建设工程工程价款优先受偿权问题讲解

建设工程工程价款优先受偿权问题再解 一 权利性质与行使方 式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词 它是承包人维护权益的 盾牌 催讨工程款的 法宝 有时候甚至是承包人的 救命稻草 但是 对于优先受偿权 的具体应用 却少有深入的研究 实践中也遇到许多困惑 限制了优先受偿权效用的 发挥 为此 有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理 将连续刊载 希 望能对具体工作有所帮助 一 优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于 合同法 第 286 条的规定 该条规定 承包人未按照约 定支付价款的 承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款 承包人逾期不支付的 除按照建设工程的性质不宜折价 拍卖的以外 承包人可以与发包人协议将该工程折 价 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖 的价款优先受偿 由于 合同法 的规定过于笼统 缺乏可操作性 最高人民法院于 2006 年 6 月 出台了 关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 批复 属于司法解释的一种 其中明确 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 工程价款优先受 偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者 有优先受偿权的工程价款为实 际支出费用 不包括发包人违约所造成的损失 优先受偿权的行使期限为六个月 自 建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算 因为是对合同法第 286 条的适用解释 俗称 286 条款 是银行抵押权所难以 跨越的 一道坎 各级法院都较为严格适用 由于批复较为原则 在具体适用上也有 一些分歧 还需要加深理解 权利性质 权利性质 合同法 与 286 条款 均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性 质作出直接规定 而是通过明确权利行使期限 效力范围等问题的方式予以间接阐述 目前 比较通行的观点认为 工程价款优先权法律性质是一种特定优先权 它来自于 法律的直接规定 不是物权 债权理论的衍生 而是基于我国建筑行业的特色而设立 的一种法定优先权 这种法定优先权 在权利受偿时仅次于诉讼费用 规费 税金 员工工资等 由于建筑工程多数设置了抵押权 抵押权数额较大 如果工程款没有优 先权 就会是一般债权 受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低 工程款债权将会 打折受偿 主动行使 主动行使 工程价款优先权要如期在法院主张 行使优先受偿权 根据合同法第 286 条规定 工程价款优先受偿权有两种实现方式 一是承包人可以与发包人协议将 该工程折价 二是承包人的工程款在法院组织拍卖变卖程序后优先分配 最终实现是 在法院执行分配程序中实现 由于承包人与发包人协商折价抵偿的可能性不大 实际 操作中会遇到较大阻力和法律障碍 特别合同双方可能利用法律漏洞恶意串通损害第 三人 如银行 所以 一般情况下 承包人应当首选向法院主张工程价款优先权 建设工程价款优先受偿权问题再解 二 特定对抗 工程价款优先受偿权的核心在于 优先 一般认为 抵押权属于物权 具有优先 效力 因此对抵押权与工程价款优先受偿权的先后顺序问题 一直颇有争议 而 286 条款 的颁布实施为这一争议划上了句号 司法实践中已经认可工程价款应当优先于抵 押权 但以银行为为代表的抵押权权利人 以承包人为代表的工程价款优先受偿权权 利人 以买受人为代表的所有权权利人之间的争议却并未停止 承包人与买受人之间的对抗 承包人与买受人之间的对抗 286 条款 中规定 工程价款优先权不能对抗特定 的消费者 这里所指消费者是 消法 中所解释的消费者 应当严格适用 首先 如果 消费者交付了大部分购房款 或者已经入住 法院是不会去执行该房产 其次 如果 个人购买二套以上房产 就不完全是用于消费 有投资意图 应当将其中一套申请纳 入拍卖范围 如果这期间出让给第三人一套 更说明有投资意图 非消费之用 也当 主张拍卖该房产 即使是善意第三人 根据物权追及效力也不应得到支持 第三 如 果购买房产为商铺 则就不是消费行为 是经营所需 工程款优先权足以对抗 第四 如果购买房产的是企业 就是纯生产经营行为 该部分房产理应归入拍卖之列 当然 第三人通过以物抵债方式所购房产 与现款所购同等对待 基于以上情况 第三人取得建设工程所有权 合同有效且备案登记或者取得产权 证 也不能对抗施工企业的工程价款优先受偿权 根据最高院指导性案例及其倾向性 意见 发包人对购房或抵房者等非消费者的债务仅为一般债务 反过来说就是一般债 权 追及效力是物权的效力之一 即在物权成立后 其标的物不管辗转入何人之手 物权人均得追及物之所在 而直接支配其物的效力 工程款优先权是一种法定优先权 其不需要登记 这似乎有点真空感 但购房者应当知道有工程款优先权依法存在 286 条款 本身目的就在保障工程款优先受偿 这是立法旨意不可违抗 将工程款优 先受偿权的客体仅限于发包人现存的所拥有的建设工程 而不能针对第三人已登记取 得的物权 就明显违反立法目的 对于物权法第 106 条规定的善意取得制度这里也不 适用 因为第三人可以要求发包人向其出具承包人出具的发包人已支付全部工程款的 证明 以明确该工程是否负担着建设工程价款优先权 其受让该工程物权就不能适用 善意取得规则而对抗承包人的优先权 通过以上分析 承包人遇到这样的情形要慎重 处理 确保充分保障工程款权利 因为工程款优先权优先于抵押权的效力 举轻以明 重 承包人对于第三人已取得所承建建筑物的物权至少具有与抵押权人相似的事后救 济权利 主张该转让无效或第三人代为清偿工程款债务 甚至直接就其承建的工程行 使优先受偿权以实现债权 关于工程款优先受偿权是否及于土地的争议 关于工程款优先受偿权是否及于土地的争议 工程款优先受偿权行使之终 法院 要对建设工程包括土地整体拍卖 以案款分配的方式了结债务 修成建筑物后拍卖 不会有分歧 因为房产已充分利用了土地价值 土地价值相对较小 问题就会出现在 刚完成基础工程或主体断水前烂尾的工程 土地价值相对可以与房产价值抗衡时 我们认为工程款优先受偿权应当及于土地价值 因为 首先 进入工程建设程序后 建设用地经规划建设许可 签订施工合同 承包人 信赖发包人信誉之外就是发包人拥有的土地使用权 这也是我国立法设计的构想模式 否则单就工程构筑物拍卖 是无法使承包人足额受偿的 第二 工程开始建设 就是对建设用地的承揽加工 这时候土地性质已经发生了 变更 已经不是原来的抵押地 抵押物已经变动 抵押权银行可以办理在建工程抵押 登记 即使办理了登记手续 土地和建筑物已经附着在一起 不可分离 第三 在转让 抵押土地使用权时 其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让 抵押 这是土地与房屋等建筑物有不可分离的自然属性的要求 物权法 第 147 条 规定 地上建筑物 构筑物及附属设施占用范围内的建设土地使用权一并处分 这是 我国法律构架的一贯思路 第四 合同法 及其 286 条款司法解释 在立法条文中就优先受偿权问题没 有建筑物与其土地相分离的说法 根据我国法律规定 法律无明确相反的或禁止性规 定就应当适用法律一般规定 建设工程价款优先受偿权问题再解 三 受偿范围 工程价款优先受偿权在建设工程施工合同纠纷中得到广泛应用 不折不扣得成为 承包人维权的 法宝 但在承包人优先受偿的同时 势必对其他债务人的债权造成影 响 因此承包人可以就哪些债权优先受偿的问题 成为各方关注的焦点 受偿范围 受偿范围 工程价款优先权受偿的范围仅及于建筑工程价款 建筑工程价款包括 承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包 人因发包人违约所造成的损失 建筑工程价款是根据建设行政主管部门发布的计算规 则所得结果 是特指工程造价 当然包括税金与利润 按照预算定额计算规则 这二 者是构成工程造价组成部分 当下多数以清单计价也是包含税金与利润 就是说按照 规则就是所得的工程造价价款不能剔除某一项 工程价款优先权受偿实质上是仅就构 成工程实体的人力 材料 机械等支出 可以理解为直接费和间接费 构成工程实体 费用 主要是人财物运作费用 也包含可能的重作费用 实体上体现一次价值 应 当可以体现在现实工程之中 因变更而签证的费用也是实体价值体现 应当优先受偿 索赔费用要一分为二看待 比如停窝工损失 少数是因为构成实体工程的 可能要求 额度太大或矛盾突出而未达成一致意见 也应当优先受偿 多数是因为发包方违约造 成的损失 则要剔除而作为一般债权受偿 如拖欠工程款违约而应收的利息 迟延履 行金 装修装饰工程优先权 装修装饰工程优先权 根据最高院 关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天 胜房地产开发有限公司 福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请 示 批复 装修装饰工程属于建设工程 可以适用 中华人民共和国合同法 第二百 八十六条关于优先受偿权的规定 但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或 者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外 享有优先权的承包人只能 在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿 对于这一规定 我们还是应当 更严格适用 工程款优先受偿权应当是一次性权利 只针对新建扩建工程 装修装饰 工程优先受偿权仅针对建筑工程所有权人 对于承租人和买受人等不可行使优先受偿 权 总承包人如果完成了该工程 一装 二装 装修装饰工作的 应当以上述原则一 并主张 如果承包人单独与建筑工程所有权人签订了装修装饰工程合同 虽然工期不 一 由于工程是需要整体交验 装修装饰工程的工期应当在工程竣工期内 也应当依 法主张 如果工程交验后 再装修装饰的 由于价值小 不宜对整体工程拍卖 也不 宜扩充适用法律 就没有优先受偿权 也无法实施 个人认为 如果赶上该工程整体 拍卖的 可以依法支持 建设工程价款优先受偿权问题再解 四 行使期限 司法解释规定 优先受偿权的行使期限为六个月 自建设工程竣工之日或者合同 约定的竣工之日起计算 这一规定 成为承包人行使优先受偿权的最大障碍 实践中 承包人因为结算期长 不愿诉讼等原因常常导致优先受偿权因未在规定期限内主张而 过期 也正是因为如此 集团公司各项管理制度中都对优先受偿权问题有专门的规定 必须高度重视 行使期限 承包人行使优先权的六个月期限为除斥期间 除斥期间是指法律规定 某种民事实体权利存在的期间 权利人在此期间内不行使相应的民事权利 则在该法 定期间届满时导致该民事权利的消灭 除斥期间一般是不变期间 不因任何事由而中 止 中断或者延长 承包人必须在六个月内在法院主张 过了六个月就视为承包人对 权利的放弃 批复规定行使期限六个月的第一个起算点第一个起算点为建设工程竣工之日 这个起算点是针 对工程履约较为顺利的情形 一般不再考虑实际履约超过合同约定工期问题 作为总 包单位要履行总包义务 要完成政府部门所规定的验收或协助验收 完成备案工作 一般认为竣工就以五方签字确认的竣工验收报告最后一个单位签字时间 其实一般情 况时间是一致的 至于发包人阻止条件成就等问题在与工期的相关文章有论 最有说 服力的是最高院司法解释 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的 按照以下情形 分别处理 一 建设工程经竣工验收合格的 以竣工验收合格之日为竣工日期 二 承包人已经提交竣工验收报告 发包人拖延验收的 以承包人提交验收报告之 日为竣工日期 三 建设工程未经竣工验收 发包人擅自使用的 以转移占有建设 工程之日为竣工日期 由于竣工日期的确定不仅涉及工期问题 更为重要是涉及重大 权利的起算点问题 承包人要克己对待 早准备 充分论证 确保无瑕疵 批复规定行使期限六个月的第二个起算点第二个起算点为建设工程合同约定的竣工之日 这是 针对工程履约不正常的情形 主要是针对停工工程 法律是保障和倡导积极履约 不 可长时间躺在权利 温床 上睡大觉 而使经济秩序处于不稳定状态 承包人要在此期 限内行使权利 工程停工后除了要工程签证索赔外 就要警记合同约定工程竣工日 提早准备行 使优先受偿权 至于说施工过程中有合同约定开工时间延后的 施工过程中要以较为 正式的文函 最好是补充协议方式 以提升其效力位阶 将竣工时间延后的事实予以 确定 有工期延期签证的 要有规范的依据 最好也以较为正式的文函将竣工时间延 后的事实予以确定 为了保证权力无瑕疵 最好还是奉行克己原则 对于工程停工后又复工的尤其要高度重视 如果工程停工后复工就不再停工 就 按照上述原则处理 如果工程停工后复工 后又再停工的 如果复工时没有超过合同 约定工期 最好不含工期签证 也以上述原则处理 对于停工将要延续到合