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项目开发过程规划设计管控要点 产品中心规划线 0 什么是房地产设计管理 1 开发商 设计师 2 规划设计管理贯穿项目开发全过程 一 前言 3 什么是房地产设计 4 设计 说明书 5 房地产项目开发所涉及的各专业设计内容 6 7 合理制定城市经济和社会发展目标 确定城市的发展性质 规模和建设标准 安排城市用地的功能分区和各项建设的总体布局 布置城市道路和交通运输系统 选定规划定额指标 制定规划实施步骤和措施 示例 青岛市城市总体规划 2006 2020 8 确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求 确定容积率 建筑高度 建筑密度 绿地率等用地指标 基确定础设施 公共服务设施 公共安全设施的用地规模 范围及控制要求 地下管线控制要求 确定基础设施用地控制的界线 黄线 各类绿地范围的控制线 绿线 历史文化街区和历史建筑的保护范围的界线 紫线 地表水体保护和控制的地界线 蓝线 等 四线 及控制要求 示例 青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划 9 进行建设条件分析及综合技术经济论证 作出建筑 道路 绿地等空间布局和景观规划设计 布置总平面图 道路交通规划设计 绿地系统规划设计 工程管线规划设计 竖向规划设计 估算工程量 拆迁量和总造价 分析投资效益 示例 青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划 10 项目前期定位阶段 11 二 项目前期决策 1 项目前期调研 下沙财通项目 下沙财通项目 钱江新城新项目 钱江新城新项目 12 二 项目前期决策 2 项目定位与研究 多种产品类型和数量如何确定 各产品类型都不适合怎么办 经济测算 产品研究 方案预览困难预测 分析归纳解决问题 13 二 项目前期决策 案例 山西太原项目难点 星河湾在对面 已成型 商务谈判前需更准确的经济指标基础 思考 同市场部沟通 采用集团高端公寓类产品 诚园系 全石材 精装修 200方户型 商务地块为酒店 酒店式公寓 办公 举措 自己完成较为准确的总图布置 并完成模型 结果 准确的测算数据和商务谈判的有利道具 14 二 项目前期决策 3 项目前期规划设计的作用 15 二 项目前期决策 4 项目前期决策阶段规划设计管控要点总结前期调研 熟悉公司产品 专业眼光 专业沟通 经济测算 在设计过程中发现问题 解决问题 困难预测 深入研究 规划布局 建筑形态的深入研究 找寻适宜案例 分析归纳 为后期项目的顺利展开做好铺垫 16 规划设计阶段 17 三 项目设计阶段的规划设计管控 1 规划设计阶段规划设计管控要点平面布局 空间关系 轴线 景观节点 室外泳池 入口 退红线 合理利用土地交通组织 人车分流 入口大堂 雨棚 坡道位置 车库入口景观意向 景观最大化 纳景 造景竖向标高 架空层 周界周界设计 道路截面 社区氛围 18 三 规划设计管控 2 平面布局案例 杭州西溪诚园关注点 空间关系轴线 对称南低北高适宜的景观节点会所的设置室外泳池结合会所 19 三 规划设计管控 上海塘镇项目关注点 主入口交通组织 20 三 规划设计管控 关注点 车库入口问题 地下车库入口离建筑太近思考 地库入口靠近建筑 影响业主入户 有噪音 影响建筑外立面与车库的交接 在规划设计中应慎重考虑 举措 设计更改 调整 在规划设计阶段避免此类问题发生 车库离建筑太近的不良影响 3 交通组织案例 某项目地下车库入口 21 三 规划设计管控 关注点 别墅道路的曲线要点 曲线道路的弧度思考 既要便于通行 又要形成曲径通幽的道路延伸感 举措 利用圆弧处的绿植巧妙遮挡视线 象山白沙湾项目 22 三 规划设计管控 4 景观意向案例 青山湖玫瑰园 关注点 景观最大化要点 有较佳自然景观的情况下 建筑主要功能朝向景观 23 三 规划设计管控 巴厘岛宝格丽酒店 关注点 景观最大化 台地要点 建筑主要功能朝向景观 合理利用地形 24 三 规划设计管控 千岛湖度假公寓 关注点 架空层 25 三 规划设计管控 4 周界设计案例 临安青山湖红枫园项目 关注点 小区周界标高思考 为保证合院庭院的私密性 需与沿河绿化带保持一定高差 我们去现场实际踏勘后发现 如果按照设计标高 院子跟绿化带标高一致 同时沿河绿化带要堆坡 对挺庭院私密性影响较大 举措 我们提出整个基地标高提高600 提高了小区的整体档次 26 三 规划设计管控 临安青山湖红枫园项目 关注点 小区周界标高 剖面示意 27 建筑设计阶段 28 四 建筑设计管控 1 建筑设计阶段管控要点 公寓户型 1 户型分布与总平面的关系 充分利用内外景观资源 经济效益最大化 2 主要活动空间的朝向与组合关系 3 户型标准配置 4 下跃户型注意要点 29 四 建筑设计管控 1 建筑设计阶段管控要点 公寓立面 各个系列主要特点公共部位 1 入口雨棚 2 架空层 3 电梯厅及轿厢 4 入口大堂地下车库 1 增加层高和局部扩大车位 2 采光井设置 30 1 注意户型分布与总平面的关系a 充分利用内外景观资源 资源优越处采用大户型 b 经济效益最大化 底层靠近中心庭院处架空处理 其余尽量设置下跃户型 杭州明月江南项目户型分布图 公寓户型 四 建筑设计管控 31 2 主要活动空间的朝向与组合关系景观资源方向尽量采用客厅与餐厅结合的 一字 通厅 面积较大的户型可结合家庭室或书房设置 L型 厅 贴沙河 杭州蘭园D户型约167m2 公寓户型 四 建筑设计管控 32 2 主要活动空间的朝向与组合关系景观资源方向尽量采用客厅与餐厅结合的 一字 通厅 面积较大的户型可结合家庭室或书房设置 L型 厅 杭州蓝色钱江南区2 E户型约380m2 公寓户型 四 建筑设计管控 33 3 户型主要配置标准 备注 为必选项 为可选项 公寓户型 四 建筑设计管控 34 地下一层平面示意 下跃庭院剖面示意 4 下跃户型注意要点 a 南面的下沉庭院与北面的采光井形成空气对流b 通过二级堆坡优化下沉庭院内部的采光 并有效杜绝视线干扰 公寓户型 四 建筑设计管控 35 杭州蘭园C地块南立面 细巧骨架 顶部收头 大玻璃面 公寓立面 绿园拉直版 四 建筑设计管控 36 宁德德馨园沿街西立面 公寓立面 绿园拉直版 四 建筑设计管控 37 杭州蓝庭一期南立面 公寓立面 地中海系列 四 建筑设计管控 38 杭州蓝庭一期 公寓立面 地中海系列 四 建筑设计管控 39 公寓立面 玻璃幕墙系列 四 建筑设计管控 40 会所 酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施 其宽度应适宜 a 若满足单车通行及人员等候的 应保证净宽4 5m以上 b 若满足两车并行及人员等候的 应保证净宽7 5m以上 c 若满足两车并行并有一辆车及人员等候的 应保证净宽10 0m以上 公寓公共空间 入口雨棚 四 建筑设计管控 41 四 建筑设计管控 5 竖向标高案例 千岛湖度假公寓 关注点 架空层要点 千岛湖度假公寓一号楼架空层属于典型的灰空间 作为室内与室外之间的一个插入空间 因有顶盖可以算是内部空间 但有开敞又是外部空间的一部分 一号楼底层除单元门厅 交通核与公卫外 其余空间完全架空 42 四 建筑设计管控 千岛湖度假公寓 关注点 架空层一号楼架空层层高高达7 2米 净高H 5 5米 两翼最深处除去单元门厅进深D 12 9米 23 因此在轴线中部设置了水钵或花钵进行处理 单元门厅延东侧布置 架空空间沿临湖面设置 纵向伸展 43 a 层高 5mb 功能设置 根据项目特点 考虑业主休息活动设施的设置 c 景观引入 与室外景观自然过渡 同时应考虑室外硬质铺地的无缝对接 d 与风雨连廊的结合 局部放大 作为景观的阶段收头可考虑引入小品 雕塑等处理手法 公寓公共空间 架空层 四 建筑设计管控 44 a 候梯厅轴线深度需大于或等于1 8mb 尽可能做到单梯入户c 电梯轿厢高度增加 提高舒适度 电梯厅意向图 轴线宽度 1 8m 电梯厅设置方式 公寓公共空间 电梯厅及轿厢 四 建筑设计管控 45 公寓公共空间 入口大堂 多层级大堂设置 提升入户空间价值感 四 建筑设计管控 46 1 4米以上层高 避免空间的局促感与压迫感 局部设置大尺寸车位 使得各类高档私家车型都有足够空间活动及停放 2 局部下沉式庭院 营造自然采光通风的条件 4 2米地下层高 西溪诚园地下车库示意图 公寓地下室 四 建筑设计管控 47 2 建筑设计阶段管控要点 法式合院户型 1 室内生活室外化 2 边角空间最大化利用 3 私密性的保障立面 1 多户成组 沿街连续立面整体考虑 2 内院立面实用为主 四 建筑设计管控 48 法式合院 户型 四 建筑设计管控 49 1 室内生活室外化 家庭室 客厅 餐厅 半室外餐厅 室外起居室 入户玄关 主要活动空间 室外空间 半室外空间 半室外餐厅作为亚厨房 设置吧台 烧烤等内容 a 主要活动空间围绕内庭院 行程内外互动b 庭院空间设置具体活动内容c 灰空间局部放大 形成可开合空间 法式合院 户型 50 2 边角空间最大化利用 边套将边角绿化纳入庭院空间 边套户型适当变异 内院变侧院 法式合院 户型 四 建筑设计管控 51 法式合院 沿街立面 立面品质把控 四 建筑设计管控 52 法式合院 内院 四 建筑设计管控 53 法式合院 内院 四 建筑设计管控 54 法式合院 内院 四 建筑设计管控 55 入户门柱的间距可以放宽 左右各移40CM左右 可以在两旁做半柱的形式 门可稍微扩大 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 56 壁炉和水景的体量偏大 在设计考虑上可有多种选择 水景既可以是作为壁炉的一个对景存在 也可以考虑将壁炉取消 在墙壁上做坐半圆形的水景 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 57 地面排水可以增加一些大的缝 通过排水量的计算 实行大小缝相间排水 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 58 壁炉两侧的树一定要精彩 可以增加树池 与壁炉下部的台面差不多高 增加生活空间趣味的陈设 比如可以加设卧榻等 使庭院空间更显生活化 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 59 花钵应设于廊外 大小搭配应合理 廊的宽度也可适当加大 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 60 灯光控制应该可以调节 聚会模式 休息模式 普通模式等 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 61 室外餐厅的平开门改为折叠门 避免开门后对敞廊交通的影响 内向庭院的门窗格子要尽量少 有条件尽量做折叠门 外立面上则可采用横条格子窗 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面宋总意见 11月01日 四 建筑设计管控 62 法式合院 苏州御园1 1实体法合入口立面 11月01日 四 建筑设计管控 63 法式合院 苏州御园1 1实体法合庭院实景 11月01日 四 建筑设计管控 64 3 建筑设计阶段管控要点 别墅 分类 1 按建筑风格分类法式 意式 西班牙式 英式 中式 2 按户型面积分类a 中型别墅 400 地上建筑面积 800 b 大型别墅 地上建筑面积 800 c 组院别墅 200 地上建筑面积 400 四 建筑设计管控 65 各类别墅经济技术指标和适用条件 四 建筑设计管控 66 户型 1 室内到室外 整体户型设计 案例 景观朝向 对景 2 入户方式 人行 车行 3 室内生活室外化 灰空间 半室外客餐厅 的设置 4 下沉庭院的位置及尺度 四 建筑设计管控 别墅 67 1 从室内到室外 整体户型设计 车库入口 客餐厅 家庭室 人行主入口 主景观面 庭院景观的布局成为户型设计的一部分 建筑师对于庭院灰空间和构筑物整体设计与把控 上海玫瑰园L04户型地上面积1243m2 四 建筑设计管控 别墅 户型 68 2 入户方式 人行入口 车行入口 别墅 户型 四 建筑设计管控 69 3 室内生活室外化通过性空间 入口门廊 考虑鞋柜或装饰盆栽的放置停留性空间 室外起居室或餐厅 结合壁炉 烧烤炉等 考虑沙发 桌椅的尺度 四 建筑设计管控 别墅 户型 70 3 建筑设计阶段管控要点 别墅 71 4 下沉庭院设置a 结合地下一层主要活动空间设置b 根据庭院具体尺度设置c 尽量避免设于南向或主景观面 别墅 户型 四 建筑设计管控 采光井 下沉庭院 72 四 建筑设计管控 73 立面 1 建筑风格 法式 意式 西班牙式 英式 中式 2 法式立面把控要点 3 建筑设计阶段管控要点 别墅 四 建筑设计管控 74 3 建筑设计阶段管控要点 别墅 立面 1 建筑风格 法式 意式 西班牙式 英式 中式 2 法式立面把控要点 舟山玫瑰园 法式 75 青山湖玫瑰园 法式 76 立面 1 建筑风格 法式 意式 西班牙式 英式 中式 2 法式立面把控要点 上海玫瑰园 古典意式 77 3 建筑设计阶段管控要点 别墅 青山湖玫瑰园 地中海风情意式 别墅 立面 建筑风格 78 海宁百合新城 西班牙式 79 3 建筑设计阶段管控要点 别墅 青山湖玫瑰园 英式 80 杭州桃花源 中式 81 四 建筑设计管控 别墅 立面 2 法式把控要点中轴对称古典三段式比例协调竖向开窗节奏与韵律 法国卢浮宫 巴黎卢浮宫 82 四 建筑设计管控 别墅 立面 2 法式把控要点主要元素 山花檐口柱式栏杆老虎窗门窗套 青山湖玫瑰园法式别墅 83 简洁的檐口和山花装饰只起到点缀作用 整体给人干净利落之感 四 建筑设计管控 山花 别墅 立面 84 山花装饰只起到点缀作用 整体给人干净利落之感 四 建筑设计管控 山花 别墅 立面 85 四 建筑设计管控 檐口 别墅 立面 86 四 建筑设计管控 别墅 立面 87 柱式的应用 四 建筑设计管控 别墅 立面 88 柱式的应用 四 建筑设计管控 别墅 立面 89 四 建筑设计管控 栏杆的应用强化了建筑的阴影效果 增加厚重感和价值感 别墅 立面 90 门窗套的应用 别墅 立面 四 建筑设计管控 91 老虎窗小法别墅体量较小 立面力求干净整体 老虎窗不宜打断檐口 四 建筑设计管控 别墅 立面 92 五 项目施工建设阶段的设计管控 93 现场巡查 2010824慈溪玫瑰园巡查报告 20090424南京玫瑰园现场巡查报告 20090929南京玫瑰园二期A组团巡查报告 青岛建筑巡查报告08 08 14 五 项目施工建设阶段的设计管控 94 六 其它 规范规定 95 绿城工程营造标准强制性条文 关于建筑层高1 多 高层公寓架空层层高不应小于5 0m 除建筑高度及容积率限定者外 2 别墅类建筑一层层高不应小于3 6m 96 绿城工程营造标准强制性条文 关于雨棚尺度1 外墙采用面砖 石材等饰面的多 高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物 出挑宽度应 1 5m 或挑出足够宽度线条 具体尺寸由设计师根据立面效果确定 2 排屋 别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0 9m的雨蓬空间 3 会所 酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施 其宽度应适宜 若满足单车通行及人员等候的 应保证净宽4 5m以上 若满足两车并行及人员等候的 应保证净宽7 5m以上 若满足两车并行并有一辆车及人员等候的 应保证净宽10 0m以上 97 绿城工