经济热点分析大赛一稿

从日本房地产泡沫看中国从日本房地产泡沫看中国 团队成员 陈述群团队成员 陈述群 颜永茂颜永茂 付培付培 时间 时间 2011 年年 11 月月 23 日日 一 概要一 概要 住房问题是重要的民生问题 也是重要的经济问题 建立住房问题是重要的民生问题 也是重要的经济问题 建立 健全住房保障制度 解决好中低收入家庭住房困难问题 是政健全住房保障制度 解决好中低收入家庭住房困难问题 是政 府公共服务的一项重要的职责 改革开发府公共服务的一项重要的职责 改革开发 30 年来 房价几乎保年来 房价几乎保 持着持续快速上涨的态势 自持着持续快速上涨的态势 自 2008 年金融危机以来 导致了国年金融危机以来 导致了国 内外经济形势的巨变 中国房地产市场也出现了普遍性的内外经济形势的巨变 中国房地产市场也出现了普遍性的 价价 跌量减跌量减 的现象 许多媒体报道 中国的房地产和经济发展情的现象 许多媒体报道 中国的房地产和经济发展情 形非常类似于形非常类似于 1985 1990 年的日本 日本最后爆发的泡沫危机年的日本 日本最后爆发的泡沫危机 是否在中国重演 中国房地产的未来趋势将是怎样 是否在中国重演 中国房地产的未来趋势将是怎样 二 中国房地产现状二 中国房地产现状 1990 年以后 我国开始从计划经济体制向市场经济体制转年以后 我国开始从计划经济体制向市场经济体制转 轨 城镇土地使用权开始了从无偿划拨转变为有偿 有期限的轨 城镇土地使用权开始了从无偿划拨转变为有偿 有期限的 使用 房地产成为商品 逐步向社会化 市场化 产业化发展 使用 房地产成为商品 逐步向社会化 市场化 产业化发展 1997 年后为扩大内需 拉动国民经济增长 国家提出将住年后为扩大内需 拉动国民经济增长 国家提出将住 房建设作为国民经济新的增长点和居民的消费热点 并将住房房建设作为国民经济新的增长点和居民的消费热点 并将住房 分配制度由福利性分配转为货币性分配 大力推进住宅产业现分配制度由福利性分配转为货币性分配 大力推进住宅产业现 代化 房地产行业的关联高 带动性强的特点充分发挥得淋漓代化 房地产行业的关联高 带动性强的特点充分发挥得淋漓 尽致 这个阶段 房地产市场对于中国经济的增长也是有目共尽致 这个阶段 房地产市场对于中国经济的增长也是有目共 睹的 睹的 然而好景不长 自然而好景不长 自 08 年金融危机影响 国内外经济形势发年金融危机影响 国内外经济形势发 生巨变 中国房地产市场也不例外 首当其冲的是沿海发达地生巨变 中国房地产市场也不例外 首当其冲的是沿海发达地 区 上海 北京等地房价接连跳水 截止到目前区 上海 北京等地房价接连跳水 截止到目前 10 月 大量人月 大量人 士预测房地产市场拐点出现 大量的潜在需求者持观望态度 士预测房地产市场拐点出现 大量的潜在需求者持观望态度 已经购买的居民怨声载道 眼睁睁的看着自己的资产缩水 退已经购买的居民怨声载道 眼睁睁的看着自己的资产缩水 退 房现象越来越多房现象越来越多 这个冬天对于房地产开发商来说有点冷 这个冬天对于房地产开发商来说有点冷 三 房地产市场泡沫三 房地产市场泡沫 房地产是指土地 建筑物两部分 因此房价主要由土地开房地产是指土地 建筑物两部分 因此房价主要由土地开 发费用 土地使用权出让金 配套基础设施配套费 征地拆迁发费用 土地使用权出让金 配套基础设施配套费 征地拆迁 费 费 建设成本 税金 利润 其他费用等构成 其中地方政府 建设成本 税金 利润 其他费用等构成 其中地方政府 收入 土地出让金 占到了收入 土地出让金 占到了 20 左右 左右 2011 年年 10 月份数据显示 中国北京房价已经和美国纽约月份数据显示 中国北京房价已经和美国纽约 的房价持平 但二者是有本质的区别 在中国买房 只是拥有的房价持平 但二者是有本质的区别 在中国买房 只是拥有 了使用权 没有所有权 但是 在美国 即包含了使用权 也了使用权 没有所有权 但是 在美国 即包含了使用权 也 包含了所有权 法律规定 土地归国家所有 企事业单位或个包含了所有权 法律规定 土地归国家所有 企事业单位或个 人必须通过申请土地转让方式拥有使用权 居住类使用期限为人必须通过申请土地转让方式拥有使用权 居住类使用期限为 70 年 逾期国家无偿收回 包括土地上的建筑物 年 逾期国家无偿收回 包括土地上的建筑物 目前中国房地产市场行情和目前中国房地产市场行情和 1985 1990 年的日本非常相似 年的日本非常相似 有以下几点 一时两者均受本币升值影响 对外出口受到严重有以下几点 一时两者均受本币升值影响 对外出口受到严重 打击 出现经济衰退现象 二是两者之前均出现过房地产价格打击 出现经济衰退现象 二是两者之前均出现过房地产价格 快速增长 日本快速增长 日本 1988 1991 年持续四年增长 中国年持续四年增长 中国 2009 年房价年房价 上涨快速 部分地区一年完成上涨快速 部分地区一年完成 80 的涨幅 之后日本经历了大的涨幅 之后日本经历了大 萧条 到目前为止 也没有恢复过来 萧条 到目前为止 也没有恢复过来 中国会不会步日本后尘 将是一个值得探讨问题 中国会不会步日本后尘 将是一个值得探讨问题 三 原因分析三 原因分析 中国房价如此之高 中低收入阶层可能拼一辈子 也就是中国房价如此之高 中低收入阶层可能拼一辈子 也就是 一套房子 成为不折不扣的房奴 以下我们从几点分析 一套房子 成为不折不扣的房奴 以下我们从几点分析 地方政府 中央政府和地方政府关于税收方面分三个部分 地方政府 中央政府和地方政府关于税收方面分三个部分 一个是中央政府独得 一个是地方政府独得 还有一个是中央一个是中央政府独得 一个是地方政府独得 还有一个是中央 和地方政府共同享有 像稳定性高 易征收的税收都被中央政和地方政府共同享有 像稳定性高 易征收的税收都被中央政 府独得 剩下难征的 不稳定的留给地方政府 地方政府收入府独得 剩下难征的 不稳定的留给地方政府 地方政府收入 何来 何来 地方政府靠出让土地 得到了保证 出售一套房产 地方政府地方政府靠出让土地 得到了保证 出售一套房产 地方政府 50 60 的利润 这些收入用于地方政府日常开支和基础设施的利润 这些收入用于地方政府日常开支和基础设施 建设投资 建设投资 房地产开发商 在中国目前房地产行业 已经存在区域性的房地产开发商 在中国目前房地产行业 已经存在区域性的 垄断市场 与其他垄断市场不一样 房地产垄断有其一定的特垄断市场 与其他垄断市场不一样 房地产垄断有其一定的特 殊性 在一般的寡头垄断市场行业中 政府在赋予企业经营特殊性 在一般的寡头垄断市场行业中 政府在赋予企业经营特 许权的同时 都会对其产品销售进行一定的价格管制 唯独在许权的同时 都会对其产品销售进行一定的价格管制 唯独在 房地产行业 房地产定价权在土地使用权交易或转让后完全让房地产行业 房地产定价权在土地使用权交易或转让后完全让 渡给开发商 造成了开发商在获得特许权的同时却缺少不受价渡给开发商 造成了开发商在获得特许权的同时却缺少不受价 格管制这一特殊现象 格管制这一特殊现象 同时 几大房地产商又采取不正当的销售手段 如发布虚同时 几大房地产商又采取不正当的销售手段 如发布虚 假信息 捂盘惜售 假信息 捂盘惜售 哄抬价格 赚取超额利润 房地产行业利 哄抬价格 赚取超额利润 房地产行业利 润最低也在润最低也在 50 以上 基本上都是在以上 基本上都是在 100 以上 至此 房地以上 至此 房地 产市场也早就不少亿万富翁 在中国富豪排行榜上占据半壁江产市场也早就不少亿万富翁 在中国富豪排行榜上占据半壁江 山 山 消费者 一方面由于信息的不对称性 绝大多数消费者又消费者 一方面由于信息的不对称性 绝大多数消费者又 不是房地产业内人士 专业知识匮乏 这些导致消费者在交易不是房地产业内人士 专业知识匮乏 这些导致消费者在交易 过程中处于不利地位 讨价还价的能力低 基本上房地产商开过程中处于不利地位 讨价还价的能力低 基本上房地产商开 什么价就是什么价 另一方面国内投资市场还有待完善 没有什么价就是什么价 另一方面国内投资市场还有待完善 没有 很好的投资理财产品 但是投资房地产在之前基本上是稳赚不很好的投资理财产品 但是投资房地产在之前基本上是稳赚不 赔的 这导致了需求大幅度提高 赔的 这导致了需求大幅度提高 四四 房地产市场趋势分析房地产市场趋势分析 现在 政府处于两难的境地 一方面 房地产收入刺激了经现在 政府处于两难的境地 一方面 房地产收入刺激了经 济增长 又使地方政府拥有大量的资金可以做基础设施建设投济增长 又使地方政府拥有大量的资金可以做基础设施建设投 资 另一方面 房地产泡沫又必须得遏制 现阶段 中央出台资 另一方面 房地产泡沫又必须得遏制 现阶段 中央出台 了大量的信贷 税收 土地等一系列房地产调控政策 直接掐了大量的信贷 税收 土地等一系列房地产调控政策 直接掐 断了房地产资金链 政府所做的意图就是遏制房地产泡沫的同断了房地产资金链 政府所做的意图就是遏制房地产泡沫的同 时 实现房地产市场的软着陆 时 实现房地产市场的软着陆 资金链的断裂 直接使一些中小房地产商危在旦夕 寻找资资金链的断裂 直接使一些中小房地产商危在旦夕 寻找资 金来源 成为房地产开发商的首要任务 例如 一些房地产开金来源 成为房地产开发商的首要任务 例如 一些房地产开 发商另外注册不同行业的贸易公司 通过寻找进出口公司进口发商另外注册不同行业的贸易公司 通过寻找进出口公司进口 某种容易套现的产品 在当地进出口企业开设信用证套现 这某种容易套现的产品 在当地进出口企业开设信用证套现 这 无疑是将风险转嫁给了后者 时间长了 还融不到资 这时候无疑是将风险转嫁给了后者 时间长了 还融不到资 这时候 问题就出现了 到目前为止 已经有不少中小房地产开发商申问题就出现了 到目前为止 已经有不少中小房地产开发商申 报破产 被并购 房地产未来有可能形成几大房地产开发商垄报破产 被并购 房地产未来有可能形成几大房地产开发商垄 断的局面 想万科 保利 断的局面 想万科 保利 soho 等 等 资产证券化最早是美国提出并实施的 首先应用的就是房地资产证券化最早是美国提出并实施的 首先应用的就是房地 产行业 利用房地产流动性差的特点 将其打包转让 实现风产行业 利用房地产流动性差的特点 将其打包转让 实现风 险的转移 大大增加的资金的流动性 给各个方面都带来了好险的转移 大大增加的资金的流动性 给各个方面都带来了好 处 虽然处 虽然 08 年美国次贷危机 源于房地产的年美国次贷危机 源于房地产的 CDS 信用违约互信