内蒙古2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的思路和步骤考试试题

内蒙古内蒙古 20172017 年房地产估价师年房地产估价师 理论与方法理论与方法 房地产状况调整的思 房地产状况调整的思 路和步骤考试试题路和步骤考试试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 下列费用中 不属于管理费用的是 A 办公费 B 管理人员工资 C 审计费 D 代理费 2 按 绝对指标可以分为时期指标和时点指标 A 反映的先后顺序不同 B 反映的实质内容不同 C 反映的时间状态不同 D 反映的形式状态不同 E 执行层的组织协调 3 收益法中所指的收益是 2003 年考题 A 估价时点前一年的收益 B 估价时点前若干年的平均收益 C 估价时点以后的未来预期正常收益 D 估价时点前最高盈利年份的收益 E 工业用地的监测点评估价格 4 某宗地总面积为 500m2 其上建有一栋 6 层住宅楼 该楼各层的建筑面积均 为 200m2 容积率为 A 0 4 B 2 4 C 1 2 D 2 5 5 某幢大厦的总建筑面积为 10 000 房地总价值为 6 000 万元 其中土地总 价值为 2500 万元 某人拥有该大厦的某一部分 该部分的建筑面积为 200 房地价值为 130 万元 按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为 A 0 8 B 1 6 C 2 4 D 4 E 工业用地的监测点评估价格 6 依法不能免征房产税的房屋是 A 政府机关的办公楼 B 武警部队的营房 C 个人自住的住房 D 百货公司的商场 7 某类商品房 2004 2008 年的售价分别为 6000 元 6300 元 6678 元 7212 元 7645 元 利用平均增减量法 该类商品房 2009 年 的价格为元 A 7974 00 B 8023 00 C 8056 25 D 8078 00 E 工业用地的监测点评估价格 8 评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值 要将在未来发生的支出和 收入都折算到 2005 年 10 月 16 日 如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发 完成后的房价为 3000 万元 折现率为 12 则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日 即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为 万元 A 2526 B 2241 C 2135 D 2985 9 某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元 扣除项目金额为 1500 万 元 则应缴土地增值税为 万元 A 450 B 525 C 600 D 900 10 为了防范房地产信贷风险 要求评估的房地产抵押价值为 A 公开市场价值 B 谨慎价值 C 快速变现值 D 投资价值 11 在建筑构造中 按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是 A 沉降缝 B 伸缩缝 C 温度缝 D 防震缝 12 是随着时间的推移而减少的 A 原始价值 B 账面价值 C 市场价值 D 投资价值 13 A 房地产开发企业在取得 暂定资质证书 一年后 经审查符合条件 可 以直接申报 级资质证书 A 一 B 二 C 三 D 四 14 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋 原则上由 估价机 构评估 A 一家 B 两家 C 三家 D 多家 15 在强制拍卖中 拍卖的主体是 A 人民法院和拍卖公司 B 竞买人和买受人 C 人民法院和拍卖标的所有权人 D 拍卖公司和拍卖标的所有权人 16 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多 造成不便于商务办 公和需求减少 估计未来期限内每年平均空置率由现存的 15 上升为 25 每 月可出租面积租金为 70 元 又知该写字楼可出租面积为 10000 运营费 用率为 40 假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年 投资报酬率为 8 其他 条件保持不变 则该写字楼将发生万元的贬值 A 548 19 B 558 15 C 567 39 D 675 40 E 工业用地的监测点评估价格 17 某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目 评估的房地产价格为 2000 万元 按照原国家计委 原建设部联合下发的 关于 房地产中介服务收费的通知 规定的收费标准 估价收费最高为万元 A 1 60 B 3 00 C 4 25 D 5 525 E 执行层的组织协调 18 某可比实例实际成交价格为 3 400 元 以估价对象为 100 可比实例交 易情况分值为 102 房地产状况因素分值为 98 则估价对象的比准价格为元 A 3 401 36 B 3 398 64 C 3 538 78 D 3 266 67 E 工业用地的监测点评估价格 19 概算定额是在 的基础上综合扩大而成的 每一概算定额中综合分项都包 含数个该定额细目 A 预算定额 B 施工定额 C 企业定额 D 投资估算 20 征收集体土地 有偿使用土地的 应 A 预付足额的预付金 B 报乡 镇 级人民政府核签 C 出具征收单位财务状况报告 D 签订土地使用合同 21 在成本法 假设开发法中不计息的项目有 A 销售费用 B 销售税费 C 开发利润和销售税费 D 销售费用和销售税费 22 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是 A 单元估算法 B 单位指标估算法 C 工程量近似匡算法 D 概算指标估算法 23 在实际估价中 要特别注意估价对象范围的界定 以下选项中 属于实物 构成范围内的是 A 是否包括特许经营权 B 是否包括债权债务 C 是否强制处分房地产 D 是否包括建筑物内的家具 E 工业用地的监测点评估价格 24 土地增值额超过扣除项目金额 100 未超过 200 的 土地增值税应纳税 额的速算公式是 A 应纳税额 土地增值额 30 B 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 C 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 D 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目金额 35 E 执行层的组织协调 25 一套建筑面积为 100 单价为 2000 元 的住宅 首期付款 5 万元 余 款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付 贷款年利率为 5 31 则该套住 宅的 A 实际单价为 2000 元 实际总价为 30 16 万元 B 实际单价为 1950 元 实际总价为 20 万元 C 实际单价为 2000is 实际总价为 20 万元 D 实际单价为 2200 元 实际总价为 30 16 万元 E 工业用地的监测点评估价格 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 房地产投资者的债务融资方式有 A 吸收其他机构投资者资金 B 建成房地产抵押贷款 C 土地储备贷款 D 增发新股 E 房地产企业流动资金贷款 2 投资组合是的一个有效措施 A 提高投资收益 B 提高市场竞争力 C 开拓投资领域 D 规避投资风险 E 借款合同 3 下列不属于房地产中介服务特点的是 A 人员特定 B 时间准确 C 委托服务 D 服务有偿 E 执行层的组织协调 4 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是 A 专家打分法 B 三项预测值法 C 解析法 D 蒙特卡洛模拟法 5 房屋拆迁中 违章建筑的认定权归 A 人民政府 B 规划行政主管部门 C 房地产权属登记部门 D 房屋拆迁主管部门 6 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时 可以 采用的定价法是 A 领导定价法 B 挑战定价法 C 随行就市定价法 D 渗透定价法 7 通常是构成居住区的基本单位是 A 居住小区 B 居住组团 C 独幢住宅楼 D 分户家庭 E 执行层的组织协调 8 在房地产定价方法中 名牌策略属于 A 成本加成定价法 B 目标定价法 C 认知价值定价法 D 领导定价法 9 某期房尚有 1 年时间才可投入使用 与其类似的现房价格为 3000 元 m2 出 租的年末净收益为 300 元 m2 假设折现率为 10 风险补偿估计为现房价格 的 2 则该期房目前的价格应为 元 m2 A 2667 B 2670 C 3000 D 2660 10 对收益性物业来说空置率提高将会导致 以及新租客要求更大的租金折 扣等后果 A 租金收入减少 B 附加支出增加 C 物业资本价值下降 D 运营成本下降 11 下列保险中 属于政策保险的有 A 社会养老保险 B 农业保险 C 巨灾保险 D 失业保险 E 出口信用保险 12 瑕疵请求权是指 A 拍卖人在拍卖之前 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B 公证人在公证之前 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 C 竞买人在参与竞买前或参与竞买时 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D 买受人在以最高应价购得拍卖标时 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 13 下列关于厂商均衡条件 说法正确的是心 A 花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等 B 花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等 C 此时厂商的成本支出一定时 可获得最大产量 D 此时厂商的产量一定时 成本支出最少 E 此时厂商的产量一定时 成本支出最多 14 2007 年末 某市住房总量为 5000 万 其中经济适用住房 400 万 商 品住房 3750 万 同期住房空置量为 750 万 其中经济适用住房为 50 万 商品住房为 450 万 则该市 2007 年末的商品住房空置率是 A 9 B 12 C 12 5 D 15 E 借款合同 15 在我国 房地产价格评估制度是根据 确立的一项房地产交易基本制度 A 法律 B 行政法规 C 部门规章 D 政府规范性文件 16 对监理单位的资质审查 分级标准 申请程序 监理业务范围及管理机构 与相应职责均做了详细规定的是 A 工程建设监理单位资质管理实行办法 B 工程建设监理单位资质管理若干细则 C 工程建设监理单位资质管理实行规定 D 工程建设监理单位资质管理具体规定 E 执行层的组织协调 17 下列 工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管 部门申请领取施工许可证 A 从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 B 从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路 管道 设备的安装 C 城镇市政基础设施工程的施工 D 从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰 E 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2 以下的建筑工程 18 无差异曲线的特点主要有 A 无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线 斜率为正值 B 无差异曲线图的众多无差异曲线中 同一曲线上的各点代表相同的总效用 不同曲线代表不同的总效用 C 离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大 离原点越远的无差异曲线 所代表的总效用越小 D 无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 E 无差异曲线凸向原点 19 进入市场的第一家可以选择差异性营销 也可以选择集中性营销或无差异 性营销的市场细分模式是 A 同质偏好 B 分散偏好 C 集群偏好 D 集中偏好 20 下列关于资金时间价值的表述中 正确的有 A 资金时间价值是资金的增值特性使然 B 利率是资金时间价值的一种标志 C 从消费者角度来看 资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D 即使资金存在时间价值 也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比 较 E 资金时间价值的大小取决于投资利润率 通货膨胀 风险因素等 21 A 市 B 住宅小区 专有部分面积为 8 万 小区总面积为 9 万 该小区于 2006 年 10 月业主全部入住 并召开了业主大会 成立了业主委员会 如果该 小区共有 750 户业主 该小区业主做出有关改建小区建筑物决定 应当经 A 专有部分面积为 4 5 万以上的业主同意 B 专有部分面积为 6 万以上的业主同意 C 且有业主总数中的 375 户以上业主同意 D 且有业主总数中的 500 户以上业主同意 E 由于其他经济原因 非银行诉讼 法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房 地产 应通知抵押权人 或解除抵押 或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的 受偿顺序受偿 22 某地区平均每亩耕地年产值为 1000 元 人均耕地 0 2 亩 如果每个农业人 口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的 6 倍计算 那么 在该 地区征用 1 亩耕地的安置补助费用为 A 3000 元 B 6000 元 C 1 5 万元 D 3 万元 23 A 市 B 房地产开发公司通过出让方