关于收入确认的税务处理ppt课件.ppt

关于收入确认的税务处理 涉税收入的及支出 预售收入 预售过程中取得的定金 预收房款 税金及附加 营业税 土地增值税 城市维护建设税 教育费附加企业所得税 会计处理 预收账款 科目核算内容 按照合同规定收取的未完工开发产品预售收入 预收购房单位和个人的购房定金 可按预收账款类别设置明细科目 如预售购房款 预收购房定金等 房地产开发企业会计制度 规定应在土地和商品房应经移交 已将发票结算账单提交买方作为房地产开发企业收入确认标准 税务处理 收入时间的确认 收到预收款的当天 收入金额的确认 实际收到的预收款 营业税 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 企业所得税 营业税暂行条例实施细则 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31号 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省 自治 直辖市国家税务局 地方税务局 按下列规定进行确定 一 开发项目位于省 自治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的 不得低于15 二 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于10 三 开发项目位于其他地区的 不得低于5 四 属于经济适用房 限价房和危改房的 增加 不得低于3 企业所得税预缴问题的通知 房地产开发企业按当年实际利润据实分季 或月 预缴企业所得税的 对开发 建造的住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入 按照规定的预计利润率分季 或月 计算出预计利润额 计入利润总额预缴 开发产品完工 结算计税成本后按照实际利润再行调整 企业申报缴纳企业所得税测算 不考虑弥补亏损 投资收益补税因素 应纳税所得额 本期新增预售收入毛利额 其他利润 期间费用 税金及附加 其中 本期新增预售收入毛利额 预售收入 预计计税毛利率其他利润 其他业务利润 营业外收支净额 补贴收入等 企业所得税处理办法 第十二条企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 预售房 土地增值税暂行条例实施细则 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局根据当地情况制定 根据房地产行业的经营特点 为简化征管 对房地产开发企业开发销售的商品房 按照其取得的收入 以营业税的征收基数为基点 预征土地增值税 差异问题 会计制度确认销售实现实践与税法规定的纳税义务时间不一致 企业所得税处理办法 第三条符合下列条件之一的 应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用 三 开发产品已取得了初始产权证明 完工之日 亦指验收合格之日 开发产品只有符合上述完工条件 实际销售收入才可能真正实现 才可计算 实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额 故开发产品符合完工条件是进行所得税结算的前提条件 当预计计税毛利率高于实际利润率时 房地产开发企业往往会对已完工开发产品进行所得税结算 向主管税务机关申请退还多征的企业所得税 相反 一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况 就会有意避开进行所得税结算 因此 必须从税收角度规定开发产品的完工标准 以保证国家税收不流失 开发产品完工后 开发企业根据收入的性质和销售方式 按照收入确认的原则 确认销售收入 包括将预售收入转为销售收入 企业申报缴纳企业所得税测算 不考虑弥补亏损 投资收益补税因素 应纳税所得额 本期现房销售收入实际毛利额 本期新增预售收入毛利额 本期结转收入中已征税的预售收入毛利差额 其他利润 期间费用 税金及附加 其中 毛利差额 预售收入结转销售收入时对应的实际销售收入毛利额 相应的预售收入毛利额预售收入毛利额 预售收入 预计计税毛利率其他利润 其他业务利润 营业外收支净额 补贴收入等 企业所得税处理办法 第十二条企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 现房 预售房 销售收入的范围 销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益价外费用代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 主要包括 商品房销售收入 配套设施销售收入 代建工程收入 出租开发产品的租金收入等 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用 但是 下列情形除外 营业税暂行条例 第五条 营业税暂行条例实施细则 第十三条 条例第五条所称价外费用 包括收取的手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 代垫款项 罚息及其他各种性质的价外收费 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费 一 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金 由国务院或者省级人民政府及其财政 价格主管部门批准设立的行政事业性收费 二 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据 三 所收款项全额上缴财政 企业所得税处理办法 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款 包括现金 现金等价物及其他经济利益 企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 中华人民共和国发票管理办法 实施细则第三十三条规定 填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票 未发生经营业务一律不准开具发票 在建项目转让 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税 2003 16号单位和个人转让在建项目时 不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续 其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为 对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税 1 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发 但尚未进入施工阶段的在建项目 按 转让无形资产 税目中 转让土地使用权 项目征收营业税 2 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目 按 销售不动产 税目征收营业税 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目 销售退回 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税 2003 16号单位和个人提供营业税应税劳务 转让无形资产和销售不动产发生退款 凡该项退款已征收过营业税的 允许退还已征税款 也可以从纳税人以后的营业额中减除 销售折扣 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税 2003 16号单位和个人在提供营业税应税劳务 转让无形资产 销售不动产时 如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的 以折扣后的价款为营业额 如果将折扣额另开发票的 不论其在财务上如何处理 均不得从营业额中减除 视同销售 企业所得税处理办法 第七条企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认收入 或利润 的方法和顺序为 取消开发产品转做固定资产 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 组成计税价格 开发产品成本 1 成本利润率 1 营业税税率 建筑装饰劳务收入 营业税暂行条例实施细则 第七条纳税人的下列混合销售行为 应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额 其应税劳务的营业额缴纳营业税 货物销售额不缴纳营业税 未分别核算的 由主管税务机关核定其应税劳务的营业额 一 提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为 二 财政部 国家税务总局规定的其他情形 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知 财税 2006 114号 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务 按照其向客户实际收取的人工费 管理费和辅助材料费等收入 不含客户自行采购的材料价款和设备价款 确认计税营业额 由此 可以得出这样的结论 首先 房地产开发公司在进行建筑工程招标时 可以将装饰工程单独进行 其次 与施工单位签订 装饰工程合同 时 应该明确约定 甲供部分装饰材料及设备 装饰公司仅仅是收取装饰工程劳务费 即人工费 管理费及辅助材料费等费用 并注明装饰工程劳务费总金额 同时合同中应明确 甲供装饰材料 设备价款不再与施工单位结算 销售收入确认原则 企业所得税处理办法 第六条企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 具体按以下规定确认 一次性全额收款 一 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 权利 之日 确认收入的实现 分期收款方式 二 采取分期收款方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 付款方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 银行按揭方式 三 采取银行按揭方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 委托销售方式 支付手续费方式采取支付手续费方式委托销售开发产品的 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 采取视同买断方式委托销售开发产品的 属于企业与购买方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三方共同签订销售合同或协议的 如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的 则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 视同买断方式 3 采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的 属于由企业与购买方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三方共同签订销售合同或协议的 如果销售合同或协议中约定的价格高于基价 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 企业按规定支付受托方的分成额 不得直接从销售收入中减除 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的 则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 属于由受托方与购买方直接签订销售合同的 则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 超基价分成方式 采取包销方式委托销售开发产品的 包销期内可根据包销合同的有关约定 参照上述1至3项规定确认收入的实现 包销期满后尚未出售的开发产品 企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现 包销方式 视同销售 企业所得税处理办法 第七条企业将开发产