关于整体租赁与产权商铺运作模式的比较

关于整体租赁与产权商铺运作模式的比较 2004 4 13 15 35 16 经营式商业 物业是指由专业 的商业经营管理 公司负责经营管 理 而物业产权 适应经营的需要 实行统一归属 未进行拆零销售 所有权与经营管 理权可以实施分 离 用于从事商 品销售 休闲 娱乐等经营活动 的建筑物 它主 要区别于产权已 拆零销售的产权 式商业物业 它 的进一步细分主 要以其租赁的方 式为依据 分为 整体租赁和分零 租赁两种方式 本文主要介绍整 体租赁 不售产 权的运作模式 整体租赁 不售产权的运作 模式是非常普遍 的 目前大多数 中型规模的百货 商场和超市等所 在的商业物业都 采用了这种模式 零售业对资产的 流动性要求较高 一般都是通过租 赁的方式取得对 物业的使用权 譬如大家熟知的 太平洋百货 伊 藤洋华堂 好又 多超市等 都是 租用黄金口岸的 营业用房 而且 由于 90 年代的房 地产热潮 在全 国各大中型城市 留下存量巨大的 营业用房 为百 货零售商家提供 了广阔的选择余 地 一 案例情 况 成都著名的 伊藤洋华堂位于 春熙路东侧的大 科甲巷 隶属于 世界著名的零售 企业日本伊藤洋 华堂株式会社 集团公司的营业 额超过三千亿人 民币 其 顾客至 上 的经营理念和 卓越的经营管理 方法 在全世界 享有很大的声誉 成都伊藤洋华堂 就是租用台湾邱 永汉财团旗下的 中国利都 成都 房产发展有限公 司建设的利都广 场地下一楼到地 面五楼的商场大 楼所设的综合性 零售商店 其经 营布局为负一楼 食品超市 风味 小吃 一楼 女 装 化妆品 首 饰 二楼 男装 皮具 鞋类 三 楼 儿童天地 内衣 四楼 家 居饰品 家电 厨房用具 洗化 五楼 利都美食 广场 二 产权方 与经营商的分析 1 产权方 对存有大面 积空置营业用房 的产权而并不打 算分零销售的房 地产开发商而言 如能引进目前属 于稀缺资源的知 名百货经营商或 大型超市 往往 是以低廉的租金 甚至短期免租为 代价 微薄的租 金远不能形成对 巨额投资成本的 合理回报 但开 发商对此仍趋之 若鹜 其原因在 于 首先 配套 性和聚集效应很 强的百货商场 大型超市等商业 经营项目能带动 周边住宅或商业 物业的销售 自 身成为住宅小区 的配套项目 这 就类似于在项目 开发中 建起了 商业设施和文化 设施 做足配套 使开发的项目有 了更多的生机和 吸引力 从而提 升了项目的档次 提高了项目的知 名度和销售率 此外 依靠 成功的商业物业 经营 能形成以 其为核心的新商 业圈 大幅度提 升该地区的人流 量 达到商业物 业自身的不断增 值 最终实现长 期的利润最大化 开发商业物业 如果仅限于及时 卖出回收资金 则失去了长远的 积累 香港的几 大地产巨头 对 自己开发的商业 物业往往只租不 售 将主要经营 方向之一用于几 十年来累积的巨 量商业物业 在 经营过程中让资 产成倍增长 并 以此固定资产成 为更多商务机会 的契机 新鸿基 的利润来源 约 有一半来自其长 线投资物业的出 租回报 这种长 期性的高额回报 及可作资本运营 的项目 是住宅 开发永远无法达 到的 除了太平洋 百货 伊藤洋华 堂等购物广场外 成都房地产市场 上的类似例子还 有 位于八宝街 口的万和苑裙楼 2F 3F 引进家乐 福大型超市促进 其塔楼电梯公寓 的销售和 1F 商业 铺面的出租 位 于高升桥的罗马 假日广场引进好 又多大型超市旗 舰店促进其商业 街铺面的销售 而置信金沙苑则 引进了普尔斯马 特大型超市促进 其住宅和商业铺 面的销售 这些 案例都因此取得 了良好的经济效 益和社会效益 2 经营商 经营商为了 适应变幻莫测的 市场需要 常常 需要增加或减少 营业面积 甚至 改变经营地点 一旦选址不当或 者经营不善 通 过租赁这种方式 能够降低退出壁 垒 减少经营风 险 由于 90 年代 的房地产热潮 在全国各大中型 城市留下了存量 巨大的营业用房 为百货零售商家 提供了广阔的选 择余地 经营商 家具有很强的讨 价还价能力 往 往能以相当低廉 的单位租金获得 营业用房 在国 内 这种并非量 身订做的营业用 房一般是写字楼 或住宅下部的商 业裙楼 商业裙 楼不仅空置率高 而且其附含的土 地价值被塔楼的 住宅部分分摊一 部分 所以租金 价格往往比单体 商业物业更有优 势 但也存在明 显的不足 众多 住宅裙楼的柱网 承重墙 剪力墙 等分布不规则以 及核心筒等现象 给后期经营带来 严重障碍 限制 了商业业态的选 择并降低了商业 物业的市场价值 大型的超市 百 货业经营者租下 商业物业后 绝 大多数都要进行 二次设计和大规 模的改造 包括 机房 设备房 卖场布置 空调 照明 自动扶梯 甚至主体结构等 等 三 SWOT 分析 一 优势 分析 1 产权 租赁 关系明晰 简单 这种方式由于不 涉及产权的转让 仅仅是租赁方与 承租方的关系 双方责权利划分 简单 有利于灵 活的合作 2 无违规之 嫌 操作安全简 便 与返租 回 报 分红等涉及 产权拆零的模式 不同 整体租赁 不售产权的方式 不存在打擦边球 等违规之嫌 操 作安全简便 不 易产生法律漏洞 等隐患 3 推广费用 低 整体租赁只 针对具有一定知 名度的零售业或 专业商家 而不 是对众多的中小 商家进行招商 不售产权也省却 了与广大的中小 投资者打交道的 麻烦 这样大大 节省了面向公众 市场的营销宣传 费用 而营销费 用一般能占到项 目总销售额的 1 3 数额较 大 4 固定资产 的增值 楼盘的 销售推动 成功 的商业物业经营 会带来双赢的良 好局面 它能形 成以其为核心的 新商业圈 大幅 度提升该地区的 人流量 达到商 业物业自身的不 断增值 而项目 住宅销售率 入 住率的提高 同 样也为经营商带 来大量长期有效 的消费群体 这 样相互促进 共 同发展壮大 二 劣势 分析 1 资金回收 有限 目前银行 对房地产业贷款 控制力度的加大 上市融资更是难 于登天 而房地 产开发又是资金 密集型的投资行 为 周期长 风 险高 对于广大 中小开发商而言 融资渠道极为有 限 融资成本较 高 整租不售产 权的方式只能回 收少量的资金 对捉襟见肘的开 发商而言 是很 大的考验 尤其 在工程建设期间 因为建设资金紧 张 融资渠道有 限 只好破釜沉 舟 拆零产权进 行销售 2 对开发商 的社会公关能力 要求极高 能否 引进知名度较高 的大商家 除了 与项目自身的位 置 面积 层高 配套等硬件条件 有关系 也是对 开发商外部公共 关系的一种检验 在空置营业用房 数量巨大 新兴 小区商业配套需 求旺盛的条件下 知名度较高的商 家成为开发商争 夺的焦点 其选 择余地很大 需 要开发商具有极 强的社会公关能 力才能争夺到这 种 稀缺资源 3 商业裙楼 的先天劣势 除 了少数开发商为 零售商量身订做 营业用房 目前 的商业裙楼基本 上都是作为塔楼 的补缺或配套 如住宅塔楼的裙 楼 常常做成超 市或餐饮店或会 所等 优先弥补 物业自身配套和 周边配套的空缺 或不足 为住宅 的销售服务 成 为提升楼盘附加 值的卖点 但裙 楼的经营业态会 受到塔楼形态的 制约 比如塔楼 是住宅 裙楼就 不宜经营油烟过 重的餐饮 而且 开发商前期缺乏 商业经营的专业 人才 所修的商 业地产都存在不 少缺点 目前众 多住宅裙楼的柱 网 承重墙 剪 力墙等分布不规 则等现象 都限 制了商业业态的 选择及降低了商 业物业的价值 三 机会 分析 1 世界发达 地区的大型零售 商进入国内市场 根据 WTO 协定 中国加入 WTO 之后 零售业将 逐步向国际开放 世界 500 强中的 商业企业等一批 品牌公司将进入 中国商业 为城 市商业发展 商 业结构升级提供 了良好的机会 而这些商业企业 的大部分专业经 营商业 很少涉 及地产开发 需 要借助国内的开 发商完成其选址 布点 建设的任 务 2 城市居民 消费结构的变化 根据加入 WTO 后的商业发展趋 势分析 消费品 市场的供给将产 生积极的变化 主要表现在四个 方面 一是市场 供给总量扩大 二是市场供给结 构升级 三是供 给水平提高 四 是消费环境改善 消费品市场供给 的改善 商品价 格的下降 使社 会整体消费需求 扩张 使居民从 中得到很多实惠 享受更多 更好 的服务 消费水 平将进一步提高 消费结构日趋合 理 市民们消费 结构有很大变化 向多元化 多层 次化发展 这自 然会带动商业物 业的迅猛发展 在发达国家零售 业大举进入中国 的前夕 正是开 发商业地产的良 好时机 四 挑战 分析 1 根据 WTO 协定 中国 零售业将逐步向 国际开放 世界 500 强中的商业 企业等一批品牌 公司将进入中国 商业 但国内的 地产巨头如万达 等已先人一步 与沃尔玛 百安 居等零售业巨头 形成战略合作关 系 广大的