔬菜水果的主要场所 购买蔬菜水果的购买蔬菜水果的 主要场所主要场所 总体总体普通住宅普通住宅公寓公寓 TownhouseTownhouse 别墅别墅 早市 17 918 615 19 4 菜市场 大棚 32 934 322 628 1 超市 46 644 658 559 4 便利店 1 71 72 80 0 其他 1 00 90 93 1 购买蔬菜水果的主要场所 17 9 32 9 46 6 1 7 1 0 早市 菜市场 大棚 超市 便利店 其他 从潜在业主购买 日常用品 的主要场所来看 主要是超市 超过 80 其次是购物 中心 大型商场 约占 10 通过对比可以发现 潜在业主通过超市购买 日常用品 的 比例要明显高于该群体通过超市购买 蔬菜水果 和 生鲜食品 的比例 这也是为什么 大多数超市以 日常用品 为主要产品的原因所在 附表附表 3 23 2 购房群体购买日常用品的主要场所购房群体购买日常用品的主要场所 购买日常用品的主要场所购买日常用品的主要场所总体总体普通住宅普通住宅公寓公寓townhouse townhouse 别墅别墅 大型商场 购物中心 10 910 69 425 超市 80 480 284 071 9 便利店 7 98 26 63 1 杂货店 0 20 20 00 集贸市场 0 60 70 00 其他 0 10 10 00 购买日常用品 10 9 80 4 7 9 0 2 0 6 0 1 大型商场 购物中心 超市 便利店 杂货店 集贸市场 其他 服装的消费 尤其是像 衬衫 鞋帽 内衣 中低档休闲服装 也慢慢摆上了 超市的货架 那么潜在业主购买 服装鞋帽 的主要场所在哪里呢 通过附表 6 的数据我 们可以发现 目前潜在业主购买服装的主要场所是 大型商场 接近 60 其次是 服 装专卖店 占 26 再次是 小商品批发市场 约占 1 7 附表附表 3 33 3 购房群体购买服装鞋帽的主要场所购房群体购买服装鞋帽的主要场所 购买服装鞋帽的主要场所购买服装鞋帽的主要场所总体总体普通住宅普通住宅公寓公寓townhouse townhouse 别墅别墅 大型商场 58 057 360 065 6 小商品批发市场 15 316 49 53 1 服装专卖店 26 025 628 631 3 裁缝店 0 80 71 90 0 购买服装鞋帽 58 0 15 3 26 0 0 8 大型商场 小商品批发市场 服