商品房买卖合同解除操作实务(青岛)

商品房买卖合同解除操作实务 青岛 商品房买卖合同解除操作实务 青岛 青岛青岛 周海滨律师周海滨律师 以下根据周海滨律师亲身实践整理而成 一 背景一 背景 在青岛地区 购房者与开发商签订的商品房买卖合同 如欲解除 必须要经过法院诉讼程序 取得法院判决书 或调解书 这是青岛市房地产交易中心的硬性要求 二 解除原因二 解除原因 1 开发商延期交房 这是目前较为常见的原因类型 2 购房者逾期付款 3 其他原因 三 诉讼程序三 诉讼程序 一 关于诉讼主体 除了购房者 开发商分别担当原告或被告外 特别要 注意 如是贷款购房 一定不要忘记把贷款银行列为第三 人 二 关于诉讼请求 A 常见的诉讼请求如下 以开发商延期交房为例 1 依法判令解除原告与被告之间的 商品房预售合 同 2 判令被告支付延期交房违约金 3 判令被告返还原告已支付的首付款及利息 判令 被告返还原告已向第三人银行偿还的贷款本金及利息 4 解除原告与第三人之间的借款合同 由被告负责 向第三人返还银行贷款部分中未偿还的本金 利息及因该 合同解除产生的费用 5 其他 B 如系开发商延期交房原因解除合同 能否主张房屋 差价损失 在司法实践中 如果仅系开发商延期交房原因解除合 同 法院一般不会支持房屋差价损失 购买时价格与解除 时价格之差 房屋差价损失 一般局限于 关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第九条规定的情形 出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还 已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或 者提供虚假商品房预售许可证明 二 故意隐瞒所售房 屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给 第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 三 证据准备 一般常见证据如下 1 商品房买卖合同 2 贷款合同 3 付款材料 4 其 他 四 诉讼中常见的争议焦点 1 是否构成延期交房 是否构成延期付款 2 违约金如何计算 3 购房者首付款如何计算利息 4 银行未偿还贷款 通过何种方式偿还 5 购房者 开发商 银行资金如何结算 结算程序如何 6 后续商品房合同备案解除手续如何办理 7 其他 四 诉讼之后 如何办理商品房买卖合同备案解除手续 四 诉讼之后 如何办理商品房买卖合同备案解除手续 一 首先要办理银行撤押手续 1 购房者要一次性提前还贷 2 贷款全部还完之后 银行会将还款凭证及抵押权证交 付购房者 3 购房者及银行到房地产交易中心办理撤押手续 补充 2011 年操作实践 房产交易中心要求银行办贷人员 亲自前往办理撤押 而并不要求购房者到场 二 其次要办理商品房预告登记注销手续 1 需要购房者以及开发商共同到房地产交易中心办理 2 所需材料如下 登记申请书 营业执照 询问记录 身份证明 组织机构 代码证 预告登记证书 民事判决书 调解书 其他 补充 1 如委托他人办理 需要对委托书进行公证 房产交易中心收到公证书之后 要发函到公证处进行核 实 较为麻烦 2 如委托他人办理 承诺办理期限为 一个月内 三 网上合同备案解除 在该阶段要注意以下几个问题 1 需要开发商和购房者的网上合同密码 如丢失 需 要重置 2 如委托他人办理 手续同上 3 办理期限为收件后十个工作日内 以上文章 系青岛周海滨律师原创 未经许可 请勿转载 青岛周海滨律师简介 周海滨律师 毕业于华东政法大学 多次荣获青岛市司法 行政系统先进个人 青岛市司法局优秀共产党员等荣誉称 号 周律师对房产纠纷有着丰富的实战经验 周律师撰写