个人贷款考察报告

1 / 25个人贷款考察报告关于个人汽车贷款业务的调研报告为了了解汽车市场及汽车贷款市场情况，以有效推动个人汽车贷款业务的开展，特对市场进行了调研，形成了调研报告。 一、汽车贷款市场1、汽车市场情况中国汽车市场进入普及期，未来 10 年将保持持续增长。2016 年国内累计实现汽车销售 1365 万辆，同比增长 46 %。我国已成为全球最重要的汽车消费市场。2016 年前三季度汽车销售量已达去年全年水平。美、日、德等发达国家目前乘用车千人保有量在 500 辆以上，而我国千人保有量尚不足 50 辆。参照成熟市场的发展轨迹，我国乘用车市场刚刚进入普及期，在未来 10 年或更长时间内仍将保持年平均 10以上的增速。2、乘用车市场2016 年，为应对国际金融危机、确保经济平稳较快增长，国家出台了一系列促进汽车消费的政策，有效刺激了汽车消费市场，汽车产销呈高增长态势。当年乘用车产销分别为万辆和万辆，同比分别和。汽车销量前五名的城市有北京、上海、天津、重庆、广州。在经济持续高速增长、居民出行半径不断扩大、收入水平普遍提高、购车成本下降等因素的驱动下，中国2 / 25乘用车市场蕴藏着巨大的市场机遇。3、商用车市场2016 年全球汽车市场在金融危机阴霾的笼罩下，仍处低谷，而中国车市却迎来了红红火火的一年。在乘用车销量大幅增加异常抢眼的同时，商用车销量的增长同样不可忽视，2016 年商用车销售增长%，也创造了 XX 年以来最高增速，预计 2016 年商用汽车增长率 20%左右。中国目前已成为全球唯一增长的商用车市场。随着国家相关鼓励政策的落实及经济复苏的刺激，将进一步促进商用车的销量增长。从 2016 年的销售情况看，商用车各类车型中，货车市场表现最好，增长%，该类车型占商用车市场的三分之二，尤其是主流重卡，成为拉动商用车增长的主要力量；客车和货车底盘仅增长%和%，半挂牵引车和客车非完整车辆仍低于上年同期。根据中国汽车工业协会统计，2016 年，商用车销量排名前十位企业依次为：北汽福田、东风、一汽、江淮、重庆长安、金杯股份、重汽、江铃、凯马和上汽通用五菱，分别销售万辆、万辆、万辆、万辆、万辆、万辆、万辆、万辆、万辆和万辆。4、二手车市场随着我国汽车保有量的增加，二手车交易逐渐3 / 25升温。09 年以来，各地都在规划和发展二手车交易市场，有了很大的作为。各大中城市二手车交易十分活跃，市场规模不亚于新车市场。目前，私人汽车保有量前十名的城市有：北京、广州、成都、深圳、天津、上海、苏州、杭州、东莞、佛山。2016 年，全国二手车交易接近 334 万辆，较上年增加%。从二手车品种结构变化来看，二手车市场以国产车为交易主体，国产车占总交易量的%。私人消费继续成为二手车交易主体，私人购车数量占二手车交易总量的%，其中轿车占%。5、汽车贷款发展情况XX 年以前个人汽车贷款曾经发展迅速。但由于市场混乱，各方面配套不健全，借款人及经销商等中介机构利用银行贷款风险管理上的漏洞，发生了较多的不良贷款。此后，由于住房贷款与汽车贷款的比较差异，银行的业务重点转到房贷，汽车贷款大幅收缩。随着近几年个人信贷业务管理水平的提高以及市场环境的改善，车贷业务重新又回到银行同业的竞争视野，纷纷创新业务模式、改善业务流程，拓展个人汽车贷款业务。2016 年，随着车市的升温，各家金融机构发放汽车消费贷款放量增长，同比增幅接近 30。在此期间，汽车金融公司为车贷市场提供诸多创新的产品，也进一步刺激了贷款需求。4 / 25从需求方面看，据有关数据显示，到 2025 年中国汽车金融业将有 5250 亿元的市场容量，中国汽车金融市场的巨大潜力，已经成为产品之后各大汽车公司比拼逐鹿的第二大领域。然而，当前中国贷款购车者的比例只有1020，相比发达国家的 60至 70，可谓发展空间巨大。目前国内汽车消费信贷市场正在发生着变化。住房按揭贷款、信用卡的发展使贷款消费观念已逐渐为消费者所接受。逐渐成为市场消费主力的 80 后更愿意贷款买车，必将带动贷款购车比例的提高。新车市场内各种各样的车贷方案比比皆是，但在二手车市场内车贷的发展却仍显得小心翼翼。二手车不同于新车，100 辆新车都是一个样，而 100 辆旧车可能是100 个样，其价格鉴定是关键。长期以来，由于价格评估客观性、公正性差，二手车贷款一直处于“冰冻”期。银行对于如何确定车辆价格更是缺少相关专业人才。对于如何开展二手车贷款业务，尚需要开拓思路，开发有效的产品。二、同业业务开展情况1、车贷的办理主体及主要产品银行提供的汽车按揭贷款：各行的差异性并不大，即借款人以所购车辆做抵押向银行申请个人汽车消费贷款。也有同业与经销商或担保公司合作，采取保证担保5 / 25的方式办理汽车贷款业务。一般来说，银行对贷款人的审核手续比较严格，对贷款人的职业、收入和信用度的要求都较高。银行提供的住房抵押汽车消费贷款：类同我行的个人综合消费业务，客户以自己的房产向银行申请抵押贷款，并用贷款资金支付车款。此种贷款数量较少。商业银行依托信用卡提供的汽车分期付款业务：银行信用卡客户向银行申请，经核准额度后，在指定的经销商购车，支付相应手续费后就可分期付款买车，在约定期限内逐月还款。汽车金融公司提供的车贷产品：客户在购买指定汽车时，由该品牌汽车金融公司直接向汽车消费者发放贷款。金融公司对贷款人的资格审核比较宽松，且审批及办理效率较高。以上产品，在不考虑厂商补贴或贴息的情况下，从客户角度看，贷款成本从高到低依次为汽车金融公司的车贷产品、信用卡分期、担保公司保证的贷款、经销商保证的贷款、车辆抵押的贷款、房产抵押的贷款。汽车贷款产品比较图片已关闭显示，点此查看目前市场上，各家银行在与汽车厂商的合作中推出了自己的特色产品，与汽车厂商合作推出厂商贴息的贷6 / 25款产品；一汽丰田汽车金融公司推出了“低首付贷款汽车回购计划” ，即一年的分期贷款之后，如果用户不愿意继续持有该车型，经销商可以回购；另外，国外汽车贷款中常见的气球贷还款方式，也开始为国内车贷业务所使用。2、车贷业务营销模式银行同业开展汽车贷款业务主要有直客式和间客式两种模式。直客式汽车贷款主要针对银行现有客户，由于缺少营销渠道的支持，业务规模难以做大。间客式是指银行与汽车经销商合作，通过经销商的汽车销售人员进行业务营销，易于获取客户，目前无论银行传统的汽车消费贷款业务还是信用卡购车业务，均主要依托经销商渠道进行业务营销。汽车金融公司与汽车厂商及经销商有着天然联系，其业务经营也是依托于所服务品牌的汽车经销网络。在汽车厂商的支持下，所属的金融公司可以利用销售渠道拓展车贷业务，并更易于与厂商合作开发创新性的车贷产品。也正是由于其品牌限制，仅能为本品牌的消费者提供车贷服务。3、同业车贷品牌及产品比较深圳发展银行近三年开展专业化的汽车消费信贷业务，目前已在全国建立 40 多家分中心开展个人消费信贷业务，其市场拓展能力以及市场品牌知名度在股份制商7 / 25业银行中居于首位。2016 年末，深发展已与 14 家全球和本地汽车制造商建立了总部级合作关系，成为奔驰等著名汽车品牌官方指定合作伙伴，为 1200 多家汽车 4s 店提供个人汽车消费贷款业务。部分银行同业的车贷品牌及产品图片已关闭显示，点此查看4、同业车贷规模在金融同业中，中国银行历来重视汽车消费贷款业务，业务规模最大。在股份制商业银行中，深圳发展银行规模及增量居首位。但是，就汽车贷款占全部消费类贷款的比例来看，车贷余额及年增长额在全部个人消费贷款中的比例均不大。2016 年 9 月末各银行汽车消费贷款规模情况表图片已关闭显示，点此查看由于人行没有单独统计商用车的数据，故同业的商用车贷款规模无法获得。但从市场调研反馈的信息来看，光大银行近几年在商用车尤其是工程车贷款上拓展力度较大，市场份额较高。其主要业务模式为厂商回购加经销商担保。 三、开展汽车贷款规模的测算图片已关闭显示，点此查看根据 2016 年全国汽车销售量的统计，全年共销售汽车 1365 万辆，按照 20%的贷款需求、平均贷款成数为8 / 257 成、平均车价 14 万元测算，贷款总需求约为 2600 亿元。如市场占比达到 5%，则每年可放款 130 亿元，如市场规模达到 20%，则可放款 520 亿元。根据以上数据，可见汽车贷款业务在近期贡献的个贷业务规模不是很大。从深发行的数据看，目前该行全国共设立约 50家汽车金融中心，营销力度也较大，但 2016 年前三季度的汽车贷款增量仅有 33 亿元。另外，鉴于汽车贷款需要的资源投入较多，为了确保业务取得规模效益，建议该业务主要在汽车销售量较大的城市以及开展意愿较强烈的分行推广。四、个人汽车贷款推广建议1、确定产品品牌。2、拟定营销方案，申请营销费用。 3、选择分行，召开推动会议。选择办理意愿强烈的分行，召开现场业务推动会议，并向全行下发通知，大力启动个人汽车贷款业务。4、进行业务培训。总行将针对最新的汽车消费贷款特点及业务操作流程等组织分、支行相关营销和业务人员进行培训。分行也要加强业务培训，要求业务经办人员熟练掌握汽车消费贷款的业务特点、办理流程及风险控制要点。在促进业务发展的同时，严控风险。9 / 255、跟踪分行营销措施落地，组织分行开展营销推动活动 跟踪分行拓展业务渠道，与经销商签约合作协议情况；跟踪分行业务培训情况；跟踪分行组织营销宣传情况；跟踪总行汽车贷款政策落地情况。及时了解业务办理中的问题，并协调相关部门解决。调整业务结构 落实“一行一品”-MM 支行落实“一行一品”的调研报告由于受国际经济金融环境恶化、国内金融宏观调控政策的影响，各金融机构贷款额度收紧；银行贷款吃紧、优惠利率难觅、融资成本提高，很多企业尤其是中小微型企业、个人创业者均感受到了从银行融资的困难。随着金融同业竞争不断加剧、利率市场化进程不断提速、直接融资市场不断放开，我行“调整业务结构、落实一行一品 ”已成为当务之急。去年总行适时推出一行一品战略，是着力解决中小企业及个人创业融资难问题的有力举措。为了进一步改进和提高我行创新服务，推进金融产品、服务和渠道等创新，支持和推进芙蓉合作银行“五化三型”建设步伐，我支行根据本辖区内的行业分布等实际情况，组织开展了一次对辖内信贷业务及中小微型企业、个人创业者的金融服务调研活动。本次我支行调研主题是研究如何落实总行一行一品战略，主要研究了本辖区内南湖灯饰城灯饰物流的现状与发展。现将相关情况报告如下：10 / 25一、我支行现有信贷投向及结构情况1、从信贷总量上来看，增量实现了小幅增长。今年以来，我支行进一步调整和优化信贷结构，加大信贷营销力度，信贷营销实现了稳步增长。截止 2016年 12 月 31 日止，我支行贷款总数 392 户，12 月末贷款余额 78626 万元，较年初增加万元。2、从信贷投向及投量来看，结构逐步优化。今年以来，我支行立足于“三农” ，加大了对农户、农村工商业的信贷投放，按借款人所属行业来划分，信贷投放最大的三个行业为建筑业、批发及零售业、制造业，贷款余额 万，占比%；分别投放信贷资金万、万、5540 万，占比分别为 %、 %、%。在信贷投量结构上，单户余额在 500 万元以上的贷款总计 40482 万元，占贷款总额的 51%。我支行十大户贷款总额为 23474 万元，占支行贷款总量的 30%最大单户贷款余额 3500 元，占贷款总量的 4%。3、从贷款期限结构变化来看，我支行信贷期限结构进一步趋于合理。2016 年以来，我支行短期贷款占比有所增加，信贷期限结构进一步趋于合理。从存量看，中长期贷款余额 9296 万元，占全部贷款余额的 12%，比年初下降 6 个百分点；短期贷款余额 32645 万元，占全部贷款的 42%，比年11 / 25初提高 1 个百分点。从增量看，短期贷款新增 9155 万元，占全部贷款增量的比重为 50%，比年初提高 3 个百分点；中长期贷款新增 9038 万元，占贷款增量的 50%，比年初提高 4 个百分点。二、我支行创新产品业务发展现状目前我支行信贷业务主要依靠的仍是传统性业务，创新产品主要由总行研发自上而下推出，在落实总行一行一品战略方面暂未取得突破；从推出较早的创新业务来看，如创业循环贷、小额商贷、融建通、帐通宝、仓质宝、联商宝、个人住房按揭贷款等，目前做得也不理想，只有创业循环贷和小额商贷已开办，其他几个品种还正在营销中，我行以上创新产品在银行同业竞争中并无优势可言。三、当前我行金融创新服务存在的差距1、电子化建设步伐、科技创新滞后。随着计算机网络技术的发展，高新信息技术已成为金融业核心竞争的重要因素。目前，我行与其他商业银行相比，在电子化应用、信息技术应用方面存在较大的差距。由于电子化、尤其是网络化科技建设落后，造成了在竞争中的被动局面，在很大程度上制约了业务的发展。因此，加快电子化建设和金融科技创新步伐，提高金融服务水平，已成为我行发展的当务之急。12 / 252、产品特征缺乏本土化、差异化，实际操作性不强，既抑制了营销人员推销新产品的热情，客户的接受度也较低。3、营销人员存在惯性思维，固有的传统营销模式所形成的思想习惯不利于创新产品的推广和拓展。多数人员在业务开发中缺乏居安思危，对创新的内涵认识不够，没有深刻认识到它这种与时俱进的科学内涵，更没有认识到创新就是重要的实践活动，把创新看成“标新立异” 、看成形式主义。四、创新业务的对策和建议：1、加快电子化建设步伐、加大科技创新力度，以科技创新，促进产品服务创新。首先要争取早日实现业务网络化运作，提高金融服务效率。尽早开办各种代理业务、自助银行业务、网上银行服务、个人理财业务等，为客户提供个性化、更方便、更快捷的服务，提高我行的金融服务竞争力。二是要加强管理决策信息系统建设，把大量的纷纭复杂的业务数据经过过滤筛选、加工处理，并将其最终集中存放到一个数据仓库中，为各级管理决策者及时掌握业务发展情况提供准确的决策依据。三是加快办公自动化系统建设，提高办公效率。开发诸如档案管理子系统、秘书子系统、信息宣传子系统和个人办公子系统等，实现管理工作的网络化运作。13 / 252、建立创新人员的岗位职责制度，明确产品创新开发、研制、管理等方面的要求，将要求详细划分到每个岗位上，要让创新人员及营销人员清楚自己的职能范围，转变思想观念，将创新产品和风险控制相结合，这就要求创新人员多参与市场营销、实践，充分把握市场风险点，开发出符合本地特色、差异化特色、实际操作性强的创新产品。3、在创新产品的开发设计阶段，应遵循“以市场为导向，以客户为中心”的原则进行产品研发，应注意创新产品适应现代科技和网络社会的发展以及在法律法规许可的范围为客户提供一揽子组合式创新产品服务。在产品运用期间应注意跟踪调查和完善服务，对客户的建议和投诉建立有效的接纳渠道和处理程序，这样才能使创新产品永远充满发展活力。4、应建立产品创新后勤保障机制。在人、财、物等资源配置上给予相应的倾斜，确保产品创新部门必要的资源供给和正常运转，使其始终拥有较强的创新能力和自身发展的动力。5、建立内部创新激励机制，努力培养和吸取金融创新专业化人才，使每一个员工充分发挥才智，为创新工作做出更大的贡献。五、我支行为落实“一行一品” 、针对辖区内南14 / 25湖灯饰城灯饰物流的现状与发展情况的调研及建议：1.南湖市场的优势与劣势：三湘南湖大市场灯饰城 目前一跃成为湖南省最大的灯饰专业市场之一， 面积也由原来的 6000 平方米发展 到今天占地 120 亩、经营面积万平方米，店铺数量发展到了 300 余家。三湘南 湖大市场灯饰城创建于 1996 年， 其前身为 1996 年 9 月 8 日诞生的长沙市南湖灯饰市场，这是湖南省及周边省份为率先整合灯具、石材零散经营格局而建立的专业大 市场。从市场开业至今 15 年来，三湘南湖大市场不仅维持着后来者无法撼动的优 势地位，更在发展过程中得到了雷士、三雄极光、飞利浦、TCL 等百余个品牌 的鼎立支持和入驻，在湖南省形成了一个模范市场引路人的形象。现代物流业有 所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展 的需求比，还存在不少的差距。南湖灯饰城至今没有建立一个大型的同时提供仓储的物流公司， 无法对灯饰进行统一的仓储、运输、配送等管理。所以，若要解决这种问题就必须 要在南湖灯饰城旁边建立一个大型的仓储中心，集仓储、配送于一身的灯饰物流 体系。这样就更有利于灯饰城的灯饰的流通。图中因为盛缘超市旁边有过多的居 民住房对建设的成本要求过高，所以仓储中心的选地可15 / 25以选在盾华灯饰。可以将 盾华灯饰和南湖灯饰城合二为一。建立更大的灯饰城，以便建立仓储中心，进行 有效的管理。另外灯饰城代收货款也存在较大问题。在代理商和零售商之间存在着代收货款这一环节。而且南湖市场商户融资成本提高，很多企业尤其是中小微型企业、个人创业者均感受到了从银行融资的困难也是制约南湖市场发展的瓶颈之一。截止至 2016 年 12 月 31 日我行在南湖灯饰城的市场占有率约为 23%，还有很大一部分市场有待挖掘、开发。六、开办“火星灯饰贷”的构想及建议：湖南三湘南湖大市场已被列为长沙 2016 年提质改造的重点市场之一，凭借政策倾斜的契机，针对南湖灯饰城的实际情况，我行可以针对市场的特殊性，开办独具我行特色的“火星灯饰贷” 。对于缺乏流动资金的灯饰城商户，我行可针对代理品牌，分批次分区域集中授信，提供统一仓储监管库存抵押贷款，商户联保贷款，小额信用贷款等方式办理独具我行特色的“火星灯饰贷” 。从调查情况来看，物流公司催收货款基本上都不及时，甚至存在扣留货款的情况，这种弊病对 物流公司的信用额度及公司的长期发展都会产生不利的影响， 甚至会给代理商和 零售商造成资金周转困难的问题。所以建议16 / 25物流公司重视这一环节，尽量加快资 金周转的速度以方便灯饰行业的经济快速发展，我行针对这一问题，可以在灯饰城推广办理移动 POS 机等收单业务或与厂商合作开立收款账户等方式解决这一问题。另外，我们 MM 支行可与湘湖管理局合作，引进有实力的物流公司和仓储公司合作，建立企业、银行、物流公司仓储公司三方合作关系，办理由专门仓储公司监管的库存抵押贷款，厂商银贷款、签发银行承兑汇票等。银行 MM 支行二 0 一三年一月八日调研报告-个人存单质押贷款业务中存在的问题近些年，随着国民经济的不断增长，人们物质生活水平的不断提高， “花明天的钱，办今天想办的事”成为最具代表性的大众消费理念。银行业以此为契机，大力拓展零售贷款业务，个人存单质押贷款业务逐渐由原来的小额贷款向大额贷款演变。但由于基层网点对个人存单质押贷款业务管理上的不重视，使一些违规问题和风险隐患时有出现: 一、存在的主要问题 1、贷款的审批和办理过程中存在: 一是超比例发放质押贷款。我行制定的个人存单质押贷款业务操作办法规定，贷款质押率不超过质押存单面额的 90。而一些基层网点在办理业务过程中，不以总行的规定为基准，擅自将贷款质押率执行为 95 二是以17 / 25他行存单作质押，且办理续贷时未到存款行重新办理止付冻结手续。个别基层网点办理质押贷款，在本行未与他行签订任何协议的情况下，违反个人存单质押贷款业务操作办法中“持有中国银行开具的未到期的个人定期储蓄存单和国债存款“的规定，为客户违规发放以他行存单作质押的贷款。贷款到期后为客户办理重新续贷时，未到存款行重新办理止付冻结手续，而是延用首次贷款时存款行开具的存款冻结止付通知书，质押存单约有效性得不到保障的存款冻结止付通知书，质押存单约有效性得不到保障 三是为客户违规发放以他人保单作质押的保单质押贷款。总行与平安人寿保险股份有限公司签署的人寿保险保单质押贷款合作协议书中明确规定“申请人寿保险保单质押贷款的借款人、出质人必须是保单持有人即投保人本人贷款办理时，银行经办员应根据保险公司出具的人寿保险保单价值证明书与借款人签订贷款协议及人寿保险保单质押权益转让授权书 ”。而个别基层网点为客户违规办理他人保单质押贷款，且贷款办理昧保险公司未出具人寿保险保单价值证明书 ，只出具保单的特别说明 ，银行也未与借款人签订人寿保险保单质押权益转让授权书 ，若该保单在质押贷款期间发生理赔，银行无法享受优先受偿的权利 四是发放贷款未做到审批。我行制定的个18 / 25人存单质押贷款业务操作办法中规定，对借款人的借款申请，贷款人应按审批程序进行审批。个别网点在实际办理过程中，未执行审批制度，而由经办柜员和分管主任进行二级审批 五是部分贷款档案要素不全。1 个别基层网点的贷款合同内容不全，只有质押合同，无贷款申请表、审批表、借款合同、委托授权书，贷款责、权、利不明确 2个别基层网点在业务办理过程中，只填具一份质押贷款合同书为银行留存，客户只留存借款借据和质押收据 3基层网点在业务办理过程中，普遍存在贷款合同内容填写不合规现象。 2、贷款的发放和使用过程中存在: 一是贷款发放，违反规定直接提取现金。基层网点在业务办理过程中，普遍存在发放贷款，未按规定通过转帐处理方式，一次性将款项直接划入借款人开立的专用帐户，而是让客户直接提取现金，容易产生被冒领或其他风险二是利用存单质押贷款虚增存款。个别基层网点发展业务，只求速度，不求质量，利用存单质押贷款，采用月底贷了存、月初支了还的手段虚增存款，不能真实反映业务信息，易造成上级部门决策失误。 3、贷款管理过程中存在: 一是质押存单未冻结。个别基层网点办理个人存单质押贷款业务，未按个人存单质押贷款业务操作办法规定，办理存单核押或登记止付手续，资金的安全性得不到足够保证，以致出现了质押凭证因未进行冻结管理，被19 / 25挂失支取的严重问题 二是质押封包未执行双人封包管理。个别基层网点办理个人存单质押贷款业务，进行质押存单封包时往往由柜长或经办员一人封包、入库保管，未执行双人签封、双人入库保管制度，质押品的真实性、有效性得不到保证 三是贷款到期未转逾期，逾期一个月以上，未对存单进行处置。 个人存单质押贷款业务操作办法规定，贷款逾期超过一个月，贷款人应按有关法规和借款合同约定处置质押存单抵偿贷款本息。实际操作过程中，基层网点人员往往忽视了对逾期贷款的管理，未按规定将其转入逾期贷款科目，不利于贷款的监控和催收贷款到期超过一个月以上，未对存单进行处置，一旦客户违约，容易形成资质押存款不抵债的风险。 二、形成原因: 1、对个人存单质押贷款风险认识不足，管理不到位。 管理层发展业务顾此失彼，只注重了近几年发展迅速的零售贷款，而忽视了对业务量较少的个人存单质押贷款的管理。殊不知，该业务也随大气候的变化，金额早已由原来的几千、几万增长为几十万、上百万。由于未引起重视，对该业务的各项规定及政策的下发、执行和监督未做到及时、有效，致使操作员在实际办理业务过程中无法做到有章可循对我行发展的新业务未及时组织员工进行学习培训，致使操作员在实际办理业务过程中，对待新业务无从下手。2、操作员工作责任心不强，风险防范意识差，办理业务20 / 25有章不循。 办理业务过程中，操作员对业务知识的学习和掌握不到位，再加上工作责任心不强，风险防范意识差，对风险环节和违规操作造成的后果未能引起高度重视，致使办理业务时有章不循，随意性操作。 三、几点建议: 1、认真执行中国银行个人存单质押贷款业务操作办法和国库券、保单质押贷款业务的相关规定，严格遵循业务操作规程，规范操作，杜绝操作性风险。 2、职能部门应加强对个人存单质押贷款业务的监督检查，保证依法合规经营。 3、加强培训，提高员工整体素质，增强员工的责任心，强化员工的法律意识、风险意识。 4、尽快开发电脑程序，将个人存单质押贷款业务与消费信贷系统统一管理，减少手工操作环节。关于榆林市直客式住房贷款调研报告一、 调研背景及方法概述1. 调研背景房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物21 / 25业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到 70以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的 78。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的特点。2. 方法概述1) 从网上查阅资料，查阅“直客式住房贷款”的近年发展及办理情况，2) 通过各银行全国客服电话咨询“直客式住房贷款”业务的办理并电话咨询榆林当地网点确定此项业务是否办理、适用条件等。22 / 253) 向榆林房地产从业者了解“直客式住房贷款”的在榆林当地的实际运用。二、直客式住房贷款1. 概念直客式住房贷款是指借款人未通过房地产开发企业或房地产经纪公司推介，直接向银行申请办理的个人住房贷款。2. 适用对象直客式住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在 18-65 周岁之间，借款人具有良好的信用记录