不动产权籍调查流程

一 一 外业目的外业目的 提交符合质量要求的电子图 包括幢基线图和宗地图 界址 签章表和 办理不动产测绘报告需提供材料 里规定的复印件 注意事项 1 每幢楼均需要标注楼号 楼层数 楼层结构 2 计算占地面积的幢基线需要用白线围起来 方便内业入库 3 与宗地相邻的道路均要测其中线 防止小区宗地占压道路红线 并在土地证复印件上标注现路名和四至状况 二 二 基本概念基本概念 1 地籍 记载土地的权属 位置 数量 质量 价值 利用等基本状况 的图簿册及数据 2 地籍调查 针对每宗地的权属 界址 位置 面积 用途等进行的土地调 查 3 界址线 宗地的边界线 4 界址点 土地权属界址线的转折点 5 宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间 6 宗地图 描述一宗地位置 界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图 是土地证书和宗地档案的附图 7 占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积 包括地表底层的阳台 柱 廊 门廊 室外楼梯等水平投影面积 通俗的说 楼房的占地面积 指地表底层的建筑面积 包括计算全面积和半面积的所有建筑面积 8 分摊土地面积 1 小区 分摊土地面积 建筑面积 总建筑面积 占地面积 2 自建房 分摊土地面积 建筑面积 总建筑面积 宗地面积 三 三 控制测量控制测量 控制网分为首级控制网和图根控制网 各等级控制网的布设应 遵循 从整体到局部 分级布网 的原则 平面控制网的基本精度应符合下面规定 四等网或 E 级网中最弱边相对中误差不得超过 1 45000 四等网或 E 级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超 过 5cm 1 首级控制网 首级控制网可直接采用当地已有的国家二 三 四等三角点和 国家 B C D E 级 GPS 点作为首级平面控制网点 但应检查其精度 2 图根控制网 利用首级控制点求取参数后 可采用 RTK 控制点测量方法布设 图根点 保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视 一个用来 定向 一个用来检查 为保证 RTK 测量精度 应进行有效检核 检核方法有两种 每个图根点均应有两次独立的观测结果 两次测量结果的平面 坐标较差不得大于 3cm 高程的较差不得大于 5cm 在限差内取 平均值作为图根点的平面坐标和高程 在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻 RTK 图根点进 行边长检查 其检测边长的水平距离的相对误差不得大于 1 3 000 当 RTK 信号不好时 需采用图根导线测量方法时 导线网宜布 设成附合单导线 闭合单导线或结点导线网 其主要技术参数见下 表 图根导线测量技术指标 测回数等级附合导线 长度 km 平均边长 m DJ2DJ6 测回差 方位角闭合 差 坐标闭合差 m 导线全长相 对闭合差 一级1 21201218 24n0 221 5 000 二级0 7701 40n0 221 3 000 具体流程为 找已有控制点 求七参数 RTK 做图根控制 点 全站仪附合导线引点 测量 四 四 宗地界址点测量宗地界址点测量 界址点主要采用全站仪极坐标法测量 观测时应做测站检查 检查点可以是定向点 邻近控制点和已测设的界址点 界址点精度 要求见下表 界址点相对于邻近控制点的点位误差 相邻界址点间距误差 cm 级别 中误差允许误差 一 5 0 10 0 二 7 5 15 0 三 10 0 20 0 注1 土地使用权明显界址点精度不低于一级 隐蔽界址点精度不低于二级 注2 土地所有权界址点可选择一 二 三级精度 已用的宗地界址点测量方法主要有三种 1 当该宗地有 80 坐标或可转换为 80 坐标的其他坐标时 则直接 利用该 80 坐标生成宗地图 2 当该宗地没有 80 坐标但业主和四邻可以明确指界的 则利用 开发商和四邻的指界结果生成宗地图 3 当没有该宗地 80 坐标并且开发商不能明确指界的 则测量与 小区相邻的道路中线 根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地 范围 但开发商需要签订 确认不动产登记权籍调查结果承诺书 注 以上几种方法均需在 不动产测量报告 中注明 五 五 幢基线测量幢基线测量 幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到 测量内容主要包括房 屋的幢基线 用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积 房屋 的外部轮廓 如带有裙楼的主楼的外部轮廓 幢基线测量精度要 求参考宗地界址点测量精度要求 1 测量方法 测量房屋以勒脚以上墙角为准 房屋附属设施测量 柱廊以柱外 围为准 门廊以柱或围护物外围为准 独立柱的门廊以顶盖投影为 准 挑廊以外轮廓投影为准 室外楼梯以外围水平投影为准 2 需要测量内容 落地阳台 与房屋相连的永久性的室外楼梯 房屋间永久性的架 空通廊 有柱或有围护结构的门廊 门斗 玻璃幕墙等作为房屋外 墙的 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的 其高 度在 2 20m 以上的部位 与房屋相连有上盖走廊 檐廊 3 不需测量内容 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒 脚 台阶等 房屋之间无上盖的架空通廊 4 外业检核 外业测好后 需要内业画出幢基线图 然后拿着打印好的幢基线去 外业检查 重点检查有无漏测 测错的情况 核对楼层数及楼号是 否正确 主要流程为 外业测量 内业成图 外业检查 内业修改 六 六 特殊情况处理方法特殊情况处理方法 1 小区内封闭的院落 如别墅 需要测量封闭围墙 且院落内的房 屋占用封闭围墙的所有土地面积 即同自建房的占地面积分摊方法 但范围需要小区开发商认可或已有单独土地证书 2 当一幢楼有超界情况时 整幢楼都不能出不动产测量报告 但宗 地内的其他不超界楼幢可以正常办理 3 当一幢楼跨越同一个法人的多个宗地时 则默认该楼坐落在占地 面积多的一块宗地内 当同一个法人的多个宗地相连 并且无法分 清 则当成一块宗地处理 但使用期限就低不就高 4 当实测宗地面积小于土地证面积时 与局方 开发商协商 开发 商出具 面积不符承诺书 并签字盖章 按实测面积来 5 当实测宗地面积大于土地证面积时 由局方出具解决意见 并与 开发商协商 出具相关证明 参考资料 参考资料 不动产权籍调查技术方案 试行 国土资源部 土地利用现状分类 GB T21010 2007 地籍调查规程 TD T1001 2012 房产测量规范 GB T17986 1 2000 办理不动产测绘报告需提供材料办理不动产测绘报告需提供材料 小区 小区 组织机构代码证复印件 营业执照复印件 法人身份证复印件及联 系方式 代理人身份证复印件及联系方式 土地证复印件 竣工验 收报告 有竣工日期的一页复印即可 界址签章表 承诺书 四 邻不签字时才需要 面积不符承诺书 面积与土地证面积有异议 时 单位 单位 组织机构代码证复印件 营业执照复印件 法人身份证复印件及联 系方式 代理人身份证复印件及联系方式 土地证复印件 房产证 竣工验收报告 有竣工日期的一页复印即可 界址签章表 承诺 书 四邻不签字时才需要 面积不符承诺书 面积与土地证面积 有异议时 自建房 自建房 权利人及共有人身份证复印件及联系方式 土地证复印件 房产证 界址签章表 承诺书 四邻不签字时才需要 面积不符承诺书 面积与土地证面积有异议时 办土地证 办土地证 组织机构代码证复印件 营业执照复印件 法人身份证复印件及联 系方式 代理人身份证复印件及联系方式 国土资源局测绘队提供 的宗地 80 坐标 规划许可证 界址签章表 承诺书 四邻不签字时 才需要 面积不符承诺书 面积与土地证面积有异议时 确认不动产登记权籍调查结果承诺书确认不动产登记权籍调查结果承诺书 某某某国土资源局 某某某不动产登记局 本单位 人 所持有的某国用 第 号土地使 用权证 因历史原因 所登记的地籍调查成果无界址点坐标 目前 因 原因需要换发不动产证书 由于 原因 在确认本宗地界址点坐标 时 四邻无法再次到场指界 本次权籍调查过程中 在基本符合原 土地证面积 尺寸及原地籍调查结果的情况下 现申请由本人进行 单方指界 如因本次单方指界的调查结果与他人发生纠纷 同意按 双方认可边界进行重新定界 测量 并承担所有相应费用 此过程 中 本单位 人 负责承担此过程中引发的一切法律责任及后果 特此保证 承诺人 年 月 日 确认不动产登记权籍调查面积不符承诺书确认不动产登记权籍调查面积不符承诺书 某某某国土资源局 某某某不动产登记局 本单位 人 所持有的某国用 第 号土 地使用权证和长国用 第 号土地使用权证 因历史原因 所登记的地籍调查成果无界址点