关于融资担保项目的风险评估报告

关于河南置关于河南置业 业有限公司有限公司 X00 万元融万元融资 资担保借款担保借款项 项目的目的 风险评风险评估 估报 报告 告 公司公司项项目目评审评审委委 六月十一日 根据河南祥奕置业有限公司的申请 我部组织 人员配合公司客户业务部 本着 客观 公正 求证 落实 和 简 化程序 同步进行 的原则 从风险控制角度 对该公司唐河县 水木澜山 商住小区 500 万元融资借款担保的主张事项 现场进 行了详细地调查和认真的考证 现将有关风险评估情况报告如下 项目基本情况评析 1 公司基本概况评析 调查报告显示 该公司成立于 X 注册地 X 注册资本金 1000 万元 企业性质 私营有限公司 法人代表 女 现年 50 岁 原 X 常住地 X 主要从事过大型项目建材的供应工作 系该公 司第一大股东 占比 51 总经理 X 男 现年 36 岁 河南省兰 考县人 常住地郑州市 自 1997 年以来 一直从事建筑工程的承 包业务 系该公司第二大股东 占比 49 目前河南祥奕置业有 限公司主营业务范围 房地产开发经营与销售 公司资质为暂定 级 二零一一年四月获批开发 XX 根据报告显示内容和 XX 的情况介绍 我们一一查看了 该公司的工商营业执照 税务登记证 机构代码证 银行开户许 可证 公司章程 2010 年度工商年审报告 房地产开发暂定资质 证 陈平 李好龙个人身份证 个人征信报告等相关公司资料的 原件 经核对与原件和公司及本人实际情况完全符合 表明公司 身份合法 经营有效 为项目的实施打下了良好的基础 2 项目取得背景及运行状况评析 调查报告显示 XXXX 二零一一年四月二十一日通过唐发改 投资 2011 57 号文获批该项目开发权 二零一一年十月二十七 日通过唐政纪 2011 32 号政府会议纪要明确了项目地界范围和 促进项目实施的相关意见 二零一二年三月八日通过唐发改投资 2012 17 号正式批复立项 同意该项目总建筑面积 总投资 19470 万元 二零一二年三月二十日 该公司通过了唐河县规划 局规划设计 拿到了地字第 0005 号建设用地规划许可证 在缴 足了 9030 万元土地出让金后 于二零一二年四月十九日顺利拿 到了唐国用 2012 第 0002 号国有土地使用权证 目前该项目的 一号楼 二号楼 三 四号楼正在建设当中 其中一号楼已建至 第 17 层 接近第 18 封顶层 整个小区建设的规划建设方案也于 2012 年 6 月 4 日 11 日获得了批前公示 不日即可正式生效 项目的开工证 预售证也正在紧张办理过程中 其中预售证预计 在农历仲秋节前能够获取 根据报告显示和 XXXX 的情况介绍 我们认真查阅了有关 项目的立项报告 政府批复报告 政府会议纪要 项目环评报告 规划用地许可证 国有土地使用权证 项目建设规划方案批前公 示等原件内容 经仔细核对 认为该项目建设获准实施的关键政 府批文与证件 表述准确 环节相扣 整个项目的立项 批复 开 发 建设 流程合法 手续完备 为该项目的合法高效运作提供了 较好的外部环境和法律保障 3 项目主诉要求及还款保障评析 鉴于该项目前期投资大 目前施工过程资金吃紧 河南祥 奕置业有限公司于二零一二年六月八日向我公司提出融资担保 借款 500 万的申请 主要用于支付农民工工资 200 万元 项目配 套建设资金 300 万元 期限六个月 计划在本年度仲秋节前夕拿 到商品房预售许可证 通过前期其他资金的融通和后期预售房款 偿还我公司担保的借款 为降低风险系数确保 500 万担保借款按 期收回 XXXXX 主动提出用其国有土地使用权证做抵押 同时 用其在建的一号楼西单元 3 18 层共 64 套商品房 按 1000 元 的价位抵押给我公司 按房屋买卖 合同处理 经现场实地勘察和 与借款方的交流意见 一致同意按 XXXXX 和我公司协商的上 述方案执行 因此 我们认为借款方主诉的借款愿望真切 数额 明确 还款来源和渠道相对可靠 基本上能确保我公司担保借款 的合法利益不受侵害 二 项目存在主要风险点及化解措施 经过调查我们认为该项目在实施过程中还存在以下风险因 素 要引起我们的高度关注 并积极主动采取相关有效措施加以 化解 以确保资金的安全性 流动性 效率性 1 主要风险点 1 该项目实施过程中 国家要求的关联证照手续不够齐全 如项目开工许可证 项目进场施工许可证等 目前还没有办理到 位 商品房预售许可证能否在农历仲秋节前后办妥 也有不确定 因素 整个项目存在着边建边批 边建边补的管理性风险 2 国家继续实施房地产打压政策的冲击波 会很快触及四五 线城市房地产市场 该项目预期销售效益不够明朗 存在着较大 的市场风险 3 XXXXX 成立较晚 高管层从业经验少 项目驾控能力和 市场销售的推动能力稍显不足 4 拟实施的质押和抵押方案 在借款逾期后债权转移履行 环节上 要增加一些法律风险因素 5 项目置身于 XXXXX 公司对该项目的风控过程中 存在 着两地跑监管难到位情况 项目若出现突发因素 我公司应变处 置稍显滞后 2 化解措施 1 督促 XXXXX 尽快办齐项目开发的全部合法手续 并及 时向我们通报办理进程情况 2 定期不定期深入项目现场 检查项目建设的实际进展情 况 发现新问题 迅速与借款方沟通解决 3 帮助开发商研究落实新的融资方案 以期安全回收我公 司担保的借款 4 制订可行的风险化解预案 将预案逐步逐项地落实到日 常项目的监控工作中去 5 不断提醒项目方股东的无限连带责任 强化其违约成本 意识 三 结论 根据对上述相关情况的评析 综合项目实施方实际情况和 项目实施进展情况 我们认为 只要办妥