土地闲置的认定与对策分析

3 3 1 1 闲置地认定及现状分析闲置地认定及现状分析 1999 年 4 月 28 日国土资源部在 闲置土地处置办法 明确指 出 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后 未经原批准用 地的人民政府同意 超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 具有下列情形之一的 可以认定为闲置土地 一是国有土地有偿使 用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期 自国有土地 有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日 起满 1 年未动工开发建设的 二是已动工开发建设 但开发建设的 面积占应动工开发建设总面积不足 1 3 或者已投资额占总投资额 不足 25 且未经批准中止开发建设连续满 1 年的 三是法律 行 政法规规定的其他情形 这个定义主要针对城市建设用地 而在农 村 闲置地即经常说到的撂荒地 假若某块农田已抛荒半年以上 则可认定为闲置地 2008 2014 年乌鲁木齐县建设用地总供地面积 444 平方米 其 中闲置土地面积 13 平方米 约占总供地面积的 16 因政府原因导 致闲置的土地面积 9 平方米 约占闲置土地总面积的 54 因企业 自身原因而闲置的土地面积 23 平方米 约占闲置土地总面积的 46 从闲置时间上来 闲置 5 年以上的土地约占闲置土地总面积的 32 闲置 5 年及以下的土地约占闲置土地总面积的 68 还有 9750 平方米土地面积有误 正在办理相关手续 3 23 2 闲置原因分析闲置原因分析 3 2 1 总规调整引起一系列问题 导致闲置 部分土地出让后 因规划调整而涉及土地用途 土地面积 土 地位置 容积率等方面的改变 还会引起土地界线不明等侵权纠纷 问题 使得开发过程中止 造成土地闲置 3 2 2 政府监管不到位 管理体制不健全 县政府和国土资源管理部门为了保障当地用地需求 将工作重心放 在用地报批和供地审批上 而对后续土地的开发利用过程疏于管制 因缺乏统一有效的管理平台和监管系统 管理部门形成不想管 不 愿意管或管理混乱的局面 加之监管力 度不够 技术手段落后 基础数据不清等因素 产生土地闲置现象 日积月累 越来越严重 3 2 3 开发商自身资金不足或是用于囤地 炒地 导致闲置 部分开发商在拿到土地后因受各种因素的影响 没有足够的资 金在规定的时间内完成土地的开发建设 从开发到建成整个过程断 断续续 延续很长一段时间 造成土地闲置 由于土地供给的有限 性和土地需求的无限性 地价上涨较快 大部分开发商为了自身利 益 在取得土地的使用权后并不会急着开发建设 而是等到地价上 涨之后再将其卖出 从中获利 这种土地投机行为也是导致土地闲 置的重要原因之一 3 2 4 地上附着物的存在使得拆迁困难 导致闲置 在实施拆迁工作的过程中 会遇到与原居民自身利益相关的地 上附着物 如基础设施设备 铺设的电缆电线 水井 附属房屋等 都会造成冲突 使得拆迁工作难以按时完成 或拆迁中途搁置 导 致土地闲置 3 33 3 对策措施对策措施 3 3 1 完善相关的土地监管体制 细化闲置土地分类 对现有的闲置土地按照闲置原因进行分类 属于规划调整等原 因导致闲置的 要尽快落实各相关规划的衔接 属于开发商投机行 为导致闲置的 要做到应罚尽罚 应收尽收 特别是对闲置 2 年以 上的各类建设用地进行全面清查 采取措施 及时收回 在总结以 往闲置土地处置工作经验的基础上 完善监管机制 处理方式和处 理程序等 政府要建立处理办法和电子监管平台 明确土地闲置费 的具体征收单位 计收标准和程序以及相关监督管理措施 3 3 2 做好各规划的衔接和协调工作 盘活已闲置土地 土地管理部门应制定已收回闲置土地的专项利用计划 并做好 已收回闲置土地盘活再利用工作 利用计划应加强前瞻性和后顾性 要与 土地利用总体规划 城市规划 等相关规划相衔接 避免 因规划调整导致土地无法如期开工等使得土地再次闲置 闲置土地 收回后 要优先安排民生用地 主要用于保障性住房用地 解决好 低收入家庭的住房问题 缓解住宅用地供应紧张的矛盾 3 3 3 严厉打击土地投机行为 截断闲置土地的融资渠道 土地资源管理部门要加大对土地整治和清理的力度 严格依法 查处土地闲置及炒地行为 并限制有违法违规行为的企业新购置土 地 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业 要进行不良信 用记录 商业银行不得发放新开发项目贷款 收回其手中的闲置地 征收闲置费并处以罚款 限制其一年内不得再融资购置土地 此外 土地资源管理部将进一步细化对闲置土地征收增值地价的相关细则 3 3 4 运用高科技监测手段全面清查土地开发建设情况 利用卫星图片和航片对土地利用现状变动情况进行比对 逐宗 清查用地情况 与此同时 调阅涉嫌构成闲置土地的档案资料 了 解用地手续办理情况 为闲置土地调查和处置做好准备 对在卫星 图片或航拍影像图监测中发现可能涉嫌闲置的土地 核发 闲置土 地调查通知书 准确核实项目建