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海怡湾畔装修管理培训 工程管理部 一 住户申请室内装修工作流程图 用户 业主向物业服务中心提出室内装修申请 1 业主携带本人身份证原件 为便于确认业主身份 到物业服务中心办理申请手续 填写 装修申请表 2 施工负责人与业主一同前往 并提交身份证复印件及2寸彩照 3 业主委托他人办理装修申请手续 应提交业主身份证原件和授权委托书 4 租户办理装修手续 应出具业主授权委托书 请准备并随 装修申请表 提交以下资料 1 装修图纸 指平面设计图 单元立面图 电力照明设计及用量图 给排水设计图等 2 施工单位营业执照 税务登记证 承建资格证书 提交复印件并加盖单位公章 3 如果装修涉及电路改造或电焊 气割等 应提交施工人员的电工操作证 电焊工操作证原件及复印件 4 商铺装修还需提供政府相关部门关于消防 环保等批文原件及复印件一份 重点 核对业主提交的装修申请资料 装修内容的审批 1 物业服务中心对用户 业主所填写的 室内装修申请表 进行审核 检查是否有危害公共设施安全的项目 是否侵害相邻用户 业主的权益 是否在许可装修范围 建设部110号令 物权法 2 物业服务中心工程负责人对业主所提一般装修申请进行审批 没有打墙和加建项目 总公司项目部负责人对业主所提较大装修申请项目进行审批 有较多打墙和加建项目 总公司设计部和营销部对业主所提重大结构和室外招牌装修申请项目进行审批 3 物业服务中心严格审核施工单位提交的资料 为避免不当装修对物业造成损害 着重审核施工单位提供的施工图纸 4 物业服务中心受理后 在三个工作日内通知业主装修方案审定结果 5 审核未通过的装修方案 装修审核人员要第一时间通知业主 并向业主 用户说明不通过原因 同时请其进行相应修改 6 审核通过 前台通知用户 业主到物业服务中心办量入场手续装修事宜 重点 物业服务中心对用户 业主所填写的 室内装修申请表 要进行认真审核 明确告知业主装修注意事项 审核通过 物业服务中心与用户 业主 施工单位签订 装修管理服务协议 明确业主 施工单位和物业管理公司三方的权利与义务 客户或所聘用的施工单位的装修需按照 装修管理服务协议 中的内容操作 签订协议注意事项 明确告知业主小区的装修注意事项 建议让业主签名确认知晓 装修注意事项 1 禁止改变房屋和配套设施的使用功能 2 禁止改变和损坏房屋外观及公共设施 3 禁止改动或损坏房屋的柱 梁 板 承重墙等结构及上下水主管道 屋面防水隔热层 4 禁止改变阳台形状和样式 禁止封闭阳台或改变使用功能 5 为保证消防通道畅通 禁止改变进户门门洞设计 禁止使进户门及防盗门占用公共位置 6 禁止改变厨房和卫生间的结构和功能 严禁将生活污水排入雨水管道 7 禁止改动外门窗 8 阳台和天台上禁止栽种高度超过1 2米的植物 禁止在阳台搭建假山 石等较大型景观 9 安装空调机等户外设施 须按制定位置施工安装 10 进行地面 内墙面 天蓬装修 禁止凿除原结构水泥面层 只能打水泥找平层 地面装修材料厚度不得超过10毫米 11 严禁擅自改动燃气管道及附属设施 需移动燃气管道 煤气报警系统等 应提前向燃气公司 物业管理处申报获准后 由燃气公司负责施工 装修单位工人的行为注意 1 装修单位入场时 必须统一到物业管理处办理 临时出入证 施工人员上下班必须佩带在左胸前上衣袋处 方可出入 2 装修人员必须按照物业管理处指定路线进出小区 乘坐专用电梯上下楼层 并严格遵守电梯使用规定 3 装修人员施工期间不得随便乱串 不得在非其施工区域逗留 4 装修单位入场时 必须按规定配备灭火器 1具4 50 否则不得施工 属业主自装则由业主自行配备 5 装修单位动火 电焊 切割等必须到物业管理处申请批准后方可进行 否则将要求立即停工 并按相关规定处理 6 装修单位施工期间 如需要打墙 打孔 必须到物业管理处申请 经工程部确认后方可进行 违规者按相关规定进行罚款 7 装修单位材料 指定地点统一堆放 分时段载运 非运送材料时段不得私自占用电梯 运材料时 加强电梯墙角 面的保护 材料不得随便堆放在消防通道及电梯口走廊 8 装修单位施工期间不得随便私自动用消防水 严禁移动烟感报警等消防器材 未经申请不得改动电源插座 给水管 下水道或户外装修安装其它东西 一经发现重罚重处 9 装修单位施工期间 必须将装修手续及许可证贴在门上 但不允许粘贴广告或发宣传单 10 装修单位运出材料 必须到物业管理处开 物品放行条 确认后方可放行 11 装修人员未经物业管理处许可 不得在小区留宿 12 装修出入证只限本人使用 不得涂改 转借 一经发现将没收该证件 重点 明确并界定各方责任 收费 办证 存档 收费项目 1 装修押金 业主 施工单位各1000元 工程完工后 经服务中心验收 无违章或渗 漏 堵 损坏等情况发生 服务中心在十日内退还业主 在三个月后退还施工单位的装修押金 2 装修垃圾清运费 高层 商铺9元 平方米 建筑面积 多层10元 平方米 建筑面积 3 装修施工许可证 10元 证4 装修出入证工本费 5元 证5 装修出入证押金 10元 证6 灭火器 4Kg 押金 60元 个7 灭火器租金 30元 个办证 物业服务中心负责办理施工人员出入证 为保障业主财产和人身安全 小区内装修工人必须全部办理施工人员出入证并随身佩带 以资识别 存档 相关手续办理完成后 资料管理员应将相关资料原件与业主资料共同存档 同将完成审批手续的装修户数 装修内容 装修平面图及时复印给相关装修巡查员 二 用户室内装修巡查及验收工作流程 装修巡查 装修管理员巡查指引 1 管理员负责巡视各自责任区域装修单位 每天巡视不得少于2次 2 发现门前未贴装修许可证的施工单位 应要求其立即停止施工 并报物业管理处 待其补办装修手续后方可施工 3 检查装修施工现场是否按规定配备灭火器材 4公斤干粉灭火器1瓶 50平方米 没有按规定配备的 下发整改通知限定时间配置 仍不配置的停工处理 4 检查装修施工单位有无改动煤气报警系统 消防设备设施 5 检查装修施工单位有无私接电线 乱接电源 6 检查动火 电焊 切割是否按 七不 四要 一清 规定实施 7 检查装修施工单位是否按装修施工申请项目施工 如发现有破坏外墙 承重墙 梁 柱的现象 应立即要求停止施工 并报物业管理处相关人员处理 8 制止其它违反装修管理规定现象 重点 要对业主户内重要的装修节点有详细记录并附有图片 如 开线槽 做防水 水路埋设等 护管员基本巡逻指引 1 楼层巡逻员负责巡视各自责任区域 每天每班巡视不得少于4次 2 检查楼层消防通道有无乱堆乱放垃圾 杂物 一经发现及时要求相关人员处理 并予以警告登记相关人员证件及房号 没有当场抓住乱放垃圾的工人 应及时根据痕迹寻找违规单位 并将情况通知该区域的装修管理员协同处理 3 检查楼层内有无乱用消防水 设备 设施 有无使用公共用电等现象 4 检查楼层内有无闲杂人员出入 一经发现要及时上前询问并要求出示出入证件 5 检查装修施工单位是否将装修垃圾运送至规定地方 有无乱堆放 堵塞通道现象 6 检查有无破坏楼层设备 设施及电梯使用情况 如在公共区域切割材料 油漆等作业 用砖块 木条堵塞电梯门 7 检查各装修施工单位是否有留宿人员 是否办理留宿证 出入口岗位装修指引 发现业主有空调 封闭阳台材料进入小区的应及时通知相应的装修巡查人员到场确认 违规处理 1 装修巡查人员巡视户室内装修 应监督施工单位严格按照施工许可证上列明的施工内容进行施工 发现问题如及时处理 如果已经造成损害 责令施工单位进行整改 2 如不整改应发出 违反装修规定整改通知书 并要求业主签名确认 同时应责令停工 只到整改完毕方可继续装修施工 3 如业主的装修违规行为已对小区全体业主的共同利益造成影响 应上报政府主管部门进行处理 重点 物业服务中心巡视用户室内装修 应监督施工单位严格按照审批的装修项目进行施工 发现问题及时处理 如果已经造成损害 责令施工单位进行补救 并且予以处罚 初验 用户提出验收申请 装修完毕由业主提出装修验收申请 并由物业 业主 施工单位三方进行验收 物业服务中心派人进行验收 严格检查是否有违规的装修行为 主要针对可能发生的潜在危害和对外立面的破坏物业服务中心验收未通过 施工单位修改装修 直到验收合格 重点 严格按审批的装修项目和装修管理协议对业主的装修工程进行验收 复验 三个月后物业服务中心对房屋装修进行复查 复查出现问题 物业服务中心通知施工单位限期修改装修或进行相应装修完善工作 复查发现问题是由于施工单位违反相关房屋装修规定造成的 适当扣除施工单位保证金 初验合格后10日内物业服务中心退还业的装修保证金 复查合格后物业服务中心退施工单位的装修保证金 如果有相关违规事项 则扣除装修保证金予以补偿或代处理部分后期工作 如垃圾处理 管道疏通 公共设施清洁等工作 全程监控 在装修巡查工作中物业服务中心应严格实行梯极检查制度 具体如下 装修巡查员每天巡视各自责任区域装修单位不得少于2次 物业服务中心装修管理工作负责人每天必须对装修巡查人员的工作进行一次抽查 每次抽查数不得少于总户数的10 物业服务中心经理每周对装修巡查人员的工作不低于2次抽查 每次抽查数不得少于总户数的10 公司工程部每月对装修巡查人员的工作不低于2次抽查 每次抽查数不得少于总户数的10 重点 各岗位人员严格按规定对装修工作进行定期巡查 案例分析 1 空调孔打错了 5月16日 护管班班长匆忙来到办公室 告诉吴助理 2栋A户型的业主不按指定位置安装空调 在房屋东侧外墙另行打空调孔 现已被我们制止了 分析 物业管理牵涉到方方面面 使许多微不足道的小事复杂化了 作为一线的工作人员应随时保持头脑的清醒 在处理事情方面有理节 充分利用周边可利用的一切可利用的东西 站在其他广大业主的立场上向业主说明道理 将复杂的问题简单化 这样情况还有很多 例如违章安装防盗网 乱搭建等情况 都可以通过类似的方法处理 同时加大宣传力度 在小区装修进行前就形成一套统一的规范 规范施工单位的行为 建议 1 向业主进行耐心的解释物业公司要求在指定位置安装空调 管线不能外露 是为了保证小区的外观统一美观 2 如果我们也和有些小区那样各行其是安空调 那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目 3 明确现行的法律 法规中有明文规定 不得改变建筑物的外立面 希望业主配合 通过上述一系列的话语感化业主 改变初衷 4 告诫安装师傅遵守管理处的物业管理规定 如果执意违规行事 可要考虑考虑今后如何在我们的辖区做生意 2 封闭生活阳台装修监督员反映15 5A业主正在强行封闭生活阳台 需管理处支援 分析 业主从自身的需求出发 希望最大限度地使用其物业 15 5A业主强行封闭生活阳台有以下几个目的 1 扩大生活空间的需要 2 遮风档雨 3 防止家中的小孩从楼上摔下 作为物业管理人员 是从小区的总体规划出发 通过科学专业化的管理使小区物业保值 升值 采取强制性的措施对小区进行管理 这两者之间势必产生矛盾 前期的装修宣传和规范装修标准尤为重要 应提出合理的方案积极引导业主 而不是片面地拒绝 建议 根据小区建筑物的实际情况 制订相应的装修规范 从正面限制业主的需求 将业主需求的发散性降到最低 加强现场员工专业化知识和法律知识的培训 明确违章装修的后果 做到以理服人 加强现场的监管 对违章的业主应严肃处理 对违规情况进行坚决的制止和处理 必要时采取停电 停水的处理 性质严重的应通过法律的渠道对业主的违规情况进行处理 案例3 某业主在办理入伙手续时 签署了业主公约 该公约约定 业主如需进行室内装饰装修 必须遵守物业管理处制定的 装饰装修管理规定 并填写装修申请表 报物业管理公司审核批准后 向物业管理公司交纳装饰装修押金方可按规定施工 在本物业范围内 不得擅自改变房屋及其设施设备的结构 外貌 含外墙 外门窗 阳台等部位设施的颜色 形状和规格 设计用途 功能和布局 违反本公约上述规定的 物业管理公司有权处理 并要求限期整改 业主之间 业主与业主委员会之间 业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷协商不成的 提请市物业管理主管部门调解 或提交市仲裁委员会依法裁决 该业主在进行装修时向物业管理公司提出装修申请 并在申请表中承诺 本人严格遵守管理处之 装饰装修管理规定 保证阳台窗户统一 美观 安全 并保证不把空调安装在阳台外面 安装阳台窗户必须服从管理处统一管理 在该申请表 管理处审批意见 一栏 管理处主任签署了 必须按大厦管理处的规定 统一安装无框式阳台 的意见 该业主在装修中 未按规定办理 在装修阳台时拆除了客厅与阳台之间的门窗 封闭了阳台的地漏 安装了有框式阳台窗户 并把空调的室外机安装在阳台外面 物业管理公司发现后即劝其整改 并发出通知 要求该业主拆除违规封装之阳台 但该业主置之不理 为此物业管理公司向人民法院起诉 法院以本案当事人双方有仲裁协议为由 驳回起诉 物业管理公司遂起诉到市仲裁委员会 市仲裁委员会根据业主公约中的仲裁协议条款受理此案 仲裁委员会根据审理查明的案件事实和有关法律 法规 规章的规定 做出裁决 该业主于裁决书发出之日起l5日内恢复阳台原状 案例4 某业主在房屋的储藏室内擅自安装了抽水马桶 洗脸盆 改变废水立管的下水三通 致使楼下业主储藏室内的柜及物品受损 物业管理公司两次向该业主发出整改通知 责其拆除私装物 未果 为此物业管理公司向人民法院起诉 法判决 该业主在法院判决生效之日起l0目内拆除抽水马桶 洗盆 按房屋的原始结构圈 将废水立管的下水管恢复原状 案例5 某业主在自己居住的l9楼物业内卫生间的东开窗 将厚厚的外墙打穿 物业管理公司多次上门加以阻止 业主不听劝阻 继续施工安装窗户 致使l9层到底层墙面被泥浆污染 物业管理公司只得将该业主告到法院 法院判决 该业主在法院判决生效之日起l0日内拆除东墙上的窗户 恢复原状 清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染 案例6 某业主顾某购买了一只占地面积约8 9平方米 可放水约4 2吨的巨型浴缸 准备安装在其居住的第29层的物业内 遭到了周围业主的强烈反对 物业管理公司向有关专家进行了咨询 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由 制止该业主吊装巨型浴缸 该业主认为自己有私有财产使用和处置权 为此将物业管理公司告到法院 法院判决该业主要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持 分析上述几个案例均涉及到业主能否按自己的意愿进行室内装修的问题 我们从以下几个方面进行分析 1 业主行使所有权不能损害公共利益和他人权益业主是房屋的所有权人 拥有其名下的房产的所有权 而所有权体现在对其所有的财产的占有权 使用权 收益权和处分权 但是业主在行使所有权时 并不是可以随心所欲 为所欲为 有的业主认为 房子是自己的 自己想怎么装修就怎么装修 这实际上是一个误区 是对所有权的误解 根据 民法通则 第七十一条规定 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有 使用 收益和处分的权利 这就界定了财产所有权只能是依法享有 行使所有权不能违法 业主只能在法律规定的限度内才能自由行使占有 使用 收益 处分个人财产的权利 同时还应当顾及相邻各方的利益 以不损害公共利益和他人权益为前提 民法通则 第八十三条规定 不动产的相邻各方 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理给水 排水 通行 通风 采光等方面的相邻关系 给相邻方造成妨碍或者损失的 应当停止侵害 排除妨碍 赔偿损失 本案例中业主房屋装修影响了周围的环境 影响了他人的正常使用 显然是错误的 2 室内装修不得违反国家有关的法律法规的规定如上所述 业主行使所有权要合法 那么业主的室内装修就要符合国家有关的法律法规的要求 建设部颁发的 住宅室内装饰装修管理办法 第五条规定 住宅室内装饰装修活动 禁止下列行为 一 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 变动建筑主体和承重结构 二 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 三 扩大承重墙上原有的门窗尺寸