高碑店市房地产市场调研报告.ppt

高碑店市房地产市场调研报告Feasibilityreports市场研究部2012 3 目录一 高碑店市现状及发展潜力研究1 城市概况2 发展现状及规划3 经济现状4 人口发展及预测二 高碑店市土地市场发展情况三 高碑店市房地产市场发展情况1 整体发展特点2 典型项目分析3 客户需求及特点4 供求量及价格预测5 房地产市场总结四 高碑店市工业发展情况五 是否可进入高碑店的建议 一 高碑店市现状及发展潜力研究1 城市概况 高碑店市是经国务院批准的对外开放城市 位于河北省中部 地处北京 天津 保定三角腹地 总面积672平方公里 总人口58万 城市建成区面积25平方公里 市区人口15万人 是河北省重点培育的12个新兴中等城市之一 是环渤海都市圈的主要市县之一 高碑店市是全国文化 体育双先进县级市 连续两年被评为全国最具投资潜力的中小城市百强之一 高碑店市辖5乡 5镇 4个办事处 5乡是 梁家营 辛桥 东马营 肖官营 张六庄 4镇是 泗庄 新城 方官 辛立庄 4个办事处是 和平 东盛 北城 军城 高碑店市自然条件优越 土地肥沃 淡水资源充足 物产丰富 农业基础坚实 被国务院列为淮海农业综合开发试点市和油料生产基地 国家商品粮基地 畜牧业已成为农业发展的第一大产业 是京津生猪活储基地 高碑店市工业基础雄厚 拥有汽车制造 食品加工 箱包加工 炉具铸造 建筑建材五大支柱产业 建成铸造 风机 水泥 化工 建材 炉具 箱包等八大企业集团 基本形成了完整的工业体系和特色经济框架 高碑店市商贸发达 现拥有商业服务网点46个 集贸市场31个 商品品种齐全 货源充足 高碑店市对外经济技术合作发展迅速 通过引进技术 利用外资取得了明显的经济效益和社会效益 省级经济技术开发区已初具规模 为更大规模和范围的合作提供了广阔的发展前景 一 高碑店市现状及发展潜力研究2 城市发展现状 高碑店市现状 一 高碑店市现状及发展潜力研究2 城市发展现状 高碑店市现状 高碑店市城市总体规划 2008 2020年 发展方向 高碑店市提出将城市建设成为实力雄厚 环保宜居的现代化中等城市的目标 进一步优化空间布局 完善城市基础设施 做强城市经济 第一 优化空间布局 构建现代化中等城市发展框架 重点将京珠高速公路以西的西部城区建设成为以生活居住 商贸金融为主的综合生活区 依托将建的京武客运专线站场 新建以高新技术产业 商贸服务为主的东部新区 第二 完善城市基础设施 提升城市综合功能 同时 在规划期内改造22个城中村 第三 利用城市基础 区位优势 规划建设四大基地 依托汽车 箱包 机械制造 食品饮品 新型建材等支柱产业 建设工业制造基地 依托商贸传统优势和北上南下 东联西进的区位交通优势 建设覆盖华北 辐射全国的商贸物流基地 借助周边白洋淀 温泉城等旅游资源 完善居住 餐饮 休闲 娱乐设施 打造旅游中转基地 第四 利用交通枢纽 京石高速铁路线 以此拉动本市的经济 一 高碑店市现状及发展潜力研究2 城市发展规划 高碑店市未来发展方向是 东移北扩 从北向南依次建立行政区 商业区和居住区 一 高碑店市现状及发展潜力研究3 经济状况 2009年高碑店市主要经济指标始终保持两位数增长 全市生产总值完成106 2亿元 增长13 全部财政收入完成4 07亿元 增长21 4 其中一般预算收入完成2 04亿元 增长28 城镇固定资产投资完成24 7亿元 增长161 城镇居民人均可支配收入14310元 增长11 2 农民人均纯收入5580元 增长10 9 到2015年高碑店市生产总值达到250亿元 年均增长15 全社会固定资产投资达到175亿元 年均增长32 其中城镇固定资产投资达到151亿元 年均增长32 城镇居民人均可支配收入达到30000元 年均增长13 农民人均纯收入达到12000元 年均增长14 高碑店市近几年经济增长速度较快 城镇居民人均可支配收入以年均13 的速度逐年增加 居民的购买力和消费水平明显提高 一 高碑店市现状及发展潜力研究3 经济状况 高碑店市经济基础较好 发展迅速 市区中心遍布购物广场 酒店 品牌服装店 苏宁电器 肯德基等 一 高碑店市现状及发展潜力研究4 区位交通 分析 高碑店市优越的区位环境促进了目前高碑店市经济的大繁荣 交通的便捷加快了城市现代化的进程 同时 距离北京 天津相对较近 对房价的增长有较大影响 高碑店市北距北京80公里 东距天津134公里 南距保定60公里 107国道 京广铁路 京珠高速公路纵贯市境南北 112国道横穿市境东西 京郑高速铁路客运专线已确定在高碑店设站 省级公路四通八达 区位优势明显 是京南保北重要的交通枢纽和人流物流中心 一 高碑店市现状及发展潜力研究5 人口发展及预测 高碑店市辖5乡5镇4个办事处 共442个行政村 总人口58万人 城市建成区面积25平方公里 市区人口15万人 人口自然增长率6 74 高碑店市近几年人口稳步增长 预计到2020年城区人口将达到35万 预测 随着高碑店经济的发展 富裕乡镇的人口到高碑店市购房置业的逐年增多以及市区内常驻和流动人口的增加 预计在今后几年高碑店房地产的需求量将逐年加大 二 高碑店市土地市场发展现状1 土地市场现状 2010年高碑店市住宅用地成交情况 部分 2010年高碑店市出让的住宅用地均价32万元 亩 楼面地价平均为191元 2010年高碑店市住宅用地成交量约为880亩 这将产生约150万平米的商品住宅供应量 二 高碑店市土地市场发展现状1 土地市场现状 2011年高碑店市住宅用地成交情况 部分 2011年高碑店市出让的住宅用地均价65万元 亩 楼面地价平均为410元 与2010年相比土地出让价格出现大幅增长 均价和楼面地价均翻了一番 2011年全年住宅用地成交量约820亩 与上年相比小幅下降 这将产生140万平米的商品住宅供应量 三 高碑店市房地产市场发展分析1 房地产发展现状 高碑店市房地产市场现状由于受三年大变样的影响 高碑店城市发展进程加快 旧城改造等项目的启动 使房地产市场在2008 2010年的供应量急剧提升 整体房地产市场处于上升阶段 现在市场整体均价在3400 4100元 平米 高层项目均价为3400元 平米 多层电梯洋房均价为3900元 平米 而且2011年全年房价处于平稳状态 目前市场在售项目大部分是在2009 2010年入市项目的后续开发 高碑店市在售项目将不低于30个 部分项目已是尾盘 还有一些项目是一期售完 二期还未销售 受房地产调控及市场低迷的影响 高碑店市多数项目近几个月销售受阻 库存量显著增加 部分项目推迟开盘或者暂停施工 预计今年高碑店市房地产供应量将会迎来一个高峰 高碑店市房地产市场起步较晚 产品档次低 配套设施不完善 物业服务不到位 市场供应量和成交量处于低位 但近两年增长较快 据了解从2001进入商品房阶段到2006年市场多为零散产品 规模小 品质低 从2009年到2011年 房地产总体放量开始增大 市场上在售楼盘数量过多 位置相近 同质化比较严重 楼盘产品品质及景观规划等还有很大上升空间 高碑店市项目的开发商绝大多数是本地企业 除了隆基泰和集团属于大型开发商以外 其他基本上都是只有一至两个项目的当地小型开发商 目前还没有国内知名的大开发商介入 城市东部城区不断扩大 新建项目不断涌现 并且档次逐步提高 属于新开发热点区域 近两年高碑店房地产市场发展迅速 商品住宅供应量大幅增加 但受调控大环境影响房价2011年到现在基本没有变化 购房者以本地客户为主 购买目的主要是自住 投资需求很少 产品档次较低 同质化严重 开发商多数都是本地的小型房地产公司 目前还没有知名房企进入 三 高碑店市房地产市场发展分析1 房地产发展现状 二手房市场现状高碑店市房地产市场发展相对滞后 二手房市场也是刚刚起步 市区分布着少数几家二手房中介 通过调研得知 本市近几年新建小区的二手房价格与新房售价基本相当 十几年前建的单位家属院二手房价格比新房价格低200元 平米左右 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 高碑店市区目前约有30个房地产项目 在售楼盘多数分布在107国道 世纪大街和东部新区三个区域 预计未来两年高碑店市商品住宅供应量将超过250万平米 高碑店市部分在售楼盘分布图 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 1 林语国际 项目名称 林语国际项目位置 团结东路交光华南街路南开发商 河北元和房地产开发有限公司建筑面积 20万平米楼型 小高层 高层入市时间 一期2009年开始销售主力户型 三室115 138平米 二室80 95平米销售均价 4250元 平米销售情况 一期已售馨 二期在2011年3月开始销售客群分布 本市客户为主项目卖点 1 总体建筑风格为现代风格 给人以大气 尊贵之感 属于高档小区 2 楼盘整体密度低 给居住带来舒适感 于盛景花园楼距问题形成了市场对比 3 大型地下智能停车场达到人车分流 4 园林景观设计注重细节 高碑店首家音乐园林情景社区 项目劣势 小区无会所及幼儿园 周边配套设施一般 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 2 燕赵熙府 项目名称 燕赵熙府项目位置 107国道西侧 交通局南开发商 高碑店鑫远房地产开发有限公司建筑面积 36万平米楼型 多层 高层入市时间 2010年10月主力户型 三室110 125平米 二室70 90平米销售均价 高层3400元 平米 多层3700元 平米销售情况 2010年10月份开始销售 当时价格2900元 平米 一组团共1050套 现已售出900套 二组团正在销售客群分布 本市客户为主 占比90 左右项目卖点 1 稀缺多层电梯住宅 2 区域优势 周边便捷交通 配套齐全3 会所和幼儿园配套 提高楼盘品质项目劣势 项目拆迁较难 客户顾虑项目后期启动 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 3 盛景花园 项目名称 盛景花园项目位置 团结西路与光华南街交口路南开发商 河北创世房地产开发有限公司建筑面积 13万平米楼型 多层 高层入市时间 2011年3月主力户型 三室115 130平米 二室76 92平米销售均价 高层3500元 平米 多层4000元 平米销售情况 2011年3月份开始销售 价格一直没变 近几个月成交量很低客群分布 本市客户占比90 左右项目卖点 1 城市中心 坐享城市绿肺领地2 区域优势 周边便捷交通 配套齐全3 紧邻植物园项目劣势 整体规划让小区品质大大折扣 户型设计不太合理 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 4 万和城 项目名称 万和城项目位置 高碑店市团结路与科苑路交汇处开发商 河北隆基泰和房地产开发有限公司建筑面积 70万平米楼型 高层入市时间 2011年4月主力户型 三室110 125平米 二室80 95平米销售均价 高层3500元 平米 销售情况 2011年3月份开始销售 价格一直没变 近几个月成交量很低客群分布 本市客户为主 刚性需求为主项目卖点 1 总体建筑风格为简欧风格 给人以大气 尊贵之感 属于高档小区 2 楼盘整体密度低 楼间距大 给居住带来舒适感 于风景城楼距问题形成了市场对比 3 开发商知名度高 隆基泰和为河北省知名开发商 4 园林景观设计注重细节 小区内幼儿园 会所等配套齐全项目劣势 位置相对较偏 周边配套目前不成熟 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 5 毕加索花园 项目名称 毕加索花园项目位置 世纪大街与幸福路交口开发商 保定林生房地产开发有限公司建筑面积 20万平米楼型 多层 7层电梯花园洋房 入市时间 2009年8月主力户型 三室110 130平米 二室80 95平米销售均价 多层4000元 平米销售情况 2009年8月份开始销售 当时均价2800元 平米 现在期房均价3900元 平米 现房4100元 平米 近几个月成交量很低客群分布 本市客户占绝大多数项目卖点 1 西班牙风格 产品品质较好2 7层电梯洋房 楼间距大 采光通风好3 周边便捷交通 配套齐全项目劣势 周边楼盘众多 附近天阔三期多层体量很大 竞争非常激烈 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 6 公元大道 项目名称 公元大道项目位置 迎宾路与光华街交口路南开发商 河北创世房地产开发有限公司建筑面积 50万平米楼型 高层入市时间 2010年4月主力户型 三室115 125平米 二室85 100平米销售均价 高层3400元 平米销售情况 2010年4月份开始销售 价格3000元 平米 一期共4栋 已售完 正办理贷款和房产证 二期受市场及资金影响现在未售客群分布 本市客户占比90 左右项目卖点 1 城市东移 未来城市核心居住区 2 现代精品大盘 绿化率高 低密度景观生态社区3 生活配套全面 包括大型商业广场 幼儿园 商业街 会所等 三 高碑店市房地产市场发展分析2 典型项目分析 7 天阔假日风景 项目名称 天阔假日风景项目位置 世纪大街与五一南大街交口南开发商 保定天阔房地产开发有限公司建筑面积 26万平米楼型 多层 7层电梯洋房 入市时间 2011年12月主力户型 三室115 135平米 二室80 95平米销售均价 多层4100元 平米销售情况 一期2009年开始销售 均价2800元 平米 二期2010年开始销售 均价3600元 平米 三期2011年12月开售 均价4100元 平米客群分布 本市客户占比90 左右项目卖点 1 紧邻千亩植物公园和规划中的水上公园 环境较好2 一期已经入住 客户认可度高3 区域优势 周边便捷交通项目劣势 项目目前刚开始挖槽 证件不全 客户购买的风险就较大 三 高碑店市房地产市场发展分析3 市场需求及特点 市场需求情况 通过调研可以看出高碑店市居民购房主要目的还是为了改善居住条件 其中包括年轻人购买首套婚房和二次职业者为改善居住面积和环境购买二套房 购房所看重的要点是非常明朗的 首先 对于位置选择市中心的占绝对优势 结合对多数项目调研发现购买人群在户型的需求上还是以两室一厅为主 面积在80 95平米之间约占60 同时人们对于价位的接受空间在30 40万元的居多 在具体项目选择上所看重的因素也以价格居首位 说明在收入增长有限的前提下居民对价格最敏感 高碑店市居民对商品住房的购买力仍然不足 其次 人们对于一些配套设施和居住环境的需求也越来越高 比如园区绿化 健身房 周边商业配套等 对物业 户型 地段的要求也在逐年升高 高碑店市购房群体特点 主力购房群体是高碑店市八局 二十二局 电力局等大的企事业单位 累计占到总购房人数的40 高碑店个体经营业主占到总购房人数的20 工薪阶层 主要包括机关公务员 企业事业单位职员 教师等 约占到购房群体的30 左右 购房群体的年龄主要分布在26 50岁之间 其中又以26 30 31 35和40 50岁三个年龄层次比重较高 表明中青年群体 刚性需求者具有较强的购房意愿 95 的购房者为自住 投资者受大环境影响投资意愿非常薄弱 购房群体中 市区客户与乡镇 村居民比例为60 40 三 高碑店市房地产市场发展分析4 供求量及价格预测 在售项目一览表 部分 市区楼盘众多 分布较近 同质化严重 价格差距很小 供给量快速增加 需求量萎缩 价格将保持稳定 预计高碑店市未来两年住宅供应量将超过250万平米 预计2012年高层均价3450元 多层均价3900元 三 高碑店市房地产市场发展分析4 供应量及价格预测 房地产市场不景气 购房者观望情绪浓厚 需求量大幅萎缩 高碑店市多数楼盘销售量明显下降 近两个月部分楼盘出现了零成交现象 库存量持续增加 预计未来两年市区供应量将超过250万平米 如此大的供应量短时间内很难销售出去 高碑店市商品房供给量远大于需求量 因此未来一段时间房价很难有上涨的空间 受房地产调控及全国房地产市场低迷的影响 高碑店市2011年房价停涨 全年基本没有变动 并且部分楼盘采取了小幅优惠措施 预计2012年高碑店市房价将保持稳定 高层均价维持在3450元 平米左右 多层电梯洋房均价为3900元 平米左右 三 高碑店市房地产市场发展分析5 房地产市场总结 通过对高碑店市房地产市场的调研 总结如下 1 市场 高碑店市房地产市场起步较晚 近几年发展迅速 土地供应量大量增加 2010年和2011年共成交住宅用地1700亩 楼盘大量涌现 分布集中在市区周边 多数为小开发商开发的小盘 但也出现了不少像万和城 公元大道等几十万平米的大盘 住宅供应量快速增长 当前市场上呈供大于求的局面 市场观望情绪浓厚 多数楼盘冷清 销售情况很差 部分楼盘近两个月出现零成交现象 一些楼盘推迟开盘或者暂停施工 2 价格 2009年和2010年高碑店市房价出现快速增长 平均年增长率为12 受房地产市场大环境的影响有 2011年到现在销售均价基本没变动 高碑店市楼盘价格相差不大 当前高层均价为3400元 平米 多层均价为3900元 平米 预计2012年价格保持稳定 3 产品 高碑店市以普通住宅产品为主 包括高层和7层电梯洋房 商业地产相对落后 也没有高端别墅产品 受房地产市场调控及本地居民收入情况的双重影响 高碑店市居民对总价款敏感度较高 两居和小三居接受度最高 80 95平米的两居为快销户型 约占成交量的70 以上 三居户型也是115 125平米小面积户型销售情况较好 4 客群 高碑店市楼盘的购买客户绝大多数为本地居民 以自住为主 购买目的中是年轻人结婚后不愿意和父母一起住需要婚房所占比例最大 其次是改善型需求 本地的投资者多数将目光投向商业发展较快的白沟镇和住宅价格增长较快的涿州市 外地购房者也很少到高碑店市买房 四 高碑店市工业发展分析1 工业产业发展 高碑店经济开发区2010年12月17日 高碑店经济开发区举行了12个省市重点项目奠基暨开发区升格扩区揭牌仪式 高碑店经济开发区是保定市3个省级开发区之一 2009年以来 该区建设两年迈出了两大步 一是规模由2 29平方公里扩至15平方公里 二是管理机构得到落实并升格为副处级 当日 总投资12亿元的国际绿色建材城项目 总投资16 6亿元的金宇年产5000台套电子产品项目 总投资16 6亿元的文体产业园项目 总投资3 6亿元的年产1 3万吨无纺布生产线项目 总投资8亿元的路路通仓储物流园区项目 总投资2 5亿元的广兴开泰新建物流项目 总投资5 2亿元的娃哈哈热灌装生产线项目 总投资5 4亿元的年产10万吨大豆深加工项目 总投资7 6亿元的年产5 6万吨钢板桩项目 总投资18 15亿元的汇通国际皮革制品城项目 总投资4 98亿元的年产2000万件中高档皮具箱包加工项目以及总投资1 5亿元的奥润顺达技术研发培训中心项目等12个省市重点项目集中举行了奠基仪式 今年以来 高碑店经济开发区把项目建设作为加快发展的核心之举 千方百计大上项目 共谋划实施千万元以上大项目50个 总投资300多亿元 此次奠基的12个省市重点项目是该区项目建设的最新成果 对于构筑产业新优势 提升全区的整体经济实力将起到重要的推动作用 四 高碑店市工业发展分析1 工业产业发展 高碑店市工业发展现状过去五年高碑店市工业实力显著提升 2011年全部财政收入突破9亿元 综合经济实力在保定市保持先进位次 发展后劲不断增强 始终把项目建设作为加快发展的核心 共有51个项目列入省市重点 累计完成投资81 28亿元 农村经济稳步发展 工业经济支撑强劲 十二五规划中经济发展的目标 十二五期间 高碑店市谋划实施固定资产投资项目568个 计划总投资1280亿元 到2015年 全市地方生产总值 全部财政收入比2010年翻两番以上 地方生产总值达到350亿元 年均增长32 全部财政收入达到30亿元 年均增长38 全社会固定资产投资达到175亿元 年均增长32 6 其中城镇固定资产投资达到151亿元 年均增长32 8 产业状况 高碑店市形成了节能型建材 绿色新能源 汽车及机械制造 食品饮品等主要产业 重要的项目有 奥润顺达节能门窗 长城华北汽车制造 北京一机床机械制造 华鑫锅炉制造 娃哈哈饮品 鹏达建筑集团等知名品牌企业 高碑店市十二五经济社会发展的战略定位 2011年在全省综合评价排位前进10位 2013年力争进入全省综合评价30强 把我市打造成环首都经济圈的现代产业基地 商贸流通中心 生态宜居新城 成为 环首都经济圈 中的先进城市 高碑店市工业基础雄厚 近几年工业发展迅速 潜力大 前景看好 四 高碑店市工业发展分析1 工业产业发展 十二五期间工业发展方向高碑店将加快产业升级 壮大实体经济 做强主导产业 以调高 调优 调强为目标 推动汽车制造 食品饮品 机械制造 建筑建材 箱包加工等传统产业实现高端化提升 品牌化驱动 信息化融合 依托中小企业创业辅导基地 科学谋划炉具产业园 风机产业园 切实把传统产业做大做强 加强对新能源 节能门窗等新兴产业的政策扶持和规划引导 鼓励支持隆基泰和 奥润顺达等大型企业发挥龙头带动作用 延长产业链条 吸引更多的配套企业落户高碑店 十二五期间高碑店将重点建设三大园区一是新能源与节能产业园区 重点建设投资200亿元的光电绿色新能源产业园项目 总投资80亿元的国际环保产业城项目 总投资40亿元的澳洲顺达节能门窗工业园及国际门窗展览交易城项目等 二是名牌食品聚集园区 重点推进总投资1 1亿元的白象方便面扩建 总投资5 2亿元的娃哈哈生产线二期 总投资1 5亿元的康师傅方便面三期 总投资5 4亿元的年产10万吨大豆深加工制品等项目 引进总投资5亿元的福建达利园饮料等项目 建设中国北方名牌食品饮品生产聚集区 三是汽