市调报告模板范文

市调报告模板范文市调报告模板范文 致XXXX有限公司X XX项目市场调查报告 报告标题 二 年 月目录1 报告概要 3 2 宏观背景调研 5 2 1 项目区域概括 5 2 2 经济环境调研 5 2 3 人文及社会环境调研 8 2 4 政府政策环境调研 10 3 区域及城市规划调研 11 3 1 区域规划调研 11 3 2 区域城市规划发展研究 14 4 房地产市场总体调研 15 4 1 整体市场的运行特点及供求状况 15 4 2 市场运行热点 16 4 3 市场发展趋向 16 5 片区房地产市场调研 17 5 1 片区的界定 17 5 2 片区房地产市场特质 18 6 微观市场调研 23 7 市场调查结论 28 1 报告概要在进行调查之前 必须明确此次调查的方向目的 换而 言之 在开展市场调查工作之前 有必要对项目的定位 发展方向 做一初步的研讨 确定项目初步的定位方向 以及要证实 支撑定 位需要解决的相关问题 带着问题去开展市场调查工作 思路流程示意此部分主要内容是项目调研简单的过程介绍及整体报 告的核心内容介绍 其主要内容应当包括以下几个部分 本本市调报告目的阐述 必须 示例 本次市调报告的撰写是带着对以下几个问题的思考而进行 的问题一在市场热点转移的情况下 本项目地块价值的发展趋向如 何 问题二本项目所在区域的市场需求特征和未来发展趋向怎样 问题三 调查方法选择调查目标构建调查数据收集调查数据分析调 查结果归纳根据对项目的初步讨论及研判 找出项目急需解决的问 题所在 市调工作流程描述 视乎报告实际情况 此部分可酌情考虑 此部分对市场调查工作的过程进行简要描述 市调工作涵盖的区域描述 视乎报告实际情况 此部分可酌情考虑 此部分对市场调查研究所涉及的区域进行简要描述 本次市调采用 的主要方法 视乎实际时间情况 此部分可酌情考虑 此部分对市 场调查研究的进行及分析工具 方法进行简要描述 如对抽样调查 结果 采用0SPSS9 0统计工具进行综合分析 本次市调研究主要结 论概要 必须 此部分主要对调查得出的主要结论进行概要叙述2 宏观背景调研本部份主要是对项目所处的宏观环境进行研究 对有 可能对项目价值发展趋向有较大影响的各个宏观背景因素进行分析 本部分通常适用于较为正式完整的大型报告 在大部分时候 本部 分的分析可以为结论性提及 调查数据以政府部门的正式公告及权威机构的年鉴 研究报告为主 2 1 项目区域概括2 1 1 总体概况此部分描述项目所在区域 城市 的地理位置 行政版图 总体人口等基本事实 此部分的使用要根据报告的实际目的而酌情采用 在众多常规报 告中 此一部分可以考虑略去 2 2 经济环境调研此一部分对项目 所处地域的整体经济环境做整体描述 以研究宏观经济层面对地产 的支撑或制约 以政府部分公布的正式数据为主 视乎报告的具体情况 如客户及 我司对该区域的熟悉程度等 此部分可以酌情删减 下面是一种较为常见的宏观经济分析的架构此部分要点 区域经济发 展规模 趋势 速度等 项目所在区域的经济特性 所在区域的经济 产业结构 基础设施情况 区域内重点开发区域等 经济产业结构以及主导产业及其发展情况 居民收入水平 消费结构及消费水平 项目所在区域的经济对外辐射 情况 外向性经济流 人流 物流情况 要点提示 宏观经济环境分 析主要考虑一下几个层面的影响 经济流 区域经济的活跃程度 增长率 投资变动 外向型经济联系 产业背景 区域经济结构及发展导向对整体社会经济的影响 以及研究由此带 来的资本流 物流以及人流对区域发展的影响 示例 经济发展水平对房地产发展的支撑 根据世界发展银行的相关研究 表明 当一个国家或区域人均GDP在800 4000美元以内时 房地产市场处于高速发展阶段 人均GDP在4000 8000美元以内时 房地产业处于平稳发展阶段 当人均GDP超过800 0美元以上时 房地产业处于衰退发展阶段 另外根据库兹涅茨的相关研究表明GDP的增长速度与房地产业发展状 况存在者对应关系P GDP增长速度与房地产业关联状况GDP增长速度房地产业状况小于4 萎缩4 5 停止甚至倒退5 8 稳定发展8 10 高速发展10 以上飞速发展库兹涅茨 各国的经济增长 xx年深圳人均GDP达到 6510美元 GDP增长17 3 考虑到深圳的经济运行特征 宏观经济数据表明深圳房地产业已经 处于平稳发展阶段 从目前的发展统计数据来看 深圳的房地产业对GDP的贡献率并不算 高 xx年仅为5 66 尚低于上海6 的水平 而根据国外经验 房地产业发展成熟经济发达的国家或地区 房地 产业对GDP的贡献水平可以达到10 20 左右 这一切说明 处于飞速平稳发展阶段的深圳 房地产业仍有很大的 发展空间 2 3 人文及社会环境调研2 3 1 人口收入状况及社会阶层特质此部 分对项目所在的区域 可根据项目的自身情况 将区域范围确定为 全市或城区范畴 对其中的人口构成情况及其社会阶层分布进行 研究 试图找出不同的消费对应群体 以利于后期项目定位的基础所需 根据实际情况 本部分多以有数据支撑的结论性叙述为主 此部分的使用要根据报告的实际目的而酌情采用 在大多数报告 中 此一部分可以省略 示例 社会阶层调研分析 X XX市社会各阶层的百分比及推算人数阶层划分各阶层的百分比抽样 频数 人 推算各阶层人口 万 社会管理者阶层0 7101 26经理阶 层6 79212 03私营业主阶层4 2587 54专业技术人员阶层13 718824 61办事人员阶层18 725733 59个体户阶层9 913617 78商业 服务业 劳动者阶层20 629337 00产业工人阶层5 4749 7不在业阶层2027535 92总计1001372179 62中国社科院 当代社会阶层研究报告统计 深圳统计年鉴 02000年年X XX市社会各阶层的个人月收入和家庭月人均消费水平阶层划分个人 月收入 元 家庭人均消费水平 元 社会管理者阶层45001244经 理阶层76661632私营业主阶层75721927专业技术人员阶层57991851 办事人员阶层30451171个体户阶层60141306商业 服务业劳动者阶 层2074802产业工人阶层1749 不在业阶层 1079平均35321292中国社科院 中国社会阶层研究报告 X XX市社会阶层特质XX市的人口结构中 新兴的社会阶层逐渐扩大 抽样调查显示特区内新兴的经理阶层 私营业主阶层 个体劳动者 阶层三个群体占劳动人口的20 8 相关研究表明若以经济状况为标准 已经形成了以下几个特点 新兴的富有群体出现主要包括私营企业老板 职业经理 高级专业 技术人员等 他们的普遍特点是文化素质比较高 掌握现代管理知识 了解商品 经济的运行规则 具有一定的竞争能力 他们个人财产和收入可观 若将家庭总资产150万元及以上界定为富 有群体 抽样调查显示 这个群体大约占15岁以上常住人口的6 3 推算区内大约有11 3万人 XX市的高档消费群体中他们是主体 如拥有高档住房 开名贵的私 家车等 通过对XX人群阶层的研究分析 我们得出结论 在XX的主流代表 阶层中 新兴的富有群体和新兴的中间群体 包括私营企业老板 职业经理 高级专业技术人员中级以上管理人员 政府中高级官员 中级以上专业技术人员 部分私营业主及个体户等 以家庭资 产在150万元以上界定为富有群体 约占15岁以上常住人口的6 3 区内约有11 3万人 以家庭资产在60 150万元以上界定为中间群体 约占15岁以上常住人口的26 8 区内约有45 48万人 中国社科院 中国社会阶层研究XX课题研究报告 他们构成了XX房地产市场的主 要购买力支撑 他们中的中上层也是未来XX市重要的广义目标客户 群体 2 4 政府政策环境调研此部分主要调查研究 国家 省 城市有关房 地产开发经营的方针政策 如房改政策 开发区政策 房地产价格政策 房地产税收政策 房 地产金融政策 土地制度和土地政策 人口政策和产业发展政策 税收政策等 有关房地产开发经营的法律规定 如 房地产开发经营管理条例 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 但一般而言 此部分的范围及深度需适当注意 一般而言 本部分 只要重点关注以下部分即可 国家主要宏观经济政策及其影响 如宏 观调控 金融政策对市场的影响分析 有关部分对房地产行业的相 关政策分析 如房地产管理条例 物业税等因素 示例 对近来影响房地产市场的政府政策分析 宏观调控 此次宏观调控 引发的房地产领域信贷紧缩 物业税 正在拟议的开征物业税政 策一旦实施 会对房地产市场造成较大影响 CEPA 随着CEPA的逐步落实 不但有利于两岸 连成一片 繁 荣深圳与港澳的进出口贸易和经济发展 3 区域及城市规划调研此部分主要是在有关国民经济社会发展计划 发展规划 土地利用总体规划 城市建设规划和区域规划 城市 发展战略等调查的基础之上 重点研究有关区域经济发展规划 土 地利用总体规划 城市建设规划及区域规划 城市发展战略的有关 影响 3 1 区域规划调研本部分视乎报告需要 以下部分酌情选取 3 1 1 区域城市规划对区域在城市空间 发展结构中所处的地位进 行调查研究 研究城市区域性质与功能特点示例宏观区位 福田中心区 CBD本项目位于深圳市中心组团与中部发展轴交汇处 地理位置极佳 属于城市主中心地带 3 1 2 公共设施状况本部份对区域的公共配套情况进行调查要点 提示配套一般按以下几个方面分类本项目 商业设施 金融设施 教育 科研设施 政府部门 医疗保健设施 餐饮设施 娱乐设施 运动设施 3 1 3 区域交通状况重点区域内对外交通便捷度及道路状况公 共交通系统便捷度区域城市交通微循环的便捷区域内人群的出行习 惯3 2 区域城市规划发展研究研究目的探求未来区域发展规划方向 带来的区域价值趋向 通过研究其未来的资本流和人流的变化 寻找各种有利或制约本项 目价值发展的存在可能性 3 2 1 区域城市规划的目标对所在区域的城市规划进行调查 研究 可能对项目发展带来影响的各个可能的规划 城市发展因素重点关 注 城市建设城区功能转换 新区建设 卫星城 副都心等 基础设 施交通发展 公建发展 配套设施 3 2 2 产业化趋向对区域未来 的经济发展结构进行调查 探讨未来的发展可能对项目本身带来的 正负面影响 重点关注 区域产业定位如高科技基地 物流基地等 大型建设项目 如大石化项目等 4 房地产市场总体调研一般情况下 众多常规 报告多从本部分开始 前面的宏观部分大多酌情列出重点结论即可 4 1 整体市场的运行特点及供求状况本部分主要以以结论性的描述 为主 尽量通过图表来阐述地产市场的整体发展及其供求关系重点 从土地 预售 销售等多个角度揭示整体发展供求比及运行特点要 点提示 历年新开工面积 施工面积 竣工面积 房地产市场供求状 况及分析 批准预售 销售面积及增长情况 供求比例分析 价格变动 分析 各物业类型的比例分析4 2 市场运行热点本部份主要阐述市场 发展的热点 进而揭示市场趋向 示例 深圳近来市场热点扫描 中心区置业热潮升温随着中心区六大市政 建设的全面开工 中心区概念已成为市民关注的焦点 香香蜜湖片区成为新的高档住宅密集区香蜜湖片区 4 3 市场 发展趋向根据对市场的总结与分析 对市场发展的趋势进行预测 示例 对市场发展趋向的预测 目前深圳住宅已由精细型的第二代产品开 始转向生态 环境与科技相结合的第三代产品 预计xx年规模化发展 建筑风格及户型设计的多元化 高科技运用 和环境景观概念越来越成为现代住宅的流行趋向 深圳市政府颁发 关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地 产市场的决定 该决定的实施使土地出让更公平透明 提高了房地产预售条件 未来对房地产开发企业的实力要求更高 品牌与集约化经营时代来 临 5 片区房地产市场调研5 1 片区的界定首先需要对研究区域的范 围有一明晰的界定 界定的依据 地理区位或者约定俗成的区域概念 如地理区域岗厦片区 华侨城片区等 香蜜湖片区等 约定俗成的区域概念如龙岗老街等 此类片区的划分一则遵循地理区位概念 如以自然分界线路 如河 流 山峰等 为界 或者以主要道路为界限 如北环大道 深南路 等 同质物业范畴此类则根据物业可能的定位发展方向 判断其定 位档次 然后在有可能形成竞争关系的全部区域范围内 寻找各定 位相近之物业进行调查研究 如研究香蜜湖区域的毫宅 其同质物业的比较研究范围需要扩展到 红树湾 华侨城等全市范围内 可能形成竞争关系的的毫宅物业范 畴 5 2 片区房地产市场特质研究的重点如下 本片区 各物业类型的发 展传统 如历史上物业形态是以小户型还是毫宅为主 城市发 展宏观环境对区域社会 经济 规划的影响 区域物业近年来发展的 变化趋向 区域内人群特点及需求特征根据以上的研究 判断片区 的各种社会 经济 人文环境对区域的物业价值走向的支撑 重点提示 对于区域内市场需求特征需要做重点研究 用数据图示说 明商品房消费者群体特征目的提示通过对关联片区的研究 重点是 探求地理片区的价值发展规律的可能支撑 寻找地块的价值发展 规律 示例 一种参考架构 X XX房地产总述就发展形势而言 XX片区是当前深圳市较为活跃且最 有发展前景的片区之一 但是就现状而言 梅林关外除万科四季花城 风和日丽 丰泽湖 山庄 锦绣江南花园 美丽365花园等几个大盘外 其余项目的开发 水平都比较粗放 主要项目基本情况表格 随着居住人口的进一步增加 这里 的商业用房的需求量将会越来越多 价格也会逐步稳定提高 尤其 是对于一些位处新旧商业中心 人流量密集的生活社区及交通便捷 的大面积商铺 其价值将会首先被挖掘出来 户型配置分析本次调查选取了现阶段在售的7个楼盘 山湖林海 潜龙花园 风和日丽 锦绣江南 美丽 365 嘉逸花园 绿茵华庭 共1717套户型作为样本 分析结论 一房是一块尚未开垦的市场 小户型还是一个市场空白 点 两房的供应量在1999年落到低谷后 现在正处于一个良好的上 升态势 我司预计 两房在今后的两年中依然是XX市场的主推户型 价格分析0500100015002000250030003500400045001997199819 992000 xxxx多层小高层价格走势分析单价接受程度分析0 10 20 30 40 50 60 70 比例2600 30003600 40004100 45004500以上中心城置业者籍贯1 11 43 1 2 42 客家潮汕外地香港 台湾其他中心城置业者面积需求11 15 31 23 15 3 2 75 90平米90 105平米105 120平米120 140平米140 170平米170 200平米200平米以上分析结论 购买群体分析 XX的商品住宅以本 区域消化为主 如图所示 89 的商品住宅业主在龙岗工作 XX商品住宅的消费群体主要为客家人和外地人 此外来龙岗办厂的 香港人 台湾人也占有一定的比例 XX置业者住宅面积需求分析由下图可知 置业者需求的面积主要集 中在75 140 之间 其中 对90 120平米和对120 140平米的面积的需求最为旺盛 置业者住宅户型需求分析龙岗区 中心城置业者的工作地点分布89 1 8 1 1 龙岗罗湖福田宝安其他 分析结论 片区分析结论与启示结论 整个XX地区置业者对高层及 小高层的认可度均不高 表现在物业管理费比多层高 且实用率比 多层低等方面 这也是小高层和高层项目滞销的主要原因之一 从另 一个角度而言 龙华地区置业者对价格的敏感度极高 启示 本片区房地产市场正逐渐步入 大盘时代 继 风和日 丽 之后 锦绣江南花园和美丽365花园的迅速崛起以及深圳市各大 地产商的纷纷介入 大盘将成为今后区内房地产市场中的统治者 大盘重阵 白领基地 的格局已隐约可见 6 微观市场调研分 析此部分主要是对本项目微观同区或同质市场进行重点调查 以区 内重点借鉴 竞争性项目为重点研究对象研究的重点在于 本项目周 边房地产项目调查重点关注本项目周边项目的物业类型 档次 客 户情况 销售进展等 主要竞争物业调查 分析及对本项目发展的启 示重点关注主要竞争物业总结性分析 配合图片说明 要介绍的 基本资料 销售分析及存在问题 物业分析重点 11 销售率及销售期 22 实收均价 付款方式 33 畅 滞销主要原因分析 44 主要卖点 55 客户分析及销售周期 66 定位分析 示例 项目调查要点表格 物业名称物业位置占地面积 建筑面积规模发 展商物业管理及费用工程进度自身配套户型及其比例主要卖点销售 情况购买客户构成及比例购买客户用途市场租金租赁情况租赁客户 情况最深刻印象调查的重点是上述表格中用红色字体标注的部分 示例 项目周边在售项目特质调查 项目周边在售楼盘一览项目面积套数 主力户型均价 元 销售率朗钜 御风庭占地面积5000 50 建 筑面积40723 共666套45 49 的一房7800元 40 六月份数据 京基东方都会占地面积664 6 建筑面积61300 2栋33层1130套一房7800元 50 六月份数据 虹桥金岸占地面积20391 建筑面积54205 2座28层432套二房 三房62 102 580085 项目周边项目特质总结 项目周边以小 户型单位开发为主 销售多打投资概念在售楼盘以小户型为主 总 价不高 且首付方式都较灵活 因而吸引较多投资客 本地居民投 资购房占到购买人数的30 左右 加之本区域地理位置离口岸较近 港人在此买房投资也占较大比例 达到总购买人数的30 40 客 户群体主要是三大类人群第一类是原居住人群 包括长年在罗湖工 作 生活的原居民和早期来深创业的人士及以上人群的下一代 第 二类是都市 新生代 即在罗湖做生意的外来人士 第三是港人 包括与本地有血缘 亲缘或工作缘的三缘关系的香港客户及与其 有直接关联的人士 大户型的销售速度明显缓于小户型的销售速度在众多楼盘的销售中 大户型的销售速度明显慢于小户型 大户型的客户群多为对罗湖 有深厚情感或在此区域工作的高收入人群 本地居民 大户型的XX花园的销售速度几乎接近2年 而一些较具投资价值的小户型持续受到市场的追捧 销售速度在8 10个月左右 示例 重点项目分析 项目概况物业名称XX花园物业类别住宅物业地址红 岭路与笋岗路交汇处建筑类别高层工程进度已封顶规模4栋30 33层基本数据销售情况占地面积4万多 其中一期27366 建筑面 积26万 其中一期154056 容积率6 5绿化率50 总户数1021停车 位852物业管理费3 5元 月售楼电话25588888户型及比重5房3厅4 卫4房2厅2卫3房2厅2卫2房2厅1卫279 343 XX 150 178 XX 98 150 XX 73 84 XX 户型比例73 114 两房 小三房占51 117 143 大三房 四房 五房占49 均价8500销售率30 客户以项目所在区 域老住宅区客户为主 红岭路 园岭新村等 和宝安南路周边客户 居多 宝安北路 笋岗区域的客户 地王一带白领较少 政府公务 员占据四成 其次为个体私营老板 企事业单位人员热销户型120 以下三房滞销户型150 左右的大户型相关单位开发商深圳市XX 集 团 实业有限公司建筑设计单位深圳华森建筑与工程设计顾问有限 公司景观设计单位贝尔高林国际园林设计公司建筑单位广东十六冶 建设有限公司物业管理公司第一太平戴维斯担纲物管顾问 半岛物 业管理公司物业管理相关配套邮局松园邮电分局医院博爱医院其他 帝豪酒店 王子饭店 康泰娱乐城等自身游泳池 综合市场 停车 场 会所等促销手法业主子女可上红岭小学推广主题纯城生活26万 平米荣耀府邸项目评析 XX花园是罗湖罕有的大社区之一 其内部配 套较完善 基本可以满足人们日常生活的需要 所在区域的较为僻 静 业主可以免受罗湖常见的拥挤 杂乱的生活方式 XX花园走的 是大户型的高档住宅路线 主力户型均在100 以上 价位在整个区 域内也属中高档价位 因此 其客户主要定位在高级的白领人士或 企业主 但是在实际销售中