2015年湖北省房地产估价师《案例与分析》：加油站的估价考试试卷

20152015 年湖北省房地产估价师年湖北省房地产估价师 案例与分析案例与分析 加油站的估价考试试 加油站的估价考试试 卷卷 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 房屋拆迁补偿的对象是 A 被拆除房屋的所有人 B 被拆除房屋的使用人 C 被拆除房屋的所有人和使用人 D 被拆除房屋的代管人 E 房地产估价机构必须加盖公章 2 城市 的主要任务是在总体规划的基础上 对城市土地利用 人口分布和公 共设施 城市基础设施的配置作出进一步的安排 A 详细规划 B 控制规划 C 指标规划 D 分区规划 3 在市场法中 对房地产状况进行间接比较调整 其中可比实例的房地产状况 优于标准房地产状况 得 102 分 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况 得 97 分 则房地产状况修正系数为 A 0 95 B 0 99 C 1 01 D 1 05 E 工业用地的监测点评估价格 4 防震缝的宽度在任何情况下不得小于 mm A 20 B 30 C 40 D 50 E 执行层的组织协调 5 土地使用权抵押时 其地上建筑物 抵押 A 随之 B 不能 C 由抵押人确定是否 D 由抵押权人确定是否 6 某综合楼总建筑面积为 10 000 其中可出售的居住建筑面积为 7 000 可出租的商业建筑面积为 1500 剩余建筑面积为附属设备等用房 该综合楼 的有效面积系数为 A 80 B 90 C 85 D 95 E 借款合同 7 在某居住区规划中 住宅建筑基底面积为 400 住宅总建筑面积为 1400 容 积率为 1 4 则住宅建筑净密度为 2005 年试题 A 28 60 B 35 00 C 40 00 D 50 00 E 执行层的组织协调 8 可将房地产开发划分为若干阶段 其中编制建设工程招标文件属于 的工 作 A 投资机会选择与决策分析阶段 B 前期工作阶段 C 建设阶段 D 租售阶段 9 承包商收到竣工结算价款后 通常应在 内将竣工工程交付给开发商 A 半个月 B 一个月 C 一个半月 D 二个月 10 下列有关物业管理招标方式 表述错误的是 A 物业管理招标有公开招标 邀请招标两种方式 B 公开招标的优点是招标方有较大的选择范围 C 公开招标一般适用于规模较大的物业 尤其是收益性物业 D 公开招标一般适用于规模较小的物业 E 执行层的组织协调 11 业主选聘和解聘物业服务企业 需要经 同意 A 业主委员会 B 专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C 占总人数过半数的业主 D 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 12 某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年 项目建设期为 5 年 自估价时 点至建成还需 2 5 年 建成后的建筑面积为 11000 年净收益为 350 万元 若报酬率为 7 折现率为 10 建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束 则建成后的房地产于估价时点的价值为万元 A 3752 B 3806 C 4128 D 4830 E 工业用地的监测点评估价格 13 某宗房地产年收益为 60 万元 建筑物价值为 200 万元 建筑物资本化率为 12 土地使用期限为 30 年 土地报酬率为 6 该房地产的价值为万元 A 489 99 B 495 53 C 695 53 D 800 00 E 工业用地的监测点评估价格 14 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场 并补办了土地使用权出让手续 土 地使用权出让年限为 40 年 建筑物的经济寿命为 50 年 则计算该建筑物折旧 的经济寿命应为 年 A 40 B 42 C 48 D 50 15 具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是 A 建设部 B 建设部住宅与房地产业司 C 建设部信息中心 D 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 16 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同 该套住宅面积 为 200 租赁期限为 8 年 年租金固定不变为 480 元 现市场上类似住 宅的年租金为 600 元 若折现率为 8 则承租人甲目前的权益价值为万 元 A 6 19 B 6 42 C 7 20 D 9 58 E 工业用地的监测点评估价格 17 银行为某人提供期限为 10 年 年利率为 6 首期月还款为 1000 元 月还 款递增率为 0 2 的个人住房抵押贷款 若将此方案转为按月等额支付 则月等 额还款额是 元 A 1005 56 B 1010 56 C 1110 56 D 1115 56 18 在某商业街深度 30 的矩形土地 前后两面临街 其前街路线价 土地单价 为 3000 元 m2 后街路线价为 2000 元 m2 那么按重叠价值估价法计算 其前街 影响深度为 A 18 B 20 C 15 D 25 19 从 2006 2010 年 某市商品房开工量分别为 30 万 m2 60 万 m2 80 万 m2 95 万 m2 120 万 m2 若以 2006 年为基期 则 2010 年该市商品房开工量 的定基增长速度为 A 100 B 200 C 300 D 400 20 某房地产的报酬率为 8 收益期限为 30 年时的价格为 4000 元 m2 若报 酬率为 6 收益期限为 50 年时 则该房地产的价格为 元 m2 A 3800 B 4500 C 5200 D 5600 21 某银行为开发商提供两种方案贷款条件 甲方案的贷款利率为 17 按季 计息 乙方案的贷款利率为 18 一年计息一次 从支付利息角度开发商适宜 选择 A 方案甲 B 方案乙 C 方案甲和方案乙均可 D 无法判断 22 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为 A 空置率 B 有效面积系数 C 建筑密度 D 建筑容积率 23 有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是 A 建设工程许可证 B 建筑设计许可证 C 建筑工程规划许可证 D 建筑用地规划许可证 24 市场经济条件下 物业租金水平的高低主要取决于 A 经营成本 B 物业档次 C 业主目标收益要求 D 同类型物业的市场供求关系 25 契税的税率为 各地适用税率 由省 自治区 直辖市人民政府按照本地 区的实际情况 在规定的幅度内确定 并报财政部和国家税务总局备案 A 1 5 B 2 5 C 3 5 D 3 6 E 执行层的组织协调 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 城市土地开发和供应计划 一般由按城市总体发展要求 土地开发潜力以城 市规 划的要求制定 A 土地管理部门 B 规划管理部门 C 市场管理部门 D 设计管理部门 E 计划管理部门 2 在房地产开发投资中 属于财务费用的是 A 折旧费 B 审计费 C 金融机构手续费 D 无形资产摊销费 3 已知一年期国债利率为 3 31 贷款利率为 5 43 投资风险补偿利率为 2 23 管理负担补偿为 1 32 缺乏流动性补偿为 1 42 所得税抵扣为 0 5 则报酬率为 A 7 78 B 8 28 C 13 21 D 14 21 4 某住宅小区附近新建一条铁路 由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属 于 A 物质折旧 B 功能折旧 C 经济折旧 D 会计折旧 5 价格指数中如果是以上一时期作为基期的 称为 A 前期价格指数 B 定基价格指数 C 长期价格指数 D 环比价格指数 6 房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括 A 建立房屋权属登记信息查询制度 B 更新查询信息 C 及时提供查询 D 指定专人负责查询工作 E 不得擅自扩大查询范围 7 从房地产投资的角度说 风险是指 A 房地产投资结果的好坏程度 B 获取预期投资收益的可能性大小 C 房地产投资项目激烈竞争程度 D 房地产开发程度 8 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能 包括 A 分散风险职能 B 融通资金职能 C 组织经济补偿职能 D 防灾防损职能 E 分配职能 9 根据 房地产广告发布暂行规定 房地产广告不得 A 涉及贷款服务 B 出现融资的内容 C 承诺为人住者办理户口 D 利用其他项目的形象 环境作为本项目的效果 E 使用建筑设计效果图 10 下列关于房地产估价原则的表述中 错误的是 A 独立 客观 公正原则属于普适性原则 B 合法原则属于一般性原则 C 最高最佳使用原则属于技术性原则 D 谨慎原则属于一般性原则 11 房地产项目的盈亏平衡分析 有 A 线性分析 B 非线性分析 C 保本点分析 D 临界点分析 E 转折点分析 12 价高者得规则是为买方的竞争而设定 需在拍卖现场通过比较得出 比较 的基础是 A 拍卖人宣布的起拍价 B 买方的报价 C 拍卖的保留价 D 竞买人的报价 13 按税率和税基的关系划分 税率主要有三类 A 比例税率 B 累进税率 C 累退税率 D 定额税率 E 非固定税率 14 房地产价格影响因素众多而复杂 需要进行分类 其中 房地产自身因素 可分为 A 区位因素 B 实物因素 C 权益因素 D 社会因素 E 其他因素 15 房地产拍卖业务的主要来源包括 A 法院委托拍卖的查封抵债房地产 B 债权人委托拍卖的抵押房地产 C 政府部门委托拍卖的房地产 D 行政机关委托拍卖的查封抵债房地产 E 自然人委托拍卖的房地产 16 被邀请参加投标的承包商通常在 个之间 A 1 3 B 3 5 C 1 7 D 3 10 17 针对某个估价对象 下列关于估价方法选用的说法中 正确的有 A 理论上适用的估价方法 都必须选用 B 在适用的估价方法中 选用两种即可 C 理论上适用的估价方法因客观原因不能用的 可以不用 D 必须选用两种以上的估价方法 不能只选用一种估价方法 E 仅有一种估价方法适用的 可只选用一种估价方法 18 下列不属于投资特性的是 A 投资是一种经济行为 B 投资具有时间性 C 投资的目的在于获取收益 D 投资具有稳定性 E 借款合同 19 总地来讲 房地产的价格与房地产的供给和需求 分别是 A 正相关和正相关 B 正相关和负相关 C 负相关和正相关 D 负相关和负相关 20 住房公积金的提取和使用原则包括 A 足额缴存原则 B 合理使用的原则 C 定向使用的原则 D 严格时限的效率原则 E 安全运作的原则 21 假设开发法是以 原理为理论依据的 A 收益递增原理 B 均衡原理 C 预期原理 D 未来趋势原理 22 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法 是以 状况为参照系进行的 A 可比实例房地产 B 估价对象房地产 C 标准房地产 D 类似房地产 23 商品房的建筑面积由组成 A 套內建筑面积 B 套外建筑面积 C 套内使用面积 D 套外使用面积 E 分摊的共有建筑面积 24 某房地产开发企业拟在 2009 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地 预计 该用地取得后 2 年建成商品房 前期勘察没计约需 6 个月 建成前半年开始销 售 销售期为 1 年 下列选项中 正确的有 A 利用假设开发法测算土地总价 估价时点为