第六章投资性房地产的核算ppt课件.ppt

第六章投资性房地产的核算 熟悉投资性房地产的范围 掌握投资性房地产的初始计量核算方法 掌握投资性房地产的转换和处置核算方法 第一节投资性房地产的确认和初始计量 一 投资性房地产的概念投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值 或者两者兼有而持有的房地产 特点 能够单独计量和出售 种类 1 已出租的土地使用权 2 持有并准备增值后转让的土地使用权 3 已出租的建筑物 闲置的土地 处于增值中 是不是投资性房地产 二 投资性房地产的确认和初始计量 1 投资性房地产的确认与该投资性房地产相关的经济利益很可能注入企业 该投资性房地产的成本能够可靠地计量 2 外购的投资性房地产对于外购的房地产 只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值 才能确认为外购的投资性房地产 外购投资性房地产的成本包括买价 相关税费和可归属于该资产的其他支出 例6 1 2008年3月 甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租 3月15日 甲企业与乙企业签订了经营租赁合同 约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租给乙企业 租期3年 4月5日甲企业实际购入写字楼 支付价款共计1200万元 假设不考虑其他因素 甲企业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理 如果采用成本模式进行后续计量 会计分录如下 借 投资性房地产 写字楼1200贷 银行存款1200 如果采用公允价值模式进行后续计量 会计分录如下 借 投资性房地产 写字楼 成本 1200贷 银行存款1200问 采用成本模式和公允价值模式进行后续计量 初始计量时有何区别 为什么 2 自行建造的投资性房地产房地产开发企业自行建造或开发的房地产 只有在建造或开发活动完成 即达到预定可使用状态 的同时开始对外出租或用于资本增值 才能将自建房地产确认为投资性房地产 自行建造或开发的投资性房地产的成本 由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成 例6 2 甲房地产开发公司于2008年2月初开始开发一栋商品性写字楼 2008年10月 甲公司预计写字楼即将完工 与乙公司签订了经营租赁合同 约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即租赁给乙公司使用 租期为10年 2008年11月1日该写字楼完工达到预定可使用状态 工程全部造价为900万元 乙公司于2008年11月1日正式起租 甲房地产公司应于2008年11月1日做如下会计处理 如果采用成本模式进行后续计量 分录如下 借 投资性房地产 写字楼900贷 开发成本 房屋开发 写字楼 900 如果采用公允价值模式进行后续计量 分录如下 借 投资性房地产 写字楼 成本 900贷 开发成本 房屋开发 写字楼 900 第二节投资性房地产的后续计量 一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产采用成本模式进行后续计量 会计处理如下 仅以出租房地产为例 1 外购或自建的投资性房地产 从出租日起 按成本价确定投资性房地产的账面价值 借 投资性房地产贷 银行存款在建工程开发成本等 2 对投资性房地产 在每月末按照固定资产 无形资产的有关规定 计提折旧或进行摊销 会计分录如下 借 其他业务成本贷 投资性房地产累计折旧 摊销 问 哪些企业计入主营业务成本 3 取得的租金收入借 银行存款贷 其他业务收入 4 会计期末投资性房地产存在减值迹象的 应按资产减值的有关规定计提资产减值准备 计提资产减值准备的会计分录如下 借 资产减值损失 计提的投资性房地产减值准备贷 投资性房地产减值准备5 投资性房地产发生后续支出 如属于改建 扩建等支出 应将投资性房地产账面价值转入 在建工程 或 开发成本 账户 例6 3 承8 5 甲房地产开发公司2008年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时直接出租给乙公司 租期10年 写字楼开发成本为900万元 合同规定每年租金为90万元 租金按月支付 每月末支付7 5万元 甲公司规定每月按出租房原价的0 5 摊销写字楼的成本 相关会计处理如下 1 在出租日 2008年11月1日 甲公司已经做了如下会计分录 借 投资性房地产 写字楼900贷 开发成本 房屋开发 写字楼 900 2 自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7 5万元 每月末会计分录如下 借 银行存款75000贷 其他业务收入 出租房产收入750003 该公司规定每月末摊销写字楼成本4 5万元 会计分录如下 借 其他业务成本 出租房屋摊销45000贷 投资性房地产累计折旧 摊销 45000 4 月末 如果承租人尚未付款借 其他应收款 乙公司75000贷 其他业务收入 出租房屋收入75000同时结转房屋出租成本 借 其他业务成本 出租房屋摊销45000贷 投资性房地产累计折旧 摊销 45000待收到款项时 借 银行存款75000贷 其他应收款 乙公司75000 5 本月所出租的写字楼发生维修费用12000元 以银行存款支付 借 其他业务成本 修理费12000贷 银行存款12000注 出租房地产的租金收入应按月计算有关营业税金及附加 二 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1 采用公允价值模式的前提条件1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 2 采用公允价值模式进行后续计量的会计处理1 对企业外购或自建的投资性房地产从出租日起 按成本价确定投资性房地产的入账价值 具体会计处理与成本模式基本相同 借 投资性房地产 某房地产 成本 贷 银行存款 或 在建工程 开发成本等 2 每月末不对投资性房地产计提折旧和摊销 对公允价值高于账面价值的差额做如下会计分录 借 投资性房地产 某房地产 公允价值变动 贷 公允价值变动损益对公允价值低于账面价值的差额做相反的会计分录 借 公允价值变动损益贷 投资性房地产 某房地产 公允价值变动 3 企业每期取得租金收入 例6 4 承例8 5 甲房地产开发公司2008年11月1日已将自行开发的写字楼在完工后直接出租给乙公司 租期10年 写字楼开发成本为900万元 合同规定每年租金为90万元 租金按月支付 每月末支付7 5万元 假定由于该栋写字楼地处商业繁华区 所在地有活跃的房地产交易市场 而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价 甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量 2008年12月31日 该写字楼的公允价值为930万元 2009年6月30日 该写字楼的公允价值为910万元 相关会计处理如下 1 在出租日 2008年11月1日 甲公司已经做了如下会计分录 借 投资性房地产 写字楼 成本 9000000贷 开发成本 房屋开发 写字楼 9000000 2 自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7 5万元 每月末会计分录如下 借 银行存款75000贷 其他业务收入 出租房产收入750003 2008年12月31日 该写字楼公允价值为930万元 高于账面价值30万元 会计分录如下 借 投资性房地产 写字楼 公允价值变动 300000贷 公允价值变动损益300000 4 2009年6月30日 该写字楼的公允价值为910万元 低于账面价值20万元 此时的账面价值为930万元 会计分录如下 借 公允价值变动损益200000贷 投资性房地产 写字楼 公允价值变动 200000 三 后续计量模式的变更 1 会计政策变更2 差额计入利润分配 未分配利润3 公允价值模式不得再转为成本模式 第三节投资房地产的转换和处置 一 投资性房地产的转换 仅以出租房地产为例 1 房地产的转换形式及转换日房地产的转换 是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类 1 作为存货的房地产改为出租转换日为租赁期开始日 2 自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转换日为租赁期开始日 3 投资性房地产开始自用转换日为房地产停止出租 已达到自用状态 2 房地产转换的会计处理1 成本模式下的转换 1 作为存货的房地产改为出租 例6 5 甲房地产开发企业于2008年3月10日与乙企业签订了租赁协议 将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用 租赁期开始日为2008年4月15日 该写字楼的账面价值为4500万元 未提跌价准备 转换后采用成本模式 甲企业2008年4月15日的账务处理如下 借 投资性房地产 某写字楼4500贷 开发产品 房屋 写字楼 4500 如果企业开发的写字楼已经提取了200万元的跌价准备 在转换为投资性房地产时应作如下分录 借 投资性房地产 某写字楼4300存货跌价准备200贷 开发产品 房屋 写字楼 4500 2 自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租 企业将自用建筑物或土地使用权转换为成本模式的投资性房地产 应将该建筑物或土地使用权在转换日的原价 累计折旧 累计摊销 减值准备等 分别转入 投资性房地产 投资性房地产累计折旧 摊销 和 投资性房地产减值准备 账户 例6 6 甲企业乙2008年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用 租赁期开始日为2008年4月15日 该办公楼原价5500万元 已提折旧300万元 已提减值准备200万元 甲企业于2008年4月15日的账务处理如下 借 投资性房地产 办公楼5500累计折旧300固定资产减值准备200贷 固定资产5500投资性房地产累计折旧300投资性房地产减值准备200 3 投资性房地产开始自用与 2 作相反账务处理 2 公允价值模式下的转换 1 作为存货的房地产改为出租存货在转换日的公允价值借记 投资性房地产 某房地产 成本 科目 若计提了跌价准备的 借 存货跌价准备 贷记 开发产品 等 公允价值小于账面价值的差额借记 公允价值变动损益 公允价值大于账面价值的差额贷记 资本公积 其他资本公积 例6 7 甲房地产开发企业于2008年3月10日与乙企业签订了租赁协议 将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用 租赁期开始日为2008年4月15日 该写字楼的账面价值为4500万元 未提跌价准备 转换日该写字楼公允价值4100万元 采用公允价值模式 4月15日转换日甲公司会计分录如下 借 投资性房地产 写字楼 成本 4100公允价值变动损益400贷 开发产品4500 如果转换日该写字楼的公允价值为4800万元 会计分录如下 借 投资性房地产 写字楼 成本 4800贷 开发产品 房屋 写字楼 4500资本公积 其他资本公积300 2 自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 例6 8 甲企业乙2008年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用 租赁期开始日2008年4月15日 该办公楼原价5500万元 已提折旧300万元 已提减值准备200万元 转换日该办公楼公允价值4700万元 采用公允价值模式 甲企业于2008年4月15日的账务处理如下 借 投资性房地产 办公楼 成本 4700累计折旧300固定资产减值准备200公允价值变动损益300贷 固定资产5500 如果转换日 该办公楼公允价值5200万元 应作如下分录 借 投资性房地产 办公楼 成本 5200累计折旧300固定资产减值准备200贷 固定资产5500资本公积 其他资本公积200 3 投资性房地产开始自用 例6 9 2008年7月末甲企业将出租在外的厂房收回 8月1日开始用于本企业的商品生产 截止2008年7月31日 转换日该项投资性房地产的账面价值为 投资性房地产 厂房 成本 5000万元 投资性房地产 厂房 公允价值变动 明细科目借方余额600万元 转换日 该投资性房地产的公允价值5500万元 8月1日的账务处理如下 借 固定资产 经营用固定资产 厂房 5500公允价值变动损益100贷 投资性房地产 厂房 成本 5000投资性房地产 厂房 公允价值变动 600 如果转换日 投资性房地产 厂房 公允价值变动 项目如果为贷方余额200万元 应作以下会计分录 借 固定资产 经营用固定资产 厂房 5500投资性房地产 厂房 公允价值变动 200贷 投资性房地产 厂房 成本 5000公允价值变动损益700 投资性房地产的处置 一 采用成本模式计量的投资性房地产的处置采用成本模式计量的投资性房地产在销售和转让时 按实际收到的金额 借记 银行存款 科目 贷记 其他业务收入 科目 同时将投资性房地产的账面价值转入 其他业务成本 科目 二 采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置采用公允价值模式计量的投资性房地产在销售和转让时