县城商业地产将如何开发

精品文档 1欢迎下载 县城商业地产将如何开发县城商业地产将如何开发 作者 邀你同歌 全国存在于不少在县城当中开发的商业地产 近年来走了不少地方 也接触了许多现场的商业地产 从河北到江苏 从河南到山东 除了少数县城商业地产开发得较有特色之外 譬如江苏宿迁的泗洪 泗 阳等县 其大多数商业地产均处于艰难的窘地 这些在县城中所开发的商业物业 发展困难一个最直接的 主因 就是开发前的商业定位做得不到位 大都市商业形态的休闲购物 亦即商业步行街的概念 在县城可以有 但不是所有的县城都必须有 其最直观的原因 一 县城与县城之间的基本素质不同 同样是县城 江苏宿迁的泗洪 泗阳与河北衡水的故城 蠡县 可以说其县城素质相距甚远 县城的基本素质是受着该县所处的地市级经济状况所制约的 同样 该地市 又受着整个大区域经济状况的影响 其所辐射出的经济能量 呈逐步削减的态势向周边扩散 从而影响着 各个独立县市的综合经济水平 泗洪 泗阳隶属于宿迁 而宿迁的经济能量 又是受着整个徐州经济圈所 影响 大区域使得整个苏北因为徐州的发达 带动着若干个地市均衡发展 而徐州与宿迁这两个地级市直 线距离也只有 60 公里 在如此相近的区位框架下 正如京津两地之间的廊坊形态 那么 再削弱的经济 远端辐射现象 但因受着大框架的影响力 使得区下各个县城之间的经济状况 区别于发展较为薄弱地市 的个体水平 反观处于冀中平原的衡水 作为地级市综合经济形态远逊于作为苏北龙头城市的徐州 而衡 水又距整个河北经济中心的石家庄近 200 公里之遥 而石家庄的经济辐射力 再往东走 远端城市本处削 减地位的辛集市 但由于自己的裘皮品牌的影响力 依附经济地位不仅没有受到影响 而且与石家庄形成 经济互补 并相得益彰 衡水正被挡在中间的辛集市所阻拦 其四围没有处于龙头地位的强悍城市所带动 衡水往西直接受着辛集市的影响 往东山东德州也难处于鲁北大地域的龙头地位 西北的保定与相隔不近 处于东北处的沧州 也都形成不了区域经济核心地位对衡水的拉升 而衡水的自有主体经济也难形成支点 所以 其属下的固城与处于同样经济环境下的保定旗下的蠡县 蠡县的经济光环被远端作为中华药都的安 国市所阻挡 这两个县的综合经济力也就相应的低下 作为各个不同区域内的消费观与意识 主流 是绝对受着整个泛区域的经济影响来决定其消费观的 笔者所引上述各地均有商业地产范例 要说步行街 苏北经济的发达取决于整个徐州大区域的带动 经济 富有 各县之间的经济水平发展均衡 其消费需求多时尚 多潮流 从其泗洪 泗阳两县的县城结构与形 象高端上看 不比作为省会城市的济南逊色 那么 受着经济发展的影响 消费中体验休闲意识的提高 步行街无疑是当地最好的商业形态 但从夜经济上看 泛苏北地区的夜生活远比冀中高出很多 以晚 8 点 评看 冀中诸县已经路上人稀 且有的道路连路灯都没有 而在苏北同时间 正是车水马龙 灯火辉煌的 市井繁华 夜生活是衡量一方经济强弱最直观的体现 社交 休闲 小吃 娱乐 购物 步行街 主题 街满足了现代化城市人们的生活体验与业余休闲 那么作为经济滞后的城镇来说 等黑路暗 门庭罗雀 那又如何带动步行街的繁荣 所以 我在故城做一商业 彻底打消了开发商步行街的梦想 给出了依托运 河主题文化的思路 做了一个以 吃 为主题餐饮商街 填补了故城吃吃喝喝驱车德州 赶嘴 的不便 河北故城距离山东德州仅有区区 30 公里 而在保定辖下得蠡县 直接否决了开发商做大品牌 大商区 的膨胀思维 经过周密调研与定位 做了一个比农贸市场强不了哪去的综合大集市 反倒生意兴隆 以同 样的模式 借助聊城比邻河南商丘 台前镇 的便利条件 在茌平与阳谷各运作成功类步行街的批发兼零 售的综合商贸市场 精品文档 2欢迎下载 二 县城的商业形态不是最重要的商业开发模式 关于这种观点恐怕有争议 商业形态的布局 设定 等 是关系到一个商业物业整体运作水平的重要元素 在商业物业开发的传统理论上来讲 这是不可否认 的一个大前提 作为在县城开发商业物业 最大的问题恰恰出现在商业业态的整合定位上 为什么这样讲 实际上这是一个非常矛盾的话题 其一 商业业态 无关乎大都市与小城镇 换言之 在如今的商品市场状况下 还有哪一个业态 业 种是稀有的 不管大都市抑或是小城镇 在物流 商贸极其发达的时代 在 全民皆商 由以县城为最 的开店大潮中 商业业态 业种基本上不存在死角 除了买枪买毒品之外 只要是你想买的 用不了几步 距离 即可随手拈来 那么 在这样一个商业活跃的环境下 若想在一个地块开发新的商业群落 或卖场 那么考究与衡量业态的定位将是极为痛苦的事情 其二 中国的房地产热潮席卷着每一处角落 县城亦然 如今的大县小城高楼大厦 现代社区不逊都 市风范 且每一个社区之内 具有自己的商业布局 作为为本社区业主服务的商业卖场 苦苦支撑着除了 社区之外还要吸纳社会或周边散客的消费需求 除了最基础的生活资料 平时只有在商场 专卖才能消费 的商品也纷纷进驻社区 使消费者购物更加快捷与方便 那么 在这样的一个商区割据的状态下 如果再 择地另行开发新的 集群式的大型卖场 商业物业等 其业态选择不得不进入极大地困境 其三 大都市与小城镇的错位经营 是错不开的 同位素 错位经营有两种含义 一是在同区位下 各自规划着毫不相关的业态 业种 二是不同的区位规划着相同的业态 实际上这两者在县城无论选择哪 一种 都是不科学的 因为什么 人口的关系 大都市人多 譬如济南各区 在同一个行政区内规划两到 三个大型卖场 步行街 主题商区都不会空落 原因是人多 流动性强 消费者在各个行政区之间的 互 访 流动 休闲等 都将均衡弥补着商区之间的人口流动 再者就是大都市的流动人口所支撑 而县城则 不然 一个县城的面积不过几条街 县城人口十几万二十几万 所制约的是消费者不可能县城与县城之间 几十公里上百公里之间的 互访式 流动购物 更不会跨区域去休闲 在大都市相隔几公里规划一个大卖 场不算为过 但在县城没有这么大的幅员 大卖场的业态定位 业种选择将是非常困难的 其四 大都市有若干个经济中心 俗称 CBD 或 CLD 而小城镇最多只有一个 但称不上 CBD 或 CLD 开发商开发商业物业 如果选择在一个县城的核心地带 通过商业布局 定位 还有 希望兴隆 恰恰相反的是 开发商拿地根本不会随着开发商的意愿来实现的 在本来就不大的县城 最核 心的位置未必能拿到 不是稍远于县城中心 就是偏远于县城四围 在县城最热闹的街区不过两三条的环 境制约下 偏远地带的商业开发 不仅仅是一个商业定位就能成功的 综上 县城的商业形态不是最重要的商业开发模式 这个观点对县城商业物业的开发而言 是再真实 不过的 三 县城商业地产将如何开发 衡量一个县城的商业氛围就看肯德基与麦当劳 肯德基与麦当劳不到的地方就没有真实的休闲意义 步行街作为一种商业形态的存在 本身没有区域经济的区分 在县城 步行街可以有 大卖场 主题商业 更可以有 最主要的是商业定位 商业定位不是思维膨胀 要摈弃掉大都市商业规划的模式 要知道 有 一种意识不是靠引领的 意识引领主要是在一二线成熟的大都市 前卫 新潮或者是玩穿越都行 受众是 第一要素 县城意识无论时代如何发展 与大都市的思维 意识 行为 习惯乃至世界观等 和大都市根 本不均衡 所以过于前卫 潮流的新概念在县城是行不通的 目前县城消费的意识观与所谓的新潮流是随 着信息化经济 媒体效应与部分流动人口的感染所形成的一种 类潮 绝大部分县城消费观根本不会有 主创 而是一种 临摹 或效仿 是跟在人后面行走的人 贴切一点说 是紧紧跟着行走的 那么 无论 精品文档 3欢迎下载 在县城开发运作哪一类的商业形态 所有的概念都允许有 步行街 大卖超 主题商区哪怕摩尔 豪布 达 这仅仅是商业在县城存在的一个必要形态 形态有了 并不意味着在县城就必须符合这些形态的 核心要素 而是要智慧地依附在该县城所惯有的消费观上 简言之 县城的商业物业定位是不是符合了 本县特色 而不是继续模式化强调所谓的商业特色或是现代化特色 更不需要给县城消费者洗脑 否 则 纵观很多县城的商业项目均处于休眠 半休眠的萧条状态 由于缺乏准确的 县城思维 而被洗脑 县城的商业物业需要的是准确的县城 狭义 的定位 没有模式可套 一个县城的主流意识 消费观 与需求是这一方土地所独有 开发商选择县城开发商业地产 首先第一步要学会 接地气 不是没一个 县城的投资者都喜欢 老板 称谓的 比如笔者在河北故城运作商业地产 面对当地的投资者直呼老板 老总 对方其实是不感冒的 好在迅速融合当地的风俗习惯 迅速调整了所有的宣传道具 以 大东家 或 大掌柜的 直呼其人 其效果非常巨大 这就是一个与当地文化融入的问题 除了深入了解当地文化 传承以及衍生背景之外 还有一个更为关键的定位切入点 就是摸准该区域 的 人格定位 这相当关键 所谓 人格定位 包括意识 兴趣 习惯与人与人之间的裙带关系 只有 精准掌握了这些看似旁观的要素 再审视项目在这个区块的商业价值 平