写字楼产品入门完整版本.pptx

1 写字楼产品入门 2011年05月12日世联写字楼事业部 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 按档次分类 按形式分类 按素质分类 按形式分类 产品素质分类 评价指标 国际评判写字楼级别指标 管理国际化 24小时写字楼 人性化 空间的舒适性和实用性 数字化 节能化 便捷的交通和商务化 按素质分类 按形式分类 产品素质分类 评价指标 国际评判写字楼级别指标 管理国际化 24小时写字楼 人性化 空间的舒适性和实用性 数字化 节能化 便捷的交通和商务化 按素质分类 按形式分类 产品素质分类 评价指标 国际评判写字楼级别指标 管理国际化 24小时写字楼 人性化 空间的舒适性和实用性 数字化 节能化 便捷的交通和商务化 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 按档次分类 按形式分类 按素质分类 按形式分类 单体写字楼 主流商务区 主流写字楼产品 城市形象代言者 界定标准 此类写字楼位于城市规划的成熟或新兴的核心商务区内 以写字楼为主体 有相对较小体量的配套裙楼商业 项目特点 优势 区位 项目的区位优势较强 占据城市核心资源 规模 高度大多在100米以上 单体建筑面积在5 15万 之间 物业类型 由写字楼塔楼和商业裙楼构成 产品特点 楼体外立面大气 美观 商务感强 硬件配套较为高端 客户 国内外大型集团企业 本地实力较强的企业为主要客户 案例 安联大厦 新世界中心 诺德中心等 安联大厦 新世界中心 诺德中心 按素质分类 按形式分类 单体写字楼 非主流商务区 主流商务区写字楼外的特色产品 界定标准 此类写字楼位于城市边缘区域 商业区或居住区等非规划商务区内 以写字楼为主体 有相对较小体量的配套裙楼商业 项目特点 优势 区位 因无主流商务区的配套及资源 缺乏商务氛围及聚集效应 区位是此类项目的劣势 规模 单体建筑面积大多在8万 之下 规模相对较小 物业类型 由写字楼塔楼和商业裙楼构成 产品特点 楼体外立面富有个性 识别度较高 产品有个性化 生态化的特色 客户 以项目所在区域内实力较强的企业 核心区挤出型客户为主 案例 中央西谷大厦 振业国际 汉京国际 中央西谷大厦 振业国际 汉京国际 按素质分类 按形式分类 综合体内写字楼 核心商业 商务区 城市综合价值聚集的核心 华润大厦 界定标准 此类综合体项目大多位于城市成熟的商务区 商业区 由商业 写字楼 酒店公寓多种类型物业构成 其中的写字楼大多作为项目的形象标杆 起到价值提升作用 项目特点 优势 区位 项目的区位优势较强 占据城市核心资源 规模 高度大多在100米以上 单体建筑面积在5 15万 之间 物业类型 商业 写字楼 酒店 公寓等多种物业构成 各物业价值相互支持 拉升 产品特点 楼体外立面大气 美观 商务感强 硬件配套高端 客户 国内外大型集团企业 本地实力较强的企业为主要客户 案例 华润大厦 京基100 卓越世纪中心 京基100 卓越世纪中心 按素质分类 按形式分类 综合体内写字楼 非核心商务区 由商业 住宅 写字楼等多种业态构成 产品具有个性化较强的特点 界定标准 此类项目多数位于城市非核心商务区 项目周边资源环境较好 项目特点 优势 区位 项目的区位优势相对不强 不占据城市核心资源 规模 高度大多在150米以下 单体建筑面积在8万 以下 总建面在30万平米以下 物业类型 由写字楼 商业 住宅等构成 产品特点 产品富有个性 注重尊贵感 科技及环保理念的特点 与核心区写字楼有较大区别 客户 以项目所在区域内实力较强的企业 核心区挤出型客户为主 案例 智慧广场 一冶项目等 智慧广场 一冶项目 按素质分类 按形式分类 产业园写字楼 多数位于城市城郊结合部或外围城区 园区具有低容积率 高绿化率的特征 办公舒适度好 写字楼高度不高 注重生态 环保的设计 界定标准 产业园多位于城市远郊区域 大多具有政府确定的产业规划条件 项目体量较大 以写字楼为项目的主体 项目特点 优势 区位 项目距离城市核心区较远 为独立的运作系统 大多有邻近高速公路的优势 规模 高度大多在50米以下 园区总体规模大多在20 150万 之间 物业类型 高层产业楼 中层产业楼 独栋别墅 商业 住宅 会所等 产品特点 具有低密度 高绿化率的特征 客户 中小科技类企业为主 有部分跨国公司总部 案例 天安数码城 星河雅宝 东莞松山湖科技园 上海张江科技园 星河雅宝 天安数码城 写字楼产品 按档次分类 按形式分类 第一部分内容总结 超甲级写字楼 甲级写字楼 类甲级写字楼 综合体写字楼 商务区单体写字楼 产业园写字楼 非主流商务区写字楼 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 外部形体 内部结构 硬件设备 智能化设计 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 外部形体 内部结构 硬件设备 智能化设计 写字楼外立面造型由平整的玻璃面 逐渐演变出具备各种形态的造型 满足了客户对写字楼个性化 昭示性的要求 立面造型 写字楼立面造型原因 营造项目高端 大气 尊贵形象 营造现代 简约的项目形象 增强项目个性和可识别性并蕴含良好的风水寓意 上海中心 卓越世纪中心 荣超经贸中心 龙型造型 象一条盘转上升的巨龙 在陆家嘴金融中心众多写字楼中独具个性 钻石外立面 营造尊贵 大气且具良好风水寓意的外形 17 玻璃幕墙奠定了项目的第一印象 彰显昭示性 树立项目的高档物业形象 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可 尽量减少 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃 减少窗框 玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡 写字楼幕墙由最初的石材 普通玻璃的形式 逐渐演变为全玻璃幕墙的形式 全玻璃幕墙在施工速度 外立面形象 使用舒适度 节能隔音等方面都有提高 幕墙 国际商会大厦 新世界中心 使用大尺寸幕墙 保证开启窗离地高度足够高 鸿隆世纪广场 鸿隆世纪广场 建议开启窗离地高度在1 9m以上 可以使办公人员得到无遮挡的窗外视野 窗尺寸可依据实际状况尽量使用较大尺寸的窗 可以使办公人员得到良好视野同时也使外立面更大气 美观 幕墙 Low e玻璃又称低辐射玻璃 是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品 其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性 使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比 具有优异的隔热效果和良好的透光性 Low e中空玻璃可有效降低传热系数 若充入惰性气体可进一步降低传热系数 保持室内外温差 属性价比最高的品种 中空玻璃 幕墙材质 LOW E中空玻璃 更好的透光性及隔热性 20 双银LOW E玻璃 因其膜层中有双层银层面而得名 其属于LOW E玻璃膜系结构中较复杂的一种 是高级LOW E玻璃 它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果 将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低透过性巧妙地结合在一起 因此与普通LOW E玻璃比较 在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率 数据来源 南玻电话咨询 幕墙材质 节能环保型的双银LOW E中空玻璃 钢化玻璃 夹胶玻璃 幕墙材质 钢化玻璃破碎后成蜂窝状的钝角颗粒 对人体不会造成伤害 强度是一般普通玻璃的4 5倍 夹胶玻璃在防暴 防飓风等方面安全性能良好 同时能出色实现降噪 适合高层建筑 玻璃采用钢化夹胶技术 满足安全 降噪要求 可与双银LOW E玻璃结合使用 热反射镀膜玻璃 热反射镀膜玻璃又称阳光控制膜玻璃 是在优质浮法玻璃表面用真空磁控溅射的方法镀一至多层金属或化合物薄膜而成 薄膜的主要功能是按需要的比例控制太阳直接辐射的反射 透过和吸收 并产生需要的反射颜色 特点是丰富多彩的反射色调和极佳的装饰效果 同时对室内物体和建筑构件具有良好视线遮蔽功能 另外能实现较理想的可见光透过比和反射比 幕墙材质 采用热反射镀膜玻璃 保证办公间内私密性和防止光污染 对保密性要求高的项目如科技型办公项目推荐采用 盐田国际 单元式玻璃幕墙 将构成玻璃幕墙的单元 骨架材料 玻璃 保温隔热材料 在专门的工厂中装配成为整框 然后将其运送至施工现场 在施工现场只需将一个个幕墙单元依次安装固定在建筑的主体结构上 优点 施工现场安装简便 工程施工周期短 防水渗漏和防空气渗透性能良好 安装过程中废弃物品少 缺点 运输和存放不方便 施工现场起吊要求高 容易造成损坏 深圳案例 诺德中心 盐田国际大厦 幕墙形式 单元式幕墙技术安装简便 防雨水渗漏和防空气渗透 对工期较为紧张的项目推荐使用 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 外部形体 内部结构 硬件设备 智能化设计 板 主要用来承受垂直于板面的荷载 厚度远小于平面尺度的平面构件 梁 架在墙上或柱子上支撑房顶的横木 泛指水平方向的长条形承重构件 结构构成 荷载的传递方向 板 梁 次梁 主梁 柱 墙 基础 柱 主要承受轴向压力 用来支承上部结构并将荷载传至基础的竖向直杆 斜撑 有效增大结构的刚度和增大结构的抗震能力 荷载的传递方向 板 梁 次梁 主梁 柱 墙 基础 剪力墙 又称抗风墙或抗震墙 结构墙 主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体 结构构成 核心筒 写字楼核心筒功能 建筑的重要支撑结构 功能空间 包含客梯 候梯厅 消防梯 消防电梯 洗手间 空调井 强弱电井 设备用房 会议室等功能空间 核心筒设置原则 核心筒集约化 在保障核心筒功能完善 适用的前提下 使核心筒面积集约 实用率保证在70 以上 B 候梯厅分区合理 候梯厅合理分区 保证人流动线不高度重叠 上班高峰期 候梯厅不产生拥堵 保证高区候梯厅私密性及舒适性 C 导视清晰 各区候梯厅排布清晰 可使访客通过导视方便快捷找到所需到达的候梯厅 洗手间 设备房 消防梯 消防电梯 核心筒是写字楼运作的核心部分 承担交通 管道及功能房排布等多种功能 写字楼的利用率及运作效率主要看核心筒的设计优劣 中区标准层 高区标准层 核心筒参考案例 深圳荣超经贸中心 办公单位面积增大 渐收式核心筒设计增大高区办公空间 满足高区大客户对办公空间舒适度要求 低区电梯空出空间调整为储藏室和办公空间 高区候梯厅调整为洗手间 增加高价单位面积 从而增加销售收入 低区标准层 中区标准层 核心筒参考案例 高区候梯厅作卫生间 增加南向好景观单位面积 增加销售收入 低中区电梯空出空间调整为洗手间和办公空间 增加高价单位面积 从而增加销售收入 中区标准层 高区标准层 核心筒参考案例 高区候梯厅作卫生间 增加南向好景观单位面积 增加销售收入 31 大堂由最初的单层大堂 低层高 满足交通 管理等使用需求 演变到目前高端项目采取双层大堂 豪华装修 主要满足客户对写字楼的尊贵感的需求 大堂入口是除外立面外 客户对项目品质评价重要的因素 开阔的大堂和巧妙设计的雨蓬是塑造项目品质和为项目增色的重要手段 底层大堂高度应达10米左右 大堂占底层的面积比例应在二分之一以上 建议达到四分之三 写字楼底层不建议设置过多的商业设施 在人流主动线外的适当区域设置外资银行营业厅和高档的咖啡厅可满足基本商务需求并进一步提升项目市场形象 大堂 卓越世纪中心 大堂设计风格 KPI特征 除保证大堂面积 高度阔绰外 还需考虑整体空间视觉舒适性 特色 33 简约大气的电梯间与大堂气质融合 电梯间融合甲级写字楼的特色 同时与大堂整体效果融合 设计风格简约 大气 避免细部的复杂处理 方便后期物业管理 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间 选材考究 可以采用高档大理石 不锈钢装饰材料 融合与大堂相协调的地面装修 形成特有商务特质 使用柔和暖色调的高品质石材 金属面板 装饰 地板石材要求兼顾考虑耐磨 耐脏 候梯厅 采用隐藏式灯光照明 提高舒适度 增强品质感 采用柔和暖色调灯光 34 候梯厅灯光 室内可采用暗藏式照明 尽量避免直射照明 以防止直接照明的点射光源在地面反射造成的眩光 从而提高视觉舒适度 也更显项目品质 东海国际商务中心 35 舒适的公共走道更加提升写字楼品质 中高档写字楼公共走道基础标准 净宽 1 6 1 8m净高 不小于2 4m装修 1 装修风格尽量简约 但追求品质感 2 地面材料以石材 地砖 地毯为主 3 墙面材料主要包括涂料 墙纸 乳胶漆 墙砖 公共走道 36 细节决定成败 卫生间设计是最容易忽视的细节 但却是客户实在感知到的地方 设施完备的卫生间 与各办公间门口要有分隔距离 设置玄关和过渡前室 并利用该空间提供人性化服务 如整装室或化妆间 在基本装修方面 地面和墙面选用高档块材 配备厕纸 衣物钩 干手机 选用感应式水龙头 选用名牌洁具如科勒 美标 TOTO等 卫生间的装修色调 采光色调与公共部分要求协调统一 容易忽略的甲级写字楼细节 卫生间细节之处体现品质高低 卫生间 是否有充足的停车位是写字楼能否持续长久运营的重要指标 深圳已经有多个项目达到办公面积车位比在100 1的水准 内装则是能体现写字楼档次的指标 室外导视牌清晰告诉车主目前所在位置及停车路径 停车场入口导视牌直观 明显告知车主停车场入口位置 停车场入口提示牌告知车主停车场重要规定和信息 地下停车场导视通过在转角处 墙面 顶棚等明显位置给予合理设置从停车场入口开始在墙角 路面标示清晰的引导箭头引导车流 地下停车场顶棚可悬挂指示牌 告知车主楼层 各停车区域位置 电梯位置等重要信息 关键部位可考虑采用小型液晶屏导视 在夜间增强引导性 停车场 地下停车场候梯厅 标准层候梯厅 地下室停车场候梯厅风格标准层一致 统一大厦内部品质 并设置指示牌 停车场 候梯厅 客户体验点 停车场装饰美观 感觉舒适 技术实现 地下停车场侯梯厅建议采取与标准层候梯厅一致的装修标准和装修风格 协调统一中显现项目品质 候梯厅内设中央空调 保证其中的舒适度 候梯厅设置指示牌 告知车主需达到楼层信息 停车场 39 共享空间包括公共花园 茶水间 员工休息室等空间 满足了写字楼使用者在工作之余的休憩 休息 吸烟 需求 新建高端写字楼大多会考虑此类空间的设置 共享空间作为一种新潮的概念 近年来陆续在很多写字楼项目中得到采用 针对销售型写字楼项目 共享空间为产品营造了一个很好的卖点甲级写字楼客户更注重内部平面的实用性 普通的共享空间设计占用了一定的使用面积 根据经验 共享空间较受大面积客户欢迎共享空间存在私密性的隐患 因而在一定程度上限制了包含共享空间的楼面的客户范围 多数情况下需要由一个客户使用多个楼层 对于业主而言 将丧失部分租赁的灵活性 空中休息厅 共享空间 40 空中花园集中设置与分层设置相比 后者由于对各分割单元空间距离优势 并在各层具有采光 通风 绿化等优势 因此溢价的幅度和可能性大 而集中设置往往因为对各层的相同朝向单元具有一定的均衡性 溢价空间很小 外部景观如果大于空中花园的景观 空中花园的朝向设置可根据外部景观的强弱选择不同的朝向 空中花园立体排布 对客户感知和资源共享具有优势 同时也对单元的个别溢价产生不同的影响 空中花园可有效提高办公舒适性 共享空间 41 三种主流的写字楼商业配置方式 商业区大裙房型写字楼 商务配套型写字楼 纯写字楼 来福士广场多种商业业态 主要集中于休闲购物 成熟的时尚购物场所 汇丰大厦餐饮及商务配套服务 服务本楼客户 平均租金和写字楼租金基本相当 世纪商贸广场商业配套设施非常有限 主要依靠周边商业设施来提供相关服务 写字楼商业 商业裙楼的独立性 42 中环广场 香港新世界 嘉华中心 金茂大厦 梅龙镇广场 写字楼商业 课件内容 第一部分写字楼产品简介 第二部分写字楼构成简介 外部形体 内部结构 硬件设备 智能化设计 44 更高的载重量 更快的运载速度 更短的等候时间 更少的能耗是写字楼电梯的发展方向 满足了客户对工作效率及运营成本的需求 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键 原装电梯更受客户信赖 国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地 影响客户认知 通力电梯95 以上为进口部件 国内组装 贴原装铭牌 三大主流品牌 西子OTIS 日本三菱 瑞士迅达内装 电梯内可装设小液晶屏 播放对外牌价 股市行情 天气预报等商务信息 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质 增加轿厢尺度空间 风格简单 易于后期管理和清洁 电梯内设置空调及音乐系统 指标设置 电梯设计等候时间小于45 电梯最小速度不小于2 5m s 甲级写字楼的最低标准 电梯 深圳 CBD 甲级写字楼电梯配置简述 当前深圳甲级写字楼电梯多选择三菱 迅达 日立等国际领先品牌 规格最高达2400KG 24人 其中进口三菱电梯经长期使用 稳定性 运行效果仍为最佳 电梯装修地面以大理石为主 其他部分多为不锈钢 原装进口三菱为最多深圳写字楼采用的产品 电梯 采用扁平式轿箱 采用防指纹不锈钢面板结合部分镜面 地板采用与候梯厅类似材质和颜色的石砖 电梯轿厢 1 扁平式轿箱建议采用扁平式轿箱 方便乘客进出及选择电梯楼层 2 墙面材质采用防指纹 易清洁 耐腐蚀的的不锈钢面板作为墙面的主要材质 3 镜面轿厢内设置镜面 增强轿厢空间感 4 地板材质采用与候梯厅色调相近的石材 材料反射率需较低 充分保障女士隐私 暖色石材地板 扁平式轿箱 镜面设计 防指纹磨砂不锈钢轿厢面板 电梯轿厢内设置实用 美观的扶手 吊顶结合隐藏式光源设计 需美观且光线充足 电梯轿厢 扶手 木质材料扶手 1 扶手轿厢内三面均设置扶手 方便客户使用 扶手中部可以使用木制材质 木材导热性弱 冬季使用舒适性更好 为人性化细节 同时扶手可一定程度上保护轿厢墙面不被划伤 2 吊顶建议吊顶与隐藏式光源结合设计 避免直射点光源造成的炫目 吊顶需做到美观且灯光光线充足 3 摄像头使用小型摄像头 置于角落不显眼位置 不显突兀 吊顶美观 光线充足 47 吊顶压抑 光线昏暗 48 结合扁平轿厢 采用双排电梯按钮 方便两侧人员操作 按钮设计需考虑实用性及人性化 电梯按钮 按键磨损严重 电梯按钮选型要点 1 采用防指纹不锈钢材质 内凹式圆形按键设计 美观 显品质 便于使用 且不易磨损 2 楼层数字与按键本身分离 以免数字被磨损 3 可采用盲文设计 更显人性化 盲文设计 49 电梯内设置液晶显示屏 音乐及空调系统 并可考虑采用香氛系统 电梯内配置 电梯内配置要点 1 电梯液晶显示屏 建议电梯内装设带仰视角度的真彩液晶屏 播放对外牌价 股市行情 天气预报等商务信息 同时显示楼层信息 2 音乐 空调系统 电梯内需设置空调系统 并设置音乐系统 在液晶屏播放广告时播放柔和背景音乐 在液晶显示屏播放新闻类节目时 停止播放背景音乐 3 香氛系统 电梯内可适当考虑设置类似酒店的自动喷香装置 从嗅觉角度就给客户不同其他写字楼的全新感受 显示楼层信息 需要空调的空间 气体 空调 空调简单说是室内的热量通过制冷循环中的冷媒传到室外的过程 冷媒 在空调系统中 透过蒸发与凝结 使热转移的一种物质 俗称氟利昂 Freon 空调 空调主要由压缩机 冷凝器 膨胀阀 蒸发器构成 室内机组 室内的温度较高 空气流过蒸发器时冷媒蒸发带走空气中的热量 空气温度降低成为冷空气 气态的冷媒向周围的空气或水放热 气态冷媒液化为液体 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本 其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一 2005年最新空调技术 变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐 目前VRV已成主流配置 易于市场推广 客户接受度高 公共空间均安设新风系统和中央空调 写字楼部分按电量计费 计费点尽可能按产权单位划分 公共空间通过物业管理费分时段收取 让客户 用多少空调付多少费 心理接受度更高 提供24小时全天候服务 无时差办公 满足不同类型公司需求 VRV无设备冷却塔 设备占用的集中空间较小 后期运营成本较低 目前成熟品牌是日本大金与三菱 空调由最初的普通风机盘管演变到目前可以24小时使用 分户按电费计价的VRV空调 满足了客户对较长工作时限 舒适性及计费合理性的需求 52 空调 当前深圳甲级写字楼空调多选择特灵 大金等国际领先品牌 采用VRV或VAV制冷系统 分户计费并24小时服务 空调 空调机组位置 机组摆放位置 分两层排布 将临近避难层或裙楼楼顶的楼层机组放置于避难层或裙楼楼顶此方案利用到避难层及裙楼楼顶的使用空间 为办公楼层节省面积 保持整层单位全部销售 但考虑到机组摆放空间不足 并且途中能耗较大 远离避难层的楼层在该楼层摆放机组 以保证办公销售面积最大化为原则 将机组尽量往避难层及裙楼楼顶摆放 避难层 将机组摆放于避难层靠幕墙的东 西 北面位置 满足机组散热需求 空调机组 方案二 集中放置在大楼的两层避难层 采用横管 竖管连接 此方案将保持整层单位全部销售 但竖管管道将会占用核心筒面积 且途中能耗较大 后期运营管理成本较高 机组 方案一 方案一 将空调机组设置在每层的东北角 只采用横管连接 因为该单元价值较低 景观资源较差 故将机组设于此 但会损失此位置办公单位销售价值 深圳荣超经贸中心也采取此方式布置VRV系统机组 VRV空调系统机组方案二可经过核心筒排布及管道排布设计完成后 计算增加的管道成本及实用率损失 与方案一损失的办公单位价值比较 选取最佳方案 VRV空调机组以价值损失最小的原则选择设置在办公楼层或避难层 并建议采用按产权单位数量匹配机组 该项目东北角价值最低 本项目东北角价值最低 此外建议采用按产权单位数量匹配机组 真正做到按电费计量 若无法做到按产权单位数量匹配机组 则仍需按制冷量计算费用 失去VRV分户计量意义 以武汉项目为例 出风管道位置 空调出风管口位置示意 以产权单位数量