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第八章合同与风险管理 考试基本要求 掌握 物业服务合同的类型 特征 主要内容和合同要点 熟悉 物业管理活动中涉及的合同类型 物业管理所涉及的保险种类与投保了解 物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理 风险及风险管理 第一节物业管理中的主要合同类型 一 合同的概念合同又称契约 是指平等主体的自然人 法人 其他组织之间设立 变更 终止民事权利义务关系的协议 中华人民共和国合同法 规定任何合同的订立应遵循平等 自愿 公平 诚实信用和合法的原则 二 物业管理活动中主要的合同类型 1 物业建设单位在开发过程中所订立的合同 2 前期物业服务合同与物业服务合同 3 业主所签订的与物业管理活动有关的合同 4 物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 三 物业管理合同的构成要素 1 物业描述 2 合同期限 3 管理者的责任 4 业主的目标 5 管理者的权力范围 6 物业经营管理服务报告的内容要求 7 服务费用及支付方式 确定服务费用的收费标准 8 成本分配与使用 对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算 第二节物业服务合同 一 物业服务合同的类型 一 前期物业服务合同根据 物业管理条例 的有关规定 在业主 业主大会选聘物业管理企业之 建设单位选聘物业管理企业的 应当签订书面的前期物业服务合同 房屋出售前物业的产权属房地产开发企业 合同的甲方 新建住宅的开发商 合同乙方 甲方选聘的物业管理企业 前期物业服务合同具有以下特征 1 前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订2 前期物业服务合同具有过渡性3 前期物业服务合同是要式合同由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益 物业管理条例 要求前期物业服务合同以书面方式签订 为了保护当事人的合法权益 国家和地方有关部门编写 前期物业服务 合同 示范文本作为参考 二 物业服务合同当业主人住达到一定比例时 就应按规定及时召开业主大会 选举 组建业主委员会 业主委员会的设立 标志着前期物业管理的结束 物业管理进入正的日常运作阶段 即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理 业主委员会成立后 对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面 认 详细的评议 听取广大业主的意见 决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业 并与确定的物业管理企业 原有的或另行选聘的 签订物业服务合同 其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内 最迟不应迟于六个月 两个物业服务合同的差异 在实践中 物业管理企业承接一个物业管理项目后 往往将根据管理区域的规模 服务项目的多少和自身服务能力的情况 将保安 绿化 保洁等服务委托给其他专业服务公司承担 物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同 但是专项服务公司与业主之间并不存在合同关系 二 物业服务合同的特征三 物业服务合同的主要内容1 物业基本情况2 委托服务事项3 双方的权利义务4 物业服务要求和标准5 物业服务费用和维修费用6 专项维修基金的管理和使用 7 物业管理用房8 物业经营管理9 委托服务期限10 违约责任 四 物业服务合同的签订要点 一 宜细不宜粗 的原则1 委托项目2 各委托项目的具体内容3 服务质量与标准4 管理和服务费用 5 对物业管理企业的奖惩约定条款正因为物业服务合同的谈判要这些遵循 宜细不宜粗 的原则 所以经过招投标确定了中标单位后 要有相对较长的 与一般招投标相比 的合同谈判时间 前期物业管理招投标管理暂行办法 第三十八条规定 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 二 不应有无偿无限期的承诺在物业管理的具体实施中 有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动 如新年联欢会 六一 儿童节活动等 或在某方面采取一些优惠措施 如对老人 儿童 困难家庭的一些取费项目给予优惠 这都是无可厚非的 这样做有利于物业管理的运作 是应该提倡 但是 除经业主大会同意 这些内容不应在合同中明确是无偿提供 这些活动的费用也不应从物业服务费中支出 只能由开发商 物业管理企业自行支付 三 实事求是留有余地1 物业管理企业要量力而行2 对分期建设项目 分期建成使用时物业管理的承诺 四 明确界定违约责任与处理方式 第三节招标投标阶段的合同管理 一 物业管理招投标概述 一 物业管理招投标的内涵和意义 二 物业管理招投标的原则1 公开原则2 公平原则3 公正原则4 合理原则 三 物业管理招投标的特点由于物业管理本身的特点 使物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点 1 早期介入新建物业 物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行 具有早期介人的特点 一般应在物业开始销售之前进行物业管理的招投标 这样 物业管理企业就能从专业管理和业主利益两个角度出发 利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见 2 阶段性物业一旦建成 其使用寿命具有长期性 物业管理就是一项长期性的工作物业管理的这种长期性决定了物业管理招标具有阶段性 因为招标文件中的各管理要求 管理价格的制定都具有阶段性 过了一段时间 由于各种变化可能要调整 因此物业管理企业一旦中标 并不意味着一直由其负责该物业的物业理 直至物业使用寿命结束 二 物业管理招标 一 物业管理招标方式物业管理招标有公开招标 邀请招标 议标三种方式 二 物业管理招标一般程序1 成立招标领导小组2 编制招标文件3 向社会发布招标公告4 投标单位的资质审查 5 发放招标文件及有关设计图纸 技术资料等6 组织投标单位踏勘现场并答疑7 成立评标委员会 制定评标标准 定标办法8 收取投标书9 开标与标书评阅10 组织答辩会 评标定标11 发出中标通知书12 与中标单位签订物业服务合同 三 招标书的编制与标底确定1 编制招标书2 标底的作用及其确定 1 要与本物业的档次相协调 2 要反映业主 使用人的经济承受能力和消费意向 3 要以招标文件中的管理目标为依据 4 此外 确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定 同时 也要注意与物业管理市场的行情相协调 只有这样 三 物业管理投标 一 物业管理投标一般程序1 获取招标信息 决策是否参与投标2 报送投标申请 接受资格审查3 获取与熟悉招标文件并考察物业现场4 投标决策与编制投标书5 报送投标书6 参加开标及答辩会7 中标与签订物业服务合同 二 投标书的编制1 投标单位的概况简介2 分析投标物业的管理要点3 概述投标单位拟采取的管理策略4 详述物业物业管理的实施计划5 有关附件及说明 四 物业管理企业投标的键事项 一 决定参与投标的关键因素 1 项目区域 规模符合企业发展规划 2 项目类型符合企业确定的目标客户 3 常规预测盈利 4 项目风险在企业承受范围内 5 项目委托方具有独立法人资格和经济实力 6 本企业具备人力资源支持体系 二 投标过程中六项关键环节 l 确定管理项目的整体思路 包括项目工作重点及应对措施 2 确定物业管理费价位 这是投标工作最难把握和最重要的因素之一 3 准确的物业管理年度收支测算 4 物业管理目标承诺 前期投入 奖惩条件的任何承诺 5 管理架构 管理机制和主要负责人员 6 正式投标时的演讲陈述 答辩现场表现 三 不同阶段的主要工作安排物业管理企业投标过程中 各阶段的主要工作安排 如表8 2 物业管理企业投标各阶段的主要工作安排 第四节风险管理理论 一 风险理论 一 风险的定义从管理角度来说 所谓 风险 是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和 风险具有以下三个特征 1 负面性 2 不确定性 3 可测性 二 风险的类型1 纯粹风险与投机风险纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险 而投机风险是指既有损失机会 也有获利可能的风险 例如房屋所有权人受火灾损失 这是无利可得的风险 而市场租金对租赁物业来说 市场租金跌 业主利益固然受损 但租金上涨 则业主就就可以因此而获利 2 财产风险 责任风险及人身风险财产风险是指一切财产发生损毁 火失和贬的风险 责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害 在法律上负有赔偿责仕刚险 人身风险是指人们因生 老 病 死而遭致损失的风险 这种风险的产问不确定 一般来说 财产风险和人身风险比较容易了解和控制 但责任风则比较复杂且难以控制 3 自然风险 社会风险 政治风险 经济风险和技术风险4 基本风险与特殊风险 三 风险的成本一般来说 风险成本包括以下三个内容 1 防范 分散或转移风险的费用 2 风险所带来的损失及处理费用 3 风险的社会成本 二 风险管理理论 一 风险管理的定义风险管理是指有目的 有意识地通过计划 组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失 确切地说 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范 控制以至消除的过程 其目的是以最小经济成本达到分散 转移 消除风险 保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的 二 风险管理的步骤1 风险识别风险的重要特征是它的不确定性和潜在性 不易被人们感受到和了解到 风险管理首要的就是要识别风险 也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险 这些科学方法通常有 问卷调查 财务报表分析 审查组织的相关数据和件 对设备和设施的自检 企业内外专家咨询等 2 风险评估风险评估就是应用各种概率与数理统计方法 测算出某一风险发生的频率 进行估算损害程度 既包括直接损害程度 防范和处理风险所消耗的人财物 又包括与直接损失相关联的间接损失程度 其目的是为了对带来不同程度损失的风采取不同的对策 3 风险控制 l 回避这是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上 事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失 衡量采取回避的标准是 当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时 采取回避政策 避免损失的最单的方法是不要涉及有风险的活动和物体 2 自担或保留 这是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部损失 例如物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保 而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用 另一种是自担部分损失 例如房屋业主对自己的房子或设备投保保值低于原价值时 一旦投保的风险事件发生后 投保不能获得全部损失的赔偿 其中一部分损失由投保人自己承担 3 预防与抑制 这是指风险承受人直接面对风险采取行动 以减少损失发生的可能 损失的预防 是指直接针对产生损失的原因采取措施 即消除或减少这些原因 如增加有关预防的知识及改进预防技术等 损失的抑制 即当预防措施不能充分发挥作用 风险事件依然发生时为减轻损失的严重程度所采取的行动 预防与抑制的区别在于前者施之于事前 后者施之于事中 例如 保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量 在财务室安报警系统等来解决 建筑火灾的危险可以用安装灭火器 自动防火门 防火织物来控制 4 转移 这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体 转移的形式主要有两种 一种是以保险形式转移 即通过购买保险 将承担的风险部分或全部地转移给承保方 另一种是非保险转移 即通过合同方式将某些风险责任转移给对方 例如物业管理企业与工程承包商在签合同时叮以明规定 在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失 均由承包商承担 4 风险调整这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估 从而对原风险管理系统作适当的调整 这是风险管理不可缺少的一步 通过定时或不定时的检查 估 来不断完善整个风险管理系统 以获得最佳成本效益 第五节保险与物业保险 一 保险的概念 一 保险的定义及特征保险区别于其他经济形式的本质特征表现在以下八个方面 承担风险的冒险性 以大数法则和概率论为依据的科学性 与法律有极其密切亲缘关系的合同 以承担债务责任为经营方式的负债性 以参加者互助共济关系为基础的相互 以大量客户群为基础的广泛性 反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性 以及体现货币资金融通职能的金融 二 保险的一般原则1 诚信原则2 可保利益的原则3 近因原则这项原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量 近因不是时间上最近风险损失的原因 而是指促成风险损失的最直接的原因 4 比例分摊原则比例分摊原则是在投保人对投保标的进行了重复保险 即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的 在此情况下 一旦投保标的受到损失 则由所有承保此标的的承保人按承保责任的大小来共同分摊 二 保险合同概述 一 保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种 是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议 按照保险合同 投保人向保险人交付合同商定的保险费 而保险人在双方约定的保险事件出现时 向投保人支付保险赔偿或保险金 1 保险合同是一种要式合同要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同 保险合同必须采取书面形式 否则将无效 2 保险合同是一种附合合同附合合同是相对于商议合同而言的 商议合同是双方协商一致后达成的合同 而附合合同是由一方提出合同的主要内容 另一方只能作接收与否的决定 从这方面来说 保险合同实际上是保险人一方的文件 3 保险合同是双务有偿合同双务有偿 就是合同双方互相承担对方的经济义务 是一种有经济代价阶的交换 当然这并不要求等价交换 4 保险合同是射幸合同射幸合同是相对于交换合同而言的 交换合同假定双方交换的价值是相等的 它适于民法中的等价交换原则 射幸合同 又称为侥幸合同 是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会 是一个或是 一本万利 或是 一无所获 的可能性 具体来说 在保险合同有效期间 一旦发生合同约定的保险事故 投保人就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额 而如果在此期间无保险事故发生 则投保人将一无所获 二 保险合同的主体保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类 当事人是与保险合同直接发生关系的人 包括保险人 被保险人和投保人 关系人是指与合同发生间接关系的人 如受益人 保险代理人 保险经纪人 三 保险合同主要当事人的义务1 投保人的义务 l 如实告知义务 2 危险增加 通知义务 3 出险通知义务 4 防灾减损的义务 5 及时交付保费的义务 2 保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失 实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险抢救 保护 整理保险财产的施救费用 诉讼支出以及为了确定损失的检验 估价 出售的合理费用 保险人的赔偿责任是以实际损失为限 但最高不可超过险金额 如果有分项保险金额 最高以该分项保险标的保险金额为限 四 保险合同的一般內容 五 保险单 六 索赔概念及程序索赔 即指投保人在保险事故造成的损失出现后 按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为 索赔原则上由投保人或其法定代理人提出 汽车第三者责任险 可由受害人直接向保险人行使索赔权 索赔时效 是指投保人在保险事故发生后 向保险人索赔的最长有效期限 在我国 索赔期限通常规定为一年 也有超过一年的 索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起 2 索赔程序投保人保险事故发生后 索赔程序如下 1 及时发出出险通知并提索赔要求 2 采取一切合理的措施抢救 保护 防止损失扩大 3 保护现场 配合检验 4 提供必要的索赔单证 主要有保险单正本 已付保险费 有关保险财产原始单据 本人身份证明 保险事故及损害结果证明及索赔清单 5 领取保金 保险金一般是以现金支付 6 开具权益保证书 当保险事故涉及第三者责任时 被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书 并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿 三 物业保险的目的1 分散意外损失2 利于善后工作 四 物业保险的主要险种 一 财产保险财产保险的含义有广义和狭义两种 广义的财产保险 包括财产保险 农保险 责任保险 信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险 从狭义说 单指财产保险 其包括的主要险种为火灾保险 企业财产保险 家庭财产险 涉外财产保险等 物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险 1 火灾保险火灾保险是财产保险的一种 它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险 传统的火灾保险仅承保三种危险 即火灾 闪电 爆炸 其余保险如地震 洪水 空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险 而我国现行的企业财产保险 家庭财产保险 涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险 1 火灾保险的承保范围火灾保险对因火灾 闪电 爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任 除非经保险人同意并缔结特别合约 对下列财产的损失 火灾保险合同不予承保 寄托或寄售的货物 金银珠宝 古玩 古画 艺术珍品 电脑资料 票据 现金 邮票等有价证券以及图册 文件 枪枝弹药 爆炸物品等 2 火灾保险的除外责任火灾保险的除外责任包括 保险标的自身变化 自身发热或烘焙所致的损失 由于地震 飓风 洪水 冰雹等自然灾害以及战争 暴乱 罢工等战争或政治风险 直接或间接由于核反应 核子辐射和放射性污染 投保人的故意行为或重大过失 3 火灾保险的保险金额的赔偿计算固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定 也可以按重置重建价值确定 固定资产的保险价值是指出险时的重置价值 保险标的发生保险责任范围内的损失 按以下方式计算赔偿金额 全部损失 保险金额等于或高于保险价值时 其赔偿金额以不超过保险价值为限 保险金额低于保险价值时 按保险金额赔偿 部分损失 按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时 其赔偿金额按实际损失计算 保险金额低于保险价值时 其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算 如果是按账面原值加成数 或按重建重置价值投保的财产 则按实际损失计算赔偿金额 如果保险单所载财产不是一项时 应分项计算 其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额 4 火灾保险的费率火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种 分类费率 即将性质相同的危险进行归类 给每类以确定的费率 没有特殊明显的因素存在 通常不作调整 我国按建筑物占有性质分为工业险 仓储险和普通险三类 其中又分为六级上业险 五级仓储险及五级普通险 表定费率 即在以上分类费率的基础上 按各种危险因素的大小进行调而形成的费率 表定费率调整所考虑的因素有 用途 指建筑物使用的目的 位置 指建筑物因周围环境被延烧的可能性 构造 主要指建筑物的材料 也考虑建筑物的大小及形式 防护 指消防设备及消防人员的配备 2 物业火险的投保范围 1 建筑结构火险建筑结构火险通常包括建筑物的外墙 地基 梁柱 室内固定间隔 公共设施和设备等 考虑购买建筑结构火险时 物业管理人要作决策 是选择购买整座建筑的结构火险 还是只有购买公共部位的结构火险 如果物业管理企业决定只购买公共部位的火险 则必须同时通知该座莲巯丙两薪有业主 让他们知道这个决定 因为他们有权知道这个重大情况 而为他们各自的物业作出投保与否的决策 2 物业内物品的火险由于物业内物品在遭受火灾时所受到损失的程度和机率都较高 所以其保费较高 除非物业管理企业负责管理的建筑为单一业主所拥有 并清楚地知道物业内物品的数量和价值 否则很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确的估价来投保 二 雇主责任保险1 责任范围凡投保人所雇佣的员工 包括短期工 临时工 季节工 在保险有效期内 在受雇佣过程中 从事于保险单所载明的 与投保人业务有关的工作时 遭受意夕而至受伤 死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡 投保人根据雇合同 须负医药费及经济赔偿责任 包括应支付的诉讼费用 2 除外责任除外责任的范围包括 1 战争 类似战争行为 叛乱 罢工 暴动 由核子辐射所致的被雇人员伤残 死亡或疾病 2 被雇人员由于疾病 传染病 分娩 流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡 3 由于被雇人员自伤 自杀 犯罪行为 酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡 4 投保人的故意行为或重大过失 5投保人对其承包直雇佣的员工的责任 3 赔偿额度 1 死亡 最高赔偿额度按保单规定办理 2 伤残 永久丧失全部上作能力 按保单规定的最高赔偿额度给付 永久丧失部分工作能力 根据受伤的部位和程度 参照 雇主责任赔偿金额表 的比率乘以最高赔偿额度给付 暂时丧失工作能力5天以上者 经医生证明 按该雇员的下资给付 4 保险费的计算雇主责任保险采用预收保险费制 在订立保险单时 根据投保人的估计 在保单有效期内各雇员工资 包括奖金 津贴等 总额 乘以不同雇员的适用费率来计算 并在保单到期一个月内 凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明 对保险费进行调整 预付保险费多退少补 5 雇主责任保险的扩展责任 1 附加医药费保险 2 附加第三者责任险 三 公众责任保险公众责任保险 主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产 经营等活动以至日常牛活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失 依法应由投保人承担的各种经济赔偿责任 它是一种无形财产保险 它承保的是投保人的损害偿责任 没有实际标的 1 保险责任公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内 在保险地点发生的 由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任 保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用 这里要注意的是 1 保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任 2 被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伪伤残 疾病 死亡 不包括受害人的精神伤害 3 公共责任保险直接保险的对象是被保险人 受害人无权直接向保险人索赔 4 有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用 2 除外责任