新建高星级酒店设计、投资成本控制的一点感悟

新建高星级酒店设计 投资成本控制的一点感悟新建高星级酒店设计 投资成本控制的一点感悟 本人做酒店有本人做酒店有 8 8 年了 筹建 筹备 经营管理了年了 筹建 筹备 经营管理了 4 4 家包括三星 四星及五家包括三星 四星及五 星级的酒店 且大多是私企 在酒店的投资 设计 施工 筹备等方面都颇有星级的酒店 且大多是私企 在酒店的投资 设计 施工 筹备等方面都颇有 感触 感触 一 酒店的投资 一 酒店的投资 中国中国 90 90 投资酒店的私人老板都不真正懂酒店 现在房地产渐渐在退烧了 投资酒店的私人老板都不真正懂酒店 现在房地产渐渐在退烧了 兴建高星级酒店已经成为一个多数人看好的投资方向 兴建高星级酒店已经成为一个多数人看好的投资方向 本人刚开始做酒店时只以为 开酒店嘛 就是为了赚钱啊 做到本人刚开始做酒店时只以为 开酒店嘛 就是为了赚钱啊 做到 3 3 年后才年后才 明白酒店最重要的作用 首先是重要的政治 经济平台 通过它 可以完成一明白酒店最重要的作用 首先是重要的政治 经济平台 通过它 可以完成一 些些 高难度高难度 的工作 可以融资等等 稍其次 才是一定要赚钱 一些国内较的工作 可以融资等等 稍其次 才是一定要赚钱 一些国内较 有名气的大型企业 都有自己的高星级酒店 通过这个最扯眼 最直观 最有有名气的大型企业 都有自己的高星级酒店 通过这个最扯眼 最直观 最有 说服力的窗口来展现本企业的品牌 形象 实力 企业文化 说服力的窗口来展现本企业的品牌 形象 实力 企业文化 对于高星级酒店的投资预算 多数私企老板是这样概算的 先把土地成本对于高星级酒店的投资预算 多数私企老板是这样概算的 先把土地成本 暂放一边 参照相同规模星级档次的已建酒店的实际建造成本 在其基础上适暂放一边 参照相同规模星级档次的已建酒店的实际建造成本 在其基础上适 量减少一部分来作为自己的投资概算值 心里底线应该是 在此基础上增加适量减少一部分来作为自己的投资概算值 心里底线应该是 在此基础上增加适 当的追加成本而达到的一个数字 当的追加成本而达到的一个数字 所请的酒店管理公司所做的投资概算分析等等仅仅是做为参考 到底多少所请的酒店管理公司所做的投资概算分析等等仅仅是做为参考 到底多少 是最为合适 这个答案 投资人只相信自己的判断 是最为合适 这个答案 投资人只相信自己的判断 二 设计 二 设计 这一点上 很多的投资人都走了错路 大致归结有以下几点 这一点上 很多的投资人都走了错路 大致归结有以下几点 1 1 酒店管理人员到位时间太晚 酒店管理人员到位时间太晚 50 50 的业主都是在酒店土建施工完毕 装修进行到尾声时才开始招聘酒店管的业主都是在酒店土建施工完毕 装修进行到尾声时才开始招聘酒店管 理人员 让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼 夜总会离客房太近 其理人员 让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼 夜总会离客房太近 其 低频的震动必将让客人失眠 厨房离餐厅太远 厨房地沟位置不对 客房楼层低频的震动必将让客人失眠 厨房离餐厅太远 厨房地沟位置不对 客房楼层 布草间太小或就没有 没有总库 没有工程加工场地 大堂吧吧台没有设洗杯布草间太小或就没有 没有总库 没有工程加工场地 大堂吧吧台没有设洗杯 池 没有大堂池 没有大堂 PAPA 工作间 没有员工餐厅工作间 没有员工餐厅 很多已经是处于无可奈何的境地了很多已经是处于无可奈何的境地了 2 2 设计程序错误 设计程序错误 90 90 的业主是先找设计院进行酒店的结构 建筑等土建设计 然后再找酒店的业主是先找设计院进行酒店的结构 建筑等土建设计 然后再找酒店 装饰设计公司进行二装设计 或者是图方便 省钱 把二装设计与装修施工同装饰设计公司进行二装设计 或者是图方便 省钱 把二装设计与装修施工同 时交与装修施工单位进行 大错特错 时交与装修施工单位进行 大错特错 本人目前在河北筹建的一家五星级酒店就出现了这个问题 在招聘我到位本人目前在河北筹建的一家五星级酒店就出现了这个问题 在招聘我到位 之前老板就已经找了位于天津华苑科技产业园区的之前老板就已经找了位于天津华苑科技产业园区的 天津天津 建筑设计院建筑设计院 完完 成了酒店的土建设计 表面上看 天津这家设计院也是很牛的了 甲级资质 成了酒店的土建设计 表面上看 天津这家设计院也是很牛的了 甲级资质 1414 年的设计经验 但其设计强项不在酒店呀 里面几乎是年的设计经验 但其设计强项不在酒店呀 里面几乎是 100 100 的设计师没有经的设计师没有经 营管理过酒店 对酒店也谈不上精通和理解 目前在酒店设计项目上也只是停营管理过酒店 对酒店也谈不上精通和理解 目前在酒店设计项目上也只是停 留在留在 你需要什么我就设计什么你需要什么我就设计什么 的阶段 让其设计一个让业主 酒店管理方 的阶段 让其设计一个让业主 酒店管理方 客人都满意的酒店 就真的很客人都满意的酒店 就真的很 难为难为 对方了 设计中很多不合理的地方由于对方了 设计中很多不合理的地方由于 时间等综合因素不能改了 整体结构框架不能改动了 柱网也不能改动了 万时间等综合因素不能改了 整体结构框架不能改动了 柱网也不能改动了 万 幸的是客房面积太小 原设计的卫生间仅幸的是客房面积太小 原设计的卫生间仅 4 4 卧室区面积约 卧室区面积约 24 24 的问题 的问题 在本人强烈的要求下 通过客房两侧各悬挑在本人强烈的要求下 通过客房两侧各悬挑 1 51 5 米总算稍解决了一下 其他的 米总算稍解决了一下 其他的 就只能通过考虑平面功能布局的调整 由装饰设计来弥补了 就只能通过考虑平面功能布局的调整 由装饰设计来弥补了 正确的程序应该是是 正确的程序应该是是 确定酒店立项确定酒店立项 招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司 参与进行酒参与进行酒 店装饰设计店装饰设计 装饰设计方案确定装饰设计方案确定 选择酒店土建设计单位选择酒店土建设计单位 结合装饰设结合装饰设 计进行土建设计计进行土建设计 选择土建及装饰施工单位选择土建及装饰施工单位 会审图纸会审图纸 土建施工及装土建施工及装 饰设计图纸确定饰设计图纸确定 开始土建工程开始土建工程 开始装饰施工工程开始装饰施工工程 你可以放眼看看有几家酒店是这么执行的 你可以放眼看看有几家酒店是这么执行的 3 3 对 对 装饰设计装饰设计 的理解错误 的理解错误 80 80 的业主对于五星级酒店的装饰设计 要求的就是 气派 豪华 风格独的业主对于五星级酒店的装饰设计 要求的就是 气派 豪华 风格独 特 特 其实 装饰设计最重要 最终是为酒店开业后的经营服务的 当然 必要其实 装饰设计最重要 最终是为酒店开业后的经营服务的 当然 必要 的豪华 气派 高档必不可少 但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局 的豪华 气派 高档必不可少 但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局 服务项目及各占的比例上面来 服务项目及各占的比例上面来 我曾经遇到一些可笑的酒店装饰设计公司 曾直接对业主提出 我曾经遇到一些可笑的酒店装饰设计公司 曾直接对业主提出 请尽快请尽快 确定酒店管理公司 我们好和他们沟通 管理公司提出餐饮 娱乐 客房 会确定酒店管理公司 我们好和他们沟通 管理公司提出餐饮 娱乐 客房 会 议等等方面的功能规模档次要求 我们就好照此设计方案了 议等等方面的功能规模档次要求 我们就好照此设计方案了 想想其实这些想想其实这些 装饰公司也不可笑 现在很多都这样 装饰公司也不可笑 现在很多都这样 我当时就想 那还要请你们所谓的我当时就想 那还要请你们所谓的 酒店装饰设计公司酒店装饰设计公司 来干什么 设计来干什么 设计 什么 就只考虑哪地方用什么装饰材料 配什么颜色 灯光怎么打 什么 就只考虑哪地方用什么装饰材料 配什么颜色 灯光怎么打 通过与深圳 广州的几家有名的酒店专业装饰设计公司接触 我个人感觉通过与深圳 广州的几家有名的酒店专业装饰设计公司接触 我个人感觉 目前中国市场上的专业精通酒店的装饰设计公司实在太少 与国内的市场需求目前中国市场上的专业精通酒店的装饰设计公司实在太少 与国内的市场需求 不匹配 不匹配 个人认为专业的酒店装饰设计公司是这样操作的 个人认为专业的酒店装饰设计公司是这样操作的 首先是市场调查 对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解 充分了首先是市场调查 对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解 充分了 解本地的文化特色 高星级酒店数量 规模 地理位置 服务项目及经营特色 解本地的文化特色 高星级酒店数量 规模 地理位置 服务项目及经营特色 市场现有客源 市场餐饮娱乐会议等消费特征 喜好等等 获得第一手重要数市场现有客源 市场餐饮娱乐会议等消费特征 喜好等等 获得第一手重要数 据 据 其次是规划预测 通过该城市规划局了解该城市未来其次是规划预测 通过该城市规划局了解该城市未来 5 5 1010 年的总体规划年的总体规划 来预测未来来预测未来 1010 年内市场需求发展走向 年内市场需求发展走向 最后是引导消费 考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该五星级最后是引导消费 考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该五星级 酒店中 通过五星级酒店来酒店中 通过五星级酒店来 引导引导 客人消费 在创收的同时 形成五星级酒客人消费 在创收的同时 形成五星级酒 店另类的高消费特色 店另类的高消费特色 通过以上工作 再来对应该推出的服务项目及各占比例进行确定 通过以上工作 再来对应该推出的服务项目及各占比例进行确定 当然 酒店装饰设计公司还必须要懂常规五星级酒店应设置的服务项目 当然 酒店装饰设计公司还必须要懂常规五星级酒店应设置的服务项目 客人流线与服务流线的的考虑 电梯与客房数量的比例 附属功能项目区域的客人流线与服务流线的的考虑 电梯与客房数量的比例 附属功能项目区域的 设置等等酒店的专业知识 设置等等酒店的专业知识 通过以上装饰设计公司的工作再加上业主聘请的专业酒店管理人员的参与通过以上装饰设计公司的工作再加上业主聘请的专业酒店管理人员的参与 指导 这样设计出来的酒店 让业内人士来打分 想不及格都难啊 指导 这样设计出来的酒店 让业内人士来打分 想不及格都难啊 三 酒店投资成本的控制三 酒店投资成本的控制 1 1 土建成本的控制 土建成本的控制 关键在于要选择一家好的土建设计单位 很多设计院负责结构设计的工程关键在于要选择一家好的土建设计单位 很多设计院负责结构设计的工程 师思想比较保守 更不愿意承担一丁点的设计责任 在钢材选型及用量的选择师思想比较保守 更不愿意承担一丁点的设计责任 在钢材选型及用量的选择 使用上 实在是太使用上 实在是太 万无一失万无一失 了 可以想像 现在的钢材价格从以前的了 可以想像 现在的钢材价格从以前的 30003000 40004000 元元 吨飚升到吨飚升到 50005000 60006000 元元 吨 再加上加工费用 要达到吨 再加上加工费用 要达到 80008000 元元 左右左右 吨 增加的成本就是个天文数字 吨 增加的成本就是个天文数字 目前因全球性的金融风暴影响 国内目前因全球性的金融风暴影响 国内 的钢材行业受到冲击 价格已经大幅回落的钢材行业受到冲击 价格已经大幅回落 笔者笔者 20082008 年年 1212 月月 3 3 日日 因此 选择一家土建设计公司 一定要先看其是否拥有一位具有现场因此 选择一家土建设计公司 一定要先看其是否拥有一位具有现场 施工经验的 有责任心的 能够和甲方及施工单位积极配合的结构设计工程师 施工经验的 有责任心的 能够和甲方及施工单位积极配合的结构设计工程师 此点尤为关键 此点尤为关键 2 2 装饰设计成本的控制 装饰设计成本的控制 建议装饰设计和装饰施工绝对分开 建议装饰设计和装饰施工绝对分开 A A 装饰设计就是由专业的酒店装饰设计公司来做 装饰设计就是由专业的酒店装饰设计公司来做 专业的酒店装饰设计公司必须清晰地了解目前国内的装饰材料市场价格 专业的酒店装饰设计公司必须清晰地了解目前国内的装饰材料市场价格 国产的 进口的 差价多少 哪些进口材料可以由国产材料替代 国产的 进口的 差价多少 哪些进口材料可以由国产材料替代 专业的酒店装饰设计公司 其挣的是设计费 与其提供的何种价位装饰材专业的酒店装饰设计公司 其挣的是设计费 与其提供的何种价位装饰材 料 最终的装饰总成本无经济利益联系 总装饰成本控制得越到位 越能体现料 最终的装饰总成本无经济利益联系 总装饰成本控制得越到位 越能体现 其设计能力 其设计能力 而施工单位 有施工资质 实力的一抓就是一把 现在很多大型的施工单而施工单位 有施工资质 实力的一抓就是一把 现在很多大型的施工单 位都下设了设计部门 设计室或设计院 表面看 这种集设计与施工于一体的位都下设了设计部门 设计室或设计院 表面看 这种集设计与施工于一体的 单位高大全 包治百病 但就我个人而言 现在市场上很少很少有设计师既能单位高大全 包治百病 但就我个人而言 现在市场上很少很少有设计师既能 将办公写字楼 住宅 商城等设计得非常优秀又能比较好地进行五酒店的装饰将办公写字楼 住宅 商城等设计得非常优秀又能比较好地进行五酒店的装饰 设计 除非这个设计师在酒店工作过多年 懂酒店的组织构架 各部门经营管设计 除非这个设计师在酒店工作过多年 懂酒店的组织构架 各部门经营管 理特征需求及酒店的星级评定标准 理特征需求及酒店的星级评定标准 B B 设计与施工合二为一后 业主方是省心了 还省了笔设计费 但最为关 设计与施工合二为一后 业主方是省心了 还省了笔设计费 但最为关 键 最为头疼的是 施工单位在设计时 是否将装饰成本控制到最为合适的一键 最为头疼的是 施工单位在设计时 是否将装饰成本控制到最为合适的一 个点了 本来这个点就是不容易量化的 即使业主方招聘专业酒店筹建人员个点了 本来这个点就是不容易量化的 即使业主方招聘专业酒店筹建人员 全程跟踪设计 收效也是甚微 全程跟踪设计 收效也是甚微 表面上 设计与施工合二为一 承接装修施工的单位进行免费设计 但表面上 设计与施工合二为一 承接装修施工的单位进行免费设计 但 羊毛羊毛 终究还得出在终究还得出在 羊羊 身上 一个好的酒店设计方案 无论是自己做或身上 一个好的酒店设计方案 无论是自己做或 者另外花钱请专业酒店设计公司做 都是要花费设计费用的 现在五星级酒店者另外花钱请专业酒店设计公司做 都是要花费设计费用的 现在五星级酒店 的设计单价是的设计单价是 120120 元元 150150 元元 设计费用都是好几百万 这个费用全部 设计费用都是好几百万 这个费用全部 由装饰施工单位自己去消化 吞下去是滋味吗 于是 在施工中就会不断地 由装饰施工单位自己去消化 吞下去是滋味吗 于是 在施工中就会不断地 合理地合理地 多出现本可以不出现的施工变更单 表面上看是没有什么问题 于多出现本可以不出现的施工变更单 表面上看是没有什么问题 于 是你就签吧 今天是你就签吧 今天 80008000 明天 明天 1200012000 业主呢心里还挺美 这下合算 省了几 业主呢心里还挺美 这下合算 省了几 百万的设计费 在不知不觉中 设计费的本钱又收回来了 百万的设计费 在不知不觉中 设计费的本钱又收回来了 反对采用反对采用 堆金砌玉堆金砌玉 般一味使用价格高昂的进口高档装饰材料的装饰般一味使用价格高昂的进口高档装饰材料的装饰 设计 设计 A A 酒店内的前厅大堂 餐厅 娱乐场所等等主要公共区域的装饰效果的体 酒店内的前厅大堂 餐厅 娱乐场所等等主要公共区域的装饰效果的体 现最主要是靠装饰材料的选型 合理搭配 最关键是要将酒店的主题文化融入现最主要是靠装饰材料的选型 合理搭配 最关键是要将酒店的主题文化融入 到其中 再配以灯光 效果自然就出来的 这样 能节省一大笔装饰费用 到其中 再配以灯光 效果自然就出来的 这样 能节省一大笔装饰费用 试想 客人一迈进酒店的大堂 首先感受到的就是大堂的空间高度 面积 试想 客人一迈进酒店的大堂 首先感受到的就是大堂的空间高度 面积 装饰材料的颜色及搭配 装饰物品 总体灯光等的综合效果 细看才能体会到装饰材料的颜色及搭配 装饰物品 总体灯光等的综合效果 细看才能体会到 体现出的装饰风格 主题文化 而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材 是体现出的装饰风格 主题文化 而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材 是 意大利的还是巴西美国的 意大利的还是巴西美国的 客人走进客房 首先体会到的也是房间的空间 面积 家具 窗帘及整个客人走进客房 首先