房地产开发项目前期风险管理研究.doc

本科毕业论文手册论文题目房地产开发项目前期风险管理研究论文起止时间：2008年4月28日至2008年6月29日管 理学院工程管理专业2004年级03班 学生姓名王文兵 指导教师吴良国 评阅教师 教研室(系)主任 教学院长 年 月 日2008年4月28日毕业论文任务书 一论文的研究任务房地产投资一般可以分为前期决策、投资实施和房地产经营三个基本阶段。在每一个阶段存在着不同的风险。其中前期风险管理最为重要，它直接关系到整个投资项目最终的成败，本论文通过对前期风险险识别、风险估测、风险评价、风险控制和管理效果评价等研究，从而为房地产投资前期可行性研究工作提供借鉴。本论文研究的主要内容应包括：风险的基本理论，房地产投资风险产生的原因、表现，房地产投资前期风险管理在整个房地产投资风险研究的地位与作用，房地产投资前期风险的识别、风险估测及评价的方法，重点研究前期风险控制和管理的手段与方法。二、应查阅的主要参考文献 1Patel,K.An Empirical Estimation of Default Risk of the UK Real Estate Companies.The Journal of Real Estate Finance and Economics,2006,32（1）2Roger J. Brown PhD. Uncertainty: Risk in real estate.Private Real Estate Investment,20053Cheng,p.Asymmetric Risk Measures and Real Estate Returns,The Journal of Real Estate Finance and Economics,2005,30（1）4Wheaton, William C.evaluating risk in real eatateN.Real Estate Finance （Euromoney Institutional Investor PLC),1999, 16（2）5殷展眉房地产开发项目的风险控制J中国科技信息报,2007,(34)6殷闽华房地产开发风险及防范研究J中国科技信息报,2005,(23)7赵世强房地产开发前期工作的有效管理J上海房地产报,2004,(41)8金长宏房地产开发风险J基建优化报，2003，24(3)9武长虹房地产投资风险分散J中国房地产金融报,2004,(12)10兰 帐房地产开发中的风险因素分析D陕西西安建筑科技大学硕士论文199811俞明轩房地产投资分析M中国人民大学出版社，200112邓田生房地产项目风险管理体系设计初探J企业技术开发报，2004，23(11)13郑怀顺房地产开发前期的成本控制山西建筑报，2006，32(19)14兰子勇土地政策对房地产开发风险的影响因素分析J科技咨询导报,2006,(8)15张宇祥房地产投资风险及防范策略分析J商业研究，2001(1)16李宇远房地产开发风险管理J国外建材科技报，2004，25(2)指导教师签名： 年 月 日毕业论文开题报告 论文题目：房地产项目前期风险管理研究一、 论文的研究目的及意义随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产投资活动也日益活跃。房地产业已成为第三产业的重要组成部分，中国房地产来经过十多年的发展已逐步走向理性。然而房地产的投资的收益与风险并存，特别是房地产项目前期的风险。作为一个重要的投资工具，房地产投资风险的规避有赖于科学的决策和理性的判断。由于利润的诱惑，很多投资者忽视了房地产开发的高风险特点，盲目跟从潮流，未能有效地做好极为重要的前期风险分析和决策工作。 房地产项目投资巨大，如前期决策不当将会造成重大经济损失，在此情况下，如何结合房地产开发中的风险因素来做出一个科学的风险管理对房地产业的生存和发展具有重要的指导意义。因此，争对房地产项目前期的风险管理，研究出一套具有科学性和实用性的识别、分析和决策体系，对促进房地产业投资决策科学化，推动房地产业走向规范化，具有极大作用。 二、论文的主要研究内容项目风险管理的研究和推广应用不仅对企业自身有重要的意义，而且对整个经济社会的发展都有积极的作用。在项目风险管理方面，我国的水平仍处于引进、吸收和消化阶段。基于这些原因，本文主要研究如下内容:(1)提出房地产项目前期风险研究的意义与目的，对国内外相关现状进行分析和研究，提出问题。(2)简述风险的概念、特点、类型及产生的原因。(3)论述了房地产风险识别的概念、特点、依据、表现和识别方法。着重分析识别房地产项目前期的风险:土地获取阶段的风险、融资风险、勘察、设计风险、工程招标与发包风险和合同风险。(4)对房地产项目前期进行分析与评估，并制定风险管理对应和控制的方法。三、与论文相关的国内外研究文献综述 (一) 国外研究现状Wheaton.Willia (2004)提出风险管理是建立一个适当的基础设施和文化和运用逻辑和系统的方法建立的背景下、查明、分析、评价、治疗、监测和沟通，相关风险的任何活动，功能或过程的一种方法，这将使机构尽量减少损失和最大的收益。在风险的识别方面,学者Jomes Dodson（1756）在保险学讲义中就开始控索风险的规律。美国的A.H.Willet(1996)指出“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”强调风险的不确定性。C.B.Chapman(1962)提出了“风险工程”。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。在风险分析评价方面,对风险概率分析由Hillier(1931)提出， Wagle(1945)将风险概率用一种解析模型来分析。美国学者盖伦.E.格里尔(1995)在其权威著作房地产投资决策分析中，定性地介绍了房地产投资的主要内险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”，在此方法中，风险表示为偏离预期值的概率。而Austin J.Jaffe等人(1998)则把敏感性分析归为现代风险分析方法，提出用方差、标准差或变异系数来测定风险。在风险控制与决策方面,Richard N.Ratcliff（1961）年提出的投资价值决策模型：若投资价值大于或等于投资成本，则投资；反之则反。同时StephenA.Pyhrrr(1991)指出，房地产投资决策的输入变量是不确定的，应视为具有一定概率分布的随机变量，而非单点估计值，决策中要计算不同收益率的可能性。Simon(1996)将现代管理决策所追求的不是绝对意义的最优解，而是相对意义的满间解，在决策过程中他把策略大致归纳为四种：简单化。指用一个十分简单的决策准则作为依据来解决较为复杂的决策问题；排除法。指采用一系列简单化的决策准则，近一定的起码要求，把不满足这些要求的方案淘汰掉；直观选择。即决策者在长期积累的经验基础上赁直观做选择。此外，房地产开发投资中的许多决策问题所面对的是多元化的局面，目标是多元的，价什标准是多元的，影响决策成果的因素是多元的，做决策时就需要从中做出妥协、互让、调和、折衷和权衡，以在多元之间求和平衡。，H.A.Simon（1998）指出决策者由于受到认识上的限制，不可能知道决策产生的全部后果，同时由于时间、金钱和资料来源的限制，也不可能能把所有的方案都拿来比较。Haley和Schall(2001)则在期财务决策理论一书中进一止水指出，当我们放弃了确定性和理想资本市场假设条件进入不确定性领域的时候，会出现两个偏差：1.实际现金流系列和预测值的偏差即现金流效应；2.现金流的折现率发生变化所引起的偏差即利率效应，这些观点都为房地产投资风险决策方法的发展垫定了基础。（二）国内研究现状在风险管理过程研究方面，殷展眉（2007）在科技信息报中提出了风险管理过程包括以下几个阶段：风险识别、风险分类、风险分析、风险评价、风险态度和风险回应。风险识别：识别风险的来源和种类。风险分类：研究各类风险以及其对个人和组织的影响。风险分析：通过运用分析技术，研究各类风险及风险组合的可能后果。风险评价：通过运用风险度量技术。对项目风险进行评价、度量。风险态度：任何有关风险的决策均会受到制定决策的个人或组织态度的影响。风险回应：通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式，研究如何对风险进行管理，包括风险自留、风险降低、风险转移、风险回避等。在风险识别方面，赵世强(2004)提出前期存在的四个矛盾：1.技术资料与实地出入的矛盾；2. 效益原则与方案优化的矛盾；3.市场变化与开发进度的矛盾；4. 不确定因素较多，很难进行量化控制。阮萍（2004）也提出了房地产主要面临风险：政治风险、经济风险、自然风险、技术风险和经营风险。殷闽华 (2005)提出了两种识别的方法：头脑风暴法(通过相互讨论产生思维共振激发大家创见性从而有效的识别风险)、德乐斐法(挑选专家进行调查，预测竟见会出现一致性，从而达到识别的效果)、核对表法、事故树分析法、系统分析法和敏感性分板法。金长宏（2003）提导致房地产开发风险因素剖析：1.政策环境与经济形势;2.房地产市场的发育程度与供求状况;3.开发时机的选择;4.开发地点的选择;5.开发类型的选择与开发规模的确定;6.开发周期的长短 此外，他还强调开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。相关网站论点指出房地产项目前期策划存在的问题有几个方面：1.房地产市场方面;2.发展商存在的问题;3.建筑师存在的问题。这些无疑是风险产生的因素。在风险分析评价方面，兰帐 (1998)提出通过建立房地产开发风险因素多层次模糊综合评价模型，索取专家数据，计算风险因素的权重并进行分析，旨在为开发商对开发项目风险的判别起到积极作用，以达到不断提高开发商的自身竞争力。夏治沔（2006）提出：风险估计是对开发风险进行量化，即解决两个问题，一是确定风险事件发生的概率;二是确定风险事件发生的严重程度。风险评价是评价风险对房地产开发目标的影响程度。作者邓田生(2004)提出五种分析方法：定性分析、矩阵图分析、敏感性分析、概率分析和概率树分析。他强调风险分析是对单个风险的定量分析，确定风险发生的概率以及其影响，通过风险集的定性分析，列出风险等级表的过程。兰子勇(2004)通过对土地政策的分析来控制房地产开发的风险，他指出：“土地资源是房地产开发的核心，对应的土地政策对房地产开发风险影响也最为直接，土地政策是调控房地产开发的重要手段，是房地产市场的源头，房地产开发企业对土地政策动向的变动极为敏感和高度关注。”他从土地闲置费等税费风险、金融贷款的风险和房地产物业土地的使用年限潜在的风险三个方面对房地产风险进行了分析。影响房地产项目风险的不确定因素也有很多，既有来自房地产投资开发活动本身，又有来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性，乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化发及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。在风险的控制与对策方面，殷闽华也 (2000)中提出从五个方面防范和控制风险：1.通过可行性研究来防范风险; 2.通过分散投资来控制风险; 3.通过投资保险来控制风险; 4.通过市场监测控制风险; 5.创新营销方法来控制风险.赵世强(2004)提出了“三控制（时间控制、成本控制、质量控制）、二协调（外界沟通与内部配合）、一加强（加强调查和现场踏勘）”的有效管理对策研究。武长虹(2004)强调风险转移的概念，并对过程可行性研究。机会可行性研究以及财务可行性研究作出了探讨，通过各种渠道来分散风险。张宇祥提出了具体措施：1.事先有效避开风险源地；2.采用多样化(或组合化)投资；3.以财务方式控制风险；4.对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测。作者郑怀顺(2006)就前期成本控制进行了研究，并从三个方面进行控制:1.项目选址的控制;2.方案设计阶段的成本控制;3.施工图设计阶段的成本控制，通过三方面的控制从而来控制造价。李宇远（2004）提出用风险转移来控制风险：第1种是作为风险控制措施的风险转移，即通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；第2种是作为风险财务措施的非保险风险转移，即寻求外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人，这种方式包括转移财务责任和发行房地产开发公司股票；第3种形式是保险转移，保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失所提供的保障，是被保险人以合同的形式将各种自然灾害、意外事故等可能造成的各种损失转移给保险公司。相关网站论点认为解决房地产前期风险策划问题的主要途径有以上几点：1.要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关；2.要了解房地产政策法规和政府有关措施；3.要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查；4.树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。参考文献1 Wheaton, William C. evaluating risk in real eatateN. Real Estate Finance (Euromoney Institutional Investor PLC),1999, 16 (2)2 R.Clarke and A .Low. Risk analysis in project planning-a simple spreadsheet applacation using Monte - Carlote chniquesN, Project Appraisal,1993, 8(3)3 j.Bowers. Data for Project risk analysisJ.Project Management,1994,12(1):9164 Roger J, Brown PhD. Uncertainty:Risk in real estateM.Private Real Estate Investment,2005.1011125 Cheng,p：Asymmetric Risk Measures and Real Estate ReturnsN,The Journal of Real Estate Finance and Economics, ,2005, 30(1)6Patel,K.An Empirical Estimation of Default Risk of the UK Real Estate CompaniesN.The Journal of Real Estate Finance and Economics,2006,32（1）7 李宇远房地产开发风险管理N国外建材科技报，2004，25(2)8 卢有杰项目风险管理M北京：清华大学出版社，l998.961039 于久如投资项目风险分析M中国机械工业出版社，1999.535710 金长宏房地产开发风险J基建优化报，2003，24(3):111311 杨永康房地产开发M中国物价出版社，2003.142912 申立银房地产市场政策风险因素分析M农业科学出版社，1997.12115313 赵世强房地产风险管理M中国建材工业出版社，2003.16228314 兰 帐房地产开发中的风险因素分析D西安建筑科技大学硕士论文，1998.122415 赵世强房地产开发前期工作的有效管理N上海房地产报，2004,(41)16 尤胜平房地产金融与投资M北京高等教育出版社，1999.12016317 郑怀顺房地产开发前期的成本控制N山西建筑报，2006,32(19):91118 俞明轩工程招投标与合同管理M中国人民大学出版社，2001.11312119 约翰拉夫特里项目管理风险分析M中国物价出版社，2003.325620 殷闽华房地产开发风险及防范研究J中国科技信息，2005, 23(2):212521 邱苑华现代项目风险管理方法与实践M科学出版社，2003.515522 郭仲伟风险分析与决策M机械工业出版社，