建国公寓项目合作方案ppt课件.pptx

国信财富 周适 金融经济学硕士 2006年至2010年在纽约华尔街美通银行 瑞银直投部任职 先后担任货币交易 风险资本基金经理 瑞银纽约分行直投部项目经理 先后从事过axtron JAL等多个企业的纳斯达克IPO上市及退出工作 与海外多家投行及中介机构有很好的合作关系 拥有较多的海外上市渠道资源 回国前掌控3亿美元的直投资金和3000万美元的大宗商品及货币期货的投资资金 具有丰富的投行从业经验 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 国信财富 B项目 北京某涉外公寓 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 项目概况 此项目为北京某涉外公寓 位于北京二环CBD 建国门中央商务区 北邻长安街 赛特广场 长富宫饭店 西邻东二环 南邻通惠河北路 公寓建成后周边绿化率达50 该地区是北京市物业租金 房屋售价最高的区域 周边是五星级宾馆 高档写字楼及高档公寓的集中地 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 地理位置 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 效果图 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 周边环境 随着中国加入WTO 政府将公寓所处商圈定位为国际商区 国内外许多知名企业已经进驻该区域 各国驻华机构 使馆区 外国商社 外资企业及进出口公司等把此区域看做黄金地段 在该区域内 外企人员 高级白领 驻京机构 大使馆等对公寓需求量极大 尤其重点的是此区域内已没有剩余土地可供出售 开发 并且近几年来二环内的出房率极低 目前的出房几乎为零 此楼一旦正式销售势必供不应求 并且该项目为涉外公寓不在限购令之列 宏观调控政策的影响很小 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 周边楼盘情况 公寓周边高端楼盘销售价格情况 2001年左右销售价格 均价 13800 18500元 2007年左右销售价格 均价 50000 80000元 2009年左右销售价格 均价 102000 125000元 公寓周边写字楼出租的价格 150 月租金为6000 10000 美元 左右 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 1 北京市发展计划委员会 北京市建委 关于开发建设建国公寓工程项目建议书 代可行性报告 的批复 京设计 2000 1892号 2 国有土地使用证 北京市朝国其用 2000 出字第10037号 3 北京市城市规划管理局规划许可证 95 规建字0666号 4 北京市城市规划管理局许可证延续证明 5 北京市城乡建设委员会建设工程开工证 京建开字 2000 0193号 6 北京市国土房屋管理局土地出让处 关于地价款已交齐 证明 7 北京市商品房外销预售许可证 北京市国土资源和房屋管理局京房市外证字第327号 8 建设用地规划许可证 北京市规划委员会 2001 规第字0451号 9 北京市规划委员会规划意见书 2002 规第字1208号 10 北京市规划委员会审定设计方案通知书 002 规审字0759号 11 北京市商品房开发投资计划调整单 2003 京计开便字第350号 12 北京市商品房预售许可证 北京市城乡建设委员会京房售证字 2005 55号 该项目开发公司开发建设的公寓工程资料 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 楼盘建设规模 1 楼盘由塔楼和裙楼组成 塔楼地上19层 每层1000 每层七套 属于办公和住宅两用的高级公寓 其首层是对外营业的办公大厅 塔楼地下两层 每层1000 其中负一层为公共设备层 负二层可作为大开间办公使用 2 裙楼地上5层 首层为792 89 2 5层总面积961平方米 手续已审批 待领取中 为大开间的办公楼 其二层的大平台拟建1000 的玻璃房作为办公使用 裙楼地下4层 合计面积3000 设置了停车位212个 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 楼盘建设规模 3 总建筑面积为25160 43 其中20959 43 审批时为节约土地出让金 裙楼地下4层只按照一层计算 即裙楼地下实际总面积4320 审批总面积为1080 同时因裙楼地下为车位 按照国家相关规定销售车位只按照 位 计算不按照面积计算 故此可以不报批 4 最终定位经审批的总面积为23000 43 即 20959 43 961 1080 23000 43 5 建筑容积率为9 47 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 楼盘建设情况 楼盘从设计到开发建设等各项权证手续齐全 目前楼已封顶 其外立面及粉刷 所有管道上下水 弱电 供气 供暖及电梯等均已完成 外墙装修工程仅需用时三个月即可完成 现五证齐全 另并具有涉外销售权 在法律上不存在任何问题 债权问题此项目债权清晰 现相关法案问题只有与建筑方一家有待解决 约需资金两千多万元 包括在项目整体股权收购价格之内 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 转让方式 1 此项目为股权转让 2 转让流程完全经过法拍 法院要求一次性付款 3 整体100 股权转让 转让价格约5亿元人民币 4 此项目主体旁土地约3亩随项目赠送 5 此项目于2010年底新批复主楼加盖两层的手续 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 投资收益预测 预计投资金额 7亿人民币包含全部股权转让费用 后续装修 加盖产生的各项费用等全部成本 预期收益 主楼公寓十八层与加盖两层及地下一层 均价12万 平米 预计回报25 2亿裙楼二至五层及加盖建筑按商业地产出售 均价16万 平米 预计回报3 14亿裙楼地下车库售价30万 位 预计回报6300万 总计回报 25 2 3 14 0 63 28 97亿 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 委托投资理财计划及回报方案 本项目投资金额以人民币贰佰万元为投资基金基数 原始股权价为每股 元人民币 计200万股 并以人民币拾万元为单位递增 投资期限为30个月 分为两个投资周期 第一个封闭期为公寓的转让 改建 装修及出售的时间预计18个月 期间不进行利润分配 18个月后我公司进行回购 回购价格1 8元 股 投资者可自行选择出让比例 也可全部出让 第二个封闭期为IPO的阶段 时间为12个月 期间不进行利润分配 投资者第一期剩余的股份自动转入第二个封闭周期 封闭期满 如果上市还未成功 我公司以第二封闭期的股份价值的160 进行回购 如果上市成功 投资者可得增值部分的80 和原有本金 我司收取增值部分的20 作为管理费用 预计IPO成功后净值回报率为1000 1600 盛世富邦 天津 股权投资基金股份有限公司 委托投资理财计划及回报方案 举例 投资200万18个月后第一期封闭期结束后回购 投资回报360万 取回本金200万 剩余160万进入下一封闭期 若上市成功 保守预测最低回报率100