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中华人民共和国合同法 第十三章 城市房地产管理法 第四节 第五节 最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 试行 118条 119条 建设部 城市房屋租赁管理办法 租赁房屋治安管理规定 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 北京市房屋租赁管理若干规定 第一部分租赁常用法律 租赁合同条款内容租赁合同应注意的事项注意租赁合同等资料保存 租赁合同条款 一般情况下 一份租约的签署及履行会涉及以下问题 我们就按签约流程顺序对以下问题做出分析 定金 押金 保证金 租约的签署免租期 装修期租金的支付租赁房屋的装修租赁房屋的修缮租约的变更转租问题买卖不破租赁原则租户的优先购买权租赁合同的解除 终止合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理租赁房屋质量瑕疵问题房屋租赁与房屋抵押 查封 拍卖等措施的关系房屋租赁与诉讼 仲裁的关系其它相关问题 第二部分租赁实务中常见的法律问题 定金 适用定金罚则1 定金罚则 给付定金的一方不履行约定的义务的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的义务的 应双倍返还定金 2 区分定金与订金 诚意金3 定金与预付款案例 佳华在线 网吧案租赁押金 保证金 同义 保证租约履行 约束承租人定金 押金 保证金 的收取 注意程序合法 手续完整案例 陈峰案 定金 押金 保证金 免租期租户实际经营日期不足一定期限而提前退租的 应支付免租期内的租金 免租期应分批给租户 对业主比较有利 案例 装修期给租户的装修时间 期间内租户免付租金装修方案应经业主和物业管理公司书面认可租赁合同终止时对装修物的处理 详细见后述 免租期 装修期 租户的身份审查 租户及其签约代表的身份证 企业法人营业执照 签约授权委托书等租约商业条款填写准确无误 尤其是租金 租期 租金支付日期等数字 避免笔误 案例 潘雅业主要求租户提供并妥善保留业主 租户信息 租户的身份证 企业法人营业执照复印件 租户的有效联系地址 送达地址 为以后租户信息查询 联络 提起诉讼提供方便案例 无法送达或起诉签约日期 签约时写上明确的签约日期 这个信息是确定租金支付时间 房屋交付时间的重要依据 对以后发生诉讼时 确定诉讼时效也有重要影响 因此留下签约日期至关重要 租约的登记备案租约未经登记备案 不影响租约的效力 租约仍旧有效 租约的签署 租金实行预付 一般是按月预付 每月首日之前支付 可能会需要租金支付通知租金发票 开具租金发票的主体条件 租户拖欠租金 业主可以采取的措施1 口头提醒缴纳 2 超过合同规定的期限 或口头催促无果 发 租金催缴通知 3 发 租金催缴通知 后的合理期限内仍未缴纳 又沟通无果 可以考虑发出 租约解除通知书 要求租户支付租金及违约金 限期搬出租赁房屋 赔偿损失 并可提起诉讼 租金的支付 租户拖欠支付租金 业主采取以下措施不合法 1 业主能否换锁 有争议 2 能否强令租户搬出 不可 3 能否采取断水 断电等措施 不可 4 承租人拒交租金出租人是否享有留置权 能否要求租户不得将房屋内财产搬走 不具有 追索租金欠款的诉讼时效 民法通则 第136条规定 延付或者拒付租金的 诉讼时效期间为一年 因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年 属于特殊时效 争议出现应后及时主张权利 避免丧失胜诉权 租金的支付 租户装修方案应经业主及物业管理公司的认可 并接受物业公司的监管关于 恶意添附 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用 由承租人负担 出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失 物业公司以业主未交物业费为由 拒不让租户进场装修的做法不合法 租赁房屋的装修 房屋修缮责任的分配原则 房屋 设备设施等属于业主提供的东西由业主负责修缮 租户自己添加的东西由租户负责修缮租户对因其使用不当造成属于业主的物件损坏负责修复或予以赔偿 对房屋修缮而造成租户使用不便的 可适当减免租金 商业 或另提供同类房屋 住宅 案例 公馆租户 租赁房屋的修缮 增加租约租赁主体 应如何办理 实践中 增加租赁主体 变更租赁主体 变更租金标准 变更租期及租约其他内容 应签订租约补充协议 书面明确变更事项 案例 前门租赁主体变更 租约的变更 转租涉及的主体及法律关系 发生转租时 承租人为转租出方 新的租户为转租入方 相对于原出租人而言 新的租户为次承租人 法律关系为 出租人与承租人之间的租赁合同法律关系 转租出方与转租入方之间的租赁合同法律关系 原出租人与转租入方之间不存在直接法律关系 他们之间不产生直接权利义务关系 租户转租应取得出租方的书面同意 未经出租方同意转租的 转租合同无效 转租合同期限不得大于原租赁合同期限 转租后 转租出方仍向原出租人缴纳租金并承担责任 转租入方向转租出方缴纳租金并承担责任 转租入方违约而给原出租人造成损失的 应由转租出方向原出租人承担责任 转租情形下 次承租人享有房屋的优先购买权 出租人知道或者应当知道承租人转租 应在在六个月内提出异议 否则视为同意转租 租赁纠纷司法解释第16条 转租 分租问题 买卖不破租赁原则 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 即租赁合同对房屋新的受让人继续有效 受让人作为新出租人须继续履行租赁合同 买卖不破租赁原则的例外 1 房屋在出租前已设立抵押权 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的 2 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 买卖不破租赁原则 租户的优先购买权出租人出售房屋的 应该提前3个月通知承租人 在同等条件下承租人享有优先购买权 出租人与抵押权人协议折价 变卖租赁房屋偿还债务 或出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋 承租人亦享有优先购买权 为业主利益 租赁合同中应写明租户放弃优先购买权 出租人出售房屋未在合理期限内 3个月 通知租户的 租户有权要求赔偿 优先购买权的例外 1 房屋共有人行使优先购买权的 2 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 3 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确表示购买的 4 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 租户的优先购买权 租户拖延支付租金 无法正常联系 或下落不明 租约如何解除 1 发 租金催缴通知书 限定期限付清所欠租金 2 在合理期限内仍未支付租金的 依照合同约定 通过中国邮政特快专递发 租约解除通知书 由业主单方解除租约 业主若同意诉讼解除 则可以不履行1 2程序 直接向法院提起诉讼 诉请解除合同 追索租金 要求租户赔偿损失 租户拖延支付租金 无法正常联系 或下落不明 租约解除后 承租房屋如何重新出租 1 要求租户书面说明 承租房屋内的装修 物品 财产 折抵其所欠租金 归业主所有 由业主自行处置 租户不愿意出具书面声明的 向其发出 告知函 告知内容同上 2 对承租房屋内部现状 进行录像 并对租户财产 进行登记造册 由业主和物业公司或其他第三方签字确认 完成上述手续后 房屋可以重新出租 租赁合同的解除 租户因欠租等违约情形而无法正常联系 或下落不明 租赁房屋内属于租户的财产如何处理 1 对于租户添置的动产 动产属于承租人 双方可以协商折抵租金 业主要求租户搬走的 租户应予以搬走 租户拒不搬走的 业主可以依法自行处置 并要求租户承担仓储费 由此影响业主房屋重新出租的 应赔偿业主损失 2 对于租户进行的装修装饰等不动产 有约定的按约定处理 应在租约中约定此类不动产归业主所有 未约定财产归属的 按照以下原则处理 1 未与房屋形成附合关系的装修装饰 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 2 已与房屋形成附合关系的装修装饰 承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 但出租人同意利用的 应在利用价值范围内予以适当补偿 案例 建外SOHO14号楼SH 1472号房屋 租赁合同的解除 终止 租赁合同解除后 承租人拒不返还房屋 如何处理 如果承租人拒不搬离该房 则出租人可以先与之协商 协商不成的 出租人可以向人民法院提起诉讼 要求承租人返还房屋并支付逾期返还房屋阶段的房屋使用费 如果租赁期届满 承租人继续使用房屋 而出租人也未提出任何异议的 则原租赁合同继续有效 只是租赁期限视为不定期 此时当事人双方均可以解除租赁合同 但是出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人 租赁合同的解除 终止 租赁合同终止后 租户没有办理以租赁场所作为营业执照住所地的注销或变更手续 如何处理 找到该房产上已经注册的公司 要求其到工商部门办理变更登记通过法院起诉应重点关注 一是原有租赁登记信息是否注销 没有注销的 将会导致新租赁合同无法办理租赁登记 从而导致无法及时办理营业执照 二是商铺上原本是否已经注册了营业执照 如该营业登记信息没有注销或者迁移的 将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照 三是房屋类型是不是商业用房的 无法进行商业经营活动 导致无法注册营业执照 需要补办其它手续 四是涉及特种经营行业 如娱乐 餐饮等 的 还需要经过公安 消防 卫生和环保等部门的检查合格 取得治安许可证和卫生许可证等证件后 方可取得营业执照 租赁合同的解除 终止 有约定按约定处理 没有约定的 则没有形成附和物的承租人可以拆走 拆坏房屋的应予以赔偿 已经形成附和物的不能拆走也不能要求补偿 承租人擅自进行装饰装修 构成侵权 承担侵权责任 承租人经同意装饰装修 区分情况适用不同的处理原则 一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则 未形成附合的装饰装修物 承租人作为所有权人享有处分权 已形成附合的装饰装修物区分合同无效 合同有效解除 合同履行期限届满情形 适用不同的处理规则 二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿 如何补偿 要区分不同情况 合同无效时 出租人同意利用的装饰装修 基于不当得利对承租人进行补偿 不同意利用的 装饰装修的现值损失作为无效合同的损失 由双方按照过错承担 合同解除 由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失 在双方均无过错情形下 由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失 需要注意的是 合同解除时 如果出租人同意利用承租人装饰装修的 仍需基于不当得利对承租人予以补偿 合同履行期间届满 出租人取得附合装饰装修物无需补偿 合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理 经出租人同意装修 租赁合同无效时 承租人经出租人同意装饰装修 租赁合同无效时 未形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出租人所有 不同意利用的 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 已形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出租人所有 不同意利用的 由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失 经出租人同意装修 租赁合同期满或解除时 未形成附合物 承租人经出租人同意装饰装修 租赁期间届满或者合同解除时 除当事人另有约定外 未形成附合的装饰装修物 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 经出租人同意装修 租赁合同解除时 已形成附合物 双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的 人民法院按照下列情形分别处理 一 因出租人违约导致合同解除 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 应予支持 二 因承租人违约导致合同解除 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 不予支持 但出租人同意利用的 应在利用价值范围内予以适当补偿 三 因双方违约导致合同解除 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方根据各自的过错承担相应的责任 四 因不可归责于双方的事由导致合同解除的 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方按照公平原则分担 法律另有规定的 适用其规定 出租人同意装修 租赁合同期满时承租人经出租人同意装饰装修 租赁期间届满时 承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的 不予支持 但当事人另有约定的除外 未经出租人同意 承租人擅自装修的 恶意添附 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用 由承租人负担 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理 因租户欠租 违约导致合同解除后 对租户自己所进行的装修 添附等附属物 应如何处理 1 为保护业主利益 应在合同中约定租户违约导致合同解除时 其装修 物品等财产 折抵所欠租金 业主有权自行处置 2 业主可以要求租户 租户亦可主张 将室内动产搬出 将未与房屋形成附合关系的装修装饰拆除 因拆除造成的房屋损害租户应予以赔偿 对已与房屋形成附合关系的装修装饰 租户不能请求拆除或补偿 但业主对此仍可以要求租户拆除而恢复原状 合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理 租赁房屋出现漏水 渗水等问题 如何界定租户 业主 开发商的责任 租赁房屋出现漏水 渗水等问题 租户应向业主反映 提出有关主张 对出现的漏水 渗水等问题 按照房屋质量不同的保修期限 界定责任承担主体 在保修期限内 责任由开发商承担 超过保修期限的 责任由业主承担 保修期限 房屋建筑工程质量保修办法 第七条 地基基础和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 电气系统 给排水管道 设备安装为2年 装修工程为2年 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定 建设部 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 第五条详细规定 墙面 顶棚抹灰层脱落1年 地面空鼓开裂 大面积起砂1年 门窗翘裂 五金件损坏1年 管道堵塞2个月 卫生洁具1年 灯具 电器开关6个月 其他部位 部件的保修期限 由开发商与用户自行约定 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算 住宅保修期从交付之日起计算 对房屋质量瑕疵 由责任方负责修复 因此给租户造成损失的 应予以赔偿或减免租金 案例 1 光华路SOHO620因漏水提出赔偿 2 建外SH 1309商铺因楼上1103单元厨房热水管的八字阀断裂漏水 造成物品受损 要求赔偿 3 尚都北塔A座2O 2703 2803屋面漏水延误租户装修工期 且漏水破坏其装修现状 造成损失提出减免租金 租赁房屋存在瑕疵问题 被法院查封的房屋能否出租 区别对待死封和活封 死封就是贴封条的方式 活封就是查封财产的证照 限制财产处分权 死封不可以对外出租 活封可以对外出租 依据司法解释 由人民法院指定被执行人保管的财产 如果继续使用对该财产的价值无重大影响 可以允许被执行人继续使用 依据此规定查封房屋可对外出租 已抵押的房屋能否出租 关于适用担保法若干问题的解释 第六十六条规定 抵押人将已抵押的财产出租的 抵押权实现后 租赁合同对受让人不具有约束力 承租人的优先购买权因此不能实现的 可以请求出租人进行赔偿 已出租的房屋能否抵押 出租人可以将出租的房屋进行抵押 租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权 同时 抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行 最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释 第六十五条规定 抵押人将已出租的财产抵押的 抵押权实现后 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 租赁期间承租房屋被查封 租户怎么办 查封不影响租赁合同的效力和履行 适用 买卖不破租赁 租户享有优先购买权 租户有权解除租约 房屋租赁与抵押 查封 拍卖等措施的关系 租赁合同与民事执行措施的关系最高人民法院 关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财产的规定 第15条第2款规定 对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产 人民法院可以查封 扣押 冻结 第三人可以继续占有和使用该财产 但不得将其交付给被执行人 最高人民法院 关于人民法院民事执行中拍卖 变卖财产的规定 第31条第2款规定 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权 不因拍卖而消灭 但该权利继续存在于拍卖财产上 对在先的担保物权或者其他优先受偿权的