关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结

关于经营性土地 房地产评估收集资料的总结 土地评估部 黄孝忠 在我们日常评估工作中 收集材料是我们正确评估的基础 一宗 地由毛地 场地平整 开始施工 在建工程到开发完成经历多个阶段 在不同阶段 评估需要收集不同的材料 收集材料错误或者不全 往 往导致我们需要第二次或第 N 次与客户进行沟通来索取资料 也导 致了客户对我们的评价会降低 如何准确全面收集材料 笔者在工作中作出一点总结 不足之处 请多多指正 一 毛地阶段 毛地是指已完成土地使用批准手续 包括土地使用权出让手续 具有 三通 或者条件更完备的其他设施 但未进行动迁和拆迁的可用 于建设的土地 宗地内存在建筑物或其他附属物 并可能存在权属瑕 疵 估价师在评估此类用地时 应明确尚未拆迁的房屋建筑面积及附 属物 农田面积 并计算拆迁成本 收集资料 企业法人营业执照 国有土地使用证 土地出让合同 规划设计要点 委托方对未拆迁状况的说明 委托方在委托说明中应 明确一下内容 宗地内的建筑物及构筑物是否完成拆迁 拆迁补偿款 是否已经补偿 尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物 农田面积 需需 支付的拆迁补偿款估算总额 及评估时设定的开发水平 规划等 评估方法 市场比较法 a 以毛地作为比较案例 与待估案例进 行比较 b 以净地作为比较案例 比准后扣除拆迁及场地平整成本 假设开发法 在假设开发法评估时 应在开发周期和销售周期中考虑 拆迁时间 并在前期费用中扣除拆迁成本 另外 在银行抵押时 现状为毛地的业务最好不要接 因为毛地 在处置时 权属存在瑕疵 很难处置 当然 可以做估价对象在设定条 件下的咨询价格 前提是委托方出具委托说明 二 净地阶段 净地指已经完成拆除平整 不存在需要拆除的建筑物 构筑物等 设施的土地 在此阶段 企业可能有规划局批复的规划总平面图 规划总平面 图能够详细说明待估宗地将来开发完成后的总建筑面积 各种用途的 建筑面积 容积率 建筑密度等 规划总平面图要比规划设计要点更 加详细 只有收集更准确的资料 才能更准确的把握评估价格 因此 本阶段收集材料 企业法人营业执照 国有土地使用证 土 地出让合同 规划设计要点 规划总平面图 在企业已经取得的情况 下 三 开始施工阶段 开发商由开始取得一宗地到开发完成 依次取得下列证件 建设 用地规划许可证 规划局办理 建设用地批准书 国土局办理 国有土地使用证 国土局办理 建设工程规划许可证 规划局 办理 建设工程施工许可证 建设局办理 商品房预 销 售许 可证 房产局办理 规划材料取得时间越近 其准确性就越高 在开始施工阶段 开 发商已经取得 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设 工程施工许可证 等 建设工程规划许可证 已明确规定了每幢建筑的 建筑面积 地 上和地下 建筑用途 要比规划总平面图的法律性 准确性更强 因此 本阶段收集材料 企业法人营业执照 国有土地使用证 土 地出让合同 规划设计要点 规划总平面图 建设用地规划许可证 建 设工程规划许可证 建设工程施工许可证 另外 若建设工程规划许 可证尚未领全 则以规划总平面图为准 四 在建工程阶段 根据规定 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以 上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 即可领取商品房预 销 售 许可证 此阶段 开发商若已领取商品房预 销 售许可证 就有存在 预售可能 在建工程存在预售 则预售建筑面积及相对应的土地面积 权属已经发生转移 转移到商品房购买方 此时 宗地或者整个在建 工程就存在多个权属 若评估时仍然将整个估价对象视为开发商所有 则存在巨大的风险 此阶段 土地评估所收集材料 企业法人营业执照 国有土地使 用证 土地出让合同 规划设计要点 规划总平面图 建设用地规划许 可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 委托方对楼盘销 售状况的说明 委托方对楼盘销售状况的说明中应包含是否销售 已 销售建筑面积计建筑面积所对应的土地面积 此阶段 在建工程评估所需要的材料 委托方营业执照 整个小 区具体情况介绍或楼书 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建 筑工程施工许可证 商品房预 销 售许可证 工程进度表 经委托方 盖章 商品房销售窗口表 经委托方盖章 楼盘交付标准 设计要点 通知书及项目总平面图 设计方案 委托方对评估建筑面积及分摊土 地面积的说明 五 开发完成阶段 开发完成阶段的评估可分下列几种情况 1 土地评估 1 1 对于已经开发完成的 若房屋已经领取房屋所有权证 且符 合规划 应收集以下材料 企业法人营业执照 国有土地使用证 土 地出让合同 房屋所有权证 前提 所有产权归企业所有 1 2 已经开发完成 但尚未领取房屋所有权证的 收集以下材料 企业法人营业执照 国有土地使用证 规划总平面图 建设用地规划 许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证等 前提 所有产 权归企业所有 2 房地产评估 房地产评估 国有土地使用证和房屋所有权证必须齐全 应收集 以下材料 企业法人营业执照 国有土地使用证 房屋所有权证 有共 有权证的须提供房屋共有权证 在某些情况下 估计对象存在租约 租约的存在 尤其是长期租 约 限定了估价对象在一定年限的收益 继而影响估价对象的价值 因此 若估价对象存在租约 评估人员在收集材料时必须收集租赁约 定书 能否准确全面的收集