大邑住宅市场总结报告.pptVIP

2011年大邑住宅市场总结及发展趋势分析报告 四川中原营运二部2012年1月 保利南方大邑桃源新城项目 报告内容 页码 大邑整体房地产市场片区划分 Part1 根据大邑市场现有情况 中原将其大致划分为三个房地产市场区域 分别为安仁古镇片区 大邑主城区 花水湾片区 大邑整体片区划分总图 三大片区都有不同特性 安仁古镇 花水湾片区主要借助人文自然等资源 打造旅游度假项目 大邑主城区片区主要为普通住宅项目 以洋房 电梯高层为主 大片区特性 安仁古镇片区 片区主要以安仁古镇 刘氏庄园 建川博物馆等人文资源为依托打造旅游休闲度假项目 代表性项目为蓬莱上岛等 A 大邑主城区片区 区域属于大邑县城所在地 房地产项目主要为普通住宅项目 以洋房 高层电梯为主 代表性案例有中铁金山 春天国际等 花水湾片区 区域主要以花水湾温泉 西岭雪山的等旅游资源为卖点 打造温泉度假别墅 代表性案例为王山别墅等 B C A B C 大邑房地产市场片区分布图 整个大邑主城区划分为四大片区 分别为老城区 新城区 工业区 及桃园新城 大邑主城区片区划分 老城区 是大邑早期的聚集核心区 也是现今大邑城区人口最密集 商业最繁华的区域所在 但整体面貌偏落后 区域内的房地产项目多以洋房为主 品质感较差 如博友诺曼邸等新城区 是大邑现今重点发展和打造的区域 新开业的第一家家乐福 新体育馆 新政府办公中心等 也是现今房地产的热点区域 项目较为集中 如中铁 金山 春天国际等 工业区 片区是大邑县政府重点打造的集中式工业区 位于大邑县城东侧 成温邛高速两侧 主要以医药 食品为主要产业 桃源新城 位于大邑主城区西侧 是大邑上风上水的区域 与老城区隔斜江河而望 统一规划定位于田园城市 整体打造 大邑主城区主要项目分布图 未售 潜在项目 在售项目 主要道路 大邑主城区项目分布密度较大 且多数项目都在新城区 2011年新城区主要在售项目达到8 10个 同时在2012年还可能有两个新项目面试 分别为香槟国际 滨湖国际广场 2011年大邑房地产市场发展特征 2011年大邑房地产主要有一下四个特征 同质化竞争严重 市场跳跃式发展 客户成熟度相对较低 且对区域的认知相对固定 同质化竞争严重 1 跳跃式发展 2 区域认知度固定 3 客户成熟度低 4 2011年大邑房地产市场发展特征 2010年之前 大邑房地产市场较为落后 但随着大型开发商的进驻以及成都市场代理公司的引入 导致其房地产市场呈跳跃式发展状态 2011年 高层 小高层开始流行起来 客户的需求被市场所引导 整个2011年 大邑主城区房地产市场同质化竞争严重 在售的8 10个项目的产品均以多层洋房及高层电梯为主 产品差异化不大 且在售项目分布密集度高 每个项目都面临巨大的竞争压力 客户的成熟度较低 对于房地产产品的追求多在其满足功能性 高赠送 性价比 对于品质感的追求相对较低 客户对区域的认知概念相对固定 周边乡镇客户多愿在老城区购买 同时随着新区的发展 其今后的潜力也同样被客户认同 但对于桃源新城的认同感 相对较低 该片区给及客户的感觉多为较偏 较远 大邑主城区重点项目分析 Part2 大邑主城区重点项目分布图 重点项目选取原则 根据本项目特点 选取2011年项目销售较好 产品有特色及2012年可能与本项目存在直接竞争的重点项目进行分析 选取的重点项目 中铁 金山 春天国际 凯旋城 润驰国际广场 卡纳湾畔 中铁 金山 概况 位置 大邑县大邑大道大邑中学斜对面占地面积 90亩建筑面积 18万 容积率 2 9绿化率 50 产品组成 由6层的洋房及18 26层的高层电梯公寓组成主力面积区间 70 130 总户数 1811户 当期344户在售批次 一期尾盘销售销售均价 高层3600元 洋房4350 项目位于大邑县老城区与新城区的结合地带 大邑大道大邑中学斜对面 整体业态为洋房 高层电梯公寓 定位于大邑本地客户 项目于2010年10月10号首次开盘 目前三期销售阶段 区位图 项目位于大邑新城区 为整个区域最具代表性的项目 产品为多层洋房搭配高层电梯 整体去化速度较快 全年产品供应以高层为主达到590套 洋房供应232套 高层产品主力面积集中在90 100 洋房产品主力面积集中在90 120 洋房 2011年总供应232套 高层 2011年总供应590套 中铁 金山 产品供应情况 100 以内住宅 总价低 销售率更高 总价方面 高层住宅销售率更高的是总价在35万元 包含 以内 洋房总价在43万元 包含 以内产品 市场接受度更高 高层 洋房 中铁 金山 产品销售情况 项目整体围合式布局 多层洋房与高层电梯公寓分区分布而成 产品主要以可变套二 可变套三为主 产品户型赠送面积较多 每个户型都有可变空间 且赠送较大的景观阳台或入户花园 整体赠送率在20 30 左右 整体客户以大邑本地改善型客户为主 同时兼有少量的三州及投资客 项目产品主要以套二和套三为主 产品赠送面积较多 主要客户为本地改善型客户 同样兼有少量的三州及投资型客户 中铁 金山 客户情况及产品分析 户型整体有着较大的赠送面积 同时其在功能布局 空间尺度和和动线设置方面都较之于区域内其他项目做得较好 项目户型分析 1 功能布局 2 空间尺度 厨房及卫生间集中 用水集中 干湿分区明确 动静分区合理 餐客一体 竖厅设计 对流效果较好利用花架 阳台形成大面积赠送 客厅4米开间 同时连接2 5米宽露台 视野较为开阔 餐厅位置略显尴尬 尺寸较小 次卧仅通过1 2米宽飘窗采光 采光受限 3 动线设置 动线较为合理 不存在过多的面积浪费 主卧室开门正对卫生间 开门位置尴尬 C6户型 两室两厅单卫 90 83 中铁 金山 户型分析 中铁 金山以极具竞争力的产品和高于区域水平的现场展示 赢得客户青睐 成为区域2011年销售情况最好的一个项目 中铁 金山 项目总结 2011年全年销售1056套 产值约3 5亿 成为区域内销售最好的项目 位置 大邑县大邑大道与二环路交汇处占地面积 122亩建筑面积 38万 容积率 3 9绿化率 50 产品组成 9栋18 22层的高层电梯公寓组成主力面积区间 73 153 总户数 3013户 当期458户在售批次 一期一批次销售均价 3400元 项目位于大邑县新城区 大邑大道与大邑二环路交汇处 整体产品均为18 22层的电梯公寓 定位于大邑本地客户 项目于2011年2月12号首次开盘 目前一期销售90 左右 区位图 项目位于大邑新城区 为新亮相项目 产品全部为高层电梯公寓 主要定位于大邑本地客户 目前一期销售90 左右 时间跨度长 去化速度一般 春天国际 概况 产品均为18层的小高层 产品主力面积集中在110 120 其次为120 130 面积跨度大 户型多样 2011年总供应458套 春天国际 产品供应情况 小于90 小户型产品 全部售罄 销售率最高 其次为面积在110 120 舒适套三产品 春天国际 产品销售情况 产品的总价区间在22 50万之间 同时以28 40万之间的产品销售情况最好 春天国际 产品总价情况 规划图分析 项目采用组团围合式布局 在保证景观及视线的同时 使得土地利用最大化 达到最大的经济效益 项目产品主要以实用性套二及舒居型套三为主 主要购房者以大邑本地客户为主 刚需 改善型需求为主 同时兼有少量的投资客 项目产品以实用性套二和套三为主 客户为大邑本地为主 刚需及首改客户占绝大多数 目前项目在售的为一期产品 春天国际 客户及在售情况 春天国际主力三房产品 110 改善性产品 赠送面积有限 开间尺度较小 整体舒适性不高 项目户型分析 1 功能布局 2 空间尺度 厨房门开间小 且与房门相连 使用不变 主卧房门正对厕所门 显尴尬 客厅4米开间 略显小气 但连接1 9米宽阳台 通过阳台弥补缺陷 视野较为开阔 改善性套三 次卧面积小 舒适感低 3 动线设置 动线合理 但存在过道面积浪费 导致空间感更差 三室两厅单卫 110 春天国际 产品分析 春天国际是区域内体量最大的纯高层项目 整体销售情况一般 直接面临中铁金山的冲击 前10个月销售情况一般 后两个月由于有专业的代理公司介入 情况有所好转 春天国际 项目总结 11月份开始 项目有专业的代理公司介入 改善现场展示 降价销售 使得项目销售情况有所好转 11月份当月销售66套 成交均价3400元 与中铁金山的价格有200 500元 的差距 凯蒂 凯旋城 概况 位置 大邑大道与温泉大道交汇处占地面积 40亩建筑面积 13 9万 容积率 3 9绿化率 30 产品组成 18层的住宅 酒店 1 4层的商业卖场主力面积区间 84 130 总户数 757户在售批次 一期二批次销售均价 3700元 项目位于大邑新城区 为新亮相项目 产品包含住宅 酒店 商业卖场 正对着大邑现有的唯一的家乐福 是新区的商业核心区 地段位置较好 项目位于大邑县新城区 大邑大道 温泉大道及内蒙古大道的交汇处 整体住宅产品均为6 18层层的电梯公寓 定位于大邑本地客户 项目于2011年10月14号首次开盘 目前一期一批次销售完毕 现在销售一期二批次 4号楼 项目三面临路 昭示性较好 面对家乐福 同时自身做了很大体量的商业 商业氛围较为浓厚 住宅相对于区域其他项目品质感较高 现在主要在售的为4号楼 凯蒂 凯旋城 规划情况 独立商业已近和湖南步步高商业卖场签约 1号楼为两梯两户 2号楼为一梯一户 6层 3 4号楼均为两梯四户 4号楼底部四层为商业 现已开始销售 价格在1 8 2 8万元 之间 面积跨度小 产品种类少 各面积段产品分布均衡 面积较大的120 130 产品 相对更少 2011年总供应230套 凯蒂 凯旋城 产品供应情况 产品总价都在30万元以上 由于4号楼新推 面积都为100 以下户型 使该面积段销售率降低 整体销量情况并不理想 备注 4号楼刚推出一个月 凯蒂 凯旋城 产品销售情况 凯旋城4号楼主力户型 94 两房变三房且同时带有额外空间 赠送面积较大 性价比较高 干湿及动静分区都十分合理 项目户型分析 1 功能布局 2 空间尺度 厨房与卫生间在一起 用水够集中 餐厅与客厅之间有较大面积的浪费 且餐厅位置尴尬 客厅4米开间 同时连接1 9米宽阳台 视野较为开阔 改善性套三 次卧面积小 舒适感低赠送面积较多 性价比高 3 动线设置 动线合理 但存在过道面积浪费 导致空间感更差 两室两厅单卫 94 凯蒂 凯旋城 产品分析 户型图 凯蒂 凯旋城是区域内地段较好 配套完善的一个项目 住宅品质较高 相对于区域其他项目来说 是一个类综合体性质项目 凯蒂 凯旋城 项目总结 资源及产品都较好的一个项目 住宅均价3700元 左右 客户接受度高 且有成都过去的专业代理公司介入销售情况较好 项目引入了大邑县第一个家乐福 配套做到了大邑最好 深得当地客户的认可 其住宅产品简单 传统 洋房 6 1 电梯 18F 润驰国际广场 概况 位置 内蒙古大道与温泉大道交汇处占地面积 106亩建筑面积 18万 容积率 2 5绿化率 30 产品组成 18层的电梯 6层的洋房 集中式商业 酒店主力面积区间 80 110 总户数 1067户在售批次 二期一批次销售均价 高层3600元 洋房4300元 项目位于大邑县新城区 温泉大道及内蒙古大道的交汇处 整体住宅产品均为6层洋房 18层的电梯公寓 定位于大邑本地客户 目前一期销售完毕 现在销售二期一批次 10 11号楼 产品临内蒙古大道的打造家乐福及商业的集中卖场 后面做住宅 洋房和电梯相搭配 酒店部分紧靠温泉大道 形成大邑首个综合体项目 成为大邑的新城核心区 家乐福 商业卖场 酒店 一期 二期 在售 在售 内蒙古大道 润驰 国际广场 规划情况 洋房 2011年总供应36套 高层 2011年总供应203套 润驰 国际广场 产品供应情况 面积跨度小 产品种类少 各面积段产品分布均衡 备注 由于该项目一期并未在房管局备案 故以上数据为其二期备案数据 项目二期产品开盘销售周期较短 故此次数据不能看出整个2011年的销售情况 但通过二期销售情况让可看出高层面积100 110 的三房销售情况相对较好 备注 2011年12月26日开盘 润驰 国际广场 产品销售情况 润驰国际广场11号楼主力户型 105 两房变三房 赠送面积较大 性价比较高 但干湿及动静分区都并不够合理 项目户型分析 1 功能布局 2 空间尺度 厨房与卫生间距离较远 用水不够集中 餐厅与客厅之间有较大面积的浪费 且餐厅位置尴尬 客厅4米开间 同时连接2 1米宽阳台 视野较为开阔 改善性套三 次卧面积小 舒适感低赠送面积较多 性价比高 3 动线设置 动线不够合理 卧室分布两侧 存在过道面积浪费 导致空间感更差 两室两厅单卫 105 润驰国际广场 产品分析 户型图 润驰国际广场借势家乐福的引进 成为市场较为关注的项目 同时项目住宅自身的产品也有一定的竞争力 洋房 高层的典型搭配 颇受市场欢迎 润驰国际广场 项目总结 打造区域商业核心 增加项目配套价值 贴合市场的面积段 价格保证了项目稳定的销售速度 位置 大邑县晋原镇怡乐路1号 新体育中心旁 占地面积 44亩建筑面积 12万 容积率 3 99绿化率 45 产品组成 由8栋18 25层得高层电梯公寓组成 其中含有9000 的商业主力面积区间 81 135 总户数 1010户 当期276户在售批次 一期尾盘销售 二期蓄客销售均价 3680元 项目位于大邑县西侧桃源新城片区 处于县政府规划的新行政区核心地段 紧靠新体育中心 项目业态全部为高层电梯公寓 相对于大邑当地整体品质感较高 目前处于一期常规销售阶段 整体均价3680元 区位图 项目位于桃源新城片区 处于后期规划的核心地段 项目业态全部为高层 去化速度一般 整体均价3680元 星星 卡纳湾畔 概况 项目整体采用点状围合式布局 1 6栋为25层 7栋为18层的电梯公寓 两梯六户 户型均为套二 套三的舒居型户型 目前在售为1 2号楼576套房源 整体走势良好 成交均价3680元 成交客户为大邑本地客户居多 约占70 左右 主要为刚需 自住兼投资需求 项目产品以舒居型套二 套三为主 两梯六户 客户主要以大邑本地客户为主 置业目的主要为刚需及首改 同时也有部分投资客户 星星 卡纳湾畔 客户及整体销售情况 1 2号楼已售罄 下批次推售3 4 7号楼 产品主力面积集中在80 90 其次为110 120 以大户型 套三房源为主 2011年总供应576套 星星 卡纳湾畔 产品供应情况 随着面积的增大 成交率呈下降的趋势 客户对于面积小于100 总价在35万元以内的产品 接受度更高 大于130 产品 客户选择的几率很小 星星 卡纳湾畔 产品销售情况 项目主力户型 113 改善性套三 品质感较强 超长阳台 具备较强市场竞争力 项目户型分析 1 功能布局 2 空间尺度 厨卫分离 用水不集中 资源浪费 动静分区合理 带超宽阳台 入户花园 采光采景面较大 舒适感较强 客厅4 5米开间 主卧系统近20 品质保证 但两次卧开间小气 舒适感不足 切存在长走廊面积浪费 餐厅位置略显尴尬 尺寸较小 3 动线设置 走廊式设计 面积浪费 主卧室开门正对卫生间 开门位置尴尬 C6户型 两室两厅单卫 90 83 润驰国际广场 产品分析 星星 卡纳湾畔是典型的纯高层项目 市场销售速度较慢 客户接受度较低 缺乏市场竞争力 星星 卡纳湾畔 项目总结 项目产品市场接受度较差 3680元 的价格 客户接受起来有难度 导致项目销售速度缓慢 高层住宅供应与占比情况 市场情况分析总结 高层供应情况分析 整体市场高层住宅供应以80 100 产品为主 占比达到了56 2 其中又以80 90 产品最多 供应极少的为面积小于70 与大于130 的产品 高层住宅销售情况 市场情况分析总结 高层销售情况分析 从销售情况可以看出 小面积产品 由于总价低 销售率都较高 同时110 130 舒适套三 套四产品销售情况也较好 从供应量 销售量可知 市场对于90 100 产品的认可度最高 整体供需匹配度一致 洋房住宅供应与占比情况 市场情况分析总结 洋房供应情况分析 在洋房供应上 100 110 产品最多 随着面积的增大与降低 供应量呈下降的趋势 整体形成如金字塔形状 洋房住宅销售情况 市场情况分析总结 洋房销售情况分析 面积小于100 产品 基本售罄 市场接受度最高 在大于120 处 销售率出现较大幅度的下降 备注 由于润驰国际广场新推洋房 销售周期较短 面积100 110 使该区间产品销售率降低 2011年大邑整体房地产供需数据情况 Part3 近几年大邑土地出让情况 整个大邑土地市场除2010年有爆发性的供应之外 其余年份土地供应相对平稳 2010年供应的土地 在2011年并未完全面向市场 可预见 在2012年市场将会面临更大的压力 住宅市场供应情况 整体新增供应量 近三年大邑市场供