土地调研报告4篇

土地调研报告土地调研报告 4 4 篇篇 目录目录 土地调研报告 关于城乡统筹工作中农村土地问题调研报告 改革征地制度土地状况调研报告 土地承包纠纷仲裁工作状况调研报告 这是一篇关于调研报告的范文 可以提供大家借鉴 近年来 随着工业化和城市化进程的加快 不可避免地征 用了大量农村集体土地 各级政府认真执行土地征用的政策法 规 努力做好征地补偿安置工作 保证了经济建设的用地需求 但在补偿安置中 还有不到位等情况的发生 损害了被征地农 民的利益 由此引发群众上访事件时有发生 影响了社会稳定 引起了各级领导的高度重视和社会的广泛关注 切实做好征地 补偿安置工作 维护农民的合法权益 这是当前土地管理需要 重点解决的突出问题 也是国土资源部门服务经济发展的一项 义不容辞的职责 一 限制征用土地地范围 减少圈占耕地行为 近几年来 随着我区经济的不断好转 建设占用土地数量 大幅上涨 征地数量大量增加 一方面是经济持续快速发展的 必然结果 另一方面 征用土地范围过宽 建设占地又控制不 严 造成了目前任何项目用地包括一般经营性用地 都可以征 用农村集体土地 有占必征 既违背了市场经济规律 又不 能有效保护农民利益 个别地方脱离实情和项目实际需要 盲 目占用土地 征多用少 宽打窄用 既违反了土地利用总体规 划 擅自扩大规模 又导致了大量土地征而不用 长期闲置抛 荒 人为加剧了建设用地供需矛盾 增大了被征地农民的补偿 安置压力 征地是政府行为 改革征地制度 要求政府加快职能转变 尽可能地减少自由裁量权 征地权不能滥用 更不能损害农民 合法权益 不能剥夺农民的生存权 财产权 发展权 要严格 界定征地范围 公益性用地 和 经营性用地 要通过不同方式 取得土地 除国家机关和军事设施用地 城市基础设施和公共 事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等重点工程 由 各级政府组织实施征用外 其他建设用地 应充分发挥市场机 制的作用 一律要通过有偿方式取得 国家也明文规定了对商 业 旅游 娱乐 房地产开发四类经营性用地一律纳入招标拍 卖挂牌出让的范围 对市场配置土地资源的要求和比例不断提 高 这对加快征地制度改革创造了条件 另外 我区为了弥补 建设用地指标不足的矛盾 采用了全区建设用地统一调剂使用 的方法 也在一定程度上避免了征而不用现象的发生 同时 要坚持土地用途管制 严格按土地利用总体规划控 制用地规模和范围 任何单位和个人都不得违反土地利用总体 规划 擅自扩大用地规模 坚持按项目 按产业政策 按建设 用地指标 按投资强度提供用地 不断提高土地的集约利用水 平 杜绝盲目圈地造成土地闲置 抛荒 二 依法落实补偿政策 保证费用足额到位 征地补偿安置经费不到位 有的地方甚至存在层层克扣和 挪用现象 这是当前引发土地信访多的一个重要原因 对于征 地补偿安置经费的落实 现有的法律法规规定得很明确 目前 出现的问题 关键是执行上的偏差 因此 严格依法办事程序 是做好征地补偿安置工作的前提和基础 一要严格执行土地管理实施条例和省土地管理法实施办法 规定的征地补偿标准 这是征地补偿的底线 各地应根据经济 发展情况 以被征地农民生活水平不下降为原则 逐步提高补 偿标准 尽可能给农民多一些补偿 同时要加快建立征地补偿 安置区片价格体系 根据土地区位条件确定征地补偿安置区片 价格 区片价格总体上不得低于按耕地年产值倍数计算的补偿 标准 二要认真执行征地公告 征地补偿安置方案公告及征地 补偿登记制度 这是规范征地补偿安置程序 维护农民合法权 益的重要保证 要通过召开村民代表大会或听证会 将征地方 案及补偿安置标准与被征地农户见面 实行阳光操作 确保被 征地农民的知情权 参与权和监督权 三要加强对征地补偿安 置经费分配和使用的监管 确保专款专用 对按照规定应支付 给农民的安置补偿费用 要全额发给农民 不得搭车代扣 严 禁侵占 截留和挪作他用 集体经济组织必须将征地补偿费用 的收取 支出 用途等向全体成员公布 接受农民群众的监督 三 实行以土地换社保 保障农民长远生计 目前 征地大多采取货币形式一次性安置 这种方式简单 且便于操作 但只能保一时 不能管长远 失地农民一旦补偿 费用完 生活没了 就会陷入困境 成了 种田无地 上班 无岗 低保无份 的三无 贫民 也给集体经济组织和各级地方 政府增加了很大压力 从被征地农民的长远生计考虑 改革现 有的征地补偿安置办法势在必行 近年来 各地都在积极探索 保险 留用地 土地入股等安置办法 我区在调查摸准当前征 地补偿中存在的突出问题的基础上 借鉴浙江 广东等省经验 的基础上 对以土地换社保 建立被征地农民基本生活保障制 度进行了初步探讨和研究 结合我区的实际情况 积极鼓励征 地补偿费采用分次支付的方式 补偿年期可按承包合同剩余年 限计算 目前 我区正在积极地征求各方面的意见 以从制度 上保障被征地农民的利益 积极探索尝试逐步建立被征地农民基本生活保障制度 适 当提高征地补偿标准 建立被征地农民基本生活保障资金 对 不同地区 不同年龄段的失地农民给予相应的基本生活保障 变一次性补偿作为长远性保障 被征地农民基本生活保障资金 的 主要从土地征用补偿费和土地有偿使用政府收益及其 他可用资金中解决 江苏 浙江 广东等地在这方面取得了比 较成熟的经验 也取得了明显的成效 既体现了统筹城乡经济 社会发展的原则 又针对不同地区的经济发展水平分类指导 区别对待 切实维护了失地农民的长远利益 为我们工作的开 展提供了可供借鉴的经验模式 四 探索集体土地流转 合理分配土地收益 改革现行的征地制度 必须同步推进各项配套制度改革 尤其是加快推进集体非农建设用地使用制度改革 过去我们一 直将集体土地当作国有土地的附属和补充 剥夺了农民集体土 地的部分财产权 进行集体建设用地使用制度改革 目的就是 要在维护集体土地所有权权益的基础上 通过集体土地使用权 的合理流动 实现集体土地资产的充分显化 使农民从土地上 可以得到永续收益 从而建立起长期有保障的财产收入机制 鉴于此 我区从盘活集体土地资产入手 鼓励农民流转使 用集体土地 既可节省资金 办理手续又方便快捷 其目的就 在于还权于民 还利于民 在这一工作中 关键是要抓好基础 业务工作 积极构建集体土地市场体系 首先 要适应建立市 场经济体制的要求 加快集体土地登记发证进度 理顺集体土 地产权关系 明晰土地产权 只有明确集体土地的物质性质 还农民以处置土地财产的权利 才能从根本上保障农民的土地 权益 其次 要按照市场经济的原则确定农村土地等级 进行 地价评估 显化集体土地的资产价值 通过确定土地等级和评 估地价 建立建设用地和农用地相衔接的地价体系 防止土地 流转中地价的随意性 规范土地流转市场 保护农民的利益 第三 推动现有集体非农建设用地使用权入市流转 实践证明 在市场经济条件下 要更加有效地配置土地资源 必须充分发 挥市场机制的作用 国有土地是这样 集体土地也不例外 在 强化用途管制和严格控制总量的前提下 允许集体土地使用权 进入有形土地市场进行交易 实行有偿 有限期流转 做到 两 种产权 一个市场 统一管理 在农民自愿的前提下 实行以 土地入股 租赁等方式 使农民从土地开发中得到长久的收益 第四 正确处理国家 集体和农民之间的利益关系 合理分配 集体土地收益 地方人民政府本着 多予 少取 放活 的原则 确定合理的土地收益分配比例 把绝大部分土地增值收益留给 农村集体经济组织 切实维护集体土地所有者 使用者的合法 权利 特别是要保护原土地承包者的利益 集体土地流转收益 应主要用于建立农民社会保障体系 改善农村经济发展面貌 以保护农民的长远利益 集体建设用地土地使用权流转 我区 已在城南 太河两乡镇进行了试点 在取得经验的基础上 在 全区推开 去年共办理流转手续 23 宗 面积 122 亩 处置集体 土地资产额 74 万元 使农民从土地流转增值中得到长久的收益 五 加大土地执法力度 严肃查处违法行为 当前 一些地方违反规划圈占土地 未批先用 边报边用 低价出让土地等违法行为仍有发生 这些违法用地手续不全 没有法律保障 对农民的补偿安置往往很难落实 杜绝各类违 法用地 是保证征地补偿安置工作落实的一项治本措施 必须 切实加大土地管理执法力度 强化国土资源部门的执法职能 依法严肃查处各种违法用地行为 规范征地程序和批准手续 维护良好的土地市场秩序 要将落实征地补偿标准作为一项政 策 高压线 作为政治法律来执行 侵占 截留 挪用土地补 偿费等严重侵占农民利益的行为 要发现一处 查处一处 并 严肃追究有关责任人的责任 以强有力的手段保证农民的土地 权益不受侵犯 同时 加强社会舆论监督 畅通土地信访 举 报的渠道 调动农民保护自身权益的积极性 做到事前防范 事中监督和事后查处相结合 还要充分发挥新闻媒体的作用 及时对重大土地违法案件进行通报和曝光 做到查处一起 教 育一方 去年以来 国务院省政府多次召开了进一步治理整顿 土地市场秩序电视电话会议 查处违法用地 圈占土地等违法 行为的措施和决心前所未有 土地市场治理整顿的高度前所未 有 各级领导对制止违法用地行为 切实保障农民土地权益提 出了明确要求 关键在于地方政府和各有关的部门在具体工作 中一步一步地抓好落实 切实从实践 三个代表 的高度来认真 履行职责 关于城乡统筹工作中农村土地问题调研报告关于城乡统筹工作中农村土地问题调研报告 土地调研报告 2 随着农业产业化和农村城镇化不断推进 乡镇城镇化扩张 工业集中区推进 乡镇面貌一新的背后是大量耕地被蚕食 耕 地面积锐减 现行货币政策安置方式无法解决失地农民后顾之 忧 失地农民生存难以为继 一些地方农村土地流转不畅 要 地农民呼声与日俱增 引发深层次矛盾 诸多问题亟待关注和 解决 总之 解决城乡统筹过程中的农地问题是农村发展的基 本问 题 对探索农村土地合法有序流转 保护耕地 解决失地 农民的后顾之忧 切实维护广大群众合法利益大有裨益 一 存在问题 一 土地纠纷颇多 七种八养九行当 种粮是个亏行当 这是前几年农民种 田难以挣钱甚至赔本的真实写照 在粮价低迷 土地效益低下 税费过高情形下 许多农民忍痛放弃土地 如今农村实行税费 改革后 农民负担逐年减轻 国家惠农政策出台使农民种田积 极性空前高涨 而与此同时 以土地上利益纠纷引发诸多矛盾 主要有以下几种 1 管理上缺位 主要情形有 昔日撂荒失地农民如今要地 市场经济条件下 许多农 民纷纷走南闯北 抛妻别子涌入都市 淘金 寻求致富路 举家 外出打工农民或他因无力耕种 农田被撂荒未流入他人 这样 撂荒农田被一些农民 拾田 耕种 如今种田划算 失地农民为 要地三番五次向镇村反映 而占地农民也不愿意出田 同时 乡村干部认为 以前土地效益低下时农民选择打工不愿意种田 苦口婆心劝说耕种也无济于事 最终不得不找人耕种 现如今 眼见粮价上涨要地 哪有这样便宜的事呢 2 昔日外出打工农民返乡要地 外出务工农民将无力耕 种的农田交给亲朋友邻代耕代种 也未办理任何手续 这为日 后因土地的权 责 利而发生纠葛埋下 伏笔 在种田效益低 下 土地效益排徊不前情况下 农田多数是无偿流转 此前 农村土地流转往往不规范 农民外出务工经商或因家庭缺乏劳 动力致使农田弃耕 从而请人代耕 往往只是口头约定的 口头 协议 君子协议 未签订正式的土地流转合同 农民在农田 收益低的情形下 将农田交给种粮大户及其它农户代耕 耕种 双方权 责 利可分为两种情形 第一种情形是无偿的 用农 民自己的话来说是 两不找 转让方农民无须向代耕户付费用 而代耕户也不付任何报酬给转让方 而农业税由代耕户交纳 另一种情形是转让方农民倒贴一点钱给代耕方 在粮价低迷情 况下 农民种粮积极性不高 即使签订土地流转合同也未经司 法部门公证 合同往往失范 而如今 中央一号文件出台后 国家对农业许多优惠政策 譬如减免农业税费 降低农业税率 发放粮补 早稻补贴等 极大地调动了农民种粮积极性 农民 感受到现在种粮很划算 弃耕农民要求讨要农田复耕 取得农 田意愿与日俱增 因而事后往往因土地流转合同失范发生纠葛 3 农村人多地少户口要地 前几年 由于种田效益不明 显 甚至赔本 农民不愿意多种田 这样农村形成了 有田无人 种 的窘境 现在形成鲜明对比的是 国家对农业反哺的政策出 台 粮价上涨 让农民喜上眉梢 一些农民深感还是种田划算 农村土地承包改革后 土地承包政策是 30 年不变 村组人均耕 地不均衡 加上前几年农村计划生育管理落后 超生人口在地 改时未分到田 这样一些家庭就形成人多地少 人多地少少户 要求调整农田和弃耕户要求复耕 取得农田意愿与日俱增 往 往因土地利益与村委会及其它农户发生纠葛 2 管理上越位 中华人民共和国土地管理法 规定 农民集体所有的土地 由村集体经济组织或村委会管理 经营 可由村集体组织的承 包经营 同时 农村土地承包法 第十条规定 国家保护承包 方依法 自愿 有偿地进行土地承包经营权流转 在农业收益 低下及农民对土地关爱程度偏听偏低情况下 一些企业和农民 利用自己的优势 如资金 技术 租赁外出务工农民土地进行 集中成片开发 发展规模经济 而村委会往往越俎代疱 将外 出务工农民弃耕承包田全部或部分收回调整重新对外发包 在 农民不知情下越位代替农民谈判 签订合同 农民要地 而企 业和种田大户则认为 自己在税改前签订合同 是 合法 的 在越位土地流转过程中 农田大量向企业集中 为追求利益最 大化占用农田进行种花植草 使基本农田保护面临严峻考验 同时加剧了要地农民与其之间矛盾 在农村 当农田向种粮大 户集中时 就产生乡镇政府和村委会越俎代疱代替农民签订合 同 履行发包方权利和义务时 必须尊重农民个人意愿 而在 操作规程中 未经农民同意越位代签合同 很难保证农民自身 利益 3 管理上错位 市场经济下 一些农民外出务工无力耕种 有的农民过去 长期拖欠税费 有的村委会以村民 你自己不尽纳税及挑圩筹资 义务 还享受什么权益呢 为由 强行收回农民手中的土地重 新发包给其它农户耕种 收取一定费用 另外 有的村为追求 利益最大化 低价收回外出务工农民土地 高价发包给一些企 业或业主种植苗木 花卉 违背了现行国家政策 二 乱占 圈占 浪费土地问题始终未解决 我国是世界上人地矛盾最尖锐 最突出的国家之一 在不 到世界 10 的耕地上承载着世界 22 的人口 目前我国人均耕 地只有 1 4 亩 不到世界人均水平的 40 但土地沙化 水土 流失和粗放利用还在延续 我国以占世界不到 10 的耕地 养 活了占世界 22 的 人口 这是我国对世界作出的不朽贡献 近年来 党中央 国务院对土地问题严之又严 高瞻远瞩 相继作出一系列重大 决策 紧守这一条耕地保护 红线 是历史和现实的客观需求 也是践行科学发展观的根本要求 但近年来 我国各地小城镇 建设如火如荼之势 许多乡镇城镇化面貌日新月异 千百年来 农民习惯于的 乡土社会 正转型为 城镇社会 对于不少乡镇经 济与社会发展来说 发展小城镇无疑是一个 大战略 同样具 体到每个小城镇的建设也有个 战略问题 这就是在每个小城 镇建设过程中 如何保护好耕地问题 统筹城乡经济社会发展 加快小城镇进程 为全面建设小康社会提供物质技术基础和生 态环境双重保障任务 就必须坚持在发展中保护耕地 把青山 绿水留给子孙后代 把美好家园献给人民群众 土地是最稀缺 的不可再生资源 但只顾眼前 不顾将来的乱占耕地在农村还 依然普遍存在 个私企业异军突起 无疑要占用农地 同时势 必造成大量耕地闲置浪费 农村 空心村 存在 农民建房弃旧 建新 造成村庄渐渐向外扩张 侵占农田 更有些地方本着经 营城市就是经营土地的观念 发展经济就打土地主意 依靠土 地作交易 造成耕地锐减 三 失地农民问题成为日趋严峻的问题 土地承载着农民诸多希冀 承担着农民社会保障功能 如 土地为农民提供了生活保障 土地作为一种商品 由于价格上 涨具有增值的功能 农民子孙后代对土地拥有继承权 城镇化 过程中 许多农民五彩缤纷 多姿多彩的梦想被击碎 农民失 去集养老 就业 生活保障于一体的土地后 却不能和城里人 一样拥有社会保障 在现行征地货币安置方式中 失地农民极 易成为 种田无地 上班无岗 低保无份 的 三无 人员 成为新 的城市贫民 同时也给社会稳定带来不安定因素 一次性补偿 其补偿标准虽然相对于过去也 水涨船高 但与土地非农升值相 比 差之甚远 计划经济下的一次性补偿 其标准低 不全面 一 旦补偿费用光 生活无保障 农民心理上不能接受 对补偿低 农 民反映强烈 不愿田被征 另外农村土地在被征过程中存在着 同地不同价现象 乡镇之间相比 有的每亩 5000 元 有的仅 3000 元 其补偿标准地区差异悬殊 千百年来农民信奉 不患 寡就患不均 因土地补偿标准差异 诱发农民攀比心理 二 成因 一 农民要地的背后是农村土地流转服务滞后 农村土地流转无序 失范现象 一方面有农民自身草率了 事 缺乏法律意识 村委会 乡镇越俎代疱替农民签约 另一 方面则是缺乏为农民土地承包服务的中介机构 农村土地承 包法 第十条规定 国家保护承包方依法 自愿 有偿地进行土 地承包权流转 同时 中华人民共和国土地管理法 中相关条 文也规定 农民集体所有的土地由村集体或村委会管理 经营 可由本集体经济组织的成员承包经营 村委会将弃耕田 农村 死亡五保户承包田收回向人多地少户发包 或成片 反租倒包 给企业 种田大户时 无论是出于 好心 还是为增加集体收 入等因素 但土地流转中须尊重农民群众的意愿 事实上 倘 若有个能站在农民立场 以同一个声音为农民服务的土地流转 服务中介机构 这样势必公正 公平地维护了广大农民的合法 利益 二 土地产权不明晰 土地产权又称土地所有权 土地产权其含义是 土地所有 者在法律规定的范围内享有对土地占有 处分 使用 收益的 权利 土地产权是物权的一种 它的主体是土地所有权 客体 是土地 中华人民共和国土地管理法 第八条规定 城市市区 的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定 属于国家所有的外 属于农民集体所有 宅基地和自留山 自 留地 属于农民集体经济组织或村委会经营 管理 已分别属 于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的 由村内 各该农村集体经济组织或村民小组经营 管理 已经属于乡镇 农民集体所有的 由乡镇农村集体经营组织经营 管理 事实 上 法律对农村土地阐述只是一个原则性问题 根据 宪法 农村土地承包法 中国实行土地集体所有制 农村土地归 农民集体所有 农民通过承包获取了土地使用权 在这种体制 下 农村土地的所有权实际上不明晰 农民集体所有是一种所 有权主体缺位的所有制 农民土地流转过程中向企业 种田大 户 缺田户集中时 就产生村委会或乡镇代替农民谈判签订合 同 协议现象 同时征用土地过程中 农民作为承包人和经营 者 却不能参与来维护自身合法利益 这实际上极易造成交易 双方主体缺位 农民的合法利益受损 三 变味的政绩观 经营城市就是经营土地的误区未走 出 在一些人头脑里始终存在着这样一个思想误区 种粮食农 民永远富不了 要发展城镇化 工业化就要多上项目 就要用 地 而在现行干部考核中 政绩就是硬道理 成了干部升迁的 硬杠杠 要出政绩 得干几件显山露水的政绩工程 这样马路 宽起来了 楼房高起来了 干部形象却在百姓心中矮起来了 经营城市 使城镇面貌一新 但极易形成占地 收益 再占 地 再收益的恶性怪圈 致使保护耕地 红线 成了 弹簧线 农村城镇化 地从哪里来 这已成为农村城镇发展面临一个具 体而又现实不容回避的问题 寅吃卯粮经营城市即经营土地 用光子孙后代资源 其后患无穷 四 征地制度上的缺陷 对被征地农民安置的方法通常有三种 首先是土地换就业 其二是失地农民集体负责安置 其三是给予一次性货币补偿 在就业形势日趋严峻情况下 乡镇企业纷纷倒闭 采取前两种 安置方式不可能实现的 通常情况下采取货币补偿方式 农民 征地得到的补偿依照 土地管理法 规定 征用耕地的土地补 偿费用由三部分组成 一是土地补偿 标准为该耕地征用前 3 年平均产值的 6 10 倍 二是安置补助费为该耕地年产值的 4 6 倍 三是被征用土地上附着物和青苗补偿费 实际上对征地农 民是按前三年农业的平均产值计算 未按照市场交换所实现 失地农民的补偿犹如企业买断工龄 工人们往往享有社会保障 失地农民失去赖以生存的土地 实质为失业 农民拿来到手的 一亩地三 四千元补偿 对农民生计来说是杯水车薪 无法解 决长久生活 其中还不乏乡村层层盘剥 扣压 占用 其实 根据 土地管理法 第十条规定表明 我国集体土地所有权存 在基本形态 即村集体农民集体所有 村民小组农民集体所有 和乡镇农民集体所有 集体土地所有权的主体是 农民集体 三 种形态的集体所有权主体享有平等的法律地位 其拥有的土地 权利不因为行政隶属关系而有等级之别 因而 被征用土地的 农民集体享有获取征地中衍生的土地效益 三 对策 一 建立合理的土地流转机制 农村土地流转其目的就是促进土地资源开发 提高农业效 益为目标 然而由于随意终止承包合同 越位收回农民土地 引发的土地承包纠纷已上升为农村主要矛盾 因而必须采取措 施确保农民利益 依法保障农民的主体地位和自主决策权 1 把好 三关 规范农村土地流转程序 1 申请关 承包土地农户或单位 个人需要土地流入 流出 必须由个人或单位向承包方提出书面申请 申请时需要 注明流入 流出的条件 地类 面积及流转形式 在双方协商 一致基础上 经发包方同意后 签订书面意见 真正做到有据 可查 避免日后因土地流转发生 2 合同关 对流转土地 经双方协商后依法签订土地流 转合同 规范管理 切实保护依法形成的土地流转关系和农民 土地承包权 3 登记关 签订土地流转合同时 由承包方向发包方所 在地乡镇农业承包合同管理机构登记 乡镇两级对土地流转情 况做到准确记录和反映土地流转情况 并实行土地承包动态管 理 2 立足 四化 促进农村土地合理有序流转 1 农村土地承包长期化 土地是农民赖以生存发展的物 质资料 土地流转的主体是拥有土地经营权的农户和其它经营 单位 客体是土地经营权而不是所有权 由于农村土地承包权 与经营权可以分离 所以承包权的物权化并不排斥经营权的流 动 党中央提出土地延包 30 年不变 其核心是保证土地承包关 系的稳定 因而以立法的形式给农民吃 定心丸 避免任意削 弱 剥离农民土地承包权 国家用法律明确农民对土地的使用 同时也让农民学会用法律来维护自身合法利益 2 土地流转市场化 加强土地流转服务 乡镇建立土地 流转中介服务机构 多渠道收集供需信息 结合 农村土地承 包法 制定促进土地流转的相关政策 农经部门统一规范土地 流转合同并加强合同监管 建立起农村土地流转中介服务机构 使之能代表农民利益 给农民 国民待遇 并对农村土地承包 中的合同纠纷 做到及时处理 规范调处 3 土地流转高效化 形式多样化 应该看到土地延包后 农村出现大量剩余劳动力 同时经济发达地区在外务工经商农 民不愿意种田或多种田 这部分农民在外向非农产业转移 出 现部分农民务工经商无暇顾及承包地 同时这些农民也愿意将 农田转让出去 虽然农村土地承包政策是 30 年不变 但各地可 因地制宜 坚持农民自愿的前提下 进行土地出让 转包等流 转形式 对农民自己因需要调整土地也应支持 通过土地流转 促进优化资源配置 基本以自愿 互利 有偿为原则 实行农 村土地流转高效化 打破所有制 行业的界线 建立多形式 全方位的开放的流转机制 达到优化农业资源配置的目的 农 村土地流转可采取的形式有 1 转包 指经承包方同意 原 承包人将自己承包的部分或全部土地 在一定条件下转给其它 农户 单位 转包后土地承包关系不变 转让 指经发包方 同意 承包人自愿将部分或全部土地及原承包合同规定的权利 一并转让给其它农户 单位和个人 由新承包方代替原承包人 履行承包合同 转让后原承包关系转让 入股 指承包人以 自己承包的土地经营权折股加入股份制功股份合作制经营 风 险共担 利共享 租赁 指承包方将其土地经营权单独或随 同地上附着物租赁给其它农户 单位或个人使用 并收取租金 租赁不改变原承包关系 租赁双方只有租金收取关系 4 土地流转法制化 市场经济是法制经济 要按照依法 治国方略 加强农村土地流转的法律法规建设 使农村土地流 转走上依法管理轨道 完善农村土地制度 依法保障农民的主 体地位及土地流炜关系 另外 还要加强执法力度 做到有法 必依 违法必究 执法必严 确保党的农村政策依法落到实处 使群众反映的土地中 焦点 热点 问题得以及时处理 二 建立耕地保护新机制 耕地锐减影响国民经济平稳运行 近年来 乱占耕地 土 地利用率低也给粮食安全带来隐患 虽然国家整治土地市场已 取得成效 但保护耕地依然是任重道远 应该看到 国土资源 管理 它不仅是保护资源的行政执法工作 且是维护经济平稳 运行和可持续发展的宏观调控工作 1 在严格保护 促进可 持续发展 坚持资源开发与节约并重 把节约放在首位的方针 努力行使宏观调控多项职能 守住这条不可逾越的 红线 2 实行土地用途管制 土地用途管制的核心是依据土地利用 总体规划审批各项建设用地 不得改变规划用途 总之 农村 城镇化对土地的需求 本质上是实现经济和社会发展目标的需 求 因此 必须遵循土地与经济协调发展的规律 坚持开源与 节流并重 节约每一寸土地 从而达到优化土地资源配置 提 高土地利用率 四 多途探索和开辟新的补偿方式 使用权失地农民与城 里人一样拥有同等待遇 三农 问题的核心是农民增收问题 失地农民最为关注的 核心问题是权益保障及就业 应根据不同年龄段对象特征 实 行差异性保障 18 周岁以下 他们需求体现在教育权益上保障 18 周岁 50 岁左右失地农民 短期面临的是就业 长期则是怕 生病 50 岁以上 60 岁 转移就业是难于上青天 他们缺乏青 年身上那种初生牛犊不怕虎的 闯劲 叶落归根思想 对生活 保障具有强烈需求和渴望 60 岁以上的 体力丧失 风烛残年 盼望过上安稳的幸福晚年 失地后面临生活保障 医疗保障等 要求对生活 疾病 养老保障 一次性贷币补偿安置 一发了之 并没考虑土地在生产生活中保障作用 政府责任所在就是开 展失地农民岗前培训 建立失地保障举措 解决后顾之忧 让 失地农民失地不失望 1 各地要学会用 加法 来为失地农民增加收入 就要求 抓好失地农民素质培训 通过政策倾斜加长失地农民就业的 短 板 教育作为一项重要人力资源 是获取高收入的可靠保障 对此政府要根据失地农民素质状况 按不同行业 工种 对失 地农民进行培训 拓宽失地农民打工空间 对年龄大 文化低 的进行短 平 快的培训 掌握一技之长 对具有初高中文化 的青年农民 培训时与大中专学校 联合造舰 进行电脑操作 与维护 机械加工 服装加工等技能培训 使他们由体力型向 智力型转变 即需要什么工种 用工单位和企业开出 订单 政府随即开出 菜单 选出符合要求的农民进行专业技能培训 培训合格后再向企业输送 推介 而培训失地农民的 阳光工程 和联系费用则由政府 埋单 不增加失地农民任何负担 2 对公益事业建设用地采取征购方式 提高补偿标准 充分考虑 土地作为财产的市场价格及农民人去土地后的就业保障和社会 保障等因素 确立合理的补偿标准 3 为失地农民办理养老 医疗 教育等保险 使之老有 所养 病有所医 子有所教 既解决失地农民后顾之忧 稳定 思想情绪 又保证社会的安定 4 加快小城镇建设发展 扩 大失地农民进进城务工就业渠道 为失地农民进城居往 经商 创造条件 改革征地制度土地状况调研报告改革征地制度土地状况调研报告 土地调研报告 3 一 我县土地利用现状调查基本情况 一 基本情况 县位于云南省东南部 文山州西北部 地处东经 103 34 104 45 之间 北纬 23 45 24 28 之间 全县土地面积经详查结 果 7585329 7 亩 县地处滇东南岩溶山原地区 大总山脉分支系纵横全境 地形夏杂 地势起伏 喀斯特地貌 或称岩溶地貌 较多 整 个地势从西南向东北呈阶梯状倾斜 海拔相对高差较大 最高 海拔 2501 8 米 最低 782 0 米 最低差 1719 8 米 坡度一般为 15 35 地形有山地 山间盆地 河谷 丘陵 平地 洼子地 和坝子等 地貌类型多样 主要构造侵蚀地貌 是褶皱断裂形 成的山地 如官寨剥蚀地貌 主要表现为剥蚀高原低山 丘陵 和低中山 分布在腻脚等地 溶蚀地貌 如舍得岩溶地貌 岩 溶面积占全县总面积的 47 8 盆地地貌 是受断裂和溶蚀作 用形成的 境内海拔在 1500 米左右的坝子均属于盆地地貌 堆 积地貌境内较少 全县 500 亩以上的坝子有 40 个 较大的坝子 有八道哨 曰者 新沟 双龙营 普者黑 马者龙 天星 树 皮等 约占全县面积的 20 二 土地现状结构 我县各地类面积和结构如下 1 农用地 6848594 3 亩 其中 耕地 1430067 1 亩 占土 地总面积 18 8 园地 10292 6 亩 占土地总面积 0 14 林地 4630573 9 亩 占土地总面积 61 牧草地 173048 3 亩 占土地 总面积 2 3 其它农用地 604612 4 亩 占土地总面积 7 9 2 建设用地 92612 6 亩 其中 居民点及工矿用地 75625 7 亩 占土地总面积 0 99 交通用地 12330 亩 占土地总 面积 0 16 水利设施用地 4656 9 亩 占土地总面积 0 06 3 未利用土地 644122 8 亩 占土地总面积 8 5 三 土地利用特点 1 农业用地面积大 有较大的开发潜力 全县已利用的土 地中 农业用地为 6848594 3 亩 占土地总面积的 90 在农 业用地中 非耕地多 而耕地少 2 耕地中 旱地多 灌溉水田少 全县耕地中 旱地面积 即达 1239421 4 亩 占耕地面积的 86 6 灌溉水田 145359 6 亩 占耕地的 10 1 旱地面积中 以坡地为主 面积为 958605 7 亩 占旱地面积的 77 而平旱地 梯地等面积为 23 3 林业用地不合理 园地少 林地多 全县林地 4630573 9 亩 占土地总面积的 61 园地 10292 6 亩 占土地 总面积的 0 14 园地规范小 零星分布 目前还未形成规模 商品率极低低 林地面积中 有林地 3146993 5 亩 全县森林 覆盖率达 41 5 4 牧草地以天然草地为主 人工草地 改良草地缺乏 5 城镇 村庄及工矿用地中 以村庄用地多 而工矿等其 他用地较少 说明 县城市建设薄弱 工矿企业不发达 6 交通用地较少 仅占全县土地面积的 0 16 7 水域以河域水面 坑塘水面 沟渠水面为主 8 未利用土地面积大 但可开发利用的较多 队难以利用 的裸土地 裸岩石砾外 其余荒草地 田坎等土地还可以开发 利用 四 土地利用中存在的主要问题 1 土地利用结构不合理 土地利用率低 用地结构不合理 主要是 1 耕地少 非耕地多 2 园 地和水域用地少 开发潜力大 3 城镇居民及工矿用地不合理 存在用地浪费现象 4 牧草地少 未利用地多 开展难度大 影响畜牧业的发展 5 林业用地面积多 但低产林地较多 由 于低产林面积比重较大 林业利用率低 开发潜力大 2 森林植被遭到破坏 水土流失严重 生态环境恶化 县的森林资源 由于 50 年代末和 60 年代初土法冶炼钢铁 1978 年以后包产到户 开荒扩大耕地 大面积的森林遭到严重 破坏 加之人口的不断增长 资源与人口 环境矛盾日趋突出 致使全县森林面积锐减 据有关部门记载 1952 年全县森林面 积为 507 45 万亩 森林覆盖率达 67 7 到 1978 年森林面 积减到 143 9 亩 森林覆盖率为 19 2 面积比 1952 年减 少 363 55 万亩 森林覆盖仅为 1952 年的 28 36 80 年代 开始 全县响应党的号召 积极开展居民义务植树活动 但由 于造林存活率低 加之管理工作滞后等原因 使造林面积难以 补偿被毁林面积 由于森林资源遭到破坏 造成了严重的后果 一是水土流失加剧 据统计 1994 年全县水土流失面积达 1689 平方公里 占全县土地总面积的 33 4 二是水源枯竭 水库 坝塘等库容量减少 山区人畜饮水困难 三是自然灾害频繁 损失程度加重 由于森林面积减少 高山山区 陡坡地区耕地 严重受到洪水冲刷 低凹地易造成洪涝灾害耕地质量下降 六独铜矿区曾经发生山体滑坡 造成人员伤亡的事件 这都说 明了森林被破坏 环境不断恶化造成的 四是气候受到影响 常常会发生旱 涝 冰雹 霜冻等灾害性天气 且周期缩短 3 人口过快增长 人地矛盾突出 长期以来 由于种种原因 造成了人口增长过快 耕地锐 减及人地矛盾突出等问题 在人地比例关系中 土地资源严格 来说是不可再生资源 土地面积是个常数 人口是个变量 人 口的迅速增长 必然带来人均土地和耕地相对数量的减少 必 然造成人地矛盾加剧 同时 由于城镇附近的良田良地逐步被 征用 非农业用地增长快 耕地逐年减少 耕地质量减退 4 农业水利设施脆弱 农业生产条件亟待改善 农业生产水平高低 主要取决于土地质量 技术水平 生 产条件 主要是基础设施 和必要的物力 财力的投入等 按照发 展高产 优质 高效的现譬化农业的标准来要求 县农业水 利基础设施建设是极不相适应 由于水利设施差 工程老化和 不完善 一些水利工程带病运行 迫切需要改造和更新 据土 地利用现状调查 全县灌溉水田 145359 6 亩 占耕地的 10 1 而望天田 旱地 菜地等则占 90 9 由于全县水利设 施不配套 到 1994 年全县水利化程度仅达 26 从而形成地多 田少 低产田地多 高产田地少的耕地利用状况 由于农业基 础设施脆弱 抵御自然灾害能力低 一旦警到大的自然灾害如 霜冻 干旱 洪涝等 农业生产将受到严重影响 如 霜冻 干旱 洪涝等 5 农村能源短缺 制约林业生产发展 县水能资源丰富 但开发利用程度不充分 由于全县水 能资源开发利用率低 煤矿资源少等 造成了农村生活能源紧 张 虽通过节柴改灶技术推广 农村沼气的开发高 但也难以 使鲁号农村能源紧张的局面有所缓解 农村生活能源不得不以 森林的消耗作为代价来得以逐步解决 因此 造成了森林资源 消耗量大于生产量 森业资源减少的局面 所以 需要使农村 能源的问题得到解决 首先要加快水力资源的开发 提高农村 通电率 其次还要加快农用薪炭林建设 推广节柴改灶和沼气 有条件的乡镇要建立风力发电等 6 土地利用缺乏科学规划 乱占乱建现象时有发生 随着人口的不断增长 城乡建设特别是市政建设需要逐步 增强 公路交通 邮电设施 城市给水 供电 街道建设等城 市功能应相互配套 但是 由于缺乏统一的科学的发展规划 加之执法不严 管理工作滞后等因素 城市建设 农村建房只 从本行业 部门和个人利益出发 各行其是 挤占街道 公路 乱占乱建 用地布局不科学 工厂和一些乡镇企业建厂选址因 缺乏规划 存在重复建设 用地浪费等现象 二 现行基本土地制度与土地征用制度 土地征用制度是我国一项基本土地制度 征地过程是集体土 地转变为国有土地的所有权转变过程 强制性和补偿性是其两个 基本特征 但现行征地补偿范围和补偿标准仍是计划经济思路 我国现行征地补偿制度透视 我国现行法律强调征地是一种国 家行政行为 是集体经济组织对国家的一种义务 不是集体经济组 织向国家 卖地 因此我国的征地具有强制性 但必须以补偿为 条件 而征地补偿只能是适当补偿 遵循 3 个原则 征地补偿 必须按国家制定的标准执行 征地补偿应使被征地单位农民生 活水平不降低为准则 按照被征用土地的原用途给予补偿 根据宪法 中国实行社会主义土地公有制 国家为了公共 利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给 予补偿 中国现行的土地征用制度的具体内容是由 中华人民 共和国土地管理法 及土地管理法实施条例所规定的 除了农 村集体和个人为了兴建乡镇企业或者村民住宅外 土地管理法 禁止任何单位和个人使用农民集体所有的土地进行建设 当建 设单位确实需要使用农村集体所有的土地时 必须经过土地管 理主管部门批准 通过国家征用将农村集体所有的土地转化为 国家所有的土地 然后通过出让或者行政划拨方式取得国有土 地使用权 土地管理法也规定了各级政府对于征用各类土地 包括基本农田 基本农田以外的耕地和其他土地的审批权限 根据自 xx 年实施的 征用土地公告办法 被征用土地所在地 的市 县人民政府应当在征用农民集体所有土地时 对征用土 地方案和征地补偿 安置方案进行公告 按照 国土资源听证 规定 征地当事人有权利就拟定征地项目的补偿标准和安置 方案 以及拟定非农业建设占用基本农田方案申请等事项举行 听证 在现有土地征用制度下 征用土地的补偿不是以土地的市 场价值为标准的 而是以被征用土地的原用途的产出水平为基 础来进行核定 征地补偿费包括土地补偿费 安置补助费以及 地上附着物和青苗补偿费 土地管理法规定了征用耕地的土地 补偿费和安置补助费的上限 而被征用土地上的附着物和青苗 的补偿标准以及征用非耕地的土地补偿费和安置补助费由各省 级地方政府制定 一 现行土地征用制度的弊端及其产生的问题 在征用农村土地的过程中 土地交易的主体是土地所有权 所发生的是农村集体土地所有权向国家土地所有权的转化 完 成征地手续后 国家将国有土地使用权出让或者划拨给用地单 位使用 在由用地单位向政府申请征地时 由用地单位支付征 地补偿费并最后取得土地使用权的情形 其实质是用地单位代 国家支付了土地所有权转移的价格并因此获得土地使用权 农 村集体土地所有权的转移是单向性的 即农村集体土地所有权 只能转化为国家土地所有权 而且农村集体土地的所有者在土 地所有权转移的过程中始终处于被动从属地位 只有当本集体 以外的单位需要该集体所有的土地进行非农业建设的时候 才 会由用地单位向政府土地管理机构提出征用土地的申请 或者 由政府直接征用土地用于出让 从而启动土地征用程序 最终 导致土地所有权的转移 作为集体土地的所有者 农民集体不 仅不能自主行动促成土地所有权的转移 而且在法律上也没有 对于征地的合理性提出异议的权利 因而可以说 现有的农村 土地制度事实上是在法律上规定了农村土地的集体所有权与城 市土地的国家所有权处于不平等的地位 从而导致农村土地所 有权的内在的不完整性 这正是导致征地过程中一系列严重问 题的根本原因 由于土地征用而产生的土地产权的转移并不是真正的市场 公平交易 而只能把其看成是一种特殊的土地产权交易 不过 也应当注意到 改革开放以来市场经济的发展已经对非市场的 法定补偿标准造成了冲击 近几年征地改革试点过程中出现的 各种新的补偿方式和概念 如实物补偿 合作补偿 年薪制补 偿 综合价等 也反映了土地市场供求关系对土地补偿价格形 成的影响 但是 这种在缺乏必要的法律保证的条件下形成的 征地补偿费 仍然严重偏离市场决定的价格水平 因此 征地 费用水平就无法成为调节土地市场供求关系的杠杆 除了农村集体土地所有权的不完整性外 现有征地制度还 存在着以下严重弊端 1 公共利益 和 国家建设用地 定义模糊 2 征用土地的程序不完善 3 征地补偿机制存在根本缺 4 对于征地补偿费的处置缺乏明确合理的规定 5 缺乏独立的征地补偿费评定机构 6 缺乏明确 独立和有效的征地纠纷调解仲裁机制 土地征用制度的缺陷 导致了土地征用过程中一系列的严 重问题 主要包括 1 地方政府滥用征地权利 导致耕地急剧减少和土地 资源的严重浪费 2 失地农民的经济利益严重受损 3 失地农村人口的安置问题面临新的挑战 上述种种问题的存在 充分显示了土地征用制度改革的迫 切性 二 创新土地征地制度 切实维护农民利益 社会经济发展的客观需要和各个国家的实践 土地征地制 度的改革 要注意把握严格控制占用耕地和保护农民利益这两 条 改革的总目标就是要建立一套既能充分保障被征用土地者 的合法权益 又具有效率和有利于土地资源合理利用的土地征 用制度 鉴于土地征用制度的缺陷与征地过程中存在的问题 能够更好的做到切实维护农民利益 土地征用制度改革应当体 现以下原则 第一 农村集体土地所有权应当与其他财产权利一样享有 宪法的同等保护 农村集体和农民个人应当拥有对于政府征用 其所有的土地和征地补偿的合理性提出异议的权利 而且在土 地被征用时应当以市场价格为基础得到公平的补偿 新的宪法修正案规定 国家对于征收和征用土地给予补偿 此修正案并未排除在土地征用时可以对于集体所有的土地给予 市场价格基础上的补偿 而且 新的宪法修正案包括了对于依 法获得的私人财产权予以宪法保护 这意味着合法的私有财产 在社会主义市场经济体制下享有与其他性质的财产权平等的地 位 在市场交易时应当获得公平的市场价格或者补偿 这实质 上也体现了市场经济条件下必须平等对待各种财产权利的客观 要求 那么 就没有理由对于依法确立的集体土地所有权继续 实行过度的限制 简单地说 集体土地所有权在土地交易过程 中应当按照市场价格获得公平的补偿 应当明确的是 即便仍 然限定集体土地所有权只能转化为国家土地所有权 在土地征 用过程中同样可以按照市场价格对于集体土地予以补偿 第二 应当根据我县的具体情况制定专门的土地征用办法 对于土地征用的程序和土地征用补偿的原则作出公正明确的规 定 既要保证国家征用土地的公权力的有效行使 也要充分保 障土地被征用者的合法权益 应当对于征地过程中的所有环节 作出明确细致的规定 这包括征地申请 征地前公告 征地听 证 征地批准后公告 征地公告登记 进入和实际占有土地 征地补偿的原则和标准 征地纠纷的处理等各个方面 第三 确立以市场价格为基础进行征地补偿的原则 土地 是重要的生产要素和稀缺的资源 市场机制是实现其有效配置 的基本途径 只有按照市场价格进行征地补偿 才能有效保障 农村集体和农民的合法权益 征地补偿费的构成 应以确定需 补偿的项目来确定 这应当包括土地本身和地上附着物补偿费 搬迁费 以及必要的法律和专业服务费用 如测量与评估费用 等 第四 建立合理的征地纠纷调解机制 征地过程中的纠纷 主要表现在两个方面 征地本身的合理性和征地补偿的合理性 就征地本身而言 纠纷的核心为是否应该征地和征地的数量是 否合理这两个问题 征地补偿方面的争议则是关于补偿标准是 否合理 所以在制定征地办法时 应当对于征地程序和征地补 偿纠纷的处理机制分别予以规定 要明确行政部门 独立机构 和司法机关在解决各类征地纠纷中的地位和作用 这主要包括 它们对于征地行为合法性和征地补偿合理性的判定 除了行政 复议外 由政府任命的独立机构可以就征地合法性问题举行听 证会 政府也可以建立独立的土地价格评估委员会或者土地仲 裁庭 对征地补偿价格进行核定和裁决 而且必须要在征地法 中明确赋予人民法院最终审理征地行为合法性和征地补偿合理 性的权力 第六 改革土地补偿费管理和分配体制 建立适应市场经 济体制要求的新的失地农民安置机制 确实保障失地农民的切 身利益 由于中国土地制度的公有性质 土地征用是农村土地 转化为城市土地过程中一个必不可少的环节 这就意味着土地 征用在中国的土地利用中成为普遍的土地供给手段 从而也使 得因征地而失去土地的农民的安置成为一个十分敏感的社会经 济问