无锡市房地产市场分析

无锡房地产市场特点研究无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31 07 至32 02 东经119 31 至120 36 长江三角洲江 湖间走廊部分 江苏东南部 沪宁铁路中段 东邻苏州 距上海128公里 南 濒太湖 与浙江省交界 西接常州 距南京183公里 北临长江 与泰州市所 辖的靖江市隔江相望 无锡总面积为4628平方公里 市区1643 88平方公里 2014年末建成区面积522平方公里 其中 山区和丘陵面积为782平方公 里 占总面积的16 90 水面面积为1294平方公里 占总面积的28 0 城市交通 苏南硕放国际机场 位于无锡市新吴区硕放街道 交通优势十分突出 2015 年元月18日 机场二期航站楼正式启用 设计年旅客吞吐量1000万人次 机 场的综合保障能力大幅提升 无锡依托长江 京杭大运河和太湖水系 具有7条主要航道 航道总里程 1656公里 已开通营业航运线221条 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一 无锡南站为货运特等站 经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通 无锡是沪宁线上的公路中枢 沪宁 沪宜高速公路通达上海市和南京市 京沪 高速公路直达北京 宁杭高速公路直通杭州 沿江高速连接南京溧水和苏州太 仓312 104国道穿过无锡 无锡轨道交通近期规划5条线路由 三主两辅 5条线构成放射 环形线网 其中 1 2 3号线为骨架线路 三线呈放射状 4 5号线为辅助线路 规划线网 总长157 77公里 设车站111座 城市人口 2015年末全市户籍人口480 90万人 比上年增长0 8 全年出生人口 40571人 出生率8 47 死亡人口33769人 死亡率7 05 人口自然 增长率为1 42 年末全市常住人口651 10万人 比上年增长0 2 其中 城镇常住人口490 93万人 比上年增长1 4 城镇化率75 40 13 无锡市各区 市 面积与人口数据 2015年末 区域 名称 面积 公 里 常住人口 万人 户籍人口 万人 城镇常住人口 万人 无锡 市 4627 46 651 1480 96490 93 市辖 区 1643 88 362 09248 44296 15 梁溪 区 65 9595 376 6395 3 滨湖 区 628 1 5 69 8547 9456 49 惠山 区 325 1 2 70 6645 8649 35 锡山 区 399 1 1 70 2843 5149 10 新吴 区 220 0 1 5634 6845 91 江阴 市 986 9 7 163 68124 1113 63 宜兴 市 1996 61 125 33108 381 15 城市基本经济概况 无锡市经济总量在江苏省位列第三 并且每年保持一定的上升 但近年来总体 上增幅保持一定的下降趋势 发展进入了瓶颈期 4419 4992 5758 6880 7568 8070 8205 8500 20082009201020112012201320142015 0 5000 10000 无锡市GDP 无锡市GDP 11 48 13 30 16 31 9 09 6 22 1 65 3 47 2009201020112012201320142015 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 无锡市GDP增速 22015 年无锡人均可支配收入 39463 元 同比增长 8 在江苏省位列第三 城 镇化率 人均可支配收入 固定资产投资 社会消费水平紧跟长三角发达城市 发展前景良好 城市定位 无锡市 2001 2020 年城市总规划将城市定位为国际制造业基地 特大型生态滨 湖山水城市 历史文化名城 著名旅游胜地 苏锡常都市圈中心城市 苏南物 流中心和交通枢纽 中国最大动漫产业中心城市 滨水花园城市 无锡市城市规划及现状 无锡市商业地产可用 缤纷多彩 来形容 同时也呈现出了成熟理性的发展态势 无锡多元化 多层次的的商圈格局已经成为了发展趋势 满足了市民更多的消 费需求和消费体验 未来几年 无锡将进一步完善商业网点布局 构建 市级 地区级 社区级 三级商业中心体系 满足和开发各种层次消费者的需求 其中 惠山新城 河锊口地区 老城商贸商务中心 新区商务中心 广益 东亭地区 等商业圈都获得一定程度的成功 3163834740389993646839463 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 20112012201320142015 无锡市人均可支配收入 3163834740389993646839463 无锡市人均可支配收入 无锡房地产市场无锡房地产市场 从全国宏观房地产经济来看 除一线特大城市楼市依然火爆 二三线城市下 阶段经济下行压力仍然较大 中国 GDP 增速持续放缓 跌落神坛 在经济增速 总体放缓的大背景下 房地产业也处于调整的重要阶段 2015 年开始 全国房 地产市场供大于求的态势已基本确立 市场进入去化存量为主的阶段 各项指 标放缓 目前随着各城市逐步放松或取消限购政策 市场信心有所恢复 去 库存 维护房地产健康发展 是 2015 年政策主基调 稳定住房消费 支持自 住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向 中央及地方各级政府在供应 端实施 有供有限 严格限制房地产的土地供给量 从源头控制商品房供应 同时从需求端入手 放宽公积金贷款 降贷款利率 减低税费 给予补贴 降 首付比例政策 取消限外等多手段并施 千方百计去库存 帮助房地产公司渡 过难关 经过一年多努力 部分城市库存压力虽大为缓解 但整体库存有增无 减 注定了 2016 年 去库存 仍是房地产政策的核心 虽然 2015 年房地产市 场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效 然而 一方面 当前宏观 经济形势仍然不容乐观 经济增长仍需房地产行业托底 在某种程度上讲 房 地产的增速放缓直接造成了全国 GDP 增速的下降 另一方面 房地产市场库存 问题并未完全解决 特别是二线 三四线城市仍是库存积压的重灾区 供大于 求 不敢降价销售造成了当前房地产的库存居高不下 同时各城市房地产市场 两极分化趋势仍在加剧 因此 2016 年房地产市场政策面仍将维持宽松局面 也可采取一些积极的扶持政策 去库存 仍将是 2016 年政策调整重点 强化 分类调控 也将是房地产行业政策的一大主旋律 从无锡市全市房地产情况来看 截止 2015 年末无锡商品房库存超过 1800 万 方 可售套数近 17 万 按照目前的月成交套数计算 去化周期达 34 个月 无 锡在不新增供应量的情况下 现存的楼盘要近三年才能消化掉 面临如此困境 许多品牌房企开始以调整产品线来加速突围 例如 万科已经成立自己研发中 心 完成了以 刚需 和 首改 产品为绝对主力产品的转变 此外 朗诗也 在今年大批量地推出以两房 三房为主的经济型房源 业内人士分析认为 当 下及未来几年 全能型产品 紧凑型的改善类产品将成为楼市的一大市场需求 将在今后楼市的去库存以及稳定发展中扮演相对重要的角色 333 92 348 91 452 3 617 79 685 47 764 93 806 14 598 03 2317 992382 29 3251 76 3374 28 3718 61 4123 94 4367 49 4056 59 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 20082009201020112012201320142015 房地产开发投资金额 亿 333 92 348 91452 3617 79 685 47 764 93 806 14 598 03 房地产施工面积 万平方 2317 99 2382 29 3251 76 3374 28 3718 61 4123 94 4367 49 4056 59 无无锡锡房房地地产产投投资资 数据引用 锡 房网 从图表可以分析得出 无锡市房地产开发资金从 2008 年到 2014 年稳定增长 与之同时 房地产施工面积和竣工面积都稳步上升 房屋竣工面积保持高速增 长 使得市场的新增供应大幅增加 但 2016 年以来却看见明显回落 经济增速 放缓 人民手中买房资本减少 对于预期收入持悲观态度 而房地产开发的暴 利吸引了众多开发商蜂拥而 开发土地面积增速加快 至导致了房地产库存居 高不下 相比之下 市场消化库存的速度慢于供应增加的速度 目前市场存量 充足 预测下阶段企业会以去化存量为主 放缓推盘节奏 随着政府放松或取 消限购 微刺激 政策作用下部分城市商品房成交量出现回升 而信贷政策 的放松 一系列房地产利好政策的出台 对市场信心的恢复和预期的转变都产 生明显的影响 目前我市阶段性的安置房建设也基本结束 因此预测后期商品 房市场成交将有所回升 但鉴于市场需求量的前期消化及对政策影响下后市变 化的短期观望 市场成交难现大幅增长 或将稳中有升 397 45 826 7 719 26 444 81 631 38 615 13 602 91 687 33 234 96 552 61 598 82 409 46 541 41 525 33 499 51 568 93 20082009201020112012201320142015 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 商商品品房房销销售售面面积积与与金金额额 年份20082009201020112012201320142015 销售面 积 万 397 45826 7719 26444 81631 38615 13602 91687 33 销售金 额 亿 234 96552 61598 82409 46541 41525 33499 51568 93 数据引用 锡 房网 从无锡市每年销售面积和销售金额来看 2008 年到 2009 年有了巨幅增长 而 以后几年数据都趋于稳定 因为每年的住房刚需是稳定的 而无锡市场也没有 出现大面积的炒房 所以导致了住房销售面积和销售金额的稳中有升 2011 年 的销售金额和面积下降主要原因是政府调控的作用 房屋价格企稳 后期房地 产市场成交的回升 将对开发企业信心形成较大支撑 前期部分价格接近成本 的项目将逐步减小优惠促销力度 个别热销楼盘可能拟涨价计划 但大部分企 业或仍观察市场反应 理性定价 积极走量 因此从总体来看 无锡房价与周 边城市相比处于洼地 难再下行 后期或呈企稳态势 1 27 13 34 26 无购房计划一年以内1 3年以内3 5年内 无无锡锡市市居居民民购购房房意意向向 2 11 6 30 53 投资转卖投资出租首次置业居住改善居住条件 无无锡锡市市居居民民购购房房用用途途 数据引用 锡房网 无锡市房地产消费调研 此次受访者的家庭收入水平所占比例比较平均 除 6 万元以下的受访者外 家庭收入 6 万元以上的受访者比例基本在 30 左右 其中 10 万元以上的家庭高收入受访者所占比例在三成以上 达 35 家庭年收 入在 6 8 万元之间和 9 10 万元之间的受访者比例分别为 25 和 23 低收入家 庭所占比例较少 为 17 由此看出有超过 80 的受访者家庭年收入在 6 万元 以上 他们在经济条件上相对优越 购房能力较强 而从这些受访者我们得 出以下结论 1 房价依旧备受关注 2 在购房目的方面 对于大部分 无锡的购房者来说 改善居住条件仍是其购房的首要目的 分别占比例的 53 和 30 少数人购房是为了投资 3 在购房时间上 约六成购房者欲 5 年 内购房 个人或家庭收入越高 已婚且年龄较大的消费者预计购房时间越短 而收入较低 未婚或年龄尚小的消费者越倾向于多年以后购房 4 选择在 滨湖区购房的人数最多 占比例的 37 选择在崇安区 南长区 北塘区和新 区这四个区购房的人数较均衡 分别占比例的 13 16 12 和 13 选择在 锡山区和惠山区这两个区购房的人数较少 分别占比例的 4 和 5 数据来源无锡市住房网 区位划分的影响区位划分的影响 从区域看 滨湖区的库存量持续领先无锡七大区域 占比 29 74 惠山区 锡山区 新区分别位列第二第三第四 占比分别为 19 55 18 89 和 15 91 这三个区域均以刚需置业为主 改善为辅 受区域 内的供应频率与幅度影响 尽管成交量不俗 但库存量依旧居高不下 其中惠 山区及锡山区的库存量主要来自新城板块 南长 北塘 崇安 这三个区的库 存量占比分别为 8 55 4 53 2 83 同为市中心片区 商品住宅供应量有 限 因而库存量整体不大 而盛传已久的无锡行政区划调整终于在年末尘埃落定 国务院下发 关于同 意江苏省调整无锡市部分行政区划的批复 省政府下发 关于调整无锡市部 分行政区划的通知 同意撤销无锡市崇安区 南长区 北塘区 合并设立无 锡市梁溪区 以原崇安区 南长区 北塘区的行政区域为梁溪区的行政区域 梁溪区人民政府驻崇安寺街道解放南路 688 号 设立无锡市新吴区 将无锡市 锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪 旺庄 硕放 梅村 新安街道划归新吴区 管辖 以鸿山 江溪 旺庄 硕放 梅村 新安 6 个街道的行政区域为新吴区 的行政区域 新吴区人民政府驻新安街道和风路 28 号 此消息一出 对于楼市必将产生一定的影响 从新的行政区划归来看 新设 的梁溪区将原有的老城区崇安 南长和北塘划为一个区域 这三个区域受地理 环境 规划等影响 在原有的七大区域中成交量一直处于低谷 新的行政区划 归之后 梁溪区的成交量必将能与其他区域一争高下 同时 鉴于是老城区 配套 交通等都以醇熟 对于这一区域的房价则是一个强大的保证 之前滨湖 区独大的格局 或将在 2016 年得到改观 2016 年上半年无锡楼市综述年上半年无锡楼市综述 如果用一个词来形容 2016 年上半年的无锡 楼市 用 稳中有升 一点都不为过 在这半年中 开发商用非常诚恳的态度 把购房优惠措施逐渐提高 从 3 月 4 月 5 月和 6 月的商品房成交套数来看 出现了一个递增的趋势 除了 2 月份的成交有些低迷之外 2016 年上半年无锡 楼市基本还算稳定 楼市利好新政不断 楼市利好新政不断 中国人民银行 住建部 银监会联合发布 关于个人住房 贷款政策有关问题的通知 将二套房最低首付比例调整为不低于 20 仅仅 10 分钟之后 财政部和国家税务总局又联合发布消息 个人住房转让免征营业 税的期限由购房超过 5 年 含 5 年 下调为超过 2 年 含 2 年 2015 年 4 月 二套房首付降至四成 的贷款新政在无锡各大银行落地后 紧接着无锡公 积金贷款再出利好新政 从 4 月 22 日起无锡将实行新的住房公积金贷款政策 首次公积金贷款最低首付款降为 20 5 月份又再次下调了公积金贷款利率 无锡各大银行利率优惠出现松动 据了解 目前无锡市房贷平均利率为 5 49 即大部分银行实行 95 折的优惠幅度 为支持自住首套房贷款 无锡农 村商业银行给出了 87 折的最低房贷折扣 330 政策的出台 对已经显现疲 态一年多的楼市而言 是一剂强心针 在此基础上 无锡公积金贷款条件再次 降低 买房门槛越来越低 为锡城楼市的逐步回暖打下了结实的基础 库存首现减少 库存首现减少 2016 年库存将继续减少 而热门地区房地场销售已经改现房销 售位期房销售 无锡市 2015 年去库存成绩明显 在两次降准降息 330 政策的 刺激调控下 无锡上半年楼市持续回温 成交量增幅明显 值得注意的是 从 2010 年库存量一直保持持续上升的势头 在今年却已止住 上半年商品房成交 面积为 332 17 万方 去化量已超过新增量 若下半年无锡楼市继续维持这样的 供销走势 2015 年或将成为库存下行的转折点 营销手段花样百出 自 2015 年以来 楼市利好政策频现 刺激楼市逐步回暖 有了政策的支持 开发商信 心大增 使出浑身解数抢占市场 传统的降价 特价房源都已经不再新鲜 仓促时间 里怎么抢占市场 夺眼球 成为开发商们不懈努力的目标 甚至 连各大地产大佬都开启了自黑模式 4 月 15 日 保利地产董事长宋广菊更新微 博 内容为五个字 保利是个 P 一时间引爆网络 随后恒大又放出大 招 打出 无理由退房 的营销牌 再次引发热潮 为了抢头条 开发商也都是蛮拼的 但是不管多精彩的营销方式和手段都只能 短暂的聚集大众的眼球 开发商应该更多的从客户角度考虑 提高楼盘品质 给予购房者更多的优惠 才是长久之计 小区项目分析小区项目分析 无锡万科信成道 开发商简介 万科 1988 年进入住宅行业 1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务 至 2007 年末 万科全国市场占有率为 2 1 业务覆盖到以珠三角 长三角 环 渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市 当年共销售住宅 4 8 万套 销售 套数位居世界前茅 跻身全球最大的住宅企业行列 经过多年努力 万科逐渐 确立了在住宅行业的竞争优势 万科 成为行业第一个全国驰名商标 旗下 四 季花城 城市花园 金色家园 等品牌得到各地消费者的接受和喜爱 公司 研发的 情景花园洋房 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利 公 司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证 公司创立的万客会是住宅行 业的第一个客户关系组织 项目概况项目概况 万科信成道位于滨湖区新市中心信成道高浪路交汇处 观顺道西侧 作为中 国房地产行业领跑者万科地产 在无锡深耕 7 年 继魅力万科城 万科 东郡 金域蓝湾 金域缇香等项目之后 万科 信成道 是万科给无锡的第五个作品 万科信成道 新市中心核心位置 学龄首席学区 精装景观大宅 是万科深 度酝酿 集区域配套 教育学区 园林景观 品质服务于一身 万科信成道 坐落于太湖新城魅力生活圈核心位置 新一代绿色住宅典范 生 态方面 修建有 3 万平米信成道公园 江南特色的园林 提供了一座天然的私 家后花园 商业方面 总体量约 50 万方的商业中心 规模超过老市中心恒隆 八佰伴 商业大厦 教育方面 规划有多所学校 优势分析 1 交通配套完善 地处轨道交通一号线周边 公共交通便利 2 商业配套设施完善 周边拥有海岸城 万象城商业综合体 金融第一街区 金匮里综合体等 为居民提供了良好的人文氛围 和购物环境 3 包括金匮公园 尚贤河湿地公园 信成道公园在内的多个公园满足了城市 居民的休闲需要 提供休息 游览 锻炼 交往 以及举办各种集体文 化活动的场所 更重要的是公园改善了城市的居住环境 让城市居民更 加容易的接近自然 4 紧邻金桥实验学校 万科育红学校 国际学校 外国语学校 太湖高中 有着丰富的教育资源 良好的学习氛围 利于将来孩子的成长 同时也 有利于房地产的投资保值 无锡万科信成道价格走势分析 14500 14500 14000 11500 12000 15000 12000 13000 11500 12500 13000 13000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2011 07 2011 12 2012 05 2012 10 2013 03 2013 08 2014 01 2014 06 2014 11 2015 04 2015 09 2016 02 均价 元 14500 14500 14000 11500 12000 15000 12000 13000 11500 12500 13000 13000 均价 元 Linear 均价 元 均价 元 从图表分析可知 万科信成道楼盘的整体均价处于一个平缓下降的过程 而 万科房价格总是比周围楼盘高很多 也成了人们吐槽的对象 但由于万科的品 牌效应和大众口碑人们虽然吐槽价格 但也乐意掏出银行卡买万科房 与周围 楼盘华府天地尊园等相比 单位地价应该是差不多的 万科的价格差异主要由 以下几个方面造成 一 装修成本 提起万科 人们会先想到装修房 而其他楼盘基本上是毛坯房 但万科房价中 有多少是装修价格 装修标准多少钱一平 我们不得而知 但由于是大规模采 购 成本不高 而且也是大规模流水施工 所以无论是材料成本还是施工成本 万科的装修价格都比普通群众低 不过因为装修档次用材普通 之前还爆出地 板质量问题等 所以现在万科不提精装修这个概念了 宣传上只说装修成品 值得肯定的是 万科在装修上经常有用心的创新 例如杭州良渚未来城设置无 线模块 usb 充电接口 紧急呼叫按铃等等 这点是那些十年如一日造毛坯房 没有创新 设计毛病一大堆的小开发商望尘莫及的 综上 买万科的装修房 省时省力 较人性化 但装修档次用材一般 所以价 格也比周围楼盘高很多 二 质量差异 如果把绿城的房子比作德系车 那万科房子的用料和质量就是日系车 但万科 质量把关还是比较严的 在整个项目开发过程中 重点控制施工单位的质保体 系运行