经济型连锁酒店投资分析10.12

1 经济型连锁酒店 特许加盟经济型连锁酒店 特许加盟 特许加盟之物业特许加盟之物业 目前 从物业角度而言 比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种 一为长期租 赁房产 并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求 二为按照要求 在空地上新 建可以加盟品牌的物业 不管是何种方式 特许方都对加盟者的物业提出了一定的量 化要求 见表一 品牌物业要求 如家快捷建筑面积 3000 600 锦江之星建筑面积 5000 平方米 莫泰 168120 个以上的房间 速 860 200 个房间 建筑面积大约在 3000 10000 豪泰格林80 150 个房间 建筑面积大约在 4000 6000 如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房 25 平方米计算 从这些数据分 析 各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显 但对于投资者而言 可以根据现 有物业的实际情况进行挑选 所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为 充分一些 除对物业面积上的要求之外 各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标 准 单从这一条而言 各家的取舍十分统一 概括言之 无非是如下两种 位于城市 的市级商务区 商业中心 会展中心 物贸交易中心 大型游乐中心 中高档 大型 居民住宅区等商业成熟区域 或靠近火车站 机场 码头 长途汽车站 高速公路客 运中心区域 地铁沿线 高速公路城市入口处 主要道路交叉道口 交通枢纽中心等 交通要塞 它们所共同具备的条件是交通流动性好 进出口便利 宽敞 并且有良好 的可视性和可进入性 2 从以上两种选址倾向而言 在入住率可以维持在一定高度的情况下 不过分追求 黄金地段 但是交通便利非常必要 特许加盟之投资特许加盟之投资 与很多可供加盟的特许项目相比 经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而 却步 很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛 见表二 品牌前期项目投资总额 如家快捷至少 594 5 万元 锦江之星750 万 1250 万元 以建筑面积 5000 平方面 每平方 米投资 2000 计算 包括土建改造 装修 设备及营运 物资准备 1750 万元 在空地上新建 不含土地费用 莫泰 168约 800 1000 万元 速 8300 538 万元间 以 100 间房 每间房改造费用 3 5 万元计算 加上 38 万元加盟费 豪泰格林 以上计算都是以改造现有物业为准 如新建物业 前期投资额需增加一倍左右 在一次性支付数额较大的前期投入之后 作为连锁体系中的一员 享受品牌 管理 销售 培训等方方面面支持的同时 加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系 从 目前了解的情况 各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入 见表三 品牌每月上缴支出 如家快捷收取酒店总收入的 3 为特许经营服务费 收取酒店的 3 3 作为特许经营管理费 锦江之星加盟管理费为年营业收入的 3 莫泰 168年营业收入的 6 10 速 8年营业收入的 5 6 每年变化 豪泰格林 不难看出 每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种 浮动的加盟管 理费收取方式对于投资者而言 就像一把双刃剑 在经营状况不佳的情况下 有理由 向总部提出要求下浮 但在供销两旺的情景之下 也就必须接受特许方提高管理费的 要求 特许加盟之投资回报特许加盟之投资回报 作为一项高额支出的加盟行为 投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的 问题 就现阶段而言 尽管资金门槛较高 但是较快的投资回收周期正是吸引投资者 跃跃欲试的一个重要原因 从我们所得到的数据来看 对于非自建性质的经济型酒店而言 一般在 5 年左右 便能回收前期投资 一些地段上佳的单个门店 仅仅在开张一年半的时间内 就已将 资金全部回收 同时 这也说明 不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影 响 各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出 来源于他们对年投资收益 率的估算 下表是以一家建筑面积 3450 平方米 100 间客房 年平均出租率 85 平 均房价 170 元 特许 5 年期为例的模拟收益 从房价和年平均出租率等数据来看 这 一表格的计算比较保守 见表四 项目主要费用 4 年均销售收入100 间客房 85 170 元 365 天 527 43 万元 年均经营毛利率 假设 55 一次性品牌特许费 按 5 年 摊销 30 万 5 年 6 万元 年 装潢维修费 10 年摊消 350 万 10 年 35 万元 年 设备购置费 按 5 年摊销 100 万 5 年 20 万元 年 特许经营主要费用 管理费 和物业费 527 43 万元 3 527 43 万元 3 31 65 万元 房产年均折旧费或租赁费100 万元 年 或 3450 平方米 0 8 元 365 100 万元 营业利润290 08 万元 6 万元 35 万元 20 万元 31 65 万元 100 万元 97 44 万元 营业所得税金97 44 万元 33 32 15 万元 税后利润97 44 万元 32 15 万元 65 28 万元 年投资利润率65 28 万元 350 万元 100 万元 15 从各连锁品牌对于投资回报周期的估算 加上前文对于前期投入的比较 投资者 不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率 特许加盟之资金特许加盟之资金 加盟经济型酒店前期的资金压力不言而喻 为了吸引更多致力于此项事业的投资 者 并快速扩张门店数 去年国内几家知名经济型连锁酒店推出了一项助业计划 在 计划中 这些酒店与银行将联合为加盟该酒店的业主提供资金服务 对于自有产权的 加盟店 经银行评估后 将提供贷款以支持加盟店的投资需求 其中贷款不超过总投 资的 50 最长期限为 5 年 对于没有产权的加盟店 经评估合格后 也可获得总投资 5 额的 30 至 50 最长期限为 5 年的贷款 锦江国际则为加盟者提供全额连带责任担保 但加盟店业主需将所拥有的股份权质押给锦江国际 作为反担保 经营风险提示经营风险提示 相对而言 经济型酒店的年收益是比较高的 但在高收益的同时也会存在高风险 主要有以下几点 第一 投资人最好具备一定的酒店管理经验 或者是酒店专业出身 第二 因为有很多有资金实力的连锁机构都在积极进入这一市场 投资者如果没有准 确的定位 成功的希望就不