房地产开发成本与控制最新版本.ppt

房地产开发成本构成与控制 第一部分房地产开发成本构成第二部分房地产开发成本控制第三部分建筑设计常识与诀窍第四部分前期谈判实战经验谈 讲义提纲 第一部分房地产开发成本构成 房地产开发成本主要由以下九个方面构成 房地产开发成本构成 土地成本 营业税金 建安造价 行政事业收费 企业管理费用 财务费用 营销费用 勘察设计监理 配套设施 产品竞争主要有差异化 低成本竞争两种形式 商品房要做出大差异化很难 房地产最容易克隆 无知识产权保护 所以还是要降低成本 在不降低品质的前提下 成本越低 市场竞争力越强 利润越高 地价可通过容积率折算成楼面地价 即每建筑平方米里的土地成本 简单的公式是 1 土地成本 举例 地价100万 亩 容积率3 0 楼面价为500元 地价60万 亩 容积率3 0 楼面地价300元 楼面地价 地价 单位 元 亩 666 67 容积率 楼面地价 地价 单位 万元 亩 15 容积率 容积率经验系数 多层容积率约1 5左右 最大不能超过2 超过2的也有 但品质相对差 小高层容积率约2 0 2 5高层容积率约2 5以上 容积率与土地的形状和大小有密切的关系 同样的建筑形态 地块越大 容积率会越小 因为牵涉到楼间距等规划限制 而地块形状与容积率的关系总结如下 同样大小的地块南北越长 东西越短 则容积率越小 而东西越长 南北越短 则容积率越大 按配套较全 含煤 暖 热水 档次中高的住宅来说 砖混多层 700元 小高层 10 17层 950元 不含电梯 一部电梯16万为基数 每层加5000元 摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元 左右 18层以上 含18层 须配两部电梯 成本约增加60元 控制得好 小高层含电梯的建安成本在1000 1050元 左右 钢筋含量是高层建安造价的重要指标 国标为68 目前我国的项目多在45 50 不过有的最高的达80 1 的成本约5元 含人工费 暖气成本约合30元 高档房 低档房在成本上差不多 也就是40 50元 2 建安造价 包括煤 暖 电 供排水 道路 景观等 成本约120 150元 大片区开发中单位成本可低至4元 建筑面积 合计一般不超过20元 3 配套设施 4 勘查 设计 施工图 监理等 5 营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用 约3 左右 6 财务费用财务费用一般约为180元 经验公式 财务费用 总成本 50 年贷款利率 27 企业管理费用根据公司和开发项目规模不同 差别较大 一般为15 20元 8 行政事业收费公关后行情在160元 左右 举例说明 人防工程收费 如自建人防工程 则成本为 多层1200元 高层1800元 按人防面积摊 如无自建 则须交纳人防异地建设费 取费标准如下 高层 5B级人防 单位成本 2000元 层数多层 6级人防 单位成本 1500元 层数但实际现状高层为20 30元 9 营业税营业税 大修基金 所得税 11 7 成本约为150 250元 第二部分房地产开发成本控制 售价一定的情况下 开发成本控制能力决定企业的赢利水平 在一定意义上讲 成本控制能力其实是企业综合实力的体现 房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制 开发成本控制的重要性 1 土地成本控制什么样的地可买 宗地的形状及其周边环境决定容积率 容积率直接影响楼面地价 举例 美仑凤凰城占地30亩 建筑面积为6万 中泰新城占地30亩 建筑面积为10万 因此在买地时应该综合考虑能建多少房子 而且也要求将来小区的环境也不错 2 建安成本控制 建安成本的控制要 过五关 第五关现场管理 第一关规划设计 第四关材料设备采购 第三关工程招标 第二关工程造价与决算 要通过前期策划做发产品定位 确定房子的档次及规模 以前是说结构决定造价 现在我们认为 方案决定造价 结构设计影响造价 在实际施工过程中可以适当修改 但不能修改得太多 否则在验收时设计院不盖章 我们认为 平面形状简单 结构方正 对称规则可以降低成本 一些装饰性的东西能免就免 建议大家上网上查一下 极简主义 少就是多 lessismore 第一关 规划设计 层高也不是越高越好 要注意 高粗比 抗震要求墙应该全部是通的 不超过50CM的视为通墙 砖混结构的外墙开洞率不能超过40 从刚性的角度考虑 高层建筑一般是三角形 圆形 正方形的 承重墙不能 里出外进 墙如果不是通的 就得增加钢筋含量 砖混结构的错层不能超过50 方正的设计也许会被说成呆板 设计和营销是有矛盾的 根据规定 构造柱见墙角就要有 立面丰富是好看 但是值不值 加些线条是不是就好得不得了 是不是有必要为此增加成本 这一点在实际操作过程中有很多经验 有的决算能被审掉一半 第二关 工程造价与决算 根据有关规定 七层以上按1类取费37 七层以下按4类取费21 6 建筑市场竞争也非常激烈 在实际操作过程中 有的开发公司对七层以上的建筑工程招标是按4类下浮5 第三关 工程招标 这方面很难把握 可以规定 货比三家 但就是这样也很难控制 在招标过程中可以找三家以上 然后选两家报价低的再往下砍价 第四关 材料设备采购 现场管理更难 比如一些图纸上没有的东西要进行 签单 这个过程也很难直接控制 第五关 现场管理 第三部分建筑设计常识与诀窍 建筑设计几个槛 6层及以下 不装电梯 6层以上 必须装电梯 11层及以下 可只装一部电梯 并且楼梯间与电梯间可以连通 12层开始 必须装两部电梯 其中一部作为消防电梯 19层及以上必须设两条步梯或者剪刀楼梯 电梯的成本 以18层为例 电梯成本约25万 每增加一层电梯成本约提高5000元2 8米层高的来历 房间的层高应小于等于面宽 圈梁 楼板 40 窗高1 5米 窗台高0 9米 合起来就是2 8米 外墙面积测算 外墙面积一般约为建筑面积的1 3 可作为外墙贴砖面积估算的依据 玻璃幕墙的成本约300元以上 而普通铝合金窗成本约180元 建筑之间东西间距 多层不小于8米 而小高层和高层不小于13米 节能住宅与普通住宅的差别 外墙做保温处理 节能比普通高80元 墙面面积 北向不宜开飘窗 窗户尽量采用塑钢双层中空玻璃 节能住宅的成本比 第四部分前期谈判实战经验谈 商务谈判是所有工作中的重要一环 成功的谈判是做成业务的前提 如果谈判者能灵活掌握并动用一些谈判原则和实用技巧 就可能在谈判桌上取得主动 起到 兵不血刃 不战而屈人之兵 的作用 为最终取得所期望之结果奠定基础 商务谈判有技巧 1 谈判前准备 初次见开发商需配 三把刀 第一刀 入地 第二刀 削魂 第三刀 还魂 实地查看地块及周边特征 目的是确定楼盘区位特征 档次 熟悉一切项目相关资料 以最快的速度形成项目整体轮廓 勾勒项目的灵魂 调研当地主要楼盘 找一个市场特质与本项目类似的楼盘作为参照 以初步确定项目的规划档次 销售价格 2 谈判原则与技巧 个人体会总结 前期谈判有这么实用 八招 第一招将心比心 第二招突出优势 第三招模拟演习 第四招底线界清 第五招了解对手 第六招要有耐心 第七招随机应变 第八招埋下契机 第一招将心比心谈判最忌以己方观点 需索无度 应从对方的角度出发 将心比心 合作的最后达成一定是兼顾双方利益的 第二招突出优势对于对方立场 观点都有初步的认知后 再将自己在此次谈判事项中所占有的优 劣势及对方的优 劣势 进行严密周详的列举 尤其要将己方优势 不管大小新旧 应全盘列出 以作为谈判筹码 而己方劣势 当然也要注意 以免仓促迎敌 被对方攻得体无完肤 比如驻马店项目洽谈 第三招模拟演习将各种可能发生的状况 预先模拟 以免实际遭遇时人慌马乱 难以主控战局 在了解优 劣后 就要假想各种可能发生的状况 预作策划行动方案 小至谈判座位的摆放都要详加模拟 第四招底线界清通常 谈判时 双方都带攻击性 磨刀霍霍 跃跃欲试 双方只想到可以 获得多少 却常常忽略要 付出多少 忽略了谈判过程中己方要让步多少 方可皆大欢喜 所以 在谈判前 务必要把己方的底线界清 可让什么 要让多少 如何让 何时让 为何要让 先行理清 心中有效 否则 若对方咄咄逼人 己方束手无策任由对方宰割 那就失去了谈判的本意 比如正常的合同要点拉锯砍价 第五招了解对手孙子兵法的 知己知彼 百战不殆 众所皆知 谈判前 了解对方谈判负责人的喜好 投其所好能尽快获得对方的好感 有助谈判达成 比如杨总带领洽谈的汝州项目 对方有留学经历 彭总带领洽谈的东方今典项目等等 每一次都应尽可能的多了解对手资料 第六招要有耐心古语有云 病急乱投医 故在谈判中要时刻暗诵默念 戒急戒躁 尤其在剑拔弩张 激烈火爆之际 更要遵行 因为 谈判中常有耐久战要打 据传当年李鹏当选传 中泰二期 第七招随机应变战场状况 瞬息万变 谈判桌上需随机应变 虽说诸葛亮神机妙算 但人算不如天算 总有考虑欠周 失算之处 谈判时 出现对手突有神来一笔 超出己方假设状况 己方人员一定要会随机应变 见招拆招 实在无法招架 手忙脚乱时 先